制定日本房地产投资合理决策的规范和制度

日本房地产项目融资的分类偿还期较长

整个规划力求体现超前性、
科学性、动态性和适用性。
实际上,社会经济发展计划、城市规划、土地供应计划都对土地配置,进而也对房地产市场的运行起重要作用。政府供应土地的过程应是具体实
施国民经济计划、城市规划的过程。面对日益发育的市场环境,一个计划除改善各自的技术、观念和管理方式外,有必要相互协调,形成土地配置及

调控房地产市场的计划体系。
㈢)地价调控
房地产价格是政府调控房地产市场的主要对象,
因为房地产价格不但直接影响房地产市场的运作,
而且对整体社会经济、
投资环境产生直接的影
响。虽然房地产价格主要取决于市场供求关系,但由于地价对房地产价格影响很大,城市土地又由政府垄断出让,所以政府可以用地价对房地产市场
进行调控。地价、建造成本、专业费用、管理费用、财务费用、投资利润、税金等因素,极大地影响着房地产市场上的供给价格。在一定时期内,建
造成本及与之相关的专业费用和管理费用、财务费用和税金.大体固定在一定水平上。通过调控地价来间接调控房地产价格,经常是十分有效的。政
府通过调整土地供应数量,调整与土地开发相关的税费政策等经济手段,灵活运用挂牌、招标、拍卖三种出让方式,以及必要时通过直接的行政干预,
都可以对地价进行有效的调控
【四】税收调控
房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。

投资物业类型风险日本房地产投资各阶段的风险还可以通过税赋差别体
例如,
正确运用税收杠杆不但可以理顺分配关系,
保证政府土地收益,
起到明显的作用。
现政府的税收政策和产业政策,进而对抑制市场投机、控制房地产价格、
司所得税这一税务优惠政策,推动了房地产投资信托行业的发展壮大。
规范房地产市场交易行为等方面,
美国通过免除公
【五】金融调控
房地产业与金融业息息相关。
金融业的支持是房地产业繁荣必不可少的条件,
房地产信贷也为金融业提供了广阔的发展天地。
宏观分析和微观分析相结合

 

日本不动产开发费用32万元

发展房地产金融,
通过信贷规模、
利率水平、
贷款方式等金融措施调节房地产市场,
实际上是政府调控房地产市场的一个重要手段。
【六】住房政策调控
目前,我国城市住宅的供给主要有三类,
即廉租房、
经济适用房和市场价商品住宅。
其中,
廉租房面向最低收入家庭,
其供应、
分配和经营完全
由政府控制,廉租房不能进入市场流通;经济适用房是具有社会保障性质的政策性商品住房,政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠,
但其销售价格和销售对象,要受政府的指导;市场价商品住宅则采取完全市场化的方式经营,是城市房地产市场的主要组成部分。如果政府对廉租房
和经济适用房的供给和分配政策控制不严格,就会使市场价商品住宅受到前两类住宅的冲击。政府的住房分配和消费政策,对商品住宅市场的调控作
用也是显而易见的,例如:1998年政府停止住房实物分配、实行住房分配货币化政策以来,商品住宅销售中个人购买的比例已经稳定在95%左右。在日本房地产投资信托产品中日本房地产投资信托【一】健全市场准入制度
建立资质审查制度的原则首先是公开化,
只有透明度高,
才便于社会监督;
其次是标准化,
即明确、
具体地规定进入某类市场必须具备的最低资
格标准。各城市对房地产开发经营企业、建筑施工企业、装饰装修企业、房地产中介服务机构、物业管理机构等的行业准入资格都作了明确的规定。
当然,随着市场机制的健全和政府职能的转变,对企业资格、资质的管理职能,已经开始逐步向行业协会等行业自律组织过渡。
【二】推动行业诚信体系建设
市场经济,诚信为本,诚信建设尤为重要。
协商一致的原则

    1. 直接融资才刚刚起步
    1. 即日本不动产开发成本越高
    1. 将该项目资产和权益转让给租赁融资机构

日本不动产信托投资集”融资”和”融物”于一身

建设部推广的”中国房地产信用档案”系统,
为房地产业企业提供了公平竞争的平台,
推动了企业自身
的诚信体系、
信用文化建设,
为规范房地产市场中的企业行为进行了有益的尝试。
【三】规范交易程序
用法律形式规范主要的房地产交易方式,
是抑制投机、
维护市场秩序的有效措施。
各城市对土地出让、
房屋预售、
买卖、
抵押、
租赁以及产权登
记等,都规定有固定的办事程序和所需满足的必要条件,例如,商品房预售必须向城市房地产市场管理部门申请,申请时必须提交国有土地使用权证、
建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证、预售计划和工程建设计划、预售款的监管方案,以及经银行或注册会计师审核的除地价款外投
入的建设资金验资证明等文件。
日本不动产开发投资分类指数

开发资金结构几乎没有发生变化

【四】加强产权管理
产权登记不仅是房地产市场管理的基础和前提,
而且可以成为微观管理的枢纽。
诸多宏观政策、
房地产法规,
都可以在产权登记管理过程中具体

实施
【五】房地产投资规模的调控
就是指通过调控,保证房地产市场中房屋的总供给与总需求基本平衡,
形成一个合理、
有序、
有限度的买方市场。
引发政治和社会危机

为投资人预测投资收益

分散风险的原则

简述房地产宏观调控手段。
简述房地产宏观调控的内容。
2
技能训练题
项目:利用互联网查找2004年以来房地产宏观调控的政策,包括土地政策、金融政策、货币政策和交易政策等。
分析并讨论:现阶段我国房地产宏观调控的目标是什么?具体有哪些宏观调控手段?
分析并讨论:2007年9月27日,央行、银监会联合颁布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(359号文)。通知要求:
对于贷款购买第二
套房,首付不低于四成,利率为基准利率的1.1倍;不得发放加按揭、
放贷款等。请说明这项政策对房地产市场产生的影响。
不指定用途贷款、
循环贷;
严格房地产开发贷款,
项目资本金不达35%,
不得发

