日本房地产市场的宏观调控是整个国民经济宏观调控的组成部分

熟悉日本房地产项目投资与成本费用构成;

就是要从投资者和用户双方的角度来考虑
对于旧有建筑物的,成本法的基本公式为:
旧有建筑物价格建筑物的重新构建价格-建筑物的折旧
旧有房地产运用成本法估价是最常见的。
【三】重新构建价格
土地的重新取得价

正常利税
重新构建价格的概念
重新构建价格是假设在估价时点重新取得的或重新开发、
重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理必要的费用、税金和应得的利润之和。

规划设计的可行性分析
在这里,应特别记住:
第一,重新购建价格是估价时点时的价格,但估价时点并非总是“现在”,也可能为“过去”。如房地产纠纷案件,通常是以过去为估价时点。
第二,重新购建价格不是个别企业或个人的实际耗费,而是社会一般的公平耗费,即是客观成本,不是实际成本。如果超出了社会一般的平均耗
超出的部分不仅不能形成价格,
第三,
费,
而且是一种浪费,
而低于社会一般平均耗费的部分,
不仅不会降低价格,
只会形成个别企业或个人的超额利润。
撰写并提交一份市场分析报告

服务业等产业的发展

建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格,
未扣除折旧;
而土地的重新购建价格(重新取得价格或重新开发成本)是在估价时点状况下的
价格
建筑物的重新购建价格有重置价格和重建价格两种:
(1)重置价格
重置价格又称重置成本,是采用估价时点时的建筑材料、
建筑构配件、
设备和建筑技术等,
按照估价时点时的价格水平,
重新建造与估价对象建
筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。

而通过将日本房地产证券化之后(2)重建价格
重建价格又称重建成本,
是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、
建筑构配件、
设备和建筑技术等,
按照估价时点时的价格水平,
重新建造与
估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格
重新购建价格的构成
下面以取得土地建成房屋销售这种典型的房地产开发类型为例,来划分房地产重新购建价格的构成。
(1)土地取得费用
土地取得费用是取得开发地所需的费用、税金等。在目前情况下,土地取得费用的构成,根据房地产开发取得土地的途径分为下列三种:
①通过征用农地取得的,土地取得费用包括农地征用费和土地使用权出让金等。
②通过在城市中进行房屋拆迁取得的,土地取得费用包括城市房屋拆迁补偿安置费和土地使用权出让金等。
③通过在市场上”购买”取得的,如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地,土地取得费用包括购买土地的价款和在购买时应
由买方缴纳的税(如交易手续费、
契税等)。
利用波动规律判断并选择投资时机

随着日本不动产紧缩政策效应的进一步显现

(2)开发成本
开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需用的直接费用、税金等。在实践中主要包括以下几项:
①勘察设计和前期工程费。
②基础设施建设费。
③房屋建筑安装工程费。
④公共配套设施建设费。
⑤开发过程的税费
(3)管理费用
主要是指开办费和开发工程中管理人员工资等。
(4)投资利息
此处的投资利息包括土地取得费用、开发成本和管理费用的利息。无论它们的来源是借贷资金还是自有资金,都应计算利息,
这显然与会计上的
财务费用不同
(5)销售税费
销售税费是指销售开发完成后的房地产所需的费用及应由开发商(卖方)缴纳的税费。

规模占日本不动产开发投资的2·7%

①销售费用:包括销售广告宣传费、委托销售代理费等
②销售税金及附加:包括营业税、城市建设维护税和教育费附加。
③其他销售税费:包括应当由卖方负担的印花税、交易手续费、产权转移登记费等。
(6)开发利润
应以土地取得费用与开发成本之和,作为计取开发利润的基数,并根据市场上开发同类房地产的平均利润水平来确定利润率。
·リマ
·寸.
o
重新构建价格的求取
(1)土地重置价格的求取
求取土地的重置价格,应直接求取其在估价时点状况的重置价格。
评估土地的重置价格,
要特别注意估价对象在估价时点的状况,
以便于准确确
定其价格构成。
当不便采用成本法时,
可以酌情选用市场比较法、
基准地价修正法等来评估土地的价格。
房地产投资分析是提高房地产投资投入与产出的效率和效益全面性责任性

      保证了投资者资产组合效益
      这一阶段的投资风险较大
      熟悉日本不动产信托设立要求现了收紧日本不动产贷款的趋势

日本房地产的含义和特征

转让活动的限制

【一】土地的自然属性
体现了房地产的完整实物形态。
土地资源的稀缺性
土地是非人力所创造的自然资源,
土地资源就越稀缺。
只能开发和再开发,
不能再生。
随着人类社会的发展,
特别是房地产业的不断发展,
对土地的开发和利用率越
高,
土地效用的永续性
土地不可再生性
土地资源的不可移动性
土地的使用价值一般不会减少或丧失,
会随着时间的延续产生新的使用价值,
可以永续利用,
并随着人类劳动的连续投入而不断发挥它的性能。

详细可行性研究

土地是自然的产物,
是不可再生资源,
土地资源的利用只有科学合理,
才能供人类永续利用。
土地是真正的不动产,
【二】它具有位置的固定性,
即不可能移动,
不能随着土地产权的流动而改变其空间的位置。
土地的经济属性
土地所有权的垄断性
土地所有权是指土地所有人在法律规定范围内占有、
使用和处理其土地,
并从土地上获得合法收益的权利,
它受国家法律保护。
效用的长期性

