加强产权管理

明确估价的基本事项

3.房地产市场变化
房地产市场中竞争对手的情况,
直接影响到房地产项目的收益大小。
例如,
当同类型竞争性房地产出现后,
所投资的房地产项目,
其经营收益必
然要受到影响,多数是经营收益下降,这样就加大了经营风险。再如,处于闭塞地区的房地产项目,对其所投资的房地产项目的威胁并不明显,但当
交通要道通到闭塞地区后,则对所投资房地产项目的威胁明显化,将会使所投资房地产项目的收益呈下滑趋势,使得经营风险加大。因此,对于竞争
性房地产项目是否出现、出现时间的早晚等问题,必须在房地产投资决策之前进行详细研究。

  • 一般日本不动产的供给相对缺乏
  • 随着中国日本不动产价格出人意料地上涨
  • 资金来源分类指数

作为筹集建设资金的依据流动性风险主要是指市场中因消费者购买能力而导致房地产商品不能按时消化而变成货币或延迟变成货币,
从而给房地产经营者带来损失的风险。
常见投资种类的变现顺序排列为:
现金、
支票和存款、
股票、
债券、
房地产。
房地产投资的变现性,
在常见投资种类中列最后。
房地产投资公司从获得土地使用权到开发建设房屋,
最后向客户出售或出租,
这一过程需要很长时间,
有的甚至需要几年。
房地产价格评估人员资格认证制度

 

主要原因在于对日本不动产的源头--土地供应控制不力所造成的

而且,
房地产商品的
另外,
买卖只是所有权的转移,不可能产生物品位置的移动。所以,房地产投资具有更高的流动性风险,
于特殊目的的物业相对于容易改作其他用途的物业,具有更高的流动性风险
特别是处于房地产投资需求疲软的时期。

决定房地产投资变现性的因素很多,
1.房地产价值量的大小
房地产价值量越大,所需资金越多,
大型商场的变现性低于临街小店,
2.房地产的建设程度
房地产的建设越处于低级状态,
主要有以下几种:
所冒风险越大,
则越不易在房地产市场上找到买主,
因而变现性越差。
但作为投资主体的日本不动产开发企业是
日本房地产作为不动产
比如,
高级公寓的变现性低于普通住
宅,
整幢楼房的变现性低于分户出售房屋的变现性。
其变现性越差。
比如,
生地投资比熟地投资的变现性要差,
单纯土地投资比一般房地产投资的变现性要差,
半拉
一定要充分考虑是否
往往会导致巨额的损失,
所以在单纯土地投资时,
子房地产投资比完工房地产投资的变现性要差。急于将土地投资转化成现金,
拥有实力,保证能持有土地,等到恰当时机再出手。
慢性消化市场鲜明周期性

 

即保本销售时的地价也可以通过其他指标分析可接受的地价

房地产地段好坏
房地产所处地段越好,
升值潜力越大,
的房地产比商圈外的房地产的变现性要好。
则变现性越好,
房地产投资的变现风险越小。
比如,
市区房地产比郊区房地产的变现性要好,
处于商圈内
4.房地产的市场行情
在房地产市场的繁荣时期出售房地产,
比在房地产市场萧条时期出售房地产要容易得多,
即房地产市场行情越好,
房地产投资的变现性越好,

地产投资的变现风险越小。

投资风险信号日趋丰富

5.房地产的净现金流量
房地产净现金流量越大,房地产的变现性越好,
房地产投资的变现风险越小。
因为净现金流量大的房地产,
并且售价较高。
显示着良好的创收能力,
所以容易吸
引买主购买,
比如经营状况良好、
经营收益可观的酒店比较容易在市场上出售,
财务风险是指房地产项目融资、
负债经营等财务管理方面带来的风险。
房地产开发企业负债经营的目的,
是借助杠杆效应减少平均负担的固定成
本,从而增加额外收益。然而,如果过度举债或资金运用不当,不仅会增加融资成本,减少投资收益,还有可能因无法按期偿还债务而失去抵押物或
使企业面临破产危险。特别是当房地产市场疲软、销售不畅、利润下降时,杠杆效应就会呈负影响状态。随着融资占房地产投资中的金额的增加,财
务风险增大。大量资料表明,绝大部分房地产投资中,通过融资所筹措的资金一般占总投资额的50%以上,有时甚至占80%或90%以上。高比例的财
务杠杆,使房地产投资面临着不可忽视的财务风险。
造成生产和消费危机

很强的投机性

理解银行贷款的优点及对日本房地产开发的重要作用;

每层1500平方米;
两幢附楼分别为6层和5层,
每层面积均为300平方米;
合计总建筑面积21000平方米。办公楼大院还有空地约8000平方米,
欲收购,但自有资金仅有4000万元。
该楼拟转让价为1.2亿元。
现广州c投资公司意
请为c公司做一份融资策划。
我国房地产开发融资状况郑

房地产业在其生产过程中的生产、
流通、
消费的各个环节都离不开大量的货币资金,
离不开金融机构的支援和配
合。房地产业的资金融通,犹如房地产业发展中的血液流动,一刻不能停止。过去二十多年来,中国房地产开发企业的主要外部资金来源是依赖银行
贷款和预售房款。但是,自2001年中国人民银行关于房地产贷款的风险管理政策出台以来,获得银行贷款和预售款的难度已越来越大。因此,现在的
开发商在融资方面必须学会“两条腿走路”.
地产金融起点低、基础差,间接融资还很不够,直接融资才刚刚起步,在加快金融体制改革的今天,如何通过有效融资促进企业发展,是摆在全行业
面前的重大课题
是从银行取得贷款即间接贷款,
二是从资本市场直接融资。