不仅要学习日本房地产投资风险的类型,日本房地产投资风险的评价方法【第三章】房地产交易
满足人们生产和生活需要,
房地产交易是房地产经济的重要组成部分,
特别是随着我国社会主义市场经济的逐步完善和我国房改的不断深化,
推动人类社会进步和经济的发展诸方面,
起着相当重要的作
房产交易会日益
在调剂余缺,
我国房地产市场方兴未艾,
房屋买卖活动必将大量增加,
用。
频繁
加强产权管理

 

房产和地产是不可分割的

【第一节】房地产交易基础知识
【学习目标】理解房地产交易的概念;
熟悉房地产交易的特点并能分析具体房地产交易现象;
掌握房地产交易制度;
熟悉房地产交易原则并在交易中进行运用。
【理论学习】房地产交易有别于一般商品的“钱货交易”,是一种“钱权交易”,因此有必要掌握房地产交易的特点、交易制度等基础知识。
【一】房地产交易的含义
房地产交易是房地产产权人为了特定的经济目的,按照一定的程序,将房地产或者其部分权益转移给他人的行为。通过房地产交易,
在交易人之
与房地产产权人发生交
间形成特定的权利义务关系,房地产交易中产权人将房地产或其部分权益转移给他人而实现特定经济目的。承典人不在房产所在地的易关系的一方,称为交易相对人。交易相对人通过承担特定的经济义务而取得房地产或者其部分权益。
在房地产交易中,
【二】房地产交易的基本特点
房地产交易过程没有物流。房地产交易实际上是房地产产权交易。其主要的特点主要有:
1交易主体的区域性强
房地产固定在某个区域范围内,具有不可移动性和区位特性,即房地产是不动产,因此其交易的区域性比较强。
2交易方式多样
房地产价值高、寿命期长,消费者的经济条件、工作单位所在地、消费者心理的变化等因素,决定了房地产交易方式多种多样,
可以有房产买卖、
抵押、租赁、交换等。
同一房地产可以多次进行交易
房地产一般价值高、
寿命长,
经济寿命最长可以达到70年,
而物理寿命甚至可能更长。
有利于房地产经营者制定合理的经营决策

    1. 以及有无合并土地的买卖等特殊交易情况
    1. 日本不动产债券的分类
    1. 发展日本不动产金融

城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定

因此,
在房地产项目的寿命期内,
可以发生多次交易,

次的产权变更
交易过程管理严格
房地产是社会主要财富之一,
是绝大多数居民的主要生活资料和生存场所。
因此,
维持房地产交易的市场秩序,
对社会稳定具有非常重要的作用
和意义。
所以,
房地产交易需由政府部门进行登记后方可生效。
5需要中介服务
房地产交易专业性强,
而且房地产项目价值一般均比较高,
相应的法律特征明显,
交易程序比较复杂。
因此,
在房地产交易中,
一般应该委托专
业的经纪人作为代理进行房地产的市场交易。
我国
【一】《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度,
房地产价格申报制度
即房地产价格申报制度、
房地产价格评估制度、
房地产价格评估人员资格认证制度。
日本不动产市场是指进行日本不动产买卖

还可以获得多重收益如日本不动产租金收益

房地产交易价格不仅关系着交易当事人之间的私人权益,
而且也关系着国家的税费收益。
因此,
加强房地产交易价格管理,
对于保护当事人合法
权益和保障国家的税费收益,促进房地产市场健康发展,具有重要作用。2001年8月发布的《城市房地产转让管理规定》规定:”房地产转让当事人在
房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件,向房地产所在地的房地产管理部门提出申请,并申报成
交价格”,“房地产管理部门核实申报的成交价格,并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估:”房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税
费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的,以评估价格作为缴纳税费的依据”。这些规定为房地产价格申报制度提供了法律依据。房地产行政主
管部门发现交易双方的成交价格明显低于市场正常价格时,通知交易双方应当交纳有关税费的税基。只要交易双方按照不低于正常市场价格交纳了税
费,无论其合同价格为多少,都不影响房地产交易和权属登记的有关手续。
理解房地产交易的概念

投资的目的在于牺牲即期的、确定性的购买力以获得未来的经济利润(或某种利益)

按信托性质分类高现金回报

【四】所谓土地三级市场,
转租或抵押。
总之,
土地三级市场
是指土地使用者将自己拥有的土地使用权,
在批租合同的期限内,
按合同要求,
或在补办有关手续、
抵押价格完全是在市场中自由形成的。
补交地价以后再进行转
让、
个人等,
在土地三级市场中,
一级市场是由国家垄断的出让市场,
市场主体包括企业、
事业单位、
机关、
其转让、
转租、
都必须通过土地的
程度也影响着三级市场的兴旺。所以,土地一级市场是土地
实现的必然延伸和结果,三者共同构成了一个完整的、有机的地产市场体系。

工程计划:工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。

级市场是放开的转让市场。土地使用者之间土地余缺的调剂及用途的调整、使用结构的优化等,
一级市场是地产市场的基础,一级市场的交易量在很大程度上决定了二级市场的交易量,而二级市场的活跃
级市场则是一级市场土地使用权商品化得以
三级市场来进行。
三级市场赖以产生、
发展的基础,
【五】土地市场的特点
由于土地本身的特性及土地制度,
从土地本身的特征看,
土地是一种稀缺的

决定了土地市场不仅具有一般商品市场的特征,
而且具有其特殊性。
房地产投资的优点

 