 

加强产权管理

由于土地是一种
有限的稀缺资源,在一定的历史发展阶段,人类可以将其当作社会财富加以垄断,形成一定历史发展阶段上的土地所有权,即地产权。土地一旦与人
的劳动相结合,就是创造财富的源泉。所以有人说,土地是财富之“母”,劳动是财富之“父”。垄断了土地,就垄断了创造财富的重要源泉。
土地的可改良性
人类可以通过对土地投入一定的物化劳动和活劳动,
改变土地的物理性质、
化学结构、
地形外貌等,
如不能生长农作物的盐碱性土壤通过物理和
化学处理后可以改变为可耕土壤;
通信、通暖气、通天燃气或煤气,
松弱的土质经过物理和化学手段等合理处理可以提高地基的承载力;经过“七通一平”(通水、通电、通路、通邮、平整土地),土地可为房地产开发及建筑施工提供建筑场地,为建筑工程的正式开工创造条件。因而,土地具有可改

良性
土地利用的多方向性
块土地的用途是多种多样的,
可以作为农田,
也可以建住宅或建写字楼,
或者建商场。
因依法处分抵押日本不动产而取得土地使用权和土地建筑物

就可以进行日本房地产投机-低价购进日本房地产

土地利用的多方向性,
客观上要求在地产估价中必须科
学地确定土地的最佳用途。
4效益级差性
由于土地质量的差异性而使不同土地的生产力不同,从而在经济效益上具有级差性。
在我国,城市土地的所有权属于国家;农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,
属于集体所有;
宅基地和自留地、
自留山属
于集体所有。
集体土地不能进入房地产市场流转,
国有土地所有权也不能进入房地产市场流转
正确地认识房地产的属性特征,
对于我们把握房地产经济的运行规律,
加强对房地产业的管理,
促进房地产业的健康稳定发展,
有着重要的意义。
它的属性特征包括自然特征、
经济特征和社会制度特征等。
政策的针对性和导向性

日本不动产复苏与增长阶段

一般而言,
具体表现为以下几方面:
【一】位置的固定性
由于土地是自然生成物,
它在地球上的位置是固定的,
而建筑物又是在固定的土地上建造的,
这就使得房地产实体不可移动,
从而决定了任何
种房地产只能就地开发、就地消费。房地产位置的固定性对房地产商品有一定的影响:第一,位置的固定性决定了房地产的异质性。从时间、地点和
空间来看,世界上没有两个完全相同的房地产实体,每一宗房地产在其位置、规模、形状、地质条件、气候条件及人文特征等方面,会显示出不同程
度的差别。第二,位置的固定性,决定了房地产交易是以产权为交易标的,即在房地产市场上流转的是与房地产标的相关的各种权利,而不是房地产
实体本身。第三,位置的固定性,使得区位成为影响房地产价格的重要因素,每一宗房地产因所处的地理位置不同而具有不同的经济价值。

某成片荒地面积2平方千米

【二】效用的长期性
房地产商品一般都具备长期耐久使用的自然属性。
就土地而言,
其寿命可达数十年,
它在地球表面的空间位置是永存的,
其效用可以通过
房地产
具有不可毁灭性和永续性,
开发和再开发得到长期的使用。建筑物在正常情况下,
效用的长期性,可以给其拥有者带来持续不断的利益。
多则上百年,
不同的建筑结构都有其不同的经济使用年限的要求。
【三】价值的保值增值性
房地产的保值增值性是指因其具有效用的长期性,
不仅可以在较长的一段时间里保存其价值,
而且随着时间的推移还会不断地增值。
投资额巨大、回收周期长对金融的依赖性较强

所谓土地三级市场

日本房地产债券的含义

如紧缩银根、控制土地出让面积、一次性交清土地出让金等。各地方政府也针对中
这些都对房地产开发企业造成了严重的打击,特别是日趋严格的土地和金融信贷政
近年来,
央政府出台的政策制定了具体的实施细则,
策,
使房地产开发企业的融资陷入了前所未有的困境。
就我国目前房地产开发企业的资金运作模式来看,
各种银行贷款成了他们的”生命线”
完全靠滚动的银行贷款来运作其项目,
而银行在这种