金融风险的回避

离开其中任何一项都不能做大。
我国的房
我国房地产融资现状
从融资来源上看,
主要包括以下几个渠道:
一是注册资本金、
二是银行贷款,
资本公积金及其他自有资金;
它包括资金信托和资产信托等形式;
如建筑施工企业的短期垫款等。
包括企业信用贷款和项目贷款;
基金的收入来源包括资产
是上市发行股票募集资金;四是发行企业债券;五是房地产信托,
增值、房租收入等等,可分为私募和公开发行两种:七是商业信用,
六是房地产基金,
从总量上看,
近几年,
我国房地产开发资金来源持续保持快速增长势头,
2005年1-11月房地产开发到位资金达到17533亿元,
同比增长
22.2%,但在国家宏观调控的政策影响下,
经起到了一定的效果
增长速度有所下降,
比年初的增长速度减少了7.1%。
投资额巨大、回收周期长对金融的依赖性较强

 

由于风险管理人员没有意识到日本不动产投资过程某些风险的存在

免予征收土地增值税

这表明房地产宏观调控政策在房地产资金来源方面已
从结构上看,
我国房地产企业开发资金来源呈现三足鼎立的局势,
银行贷款、
自筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的98%
以上。其中,其他资金来源一直占据着资金来源的龙头地位,但增长势头已逐月减缓,2005年1-11月其他资金来源达到了8041.73亿元,同比增长速
度由年初的47.2%下降到11月的14%;而自筹资金则一直保持在第二大资金来源的位置,并保持着较快的增长速度,1-11月达到6065.21亿元,同比
增长速度达到了38.9%,其中开发商自有资金为3378.16亿元,同比增长速度为421%,开发商自有资金的比重比去年同期上升了2·7个百分点;国内
贷款则占据着第三位的资金来源,1-11月银行贷款部分达到3187.45亿元,与2004年同期相比增长了16.5%
我国房地产业融资面临的问题
政策上--国家宏观调控,增大融资难度
国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策,
加大了宏观调控力度。

就会给很多产业带来负面影响如紧缩银根、控制土地出让面积、一次性交清土地出让金等。各地方政府也针对中
这些都对房地产开发企业造成了严重的打击,特别是日趋严格的土地和金融信贷政
近年来,
央政府出台的政策制定了具体的实施细则,
策,
使房地产开发企业的融资陷入了前所未有的困境。
就我国目前房地产开发企业的资金运作模式来看,
各种银行贷款成了他们的”生命线”
完全靠滚动的银行贷款来运作其项目,
而银行在这种

状况下承担了大量风险。“央行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》”从房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金
贷款、个人住房贷款等7个方面切实加强房地产信贷业务的管理,旨在减少银行的风险。比如《通知》规定:”房地产开发企业的自有资金不得低于其
项目投资总额的30%”和“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款”,这就对房地产开发企业在项目开展初期的资金来源提
出了严格的要求:对房地产企业之前另外一个主要的融资渠道-预售房款也作了严格规定:“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个
人住房贷款。”,并进一步强调要“严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。”,这对房地产在项目开发过程中资金运作也提出了极高
的要求,即必须保证“资金链”不断裂。《通知》还规定,商业银行对房地产开发企业申请的贷款,只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产
开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放;同时,针对一部分房地产开发企业在当地贷款,异地使用,一定程度上加剧了部分地区的房地产炒作,
带动了土地价格和房价过快上涨的情况,《通知》规定商业银行发放房地产贷款,只能用于本地区的房地产项目,严禁跨地区使用.121号文件从房地
产企业开发贷款、建筑企业流动资金贷款、消费者按揭贷款等方面,控制了房地产企业的银行融资,使大部分房地产企业面临着资金链条断裂的深渊。
供给相对滞后性
土地出让价款
土地出让价款

也出现了募集资金从1000万元到10亿元不等

总是在一定的社会关系中存在并表现为生产力的组成部分结构上--融资渠道单一,
风险集中
目前,我国传统的房地产融资渠道主要有银行信贷、证券融资、信托融资三种。在传统的房地产融资渠道中,银行信贷一直是我国房地产业的主
要融资渠道。从20世纪80年代的商业性房地产进入中国以来,中国房地产业的资金来源十分单一,完全依靠银行信贷来维持行业的发展,走的完全是
条“独木桥”路线
我国房地产业发展所需要的大部分资金来源于商业银行体系的支持,
上市发
没能构成资金支持体系和风险分担体系。商业银行体系承担着
乃至国家的整个宏观调控和宏观经济,都有着十分不利的影响。

与估价对象日本不动产相类似的日本不动产交易较多

房地产业融资渠道相对比较单一,
而其他融资渠道,
如房地产信托、
行股票、发行债券、房地产基金等融资渠道发展十分缓慢,多元化融资体系远未形成,
房地产发展中的巨大风险。这样的融资体系,无论是对房地产企业,还是对金融体系,
具体地说,存在四个方面的潜在风险:
将十分不利于房地产业自身的良性健康发展。
超过一半的融资任务,
第一,
对于房地产企业来说,
由于房地产业融资过度依赖于银行,
那么银行信贷政策的变化与调整必然会对房地产业产生巨大的冲击和影响,

给高风险高收益行业以资金支持并不是银行的优势所在。
理解房地产、土地、建筑物的概念日本不动产开发企业在资金紧缺

投资额巨大、回收周期长对金融的依赖性较强

有效分散投资风险

有了土地市场,
就能有效抑制非法地产交易,
将土地纳入合法轨道。
利于提高土地使用效率
有了土地市场,
就可以在全社会范围内合理配置现有土地资源,
实现土地资源要素和其他生产要素的优化组合,
就可以利用市场机制和价格杠杆,
盘活存量土地,
调节土地利用方向,
提高土地的利用效率。
利于房地产业的持续发展
有了土地市场,可以实现土地的有偿使用、有偿转让,可以及时收回城市建设资金和土地开发投资,才能促使房地产业进入良性循环的轨道。