信托公司与投资者签订信托投资合同

不可再生的资源,土地的自然供给完全无弹性,土地的经济供给弹性也比较小。土地的这种较小的供给弹性,
土地制度看,土地所有权制度对土地市场影响极大,由此产生的土地市场也有显著的特点:
使得土地的价格受需求的影响巨大。
都市性
房地产业深受人口城市化的影响,
城镇越大、
工业化程度越高、
人口流动越大,
房地产市场就越活跃,
发育程度就越高。
有统计数据表明,
房地
这其中又有50%以上集中在大城市。
产业有95%左右集中在城镇,
权利主导性
因此,
在城市对土地的需求,
以及土地受市场价格的制约程度,
远远高于农村。
自有资金和筹集的其他资金向日本不动产企业发放的贷款

在日本房地产投资活动中

由于土地的位置是固定的,
因此土地在市场上交换的只是土地权属。
每一次交换行为都是对土地权利的重新界定。
权利的界定只有在法律的保护
下才是有效的,
因而必须以地契等法律文件为依据。
这样,
土地市场实际上是土地权利和义务关系的交换及重新确定的场所或领域
垄断性
土地市场的垄断性,
一方面是由于土地所有权的存在,
另一方面则是由于土地资源的稀缺性及其位置的固定性。
政策的公平性和效率

日本不动产景气周期性循环极大地影响日本不动产投资的现金流

土地所有权的存在使得与其相联
系的各种权利义务关系复杂而繁多。为了协调所有者之间以及协调所有者同其他相关市场主体之间的关系,必须由政府对之进行充分的管制。这样,
就造成了对进入市场的竞争者的限制,使土地交易带有垄断性的特征。此外,市场的地域性分割导致地方性市场之间竞争的不完全性,加上地产交易
金额较为巨大,使进入市场的竞争者数量较一般市场大为减少,也使土地交易容易出现垄断性。
区域性

土地位置的固定性,
使土地具有强烈的区域性特点。
在各区域性市场中,
土地供给需求状况各不相同,
其价格水平也有很大差异。
因此,
土地交
易一般也只限于在各自的区域市场内进行。
同时,
土地的固定性也决定了在短时期内区域之间的不平衡不能通过价格机制的自动调节而有较大的改变。

优化日本不动产开发结构就是要做到产品适销对路用地的供应基本停止

低流动性
方面由于土地实体流动的困难性,
即不可能将土地迁移到获利水平最高的地方去,
另一方面由于土地变现能力较小,
即转换一宗地产为现金的
过程是费时、
【六】费钱和费事的复杂过程,
这也阻碍了土地的流动,
从而使土地市场的流动性,
与其他商品的流动相比是相当低的。
土地市场的作用
土地是重要的基本生产要素,
有利于进行公开、
建筑地块是城市各类房屋建筑不可缺少的基础载体,
合法的地产交易
因此,
土地市场在房地产市场体系中占据基础地位。
有序、
由于没有形成合法地产市场,
在过去很长的时间内,
致使非法地产交易大量存在,
违法转让土地使用权的现象频繁发生,
造成了经济秩序混乱
侵蚀耕地严重和国有资产大量流失。
静态分析与动态分析相结合

利用波动规律判断并选择投资时机

按信托性质分类高现金回报

利息支出筹划法
我国
《土地增值税暂行条例实施细节》
第七条规定,
财务费用中的利息支出允许据实扣除,
但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的
金额。其他房地产开发费用,按第七条第一和第二项规定的金额之和的5%以内计算扣除,用公式表示为:房地产开发费用利息+(取得土地使用权
所支付的金额+房地产开发成本)×5%如果纳税人不能够按照转让房地产项目计算分摊利息支出,或不能够提供金融机构贷款证明的,房地产开发费
用按地价和房地产开发成本金额的10%以内扣除,用公式表示为:房地产开发费用利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%
究竟采取哪种方式扣除利息费用,企业其实是可以选择的。如果建房过程中企业借用了大量资金,利息费用很多,则应该采取据实扣除的方式。此时,
企业应尽量提供金融机构贷款的证明。如果企业建房过程中借款很少,利息费用很低,则可故意不计算应分摊的利息支出或不提供金融机构的贷款证
明,这样可以多扣除费用,减低税负。具体实践操作中,
税收筹划受到很多因素影响:
经济因素、税收因素、
管理因素、
节税技能因素等等,
都从不同方面制约着税收筹划的利益。

目前我国国情来看,存在税种差别、税收优惠政策、企业组织形式、经营项目、投资途径、
业之间、申报整体单位之间等多种选择。这就为纳税人提供了广阔的税收筹划空间,因此,
营销方式、盈余分配、会计处理、内部企业之间、
税收筹划也越来越受到各企业的重视。
房地产的含义和特征

  • 能通过网络了解日本房地产投资可行性研究报告撰写的范式;
  • 那种有着较大额度折旧额的资产
  • 抵押人违反规定处分抵押财产.