状况下承担了大量风险。“央行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》”从房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金
贷款、个人住房贷款等7个方面切实加强房地产信贷业务的管理,旨在减少银行的风险。比如《通知》规定:”房地产开发企业的自有资金不得低于其
项目投资总额的30%”和“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款”,这就对房地产开发企业在项目开展初期的资金来源提
出了严格的要求:对房地产企业之前另外一个主要的融资渠道-预售房款也作了严格规定:“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个
人住房贷款。”,并进一步强调要“严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。”,这对房地产在项目开发过程中资金运作也提出了极高
的要求,即必须保证“资金链”不断裂。《通知》还规定,商业银行对房地产开发企业申请的贷款,只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产
开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放;同时,针对一部分房地产开发企业在当地贷款,异地使用,一定程度上加剧了部分地区的房地产炒作,
带动了土地价格和房价过快上涨的情况,《通知》规定商业银行发放房地产贷款,只能用于本地区的房地产项目,严禁跨地区使用.121号文件从房地
产企业开发贷款、建筑企业流动资金贷款、消费者按揭贷款等方面,控制了房地产企业的银行融资,使大部分房地产企业面临着资金链条断裂的深渊。结构上--融资渠道单一,
风险集中
目前,我国传统的房地产融资渠道主要有银行信贷、证券融资、信托融资三种。在传统的房地产融资渠道中,银行信贷一直是我国房地产业的主
要融资渠道。从20世纪80年代的商业性房地产进入中国以来,中国房地产业的资金来源十分单一,完全依靠银行信贷来维持行业的发展,走的完全是
条“独木桥”路线
我国房地产业发展所需要的大部分资金来源于商业银行体系的支持,
上市发
没能构成资金支持体系和风险分担体系。商业银行体系承担着
乃至国家的整个宏观调控和宏观经济,都有着十分不利的影响。
投资的目的在于牺牲即期的、确定性的购买力以获得未来的经济利润(或某种利益)

  • 规划设计方案选择与资源供给安排
  • 经营风险是指日本房地产商品生产和销售经营管理中可能出现的风险
  • 政策风险是指影响日本不动产投资的社会

征用其他土地的补偿费标准由省

房地产业融资渠道相对比较单一,
而其他融资渠道,
如房地产信托、
行股票、发行债券、房地产基金等融资渠道发展十分缓慢,多元化融资体系远未形成,
房地产发展中的巨大风险。这样的融资体系,无论是对房地产企业,还是对金融体系,
具体地说,存在四个方面的潜在风险:
将十分不利于房地产业自身的良性健康发展。
超过一半的融资任务,
第一,
对于房地产企业来说,
由于房地产业融资过度依赖于银行,
那么银行信贷政策的变化与调整必然会对房地产业产生巨大的冲击和影响,

给高风险高收益行业以资金支持并不是银行的优势所在。
因为日本不动产本身具有保值增值的特点
仅仅是固定的利息而已,
而目前我国房地产融资体系的现状却恰恰相反,
银行业所承担的风险与其收益完全不对称,
第二,
对于银行体系来说,
银行占据着
这将十分不利于
而银行业从中所获得的收益却微乎其微,
银行体系的稳定
第三,
第四,
对于国家的宏观调控来说,房地产业的高债务依存度导致企业形成软约束预算,极其不利于国家宏观调控政策的实施。
从国民经济的角度分析,房地产业的自有资本偏低导致行业投资过度,形成了对其他产业的挤出效应,这将不利于国民经济的协调稳定发

环境上--房地产金融市场尚待完善
总体来看,
目前我国的房地产金融市场尚处于起步阶段,
有关的制度和体系处于建设中,
具有明显的市场建设和制度创设等初级阶段的特征,

些与我国房地产市场处于初创期和金融业的间接金融主导特征相一致。
存在的主要问题有:
(1)房地产金融机构单一,系统性风险集中在银行。
目前我国的房地产金融市场机构比较单一,以提供信贷资金的银行为主,
缺乏许多发达国家经济体常见的、
旨在分担住房抵押贷款违约风险责任
的保险(担保)机构
(2)房地产金融交易集中在一级市场上。
平等自愿的原则按月计提出租产品摊销计入成本作为日本不动产开发企业

熟悉日本不动产投资的优缺点

我国房地产金融市场发展还很不充分,主要以传统的银行信贷产品为主,
我国房地产金融市场
相对全国1.84万亿元的住房抵押
缺乏直接融资产品,
存在着明显的滞后和不均衡。
结构不完善,尽管一级市场已初具规模,但能够解决房地产金融流动性的二级市场正处于萌芽状态,
贷款,住房抵押贷款支持证券仅有30亿元,需要进一步扩大试点证券规模和机构范围。
发展很不成熟。

(3)政策性房地产金融缺失。
住房保障是社会保障制度的重要内容,
也是构建和谐社会、
实现政治经济稳定的重要方面。
对于贫困人群、
低收入者、
刚参加工作者等特定人群
来说,如果缺乏政策性住房制度及相应的金融支持,就无法尽快实现政府”人人享有适当住房”的政策目标,难以满足弱势人群的住房需求,对社会
稳定和社会发展将带来不利影响。我国目前缺乏明确的面向特定人群的住房保障制度,因而也缺乏明确的政策性房地产金融制度安排,难以满足经济
社会发展的需要
(资料来源:中国论文下载中心)中国房贷也有美国次级债风险特征彭兴韵
随着中国房地产价格出人意料地上涨,
他们也越来越难以预测未来偿付现金支出的变化。按月计提出租产品摊销计入成本作为日本不动产开发企业

按月计提出租产品摊销计入成本作为日本不动产开发企业

中国住房抵押贷款的风险已经越来越大了:
随着央行多次提高存
一旦中国房地产抵押贷款风险暴露,
贷款的利率,借款人的偿付压力增大了,
乃至整个宏观经济造成严重的冲击
又会对房地产市场、
以稳定
美国的次级债危机会蔓延到公
受美国次级抵押债的影响,
近期全球资本市场都出现了一定程度的动荡。
这迫使主要中央银行近日不断地向金融市场提供巨额的流动性,
投资者的信心。
在观察美国次级债危机演化的时候,
比照一下中国的住房抵押贷款风险,
不是一个没有意义的话题。
虽然有人认为,
海外投资者夸大了美国次级抵押贷款危机,
而忽略了美国整体经济仍然向好。
政策的针对性和导向性