销售计划:各期销售时间、价格、面积,预计销售各期的市场占有率,销售计划实现的可行性分析。

【七】深化土地使用制度改革,加强土地市场管理
城市土地使用制度改革,其核心是有偿使用。土地有偿使用,不仅能够促进土地的合理利用、开发与流动,而且也是财政收入和城市建设资金的
我国土地使用制度改革起步较晚,
一项稳定而重要的来源。
市场的管理
现行的土地市场还有一些缺陷和不足,
因此需要进一步深化土地使用制度改革,
加强土地
要继续培育和完善三级制的土地市场体系
建立政府高度垄断型的土地一级市场、
不完全竞争型的二级市场,
以及完全竞争型的三级市场,
既是土地使用制度改革的重要组成部分,
也是推
动城市建设和经济发展的必然趋势。
房地产市场周期波动的宏观经济学分析

 

当融资方案确定后融资顾问要发挥协调双方利益

编制土地利用总体规划,
加强土地使用管理
为加强土地使用管理,
应根据土地的自然特性和地域条件,
并结合国民经济、
社会发展和人口增长的总需求以及城乡建设的要求,
编制科学合理
的土地利用总体规划,注重从土地资源的开发、利用、整治、保护等方面,全面统筹,综合安排,讲求实效,因地制宜,达到充分发挥土地效益、合
理利用的目的。要在城镇地籍调查的基础上,在土地资源数量、质量和空间位置等方面,对土地利用结构与布局、土地利用的动态变化、土地开发利
用状况、土地利用的经济效果及土地后备资源等进行科学分析,同时加强跟踪管理,随时掌握土地利用变化情况,对各业用地需求量作出科学预测,
确定各业用地的数量、面积和位置,使规划具有科学性、合理性和实用性。
加快了资金周转

建设场地的布置及施

3建立合理的地价评估收益体系,利用地价杠杆引导市场健康发展
根据每一地块的具体情况,综合运用成本法、收益法、剩余法以及比较法等方法,
科学合理地评估土地时价,
计算出基准地价和标定地价,
充分
利用地价杠杆引导土地市场健康发展。要对土地使用权的转让、出租、抵押等交易进行监督管理。对土地使用权转让价格的不合理上涨可采取多种措
施控制,如:①冻结地价;②制定最高限价;③征收土地交易税或土地增值税;④制定公布标准地价;⑤建立完善的土地交易管理制度等。
房产市场的特点个别因素房地产周期

购买的不是日本不动产本身

规范和完善中介服务
建立健全土地评估、
咨询、
经纪、
代理、
代办等中介服务机构,
使土地中介机构向规范化、
专业化发展。
建立规范的土地市场管理机制

土地管理部门要制定土地利用总体规划和城市建设总体规划,
以及各业用地计划,
运用计划机制调节市场供求关系,
提高土地使用效率,
增加政
府收入。
建立健全法律法规配套体系
要规范土地市场,
通过法律、
范围和数量,
国有企业的拍
法规进一步明确地产法人的地位、
涉外股份制企业土地入股及收益处置,
地产的使用,
以及在流转过程中的增值收益分配等,
经营者的权利义务,
土地流转的条件、
卖兼并及股份制地产的管理,
使各级土地市场的管理有完整的法律依据。

与某日本不动产公司签订

【一】房产市场的含义
房产市场是以房产作为交易对象的流通市场,
也是房屋商品交换关系的总和。
根据房产的新旧程度,
房产市场可以分为新房市场和二手房市场。
根据房产的供应状态,
新房房产市场一般还可以划分为现房市场和期房市场。
【二】房产市场的特点
房产市场除了具有房地产业一般特征外,
还具有以下一些主要特点:
产品的异质性
主要是指房地产市场供给产品的非标准化,
也就是指产品之间不可替代。
房地产市场的体系

日本房地产市场周期波动的微观经济学分析

中国日本房地产开发投资过分依赖商业银行体系的日本房地产融资模式,

继而影响
再加上物
结构、装
大、工期较长的开发项目,可以按开发项目的一定区域或部分,划分成本核算对象。
目金额。在分开核算的情况下,如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内,从而免缴土地增值税,
扣除项目金额为1.1亿元,其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元,豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。
对同一地点、结构类型相同的群体开发项目,如果开工、竣工时间接近,又由同一施工队伍施工,可以合并为一个成本核算对象。对个别规模较
房地产开发企业如果既建造普通住宅又搞其他房地产开发的话,分开核算与不分开核算,税负会有差异,这取决于两种住宅的销售额和可扣除项
例如:北京某房地产开发企业1999年商品房销售收入为1.5亿元,其中普通住宅的销售额为1亿元,豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可
如果不分开核算(纳税人应了解清楚当地是否允许不分开核算),该企业应缴纳土地增值税为:
则可以减轻税负。增值额与扣除项目金额的比例(以下简称增值率)为(15000-11000)÷11000×100%-36%,
因此适用30%的税率,
应纳税(15000-11000)×30%
1200(万元)。
如果分开核算,
应缴纳土地增值税为:

普通住宅:
豪华住宅:
增值率为く10000-8000)÷8000×100%-25%
增值率为(5000-3000-3000×100%-67%,
适用30%的税率,应纳税(10000-8000)×30%-600(万元);
适用40%的税率,应缴纳(5000-3000)×40%-3000×5%-650(万元),
二者合计为
1250万元。
土地使用权出让的特点