日本不动产的产权所属就从卖方转移到买方

关联企
知识训练题
简述房地产税收筹划的原则
简述房地产税收筹划的方法。
技能训练题
案例:
并以市场价格销售给A市市民,
新发房地产开发公司是A市一家以开发转让土地及房产为主要业务的中型公司。
1996年7月初,
公司按A市一般民用住宅标准建造了
幢住宅,
共取得收入240万元。
共发生如下费用:
(1)取得土地使用权所支付的金额为100万元。
(2)房地产开发成本50万元。
(3)其他扣除额为60万元。
同月,公司转让另一房地产取得收入400万元,
(1)取得土地使用权所支付的金额20万元。
(2)房地产开发成本30万元。
(3)房地产开发费用16万元。
(4)与房地产有关的税金24万元。
在确定土地增值税时
共发生以下费用:

面对激烈的市场竞争,
考虑到规模经济,
开兴房地产开发公司决定兼并新发房地产公司,
以促进市场占有额的扩大。
开兴房地产公司以
新发房地产公司在建筑该楼时共
7月中旬,
400万元市场价格收购了新发房地产的标志性建筑大楼,并于7月底最终成立了开新房地产公司,
发生费用扣除额100万元。该月公司共缴纳土地增值税税额270万元。
兼并业务正式完成。
房地产市场是房地产供求双方从事房地产经济活动的场所那些既对国民经济波动产生作用

地产周转资金

新发房地产开发公司在面临兼并之际,应纳增值税270万元,其计算过程如下:
(1)7月份同时发生了两处房地产转让业务,且两房地产场地处于同一片土地上,
公司财务于是一起核算,
两房地产共取得收入640万元,
扣除金
额为300万元,
增值额超过扣除额100%,
故土地增值税税额为340万元×50%-300万元×15%-125万元。
(2)7月底由于被兼并取得房地产收入400万元,扣除额为100万元,增值额超过扣除项目金额的200%,故应纳增值税税额为145万元。
两项共计270万元。
计算分析并讨论:
(1)在本案例中,新发房地产开发公司是否利用了税收优惠这一条件?
(2)本案例中,是否有可免增值税的这一情况?
(3)查阅《土地增值税暂行条例》及其实施细则,本案例是否有不征收增值税的项目?
(4)该公司该如何进行税收筹划?
2项目:某房地产开发公司按一般民用住宅标准建造了一座居住用建筑甲,并以市场价格销售给市民,共取得收入480万元。共发生如下费用:
(1)取得土地使用权所支付的金额为200万元;
(2)房地产开发成本100万元;
(3)其他扣除额为120万元。那些既对国民经济波动产生作用

那些既对国民经济波动产生作用

同月,公司转让另一房地产乙取得收入800万元,共发生如下费用:
(1)取得土地使用权所支付的金额40万元;
(2)房地产开发成本60万元;
(3)房地产开发费用32万元;
(4)与房地产有关的税金48万元。
计算并讨论:
(1)如果两次转让一次核算,税收是多少?
(2)如果两次转让两次核算,税收又是多少?
(3)应选择几次核算?
3项目:建泰房地产公司建成并待售普通标准住宅,当地同类住宅的市场售价在1800万元至1900万元之间。已知取得土地使用权的金额为200
万元,房地产开发成本为900万元,
除比例为10%。
住房是最基本的生存资料

土地的自然属性

土地使用权划拨的形式

【四】受城市规划与环境制约较大
房地产投资所形成的建筑物是整个城市中的一个组成部分,
它必然要受到城市规划的制约。
城市规划对于土地用途、
建筑高度、
容积率、
城市规划约束及其所蕴
建筑密
度、建筑物规划红线距离、建筑间距、建筑物色彩等方面都有非常严格的要求,
涵的风险,是开发商和个人投资者不能不慎重考虑的一个重要因素
这对于房地产投资有很大的限制和制约作用。

项目地理环境和附近地区有关发展项目

【五】受宏观经济和政策影响较大
房地产业是宏观国民经济不可分割的一个重要组成部分,
经济增长率、
国民收入与消费水平、
物价与通货膨胀率等宏观经济变量对房地产业发展
有着重要影响。尤其是因为房地产业对金融业的严重依赖,使得房地产业的风险直接牵扯到金融安全。因此,国家非常重视对房地产业发展的调控,
国家的投资政策、金融政策、产业政策、财政政策对房地产投资都有着非常重要的影响。例如,1993年在房地产业发展过热,危及国民经济安全与健
康、协调发展的情况下,国家对房地产业进行宏观调控,收紧”银根”,很多房地产项目由于资金链断裂,后续资金无以为继,不得不停工搁置,投
资者的损失非常惨重。
为投资人预测投资收益

 

各级司法机关没收其财产而收回的土地使用权

【六】房地产流动性差
房地产投资成本高,又有不可移动性和独一无二性,
一旦交易,
最商品买卖可以在短时间内马上完成、轻

使得同一房地产的买卖不频繁,
不像
易脱手,通常需要相对长的时间才能完成。因此,当急需资金或有其他急需时,
以说,房地产投资所形成的资产的流动性和灵活性都较低。
不易将房地产变成现款,
如果要快速变现,
只有相当幅度的降价。
【七】具有保值增值性
房地产投资的保值增值性是由房地产商品的保值增值性决定的。
房地产商品不同于其他商品的最重要的特征,
就是其保值增值性。
就是指导并规范日本不动产投资活动

不但作为真实资产的日本房地产名义价值会有所下降

所谓保值指的
是即便在发生通货膨胀的情况下,房地产商品所内含的社会实际购买力也不会因此而减少;所谓增值是指从长期趋势来看,房地产商品所内含的社会
实际购买力是不断递增的。房地产的保值增值性主要来源于土地的保值增值性,因为房屋建筑从建成之日起,就在不断地耗损、贬值,只有土地是在
不断增值的
【一】房地产投资时机
房地产投资时机,简言之,
就是房地产投资者何时入市投资的问题。
推动行业诚信体系建设

这些都为投资者投资日本不动产

它存在于房地产开发和经营的各个阶段,
例如,
什么时候买入土地,
什么时
候购入物业,投资于开发的哪一阶段等等。一方面,房地产本身的特点、房地产市场特殊的供求关系以及房地产投资者的不同状况,都要求房地产投
资者必须善于把握投资时机;另一方面,宏观经济的运行特点、经济的周期性波动决定了房地产业的周期性,也要求投资者抓住时机,顺势而动。
在房地产投资中,
每一个时机均包含有国际形势的变化、
经济的走势、
收入水平的升降等因素。
因此,
房地产投资中合理时机策略的形成,
要求
并对这些
房地产投资者必须具备丰富的实践经验、高度的敏感性和广博的知识。为此,房地产投资者要通过市场调查研究,掌握大量的第一手资料,
资料进行加工处理,同时还要根据经验对那些不易表面化的因素进行分析,作出符合投资时机要求的房地产投资决策。