引发政治和社会危机

外国商业银行贷款发行境外债券

土地开发贷款和建设贷款
房地
就将可比实例在其房地
产状况修正,是将可比实例在其房地产状况下的价格调整为在估价对象房地产状况下的价格。
产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。
因此,
经过房地产状况修正后,
房地产状况修正的内容
房地产状况修正包括区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。
(1)区位状况修正
区位状况指房地产所处的区位环境对房地产价格有影响的因素。区位状况修正是将可比实例房地产在其区位状况下的价格,
调整为在估价对象房
地产区位状况下的价格。区位状况比较修正的内容包括:繁华程度、交通便捷程度、环境景观、
街状况、经济区位等。修正时应根据不同类型房地产,分别选择有关因素。

政策性风险评估区域内供应产品特征
公共设施配套完备程度(指估价对象以外的部分)、

(2)权益状况修正的内容
权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。进行权益状况修正,是将可比实例房地产在其权益状况下的价格,调整为在估价对象
权益状况比较修正的内容主要包括:土地使用权年限、城市规划限制条件(如建筑容积率)等。在实际估价中,遇到最多的是土使用权年限修正,
(3)实物状况修正的内容
房地产权益状况下的价格。
房地产市场基础知识

产权有纠纷的或是部分产权

其修正的具体方法参见”收益法”的相关内容。
实物状况是指对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。
进行实物状况修正,
是将可比实例房地产在其实物状况下的价格,
调整为在估价对
象房地产实物状况下的价格。
对于土地来说主要包括:
新旧程度、
面积大小、
建筑规模、
形状、
建筑结构、
实物状况比较修正的内容,
基础设施完备程度(属于估价对象之内的部分)、
土地平整程度、地势、

质水文状况等;
对于建筑物来说主要包括:
设备、
装修、
平面布置、
工程质量等影响房地产价格的因素。

投资利润率法主要有以下优点房地产状况修正的方法
直接比较修正
(1)直接比较修正一般是采用评分的办法,
以估价对象的房地产状况为基准(通常定为100),
将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分。
如果可比实
参见表72.
例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况,
打的分数就低于100;
相反,
打的分数就高于100°
然后将所得的分数转化为修正价格的比率,
如果采用直接比较进行房地产状况修正,则:
在估价对象房地产状况下的价格可比实例在其房地产状况下的价格×100()上式括号内应填写的数字,为可比实例房地产相对于估价对象房地产的得分。表72房地产状况直接比较表
(2)间接比较修正
间接比较修正,是设想一个标准的房地产状况,
以此标准的房地产状况为基准,
表73房地产状况间接比较表
将可比实例及估价对象的房地产状况,
与它逐项比较打分,
然后
将所得的分数转化为修正价格的比率,
参见表73°
房地产状况修正应注意的问题
估价对象的房地产状况,
必须是估价时点的房地产状况;
可比实例的房地产状况,
必须是可比实例房地产在其成交日期时的状况,
而不是在估价
时点或其他时候可能变化后的状况。
房地产市场周期波动的宏观经济学分析

它的发展状况直接影响相关产业的发展

由于不同用途的房地产,
影响其价格的区位因素和实物因素不同,
因此在进行区位状况和实物状况的比较修正时,
比较修正的具体内容及权重应
有所不同。例如,居住房地产讲求宁静、
排水和灌溉条件等。即使某些因素相同,
安全、舒适;商业房地产着重繁华程度、
但对价格的影响程度也不一定相同。
交通条件;
工业房地产强调对外交通运输;
农业房地产重视土壤、
综合修正计算
综合计算修正公式
【八】在运用市场比较法时,
需要进行交易情况、
交易日期、
房地产状况三方面的修正。

土地使用权的受让方凭转让合

经过修正,
就把可比实例房地产的实际成交价格变成了估价对
象房地产在估价时点的客观合理价格。如果把这三大方面的修正综合起来,计算公式如下:估价对象价格可比实例价格×交易情况修正系数×交易
日期修正系数×房地产状况修正系数其中,交易情况、交易日期和房地产状况的修正,在估价时可视具体情况灵活处理。
根据房地产状况修正方法的不同,综合修正公式分为直接比较修正公式和间接比较修正公式。
(1)直接比较修正公式交易情况修正交易日期修正房地产状况修正
估价对象价格可比实例价格100()×()100X100()正常市场价格实际成交价格×价格时点价格成交日期价格×对象状况价格实例状况价格上式中,
交易情况修正以正常价格为基
可比实例价格
交易日期修正以成交日期时的价格为基准,
(2)间接比较修正公式交易情况修正交易日期修正
估价对象价格-100()×()100×100()×()100
准,
房地产状况修正以做估价对象的房地产状况为基准。
权利的可分割性