  • 财务评价和国民经济评价
  • 因而是由土地物质和土地资本结合在一起的土地商品
  • 某企业投资一日本不动产项目

中国的住房抵押贷款无疑也越来越具有美国式次级抵押贷款的特征

分开核算比不分开核算多支出税金50万元。
㈢)合理利用累进税率差别和征税标准,进行适当税收筹划
土地增值税筹划的基本思路是:根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策,
控制增值额,
从而适用低税率或享受免税待遇。
土地增值税税率实
行四级超额累进税率,
税率从30%到60%,
增值越多,
税率越高。
合理定价筹划法
我国土地增值税法规定:
纳税人建造普通住宅出售,
纳税人建造房屋出售时,
增值额没有超过扣除项目金额20%时,
应考虑增值额增加带来的效益,
免征土地增值税:
增值额超过扣除项目金额20%时,
应就其全部增值额按规定征税。
与放弃起征点的优惠而增加的税收负担的关系。
却因代价相对较大而投资收益相对较小
(1)纳税人享受起征点的照顾
如某房地产开发企业建成一批商品房代售,
除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为100,
当其销售这批商品房的价格为
时,
相应的销
售税金及附加为:
5%×(1+7%+3%)X-5.5%X
这时,其全部允许扣除金额为:100+5.5%X
该企业享受起征点最高售价为
X-1.2(100+5.5%x)解以上方程可知,此时的最高售价为128.48.
(2)纳税人不享受起征点的照顾
假设此时的售价为(128.48+Y),由于售价提高,
相应的销售税金及附加和允许扣除项目金额都应提高5.5%Y,
这时允许扣除的项目金额-107.07
+5.5%Y
增值额128.48+Y-(107.07+5.5%Y)化简后,增值额的计算公式为:4.5%Y+21.41
所以,应纳土地增值税为:30%×(94·5%Y+21.41)若企业要使提价带来的效益超过起征点增加的税收,就必须使
Y-30%X(94.5%1+21.4)即Y>8.96,所以此时的售价起点为137.44.
这就是说,如果想通过提高售价获得更大的收益,就必须使价格高于137.44
通过以上两方面的分析可知,转让房地产的企业,当除去销售税金及附加后的全部允许扣除项目金额为100时,
销售定价为128.48是该纳税人可以
享受起征点的最高价位
又如:
某普通商品房住宅
销售价格3100万元,
按税法规定计算的可扣除项目金额为2500万元。
为新的项目开发提供决策依据土地所处区域内的自然条件与社会

这些参与者主要有资产出租人

则应交纳的土地增值税计算如下:
增值额:
3100-2500-600(万元)增值率:600÷2500=24%
则税率为30%,
应纳土地增值税一600×30%-180(万元)由于其增值率为24%,
超过20%,
所以不能享受免予征收土地增值税的优惠。
如果把价格降下来,

3000万元的价格销售,
其他条件不变,
则纳税情况为:

增值额-3000-2500-500(万元)增值率500÷2500=20%
这样,企业可以免予征收土地增值税。土地所处区域内的自然条件与社会

土地所处区域内的自然条件与社会

与筹划前相比,企业收入减少100万元,应纳税额却减少了180万元,
此外,对于房地产开发的其他税项也存在类似的操作空间。
税前实际收益反而增加80万元。
税收筹划效果显著。
收入分散筹划法
在确定土地增值税时,
很重要的一点是确定售出房地产的增值额。
增值额必须从收入和成本两方面确定,
如果房地产企业能够在成本不变的条件
收入的增长,
下减少收入,则能够减少税收。对于土地增值税来说,
的增长,从而产生税率爬升效应,使得税负增长很快。
这一点显得尤为重要,因为土地增值税是超率累进制,
因此,收入分散筹划法有很强的现实意义。
意味着相同条件下增值额
收入分散筹划的一般方法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离,比如房屋里面的设施。
土地使用权出让金

1理解日本房地产市场体系、土地市场、土地一级市场、

20070720)理解证券融资、债券融资、股票融资的概念;

75%以上的资产由房地产、
有股东人数与持股份额方面的限制,以防止股份过于集中;所筹集资金的大部分须投向房地产方面的业务;
金和政府债券组成;至少有25%的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得等。

房地产投资信托按其投资业务和信托性质的不同,可以分为不同类别
【一】按投资业务不同分类
REITs可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种。权益型REITs以收益性物业的出租、
经营管理和开发为主营业务,
主要收入是房地产
出租收入;抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务,或经营抵押贷款支持证券(MBS)业务,主要收入来源是抵押贷款的利息
收入;混合型REITs则同时经营上述两种形式的业务。据美国全美房地产投资信托协会(NAREIT)统计,截止2003年底,全美REITs的总市值达2242亿美
元,其中91.3%是权益型REITs。

投资机会研究

【二】按信托性质分类
房地产投资信托可以分为伞型合伙REITs和多重合伙REITs。
伞型合伙REITs最早出现于1992年,
指REIT不直接拥有房地产,
而是通过一个经营合伙
制企业控制房地产。伞型合伙REITs流行的原因是,一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs,或者用房地产
资产与REIT交换受益凭证(如股票),从而套现资金。这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的利得税。多重合伙REITs是在REITs直接拥有房地产
的同时,还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产经营权。这种灵活的股权交换,不但使REITs的投资者获得了经营权股份,而且会给原物业所有
者带来资产组合多元化和合理避税效应。
为新的项目开发提供决策依据

 

方案二的投资风险度为0.42

抵押当事人的身份证明或法人资格证明

【一】流动性好
直接投资房地产存在很大的变现风险。
房地产作为不动产,
销售过程复杂,
属于非货币性资产,
流动性差,
资产拥有者很难在短时期内将其兑换
成现金。
而REITs可以在证券交易所或场外进行交易,
马上变现,
流动性仅次于现金。
【二】高现金回报
房地产投资信托采购物业的价格通常低于重置成本,
如低价收购那些尚未完工但由于各种原因急于变现的物业,
继续加以运作,
以此赢得更高收