二是负债的多少要与企业资本金的多少有一个恰当的比例

【二】房地产投资地段
房地产投资地段的选择,
对房地产投资的成败有着至关重要的作用。
房地产具有增值性,
这种增值性在很大程度上表现为土地的增值性。
土地增
认为
值潜力的大小、
利用效果的好坏,
都与地段有着密切的联系。
增值潜力大的地段是房地产投资获利的首要条件。
所以,
海外房地产界有句行话,

房地产投资的要素是Location(地段)。
房地产投资的优点

土地市场的特点

日本房地产债券的分类

但是,
更多人认为,
司债券市场,也可能危及其他信贷市场,并且损害企业盈利能力和并购活动。无论如何,我们看到的事实是,美国次级抵押债危机的影响并不仅仅局
限于单一的次级抵押贷款领域,城门失火,殃及池鱼,至少在短期内,美国的金融市场正在并将继续经历严峻的信心考验
不仅如此,
次级抵押贷款因金融活动的全球化而蔓延到了美国之外的金融市场。
亚洲和欧洲金融市场都不同程度地受到了美国次级债危机的拖累。
与美元挂钩的恒生指数跟随美国道·琼斯指数也没有多少安宁,欧洲金融市场除了各大指数创近期的跌幅纪录之外,欧元区隔夜拆借利率一度升至
4.7%。一些欧洲金融机构也因美国的次级抵押债问题而面临着紧张的流动性压力。例如,法国最大银行--巴黎银行最近就宣布,因美国资产证券化
市场的某些特定市场流动性完全丧失,使其难以合理评估其基金持仓的市场价值,公司不得不已冻结旗下三只资产支持证券基金的申购和赎回。荷兰
投资银行NlBC也表示,今年因美国次级抵押贷款至少损失1.37亿美元;汇丰集团德国分公司也宣布,暂时停止旗下2亿欧元的资产证券化基金(ABS)的
赎回业务。不一而足。欧洲短期利率的大幅上升和金融机构的流动性困境,
迫使欧洲中央银行于8月9日宣布,
将从当天开始以4%的欧元区基准利率水平向市场无限量投
放现金,
以平抑不断飙升的融资成本,
维持欧洲货币市场的正常秩序。
从学理上分析,
信贷审查、
担保和收入证明等等,
都是提供信贷服务的金融机构防范信用风险必不可少的环节和根本预防措施。
然而,
美国次级
抵押贷款机构忽视了这些基本的信用风险防范措施,臆想房价不断上涨会提高借款者的偿付能力,因为资产价格的大幅上涨仍然会降低借款者的违约
风险--正如熊彼特所说,信贷本身乃是对购买力的创造。大量的次级抵押贷款的增长会对房地产市场创造出巨大的购买力,从而推动资产价格的上
涨和繁荣,这在一段时间里满足了银行风险管理的要求
然而,
历史事实反复证明,
任何一次的繁荣都会埋下紧随其后的衰退的种子。
房地产业持续稳定健康发展需要宏观调控

  • 项目地理环境和附近地区有关发展项目
  • 制定公布标准地价
  • 在日本不动产投资活动中

现广州c投资公司意

由于次级抵押贷款本身收取的利率较一般抵押贷款的利率高,
贷款
服务机构又没有严格地审查借款人未来的现金流,次级抵押贷款更容易发生逆向选择。这样,一旦资产价格出现了失意的波动和利率出人意料地上升,
使借款者偿债负担超过了临界点时,由于其并没有首付支持,他们发生道德风险的概率也就更大了。此时,次级抵押贷款危机就产生了。
中国正在经历资产价格大幅上涨的时期,
自1998年以来,
商业银行也纷纷调整了其信贷资产结构,
住房抵押贷款的低风险特性,
使商业银行在信
因为信贷的增长增加
大量的住房抵押贷款正是造成我国近年来房地产价格快速上涨的重要原因之一,
贷资产结构调整中似乎特别垂青住房抵押贷款。
在一般的项目融资过程中
了房地产市场现实的有效需求。
以房价收入比来度量,
中国的住房抵押贷款无疑也越来越具有美国式次级抵押贷款的特征,
只不过中国的商业银行迫于监管的压力仍然要求一定
的首付比例,这似乎可以在一定程度上弱化借款者违约的损失。但是,不容忽视的事实是,随着中国房地产价格出人意料地上涨,中国住房抵押贷款
的风险已经越来越大了:随着央行多次提高存贷款的利率,借款人的偿付压力增大了,他们也越来越难以预测未来偿付现金支出的变化。
房地产交易的基本特点物业管理机构等的行业准入资格都作了明确的规定

须完成投资总额的25%

另一方面,商业银行对住房抵押贷款的风险准备可能是不足的,监管当局对商业银行住房抵押贷款的风险权重又相对较低,
由于中国的房地产业对中国经济增长的贡献占有相当的比重,因此,一旦房地产抵押贷款风险暴露,这又会对房地产市场,
(资料来源:《上海证券报》,20070813)这些使得商业银行
旦被暴露在住房抵押贷款违约风险面前时,
其应对的能力就可能会相当脆弱
乃至整个宏观经济造
成严重的冲击。
美国次级抵押贷款危机提醒我们,
越是在市场繁荣的时期,
我们越应当加强风险控制和监管。
物业管理机构等的行业准入资格都作了明确的规定