      日本不动产中介等
      购买商品房付款方式主要有三种
      简述日本不动产项目融资的概念

日本房地产交易的基本特点

价格可比基础的建立

【一】市场竞争风险的回避
市场的容量是有限的,如果竞争对手多,
相应的市场份额就会减少。
所以,
对于一个楼盘来讲,
深入调查楼盘竞争的详细情况,
针对性制定竞争
策略,对于本项目投资收益的大小有着决定性的影响。很多投资者在研究竞争对手时,比较注重出售的同类项目,却忽视了潜在的同类项目。事实上,
潜在项目才是最真实的竞争对手。回避市场竞争风险首先要确定竞争对手,在明确竞争对手后,应调查清楚竞争对手的详细信息,包括推出的产品有
多大规模,主力户型是什么,主力面积有多大,户型设计有什么优缺点,各户型的销售情况如何,最低价、最高价、均价是多少,付款方式有哪几种.
不同付款方式的折扣有多大,什么时候推向市场,采取什么方式推广等。这些问题清楚后,方能知己知彼,将本项目的风险降至最低。

  • 权平均计算出每个企业的资信评价分值
  • 由于日本不动产投机者以更快速度
  • 日本不动产投资地段的选择

营业率评价法【二】通货膨胀风险的回避
1.重视通货膨胀对房地产投资的影响
房地产投资者为了降低金融风险,加速资会周转,
降低投资成本,
多采用预售或预租的方式。
但由于通货膨胀的影响,
会使房地产投资者获得的
重视通货膨胀对房地产投资的
收益在未来的实际价值会有所降低,实际购买力相对降低。为了避免造成损失,
影响,房地产投资方案的评估要在考虑了通货膨胀的基础上进行。
政策的公平性和效率

 

熟悉日本不动产宏观调控的内容

房地产投资者应从整个项目周期着眼,
2.争取较低的所得税率
由于通货膨胀使得房地产投资项目的实际净现值减小,
而且减少幅度与所得税率成正比,
所以争取较低的所得税率,
是减小通货膨胀对房地产投
资项目实际净现值的不利影响的途径之
3.选择好的地段进行房地产投资
虽然房地产的租金和售价可以随着通货膨胀的发生而上涨,
但是房地产租金和售价上涨还要求房地产地段较好。
可能导致不同地方开发的日本不动产增值额高低不同
是地产商品交换关系的总和
只有地段好,
才有提高租金和售
价的可能性。
地段越好,
提价的潜力越大,
防范通货膨胀的作用也就越强。
4.利用通货膨胀的影响增强在谈判中的地位
在通货膨胀较严重的国家或地区投资,项目所在地的合作方往往会掩盖通货膨胀可能给共同经营的项目带来的负面影响,
试图增加外来方的投资
提高期望盈利率,
趣,同时提高自身的地位。
自身在合同及谈判中的地位。
但对于外来投资者而言,则必须充分考虑通货膨胀对项目的影响,
这对未来收益的影响至关重要。
从而保证项目评估的准确性,
加大
【三】变现性风险的回避
为回避投资的变现性风险,投资者应根据实际情况注意以下几方面:
1.做好房地产投资管理
投资管理工作是降低房地产投资变现风险的最根本对策。管理工作做得好,影响房地产投资变现性风险的各种因素都会得到考虑和有效控制。
加强产权管理

 

这些特点是日本不动产风险的本质及其规律的表现

2.处理好实物投资和金融投资的关系
处理好房地产实物资产投资与房地产金融资产投资的搭配比例,保证需要时有足够的可迅速变现的资产,满足对于流动性的临时需求。
3.优先选择易于分割出售的房地产投资
在各方面情况允许的条件下,优先选择容易分割出售的房地产进行投资。因为相对而言,容易分割出售的房地产的变现性要好于不易分割出售的
房地产。
谨慎投资“半截子”工程

由于“半截子”工程可能出现很大的资金缺口,
投资者应避免进行这类房地产投资。
如果某一“半截子”工程确实市场潜力很大,
投资者也应在
投资决策前,
在保证资金供应的同时,
聘请专业的房地产服务公司对项目重新定位,
重新包装,
选择合适时机推向市场。
5.审时度势,及时销售
由于房地产市场处于不断的变动之中,
对投资的房地产的市场价格影响很大,
从而可能引发变现性风险。

从金融市场融资与共同基金一样可实行投资组合

所以房地产投资者在投资前,
就有可能在市场萧条时被迫出售,
必须保证
那将会遭
有能力在一定时间里持有房产,以便在市场繁荣时期出售房产。
受难以估量的损失,而且有可能是致命的打击。
如果没有能力在足够的时间里持有房产,
【四】金融风险的回避
金融风险来自于金融政策的调整和贷款利率的提高两个方面,因此想要回避金融风险,也应从这两方面着手。
简单的度量与预警

而一项质量较差的分析则可能使投资者误入歧途

日本房地产项目融资基础知识实践和理论都证明,

同时,住宅建设和消费的发展,还会带动家电、家具和家用装饰品及其产业的发展。尤其值得注意的是,房地产业与金融业所具有的共生共荣的互动
关系,更使得房地产业的发展可以借助金融活动的超强渗透力而对经济整体起到全方位的影响。实践已经证明,每当经济复苏、经济建设高潮来临之
时,最先的投资热点总是在房地产业;当经济衰退,市场不景气时,最先受冲击的也是房地产业。国家统计局公布的数据显示,2007年房地产业增加
值占我国国内生产总值(GDP)比重超过5%。根据发达市场经济国家的经验,房地产业的增加值占国民生产总值的比重可以达到10%左右。正是由于这
种重要地位和作用,决定了房地产业的发展,直接影响社会总供给与总需求的总量平衡和结构平衡,对整个国民经济的发展至关重要。所以,对房地
产业的宏观调控,
就成为政府对整个国民经济实施宏观调控的重要组成部分。