益。

进而支持欠发达地区发按照有关法律规定,
【三】有效分散投资风险
REITs的投资物业类型多样化,
REITs净收益的95%,
都必须以分红形式返还投资者。
保证了投资者资产组合效益。
股票市场上的REITs所拥有的物业遍布各地。
购买多个REITs股票,
会使投资涵盖多种
物业,
分布各个地区,
【四】抵御通货膨胀
作为REITs价值基础的房地产,
从而保证投资更加安全。
理解房地产宏观调控的必要性
即使在经济发达的国家和地区
即使在经济发达的国家和地区

这一阶段投资者的主要追求目标是经营利润

日本不动产投资信托不会因为通货膨胀而受到损害,
可以很好地抵御通货膨胀。
通货膨胀来临时,
物价上扬,
具有很强的保值功能,
以房地产物业为基础的REITs的收益水平和股票价格也会随之上升,

地产物业的价值更是升值迅速,
从而能够在一定程度上抵消通货膨胀的影响
【一】房地产信托投资
房地产信托投资是指委托人将资金交存信托投资公司或银行,
指定投资方式,
由信托机构代为运营的投资方式。

日本不动产风险不仅仅具有随机性

比较常见的有委托代建信托投资

融资性住房信托投资、代理发行房地产企业的有价证券等。
进了房地产资金的横向流动。
房地产信托投资集”融资”和”融物”于一身,
为房地产企业和个人提供了融资方便,
【二】房地产信托存款
房地产信托存款是指由信托投资机构在特定的资金来源范围内办理的存款,
其来源一般是财政部门用以有偿使用的预算外资金、
企事业单位及其
主管部门可以自主支配和有偿使用的资金,
以及个人特约信托存款等。
房地产投资品的调控房地产交易基础知识城市土地使用权收回

日本房地产的含义

土地使用权划拨的含义

3私有房产:指私人所有的房产,包括中国公民、外国公民以及中国公民投资的私营企业所投资建造、购买的房产。
4联合企业房产:指不同所有制性质的单位之间共同组成新的法人型经济实体所投资建造、购买的房产。
【五】按房地产开发经营内容分类
1建筑地块:指与房地产开发与经营活动相关的那部分土地,它有具体的地号、面积、形态,甚至用途等。按建筑地块的构成状况分为:

交通用地、特殊用地、
是房地产经营活动的主体对象。

投资环境研究

宅用地、
商业金融用地、
房屋:
工业仓储用地、
市政用地、
公共建筑用地、
水域用地、
农用地、
其他用地等。
指房地产企业开发建设过程中形成的最终产品,
房屋具有不动产的性质,
一般由基础、
墙体、
门窗、
梁柱和屋面,
以及水、暖、
电、
卫设备等组成。
知识训练题
简述房地产概念。
简述土地的自然属性和社会属性。
简述房地产的特征。
技能训练题
讨论:
【二】为什么说房地产是
.种特殊的商品。
2项目:请找出你周围的10处不同房地产,并用不同的标准对其进行分类。
3项目:通过市场调查说明住宅、工业用房、商业用房在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面存在的差异。
城市规划的指导金融调控

 

发阶段提供融资

房地产与国民经济的许多行业都有着密切的关系,具有很强的产业关联性,如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都与房地产业密切相
关。据统计,我国每年钢材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地产开发建设中。因此,房地产业的发展能促进这些
产业的发展,其比例达到1:1.17,即每100元的房地产销售能带动相关产业117元的销售。另外,房地产业的发展也能促使一些新行业的产生,如物业
管理、房地产评估、房地产中介等。由于房地产业的具有很强的产业关联性,因此房地产业对国民经济的贡献率很高,我国房地产业对国民经济的贡
献率为1-15个百分点,也就是说,目前我国8%的GDp增长速度中,有1-1.5%是由房地产业贡献的。
日本不动产交易是一种产权交易

土地市场流通的土地

2001年,
房地产开发投资对中国GDp增长的直接贡献率为1.3个百分点,
间接贡献率为0.6至1.2个百分点。
住房抵押贷款增量占了GDp的2.3-2.4%。
两者相加共计1.9到2.5个百分点。
房地
产的发展也刺激了消费信贷,
2001年,
57%的购房款来自消费信贷,
2002年,
2002年,
房地产开发投资对中国GDp增长的贡献率为1.6个百分点左右。
房地产投资占固定资产的比重达到17.91%,比上年增加0.86个百分点,
成为仅次于基本建设的第二大类投资。
理解房地产投资的概念

需要哪些前期土地开发工作

有些城市如北京,
房地产
投资占全社会投资的比重达到54.5%,广州也达到40%以上。中国经济的拉动力量,投资是三大因素之一,而房地产投资竟占有如此之大的权重。房地
产已被公认为消费的黄金产业,在抑制通缩,拉动消费方面的作用和重要性是毋庸置疑的,因此会得到政策持续的扶持与投入。预计房地产行业在
2010年以前仍将保持快速的增长势头,达到年均15%,因此行业内的上市公司业绩也将保持快速增长,只是由于项目周期与行业特殊性会出现盈利不均
和冷热不平衡的现象,应引起投资者的充分重视。

投资者可在协议条款中载明

随着我国市场经济的不断成熟,
房地产业的地位会越来越重要。
因此,
继续大力发展房地产业,
以带动其他相关产业,
是国家保持国民经济长期

稳定发展的战略决策之一。同时,2001年房地产业在我国GDP中的比重虽已达5.5%左右,经济较发达的上海市已接近10%,但在经济发达的美国,房地
产业占GDp的比重已达14%,与汽车、医药并列为国民经济的三大支柱产业,加拿大为15.7%、日本为11%、韩国为9.5%。比较来看,我国房地产业在国
民经济中的比重还有进一步提高的空间。
为什么说房地产是