物业管理机构等的行业准入资格都作了明确的规定

【第五章】房地产投资成本和税费
房地产投资额巨大、
成本很高且税费复杂。
研究房地产投资成本及税费,
有助于准确地进行收益与费用的预测,
在法律法规范围内最大限度地利
用优惠政策,
调整投资结构与经营活动,
达到节税的目的。
方案的有效实施

日本房地产业与银行的关系密切主要是由日本房地产业投入大、

外国政府贷款

日本不动产抵押贷款
(2)与估价对象房地产的建筑结构应相同
这里主要指大类建筑结构,一般分为钢结构、
钢筋混凝土结构、
砖混结构、
砖木结构、
简易结构。
如果能在大类建筑结构下再细分出小类建筑结
构则更好,
如砖木结构进一步分为砖木一等、
二等,
等等。
(3)与估价对象房地产所处地段应相同
主要是指可比实例与估价对象房地产应处于相同特征的同一区域或临近地区,
或处于同一供求圈内或同一等级土地内。
成交日期与估价对象房地产的估价时点应相近

般选取的可比实例房地产的成交日期距估价时点的间隔越短,
在进行交易日期修正时的准确性越高。

取得土地使用权程序评估
因此,
选取哪
最好选择近期1年内成交的交易实例
必须以
作为可比实例。如果房地产市场相对比较稳定,可适当延长间隔时间,
可比实例的交易日期经修正后能反映估价时点的市场实际价格为前提。
但最长时间不宜超过2年。
总之,
,时点的交易实例作可比实例,
与估价对象房地产的价格类型应相同
要求交易实例与待估房地产的价格类型相同。
③抵押价格;
这种价格类型主要指大类价格类型,

如果小类价格类型也相同则更好。
住房是最基本的生存资料

而在融资租赁中

课税价格;
房地产大类价格类型主要是

买卖价格;
成交价格为正常价格,
指:

租赁价格;
入股价格;

征用价格;

典当价格;

⑧投保价格。
或可修正为正常价格
所谓正常价格,
是指在公开的房地产市场上,
交易双方均充分了解市场信息,
以平等自愿的方式达成的交易实例价格。
这类交易实例应当作为可

比实例首选。如果市场上正常交易实例较少,
正常交易因素我们将在以后讨论。
不得不选择非正常交易实例作为可比实例时,
也应选取交易情况明了且可修正的实例作为可比实例。

加强对日本房地产业的管理【四】价格可比基础的建立
在对比较实例进行修正前,应先把各比较实例的成交价格调整为在比较实例之间、
比较实例与待估房地产之间具有可比基础的价格。
所谓具有可
比基础是指:单价的含义统一、面积的内容统一、货币的单位统一。因为已选取的若干个可比实例之间及其与估价对象之间,可能在付款方式、成交
单价、货币种类、货币单位、面积内涵和面积单位等方面存在不一致,无法进行直接的比较修正,因此需要对它们进行统,换算处理,使其表述口径
致,
为后面进行交易情况、
交易日期和房地产状况修正打下基础。
价值的保值增值性

取得土地使用权所支付的金额40万元

以便进行比较修正,
【五】交易情况修正
1交易情况修正的含义
交易情况修正指排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差,
将可比实例的成交价格调整为正常价格。
我们所选取的可比实例的
我们就将可比实例的实际上可能不
价格可能是正常的,也可能是不正常的,
是正常的价格变成了正常的价格。
而我们所要求评估的估价对象的价格是客观合理的,
经过交易情况修正,
造成成交价格偏差的原因
影响交易情况的因素,主要有以下几项:
(1)有特殊利害关系人之间的交易
例如:父子之间、兄弟之间、亲友之间、母子公司之间、公司与其职工之间的房地产交易,成交价格通常低于其正常的市场成交价格。

日本不动产市场就会受到巨大的影响

(2)急于出售或急于购买的交易
前者往往造成价格偏低,后者往往造成价格偏高
(3)受债权、债务关系影响的交易
受债权债务关系影响的交易,一般交易价格偏低。
(4)交易双方或-方对房地产市场信息了解不充分
如果买方对市场行情缺乏了解,盲目购买,往往导致价格偏高;反之,卖方不了解市场行情,盲目出售,价格偏低。
(5)特别动机或偏好的交易
交易双方或者一方有特别动机或者偏好的交易,往往导致不正常价格。
(6)相邻房地产的合并交易
如买方在购买相邻房地产后与其原有房地产合并,将提高原有房地产的效用,相邻房地产拥有者会因此提高价格,所以成交价格往往高于该房地
I司。
产单独存在时的正常市场价格。

(7)特殊方式的交易
如以拍卖、招标等方式成交的价格往往导致非正常价格。
一般,
拍卖价格多高于市场正常价格;
招标则注意其整体方案效用的充分发挥,
成交价
格可能偏高,
也可能偏低。
房地产业持续稳定健康发展需要宏观调控

      破天荒地高达83%多
      日本不动产价格则会低落
      因此日本不动产市场实际上“权钱交易”

土地使用权出让合同

日本房地产投资风险的表现形式法则”评价法

2.资金回款计划:各期销售回款计划。
3.资金需求计划:结合整个公司资金情况,列示各期资金的需求缺口及融资途径。
4.启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额。
第七部分:管理资源配置
机构设置:
是否需要成立独立法人公司(项目公司);
主要部门设置。
【二】人力资源需求:启动项目对个专业(部门)人员的需求,具体人数(重点是专业经理)。
【三】人力资源缺口及解决:现有人员能否满足需要,缺口人员的解决途径(调动、招聘、培训等)。
第八部分:综合分析与建议(SWOT分析)优势:
从品牌、
设计、
启动速度、
产品品质和特性、
市场竞争、
营销、
合作方式、
大市政配套、
生活配套、
是否符合公司一贯发展思路等
方面论述。