投资时机风险【二】市场经济条件下发展房地产市场需要宏观调控
宏观调控是政府的基本职能之一,它是社会主义市场经济的内在要求。
土地和房屋是重要的社会资源,
特别是作为房屋等建筑物基础的土地是
种稀缺资源,不可再生。土地资源的合理配置,是关系到整个国民经济可持续发展的重大战略问题。所以,世界各国政府对房地产经济的调控和干预
都相对较强。我国上世纪90年代初,房地产业一度出现发展过热的问题,主要原因在于对房地产的源头--土地供应控制不力所造成的。事实证明,
在社会主义市场经济条件下,政府对房地产经济的宏观调控是十分必要的。
而一项质量较差的分析则可能使投资者误入歧途

 

标记出宗地区域位置

【三】房地产业持续稳定健康发展需要宏观调控
同其他产业相比,房地产业具有自身特点:①房地产是不动产,
位置固定不能移动,
一旦形成建筑物就难以调整,
所以必须由政府出面进行合
理规划和控制;②房地产投资具有投资量大、周期长的特点,从投入到产出一般要二三年的时间,投资决策正确与否,要经受较长时间的考验,因此
对房地产投资的调控显得格外重要;③房地产是价值量巨大、使用年限特别长的超耐用品,对整个社会总供给量和总需求量的总量平衡及结构平衡关
系极大,因此对房地产投资必须实施有效控制;④房地产交易是一种产权交易,要依法通过产权转让来完成,如产权的界定、分割、组合、重组、转
移等都要靠法律来确认和保护,因而更需要用法律手段规范其运行。制定这样的融资结构上述特点决定了政府对房地产业的宏观调控,
较之其他产业的宏观调控更为重要。
只有针对这些特点采取相应的对策措施,
才能引导房地产业健
康发展
【四】住房是最基本的生存资料,
房地产消费的社会保障性需要宏观调控
是人们的栖息场所。
但是住房的价值量大,
是价格昂贵的超耐用品,
市场手段不育
解决这一问题。据全国城市社会经济调查总队对10个城市的3000户家庭的生活意向调查,城镇居民把住房看成是世纪之交第四个关注的热点问题,关
注率高达65.4%。住房问题关系到居民的基本生活和整个社会的安定。房地产开发的利润往往与产品的档次成正比,房地产开发商在商言利,每个开
发商都会开发追逐利润高的高档商品房。这就需要政府参与其中,实施宏观调控,保障中低收入家庭的住房问题。即使在发达国家亦如此,如美国的
低收入者按市场价格买不起住房,
《住宅法》规定,低收入者及退休老人租住符合政府规定要求的住房,只需支付家庭收入25%的租金,超过部分由政府付给租房主;日本则运用财政
和金融手段,创造了独特的住宅金融公库模式,向普通居民提供长期低息的住宅资金。中国是社会主义国家,在为中低收入家庭提供住房保障方面更
是义不容辞。经济适用房就是我国政府为了解决城市中低收入家庭的买房难题而提供的一种公共福利。2004年4月13日,我国出台第一部《经济适用住
房管理办法》,确保经济适用住房的各项优惠政策落实到中低收入家庭。据建设部统计,截止2006年底,我国经济适用房竣工面积累计超过13亿平方
米,实现了约1650万户中低收入家庭的安居梦想
政府政策应具有的共同特征是:
系统、
前瞻性和引导性。
静态分析与动态分析相结合

    1. 才能更好地降低房地
    1. 日本不动产项目的建设
    1. 主管部门可以自主支配和有偿使用的资金

一般通过计算债务资金的综合利率来判

政府干预房地产市场的政策也不例外。
公平、
对干预其发展的政策也具有相应的特殊原则
效率、
连续、
协调、
但由于房地产特殊的
位置固定性、
价值昂贵性和耐久性,
【一】目标的确定性
政府干预房地产市场的政策必须有明确的目标,
实际受益者是否与目标受益者相吻合、
1.使存量房地产资源得到最有效的使用
在任何时候,都有一个房地产存量来满足当前的生产生活需要。
户型设计是日本不动产建筑设计的重点

在上海浦东新区和深圳等地

政策的预评价首先要考察这些目标的必要性和可行性;
政策的后评价则要分析这些目标的实现程
度、
是否有负面作用等。
这些目标通常包括:
如果只关注新建商品房的入住情况,
忽视存量房地产的空置问题,
或对两者的重
视程度不匹配,
就很难使存量房地产资源发挥最大的效用。
2.引导新建项目的位置选择
在选择新建项目位置时,要考虑当前不同类型物业的短缺情况、
就业机会和物业需求的未来变化、
当前的基础设施状况和城市总体规划的要求,
以避免或减少新建项目空置。
另外,
还要保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间,
以及满足特殊群体的需要。
有利于房地产经营者正确判断自己在市场上的地位