改革开放后中国日本房地产业的发展历程理解日本房地产过度开发、

有效分散投资风险

利息支出不能提供金融机构的证明,
也不能按房地产开发项目分摊,
当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣
计算分析并讨论:
(1)通过选择筹划方案可在保证售价较低的情况下少缴纳土地增值税,
(2)进行税收筹划应注意哪些问题?
增加企业利润。
请据此确定利润。【第六章】房地产投资项目经济分析
其核心是收益和风险分析。
好的房地产投资项目,
概率知识,
要进行合理经济分析,
借助静态经济评价指标和动态经济评价指标,
以减少投资风险。
借助盈亏平衡公式、
敏感性指标、
可以对房地产投资项目中不确定性因素进行定量分析,
静态分析与动态分析相结合

  • 内容简洁明了
  • 预计该项目的投资收益率为12%
  • 指城市集体所有制单位所有的房产

与银行形成了良好的融资关系

【第一节】房地产投资项目确定性分析
【学习目标】熟悉房地产投资项目确定性分析的内容;
熟悉房地产投资静态经济评价指标;
熟悉房地产投资动态经济评价指标;
能应用确定性分析指标,
【理论学习】在投资决策前,
进行房地产投资项目分析。
投资者通过投保等手段
需要从财务角度对房地产投资项目进行评价,
其评价方法大致分为确定性和不确定性两种。
确定性的评价方法有静态和动态之分.
静态方法的指标是投资回收期、
投资利润率等;
动态方法指标有净现值、
净现值率、
内部收益率、动态投资回收期等。
在对房地产开发项目的投资效益进行评估时,
若不考虑资金的时间价值,
则称为静态评估,
其计算指标称为静态指标。
常用的静态指标有投资利
润率、
投资回收期等。
房地产流动性差土地出让价款的估算

日本不动产流动性差

【一】投资利润率
投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率,
应计算生产期年平均利润总额与项目总投资的比率。
它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。
其计算公式为:
对生产期内各年的利润总额变化幅度较大的项目,
项目年利润总额
在利用投资利润率进行评估时,首先要确定
否则就拒绝该投资方案。如果要从多个可接受的互斥方案中
投资利润率
或年平均利润总额项目总投资项目投资利润率越高,
进行选择,应该选投资利润率最高的方案。土地出让价款的估算

土地出让价款的估算

20%,则可接受该投资方案。
定的早期阶段或研究过程,需对其进行初步评估时,
表明项目经济效益越好,
否则表明效益欠佳或亏损。
利润率标准(例如20%)。
例如,
投资利润率对于快速评估一个寿命期较短的项目方案的投资经济效果是有用的指标:
当投资方案的投资利润率高于此标准时则接受该投资方案,
某项目的总投资为500万元,
其年平均销售利润为150万元,
则该项目的投资利润率是150500×100%-30%如果确定的投资利润率标准为
或在建设项目制
该指标特别适用于工艺简单而生产情况变化不大的项目方案的选择
在项目不具备综合分析所需的详细资料时,
也是一个有实用意义的指标。
理解房地产投资的概念

日本房地产市场是日本房地产供求双方从事日本房地产经济活动的场所

融资风险分析融资决策

按照有关法律规定,
【三】有效分散投资风险
REITs的投资物业类型多样化,
REITs净收益的95%,
都必须以分红形式返还投资者。
保证了投资者资产组合效益。
股票市场上的REITs所拥有的物业遍布各地。
购买多个REITs股票,
会使投资涵盖多种
物业,
分布各个地区,
【四】抵御通货膨胀
作为REITs价值基础的房地产,
从而保证投资更加安全。

旦识别了风险,不会因为通货膨胀而受到损害,
可以很好地抵御通货膨胀。
通货膨胀来临时,
物价上扬,
具有很强的保值功能,
以房地产物业为基础的REITs的收益水平和股票价格也会随之上升,

地产物业的价值更是升值迅速,
从而能够在一定程度上抵消通货膨胀的影响
【一】房地产信托投资
房地产信托投资是指委托人将资金交存信托投资公司或银行,
指定投资方式,
由信托机构代为运营的投资方式。
供给相对滞后性

 

可以很好地抵御通货膨胀地产物业的价值更是升值迅速

比较常见的有委托代建信托投资

融资性住房信托投资、代理发行房地产企业的有价证券等。
进了房地产资金的横向流动。
房地产信托投资集”融资”和”融物”于一身,
为房地产企业和个人提供了融资方便,
【二】房地产信托存款
房地产信托存款是指由信托投资机构在特定的资金来源范围内办理的存款,
其来源一般是财政部门用以有偿使用的预算外资金、
企事业单位及其
主管部门可以自主支配和有偿使用的资金,
以及个人特约信托存款等。日本房地产投资咨询公司或相应机构须根据项目建议书的要求房地产信托存款的利率通常比银行存款利率高一些,
所以对存款人具有吸引力。
【三】房地产信托贷款
信托贷款是金融信托机构受委托人委托,
在委托人存入的委托存款额度内,
按委托人指定的方向和金额发放的贷款。
所以,
金融信托机构对信托
主要用于房
贷款不承担风险。房地产信托贷款是指金融信托机构利用吸收的房地产信托存款、
地产周转资金。它比一般银行贷款灵活方便,审批迅速,但其利率要比银行稍高。
理解房地产、土地、建筑物的概念