  • 土地使用权抵押时
  • 并缴纳土地出让金
  • 力求取得日本不动产开发融资的最佳综

按投资业务不同分类【二】劣势:
从品牌、
设计、
启动速度、
产品品质和特性、
市场竞争、
营销、
合作方式、
大市政配套、
生活配套、
是否符合公司一贯发展思路等
方面论述。
【三】机会:从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。
【四】结论和建议
第九部分:竞拍和投标方式取得土地需要注意的问题
【一】主要指标测算
1.预测直接建造成本(不包括地价)、售价。
房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、

 

日本不动产行政主

2.投资收益分析(参考以下格式):〖FJ注:A代表起拍价或投标底价,若没有底价A代表略低于可能最低中标价:M代表每次举牌增加的最小
单位价格,或者是设定的敏感性(或重要性)变化值,例如100万元,变化值不宜过大。3.根据需要,
销售净利率;销售净利率还可以换成其他主要分析指标,如投资回报率等。【二】竞争对手分析
可增加如下测算:
〖FJ
注:
R代表可接受的
1.主要背景、控股股东情况。
产单独存在时的正常市场价格
日本房地产投资者在
2.总资产、净资产、净利润(每股利润)。
3.资金状况,可能资金来源、融资能力、资金成本。
4.操作水平,主要开发的项目。
5.参与竞争的主要目的,进而分析对手拿地的气势,是否志在必得。
【三】制定策略
1.分析盈亏平衡点,即保本销售时的地价。
2.销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价,也可以通过其他指标分析可接受的地价,最终确定最高竞价和投标价。
3.把握以微弱优势取得土地使用权(开发权)的原则。
【四】资金筹措
短期集中支付大额资金的保证,自筹资金还是向金融机构融资,是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。
知识训练题
简述房地产可行性研究报告撰写的原则。
1.

2.简述房地产可行性研究报告撰写的内容。
3.简述房地产可行性研究报告撰写注意的事项。
房地产市场周期波动的微观经济学分析

 

消费构成的日本不动产需求分别在宏观紧

【二】技能训练题
1.项目:从学生在上节中搜集到的可行性研究报告中选出三份较好的,
让学生进行评价并进行相应的修改,
考察学生对可行性研究报告解读和
评价的能力
给出一个小项目,
让学生写一份可行性研究报告。

产品类型和特征的影响对产品品质是否

【第十章】个人置业实务
个人投资房地产已成为一种重要的生活方式和理财方式。
随着居民收入的不断提高,
掌握个人置业实际操作流程,
对个人投资者购房自住或投资
有着非常重要的作用。
理论联系实际的方法

理论联系实际的方法

项目开发中的融资结构的含义是:

【第二节】土地交易
【学习目标】1理解土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权出租、
土地使用权抵押的概念;
熟悉土地使用权出让的特点并能在实践中应用;
掌握土地使用权出让的方式和程序并能具体操作;
熟悉土地使用权转让的条件;
掌握土地使用权出租和抵押的条件与程序并能具体操作;
熟悉土地使用权出让方式;
能看懂土地使用权出让、转让、出租、抵押合同。

日本房地产投资风险较大,为了判断项目在经济上是否可行,【理论学习】我国实行土地社会主义公有制,城市市区的土地属于国家所有。土地交易必须遵守国家有关规定,采用合法的出让方式,使用正确的交易流程
土地使用权出让是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,再由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为,又称“批租”,

于房地产一级市场
【一】土地使用权出让的特点
只有国有土地才能出让,集体土地的出让必须先经过征用,使得土地的所有权变成国有后,再经过出让程序供房地产项目的投资开发。
政府的干预性

 

建设贷款的还款资金来源

《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用权出让的最高年限为:住宅居住用地70年,工业用地50年,教育科技文
土地使用权出让是国家行为
土地使用权出让是有期限的

化体育卫生50年,
商业旅游娱乐40年,
综合其他用地50年。
期满可申请续期使用,
转让或抵押年限不得超过出让合同确定的有效年限。
土地使用权出让是有偿的
土地使用权的使用者必须向国家缴纳土地出让金,并且土地使用者享有的权利范围不包括地下之物。由于日本房地产业关联度广【二】土地使用权出让方式和程序
使用权出让的方式主要有协议、招标、拍卖、挂牌出让等。2002年5月,国土资源部颁布了第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,
规定凡经营性用地,
必须以招标、
拍卖或者挂牌方式出让。
协议出让
协议出让是协议出让土地的出让方和受让方通过协商方式有偿出让土地使用权的方式。《城市房地产管理法》规定,
协议出让土地使用权的出让金
不得低于按国家规定所确定的最低价,《协议出让国有土地使用权最低价的确定方法》规定了最低价的确定方法。
房地产投资分析基础知识

    1. 土地使用权出让的最高年限为
    1. 如果开发商不会利用银行信贷资金
    1. 别墅和第二套以上商品房的住房贷款首付款

利用外资等融资方式

协议出让的主要程序是:
申请受让土地者持有效证明文件向政府土地管理部门提出申请,
土地所有者向预期受让者提供出让土地地块的有关资料
签订合同并由
和文件,受让者在规定时间提供土地开发建设方案、
土地使用者支付定金,受让方在支付全部出让金后,
出让金额以及付款方式等文件;出让方在规定时间给予答复,
向土地管理机关办理土地使用权登记,并领取土地使用证。
双方协商达成协议、
招标出让
招标出让是指在规定的期限内,
符合条件的单位或个人以书面投标的形式,
对拟出让的土地进行投标报价;
招标人根据事先约定的条件,
对投标
报价书进行评标,并择优选择投标人中标的过程。土地招标出让的程序包括以下几个阶段:首先,土地出让方发布招标通告,并对拟进行投标竞争的
报价人进行资格审查,审查合格之后发放招标文件,投标人根据招标文件进行投标报价测算;然后,投标人缴纳投标保证金并进行投标,招标人要在
规定的时间组织专家进行开标、评标和定标,在选择最优投标人的基础上双方进行谈判签约;最后,中标人缴纳土地出让金并领取土地使用权证书。
而不是日本不动产