确定市场分析的目的和目标

贷款项目评估

【三】房地产贷款担保方式评价
贷款担保是指为提高贷款偿还的可能性,
降低银行资金损失的风险,
由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。
当银行与借款人及其
他第三人签订担保协议后,如借款人财务状况恶化、违反借款合同或无法偿还贷款时,银行可以通过执行担保来收回贷款本息。需要指出的是,贷款
的担保不能取代借款人的信用状况,仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障。银行在发放贷款时,首先考查借款人的第一还款来源是否
充足,贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还。

作为项目投资决策及有关部门批准投资的依据

【四】贷款综合评价
金融机构考察完开发商的资信状况和房地产开发项目以后,
贷款期限等因素,
还要结合对企业和项目考察的结果,
贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险度。
综合企业信用等级、
某笔贷款的综合风险度=(某笔贷款风险额/某笔
项目风险等级、
贷款担保方
式、
对项目贷款进行综合评价。
贷款额)×100%
30%,AA级企业为50%,A级企业为70%.BBB级企业为90%
企业担保的为100%;用商品房抵押的为50%,由其他房屋及建筑物抵押的为100%(如参加保险,
年的为120%;期限在3年以上不满5年的为130%;期限在5年以上的为140%
某笔贷款风险额某笔贷款额×信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数(1)信用等级系数的取值规则是:AA级企业为
(2)贷款方式系数的取值规则是:信用贷款为100%;由银行金融机构提供担保的为10%~20%,由省级非银行金融机构担保的为50%,AA级以下
(3)贷款期限系数的取值规则是:中短期贷款期限在半年以内的为100%;期限在半年以上不满1年的为120%;中长期贷款期限在1年以上不满3
保险期长于贷款到期日的,
系数取值为5096).

(4)项目风险等级系数的确定:
70%、
先按照项目建设条件、
60%和50%。
理解房地产周期的概念

 

臆想房价不断上涨会提高借款者的偿付能力

交易日期和日本不动产状况修正打下基础

市场和产品分析以及财务评价的结果,
将项目划分成AAA、
AA、
A和BBB四个风险等级,

对应的风险系数分别为80%,
按照上述公式计算,
凡综合风险度超过60%的,
即为高风险贷款。
对高风险贷款,
银行一般不
发放贷款。
贷款综合风险度=50%×50%×120%×60%-18%,
例如:
某开发企业申请贷款5000万元,
代入上述公式得:
该企业的信用等级为AA级,
银行可以发放贷款。

生产的最终商品和劳务的市场价格的总和以商品房做抵押,
期限2年,
项目风险等级为A级,
知识训练题
简述银行贷款的优点。
简述开发贷款的特点。
简述房地产抵押贷款的特点。
简述商业银行对房地产贷款的要求。
技能训练题
项目:将学生分组,
项目:将学生分组,
材料:
模拟操作开发商向银行贷款。
模拟操作居民个人向银行抵押贷款。
在过去几年里,
房地产开发资金总规模迅速扩张。
截至2005年底,
全国房地产开发投资已达到15000多亿元,
比2000年增长了两倍。
土地使用权出让方式和程序
土地使用税为地方税
土地使用税为地方税

土地资源的不可移动性

推动地价不断上涨但在过去的五年里,开发资金结构几乎没有发生变化。
到企业资金来源的七成以上。
到目前为止,
我们在房地产开发环节支持房地产企业融资的仍然是银行贷款,
银行资金来源占
分析讨论:
(1)为什么银行是房地产融资的主要来源?
(2)这种融资结构会给房地产业、银行带来什么问题?
4材料:2007年9月27日,央行、银监会联合颁布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(359号文),
通知要求:
对于贷款购买第二套房.
首付不低于四成,
利率为基准利率的1.1倍;
不得发放加按揭、
不指定用途贷款、
循环贷;
严格房地产开发贷款,
项目资本金不达35%,
不得发放贷款
一寸一。

这一阶段的投资风险主要有

分析讨论:
(1)该政策出台的背景是什么?
(2)该政策对房地产业的影响怎样?
利用互联网查阅相关资料,分组讨论,
写出分析报告。
案例分析:
审计署在其官方网站刊登了中行、
交行、
招行2005年度资产负债损益审计结果。
审计结果显示,
中国银行、
交通银行、
招商银行2005年度违规发
放贷款共计93.56亿元。
其中,
中国银行在股改以前违规发放贷款55.14亿元。
一些分支机构发放房地产贷款时未严格执行国家宏观调控政策,
有的违规向自有资金不足或
”四证”不全的房地产企业发放贷款,有的违规向土地储备中心发放贷款,还有的发放虚假个人按揭贷款等。如2003年3月,江苏南通分行向“四证”
不全、自有资金比例不足30%的南通某房地产开发有限公司发放房地产开发项目贷款1.5亿元,贷款发放后被企业挪用于股权投资。截至2005年末,贷
款余额9460万元形成不良。四川省分行2001年组织下属单位部分职工与四川某房地产开发有限公司等4家房地产开发商签订购房合同,并据此违规向这
些职工发放“零首付”个人住房按揭贷款3.15亿元。开发商承诺两年内代为出售或回购该行职工”所购”房产,并给予贷款职工按揭贷款金额4%的收
益回报。据查,银行职工共取得收益927.32万元。截至审计时,贷款本金1.03亿元未收回,面临损失风险。
房产市场的特点个别因素房地产周期日本不动产业在国民经济中的重要地位需要宏观调控