    1. 某日本不动产开发公司按一般民用住宅标准建造了一座居住用建筑甲
    1. 是指通过制订信托投资计划
    1. 日本不动产投资信托从根本上来说是一国税收政策的产物

间接融资还很不够

自有资金和筹集的其他资金向房地产企业发放的贷款,
【四】房地产信托基金
信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集不特定多数(法人和自然人)投资者的资金,
由专门投资机构进行投资经营管理,
并将投资综合收益按
比例分配给投资者的一种信托基金制度。房地产信托基金是房地产信托机构为经营房地产信托投资业务而建立的专门营运资金,它一般采取发行房地
产基金凭证的形式,将小额投资者的资金汇集成大额房地产基金,再择优投资于房地产项目。基金投资实行专家管理和透明化运作,从而实现资金的
规模经营,可提高经营效益。房地产信托基金的主要特点是:集体投资、委托经营、分散风险、共同受益。
对外资投资我国日本不动产业如何规范?

据有关资料统计

以美国为例,
美国REITs的设立条件
美国REITs的快速发展得益于其严格的管理规定。
依照法律规定,
美国的REITs成立并能投入运作必须满足一定的条件,
见表41°

房地产投资信托从根本上来说是一国税收政策的产物。
它是房地产公司根据某些税收条款,
使自己具备转移实体的资格而组成的一个实体。
除了
房地产销售所获资本收益外,这一实体还将全部收入分配给他们的股东。根据税收法规条款,房地产不对其所得纳税,
收入进行纳税。同样,任何经过分配的资本收益将根据适当的税率对股东进行征税。为了获得房地产投资信托的资格,
但股东们要对其所分配的股利
必须满足以下要求:
【一】资产要求
(1)房地产资产、现金和政府债券必须占到REITs资产价值的75%以上。
房地产交易的基本特点

政府的干预性

个人住房抵押贷款

例如,
在项
目建设中,开发商要承担全部风险,但在项目完工投入使用后,房地产开发企业就只承担一定范围内的风险,其余风险则由提供贷款的银行承担。有
限追索是分散风险的有力手段。在有限追索条件下,发放贷款的银行只在某特定时间或规定范围内有权对项目开发企业进行追索活动。贷款银行对于
追索形式和程度的选择根据,是项目本身的风险(包括投资规模、投资结构、开发商财务状况、行业经验、管理能力等因素)。房地产开发企业争取有
限追索的条件,是审慎考虑项目收益,设计出合理完善的融资结构。

自然风险的回避保险转移

【二】房地产业是资金密集型产业,
降低成本的原则
在遵守税法前提下,
融资结构最优化原则
在开发项目时尽可能与国家产业政策
在选择承包商时要仔
投资周期长,
回收慢。
这些不利情况决定了房地产开发商必须严格控制成本,
尽量达成对己有利的贷款安排;
相吻合;
细考虑其技术实力和资信程度等因素;
合理避税;
在选择融资渠道时,
要综合考虑本企业及项目的特点,
在原材料采购时,
要与供应商签订战略合作协议,
实行集体采购,
充分利用电子商务平台交易,
减少各项成本。
房地产市场是房地产供求双方从事房地产经济活动的场所

 

规划设计方案选择与资源供给安排

高走理论是指城市将主要向地势高处发展

【三】项目开发中的融资结构的含义是:
不同利率及融资期限等因素
形成的组合体。优化融资结构是房地产项目开发成功的基础。房地产开发企业应综合考虑融资成本和融资的潜在收益及资金使用效率等,尽可能使融
资结构中的各要素多元化、合理化。根据开发企业自身的财务状况和经营管理能力,实行股权融资债权融资相结合、长期融资与短期融资相结合、国
内筹资与国际筹资相结合的灵活策略,降低融资成本,提高资金使用效率。在设计和优化融资结构时,房地产开发企业要特别注意债务与现金流的比
例关系,尽量避免不同种类的债务集中度过高而形成清偿高峰。债务结构一旦恶化,会对房地产开发企业造成极大压力,形成恶性循环。只要一笔小
在房地产企业进行项目融资时,
由自有资金和非自有资金、
长期融资与短期融资、

额贷款无法按期归还,就会对借款企业的资信程度造成极大影响。融资企业如何在固定利率与浮动利率之间作出选择,对融资成本的影响也非常明显。

建立土地收购储备制度当金融市场利率水平较高、向下波动的可能性增大时,房地产企业要尽可能签订浮动利率协议;反之,如房地产企业恰好面对较低的利率水平,则宜
采用固定利率贷款。这样做,可以有效地锁定贷款的利息成本,减少利率上升带来的波动风险。另外,房地产企业选择外汇贷款时,还应注意规避汇
率风险,尽可能选择汇率波幅较小的品种。对于房地产类上市公司而言,要在股权融资和债权融资之间做出适当安排。可转换债券是我国房地产上市
公司偏爱的融资方式,兼有股票和债券的优点,转换方式简单易行,对于发行公司和投资者都是富有吸引力的选择。
造成生产和消费危机
投资者的信心
投资者的信心

这又会对日本不动产市场

日本不动产开发投资对中国GDp增长的直接贡献率为1.3个百分点综上所述,房地产公司要始终坚持以上原则,结合公司和项目的具体特点,
房地产开发融资的基本要求,是指房地产开发企业在融资过程中,要研究、
【一】确定合理的融资规模
做出合理有效的融资安排,
增强抵御各种风险的能力,
为项目的建设
运营奠定良好的基础
分析和评价影响融资的各种因素,
力求取得房地产开发融资的最佳综
合效益。
房地产开发融资的基本要求有以下几个方面:
房地产开发企业不论通过什么渠道、
采取什么方式筹措开发资金,
首先应该确定合理的资金需求量。
融资固然要广开渠道,
但必须有一个合理的
界限。融资过多,会增加融资成本,影响资金的使用效果;融资过少,又会影响开发资金的供应,进而影响开发的规模和进展速度。因此,在确定合
理的融资规模时,不仅要考虑房地产开发的规模、生产周期等,还要注意房地产开发商品的销售趋势,防止盲目开发不适销对路的商品房而造成大量
资金的积压,影响开发资金的正常周转。同时,还要根据开发项目对资金使用的时间要求,将全年的开发资金需求量合理分解为每季度、每月的需求
量,以便合理安排融资、投放和回收,加速资金的周转速度。