就是日本不动产投资者何时入市投资的问题

拍卖
拍卖出让土地使用权,
即潜在的土地受让人对该拍卖土地进行叫价竞投,
价高者得。
拍卖的特点是:
在土地交易中引进竞争机制,
公开进行竞价.
排除主观和人为的因素
拍卖的主要程序是:
土地的拍卖方对拟进行拍卖的地块进行公告,
-编号的应价牌;
首先,
双方签订合同;
并选择拍卖方式,
竞拍者领取有统
然后,
举行拍卖,
在确定中标人之后,
最后,
中标人交付定金,
办理使用权登记,
并领取土地使用权证书。
按房地产开发经营内容分类

日本房地产投资品的调控日本房地产交易基础知识

市场比较法的适用条件和适用范围

这一阶段投资者的主要追求目标是:
(1)更新项目设备,改善经营条件,提高经营利润;
(2)抓住项目原拥有者愿意转手的有利时机。
这一阶段投资者需具备以下条件:
(1)熟悉设备更新业务;
(2)对设备更新后的经营利润有信心。
这一阶段的投资风险主要有:
(1)所需投资是否低估;
(2)所需时间是否少算;
(3)是否有经营利润;
(4)是否会出现意外事件;
(5)是否会出现竞争对手。
在这一阶段,投资者主要追求修复改造后的高额利润。这一阶段投资者应具备以下条件:
(1)对修复改造后的经营利润有把握;
(2)对修复改造工程有经验。

  • 在于日本不动产本身的保值增值和需求旺盛
  • 土地所有权的存在使得与其相联
  • 利用不同地区和不同类型的日本不动产项目

日本房地产市场周期波动的微观经济学分析在项目拆除阶段,投资者的追求目标不是项目的使用价值,而是项目的拆除收入(副收入)和土地再利用价值(主收入)。
实际上,
这一阶段是对土
地再开发的论证设计过程。
所以,
这一阶段的投资风险近似于项目论证阶段的投资风险。
一般来讲,
这一阶段投资者需具备以下条件:
(1)(2)(3)(4)投资者有意利用原项目所占用的土地;
投资者预知该地块将来会升值;
有拆除房地产的经验;
对拆除收入感兴趣
知识训练题
1.简述项目在资金筹措阶段的风险。
房地产交易的含义

 

及不同类型产品的比例

2.简述项目在正常运营的方面。
【二】技能训练题
1.材料分析:
“上有天堂,下有苏杭”,杭州是一个极其适合居住的城市,
但近几年房价上涨,
却不一定适合异地置业。
2007年里,
杭州地王之声不断,
接着是6月25日,
一月内
浙江旅
就有三幅地块先后刷新天价:
先是绿城集团于5月30日以34.9亿元竞得钱江新城126亩的地块,
每平方米楼面地价达11759元;

游房产公司以16亿元拿下“原金松洗衣机厂”地块,楼面价达12245元/平方米;
地价高达15712元/平方米。这些楼面地价,几乎都已接近周边现有商品房售价。
工程监理等正式投入到项目建设运营中去
入的建设资金验资证明等文件
同日,
雅戈尔以14.76亿元拿下占地仅54.2亩的杭州商学院地块,
楼面
分析讨论:
(1)这是属于项目哪个阶段的风险?
(2)请对上述三个公司的财务状况进行了解,结合目前房地产市场现状,分析这三个公司将会面临什么样的风险?
2.材料分析:
2009年1月21日,其最新报告显示,宁波、重庆、成都、北京、南京和福州,已成为2008年全国新建商品住宅成交量下滑较多的城市,
成交量分别
9.3%、
下滑61.9%、
54.9%、
4%.
39.2%.39.1%和39%,
而发改委数据显示,
上述五个城市,
2007年12月的房价指数同比涨幅分别高达14
8%、
13.5%、
分析讨论:
(1)上述材料属于项目开发什么阶段的风险?
(2)风险产生的根源是什么?
(3)如何降低此类风险?
所谓土地三级市场

 

土地使用制度

【第四节】房地产投资风险的评价方法
【学习目标】1·能通过网络了解房地产投资风险的相关信息;
2.能熟练掌握房地产投资风险的识别方法;
3.能熟练掌握房地产投资风险的度量方法;
4.能熟练掌握房地产投资风险的评价方法。

信托融资三种

【理论学习】房地产投资风险较大,为了判断项目在经济上是否可行,
【一】风险识别的含义
风险识别是从系统论的观点出发,遵循一定的科学方法,
必须对风险进行识别、
度量,
同时对风险进行评价,
以作出是否投资的决策。
综合考虑房地产开发经营涉及的各方面及开发建设的全过程,
筛选、
确定开发经营过程
中应予以考虑的风险因素并分析风险产生的原因的过程。风险识别是一项连续性的工作,由于项目所处环境条件在不断变化,因此事物所面临的风险
也会经常变化。旧风险消失了,新风险出现了;此风险减小了,彼风险则增大了。新科技、新工艺、新材料、消费者偏好和国家政策等的变化均可能
引起原风险性质的变化,或导致新的致命风险产生。这就要求风险管理者密切注意原有风险的变化,不断识别新的风险。风险识别也是一项制度性的
工作,作为一种科学管理方法,它需要建立有关制度作保障,以便风险识别工作规范化、制度化。
确定市场分析的目的和目标