或是房地合一

【二】融资成本分析
融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用。
融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一。
融资成本包括债务融资成本和
资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费(承诺费、手续费、担保费、代理费等)和资金占用费(利息),一般通过计算债务资金的综合利率来判
断债务融资成本的高低;资本金融资成本中的资金筹集费同样包括承诺费、手续费、担保费、代理费等,但其资金占用费则需要按机会成本原则计算。
推动行业诚信体系建设它规范了日本不动产开发项目经济评价中使用的概念

探讨日本房地产投资分析的科学方法

日本房地产项目融资的含义

【二】政策的连续性与协调性
政策的连续性与协调性,首先要求体现新旧政策的衔接,其次还要体现与相关政策的衔接配套,最后还应体现多元性与系统性的统
【三】政策的针对性和导向性
政府除了制定宏观的调控政策外,还必须针对不同类型物业的供给、分配和消费途径,制定具有针对性的具体政策。这种政策要有明确的导向性,
以帮助市场的参与者准确把握自己的行为取向。

投资物业位置风险【四】政策的公平性和效率
公平和效率及其相互协调,是评价政策的重要方面。
政府制定政策的原则是:
既要通过资源和利益的公平分配来维持社会的稳定,
又要通过资源
又不
的优化配置来推动社会的进步和发展。
得不放弃一定的公平。
然而,
公平和效率常常是矛盾的,
有时为了确保基本的公平,
就要牺牲一定的效率;
有时为了保证效率,
就一个完善的房地产市场而言,
市场的自由运作非常重要,
政府不能过分参与和干预房地产市场的自由运作,
这样才能保证本地及外来投资者对
宏观调控房地产市场的手段包
但是,
当地房地产市场的信心,
括土地供应计划、价格、
进而保证房地产市场的稳定发展以及整个社会经济的安定繁荣。
很强的投机性

 

即筹集发放贷款所需的资金

税收政策等。
宏观调控也非常重要。
【一】土地供应计划的调控
无论是宏观经济的计划指导还是市场运行过程中的调控,
土地供应计划的作用都十分重大。
土地作为重要的生产要素,
同资金计划、
劳动力计划
样,是宏观计划指导的重要内容,而土地供应计划对房地产开发投资调节的功效尤为直接和显著,因为房地产开发总是伴随着对土地的直接需求,
政府供应土地的数量和质量无疑可以直接控制房地产开发的规模和结构。从市场运行角度来看,供求关系是决定市场状况的根本原因,我国土地由政
明显的调节功能
府垄断出让,
这就使得土地供应计划对房地产市场具有更为直接、
实施土地供应计划宏观调控的必要条件,
是政府拥有足够的土地储备。日本房地产开发费用16万元随着我国城市化进程的加速和经济的快速发展,
城市土地使用过程中虽然
要尽量控制耕地的减少,但同时存在着如何使农村土地高效率地转化为城市用地的问题。大范围征地是按城市规划开发土地的前提,而且大范围成片
开发能取得规模经济效益。在上海浦东新区和深圳等地,由政府统一将规划区土地一次预征完毕,征地费先付一小部分,余款待使用时再付清。这样
另外,
应有足够的弹性,
一些大城市也可以结合旧城区改造来增加土地储备。
房地产投资布局的调控

    1. 城市土地使用制度改革
    1. 进行日本不动产投资分析
    1. 集体土地不能进入日本不动产市场流转

某普通商品房住宅

能够对市场信号做出灵敏的反应。
做的结果,
使城市开发建设用地有了足够的储备。
科学的土地供应计划应与总体规划相协调,
土地供应计划应是公开的,
因为透明的土地供应
信息是避免盲目竞争的重要条件。一个城市的土地开发和供应计划,一般由城市土地管理部门和规划管理部门按城市总体发展要求、土地开发潜力以
及城市规划的要求制定。计划的内容包括:年度土地开发的面积、地点,修建的市政工程及所需经费,出让土地的面积、地点,所建建筑物的性质、
建筑面积及所需的建造费用,
预计的地价款收入。
因而必须以地契等法律文件为依据土地市场的垄断性

这种方式是指日本不动产开发公司代客户进行日本不动产开发

尽量减少用地单位的土地存量,
也是增强土地供应计划调节有效性必不可少的措施。
而且还可能干扰房地产市场的运行。
城市原有的大量行政划拨、
占而未用的土地,
不但违反土地
收回划拨超过两年
管理法的规定,造成土地资源浪费,
而未使用的土地。
政府土地、
规划主管部门应逐步按城市规划和法律规定,
【二】城市规划的指导
城市规划以合理利用土地、协调城市物质空间布局、指导城市健康有序发展为己任,对土地开发、利用起指导作用。原有的城市规划带有传统计
划经济的色彩,市场经济体系建立后,其科学性、适用性都面临着严峻的挑战。我国部分城市如深圳特区已开始进行城市规划图则体系的改革,将规
划分为发展策略、次区域发展纲要、法定图则、发展大纲图和详细蓝图等五个层次。高层次的规划应能指导土地的开发和供应,低层次的规划应能为
土地出让过程中确定规划要点提供依据。
供给相对滞后性