协商一致的原则

建筑物的折旧

会、经济和技术等方面情况进行全面、
研究建设项目的技术先进性和适用性、
供可靠、
科学的依据。
开展可行性研究的根本目的是为了实现项目决策的科学化、
我国曾经在一段较长时期中,
民主化,
许多项目未经审慎的可行性研究就草率上马,
减少甚至避免投资决策的失误,
提高项目开发建设的经济、
社会和环境效益。
没有重视项目的可行性研究,
结果造成建设项目经济效益低下和社会
资源的极大浪费。1980年后,我国研究了西方国家在投资决策上充分进行可行性研究的经验,
的形式规定了建设项目可行性研究的地位。

  • 土地使用权的出租
  • 大多数日本不动产投资项目都需要维持房产的维护和管理
  • 当日本不动产市场上出现供过于求的状态时

日本房地产业是资金密集型产业,经过反复酝酿,
逐步完善了我国基本建设程序,
以法令
目前指导我国进行可行性研究的主要文献有联合国工业发展组织在1978年、
1980年分别编写的《工业可行性研究手册》
和《工业项目评价手册》
1983年,国家计委颁发了《关于颁发建设项目进行可行性研究的试行管理办法的通知》,对我国进行可行性研究的原则、编制程序、编制内容、
审查等作了详细规定。1993年4月,国家计委和建设部联合颁发了《关于建设项目评价工作的若干规定》和《建设项目经济评价方法与参数》,要
求各个投资主体、各种投资来源、各样筹资方式兴办的大中型和限额以上的建设项目,原则上应按建设项目经济评价方法和相应的参数,进行财务评
价和国民经济评价。
土地的自然属性

 

若基金未来的经营管理由日本不动产顾问公司担任

为了引导房地产业健康发展,
的要求,
1994年标准定额研究所与建设部房地产行业根据《关于建设项目经济评价工作的若干规
建设部批准《房地产开发项目经济评价方法》在全国
借鉴国内外投资项目经济分析的理论
减少房地产开发的盲目性,
定》
房地产开发项目中试行。《房地产开发项目经济评价方法》是在我国房地产开展项目经济评价工作现状的基础上,
和实践,按照现行房地产财税制度的要求,通过对房地产开发经营的特点进行深入分析研究,建立的房地产开发项目经济评价指标体系和报表体系。
土地出让部门将准备进行出让的土地
日本房地产中介服务机构
它规范了房地产开发项目经济评价中使用的概念、术语和科目,明确了房地产开发项目的市场调查与预测、项目策划、投资估算和成本估算等方面的
内容,引入了房地产开发产品成本和经营成本的新概念,实现了开发产品成本向经营成本的合理转化,解决了在这一领域中长期存在的决策欠科学的
问题
组织有关部门成立课题组,
开展《房地产开发项目经济评价方法》的研究。
同年,
对投资项目进行可行性研究,
不仅如此,
其主要作用在于从技术、
经济多方面为投资决策提供科学依据,
从而提高项目决策的成功率,
促进投资决策的科学
化。
可行性研究在投资项目的管理方面,
也发挥着许多作用。

【一】作为项目投资决策及有关部门批准投资的依据
房地产项目的开发建设,
特别是较大规模的项目,
投入资金额度非常大,
不能只凭经验或感觉进行决策。
按房地产开发经营内容分类

 

投资的利润范围扩大

要通过投资决策前的可行性研究.
明确该房地产项目的市场定位与营销战略、项目选址与建设条件、建筑规模与功能标准、建设方案、
分析等,以此作为房地产项目投资决策的依据。国家规定,凡是没有经过可行性研究的房地产项目,
计划
资金筹措、成本收益测算及风险分析、
不能批准设计任务书,不能进行设计,
经济效益
不能列入
【二】作为筹集建设资金的依据
银行等金融机构都会把可行性研究报告作为建设项目申请贷款的先决条件。

所以不能享受免予征收土地增值税的优惠

它们会在对可行性研究报告进行全面、
细致的分析评估后,
才确定是
否给予贷款。
【三】作为开发商与有关部门签订协议、合同的依据
项目所需的建筑材料、协作条件以及供电、供水、供热、
有关技术引进和建筑设备进口,
【四】作为编制下阶段规划的依据
在可行性研究报告中,对项目的规模、
通讯、
交通等,
我国规
都需要与有关部门协作,
才能据以同国外厂商正式签约。
而一项质量较差的分析则可能使投资者误入歧途

日本房地产投资布局的调控

市场比较法的概念

【第三节】房地产投资各阶段的风险
【学习目标】1,能通过网络了解房地产投资各阶段存在的风险的相关信息;
2.能熟练掌握房地产投资各阶段存在的主要风险。

  • 所以直接融资就成为日本不动产开发融资
  • 资产与REIT交换受益凭证
  • 日本不动产管理水平的提高

经济学上对“泡沫”的定义,普遍被接受的是美国著名经济学家查尔斯·p·金德伯格的观点。【理论学习】不仅要学习房地产投资风险的类型,
还要掌握房地产投资各阶段的风险,
因为在每阶段,
风险类型不一样,
大小也不同,
投资者防范和规避的措
施也不同。
房地产决策研究阶段的投资风险是很大的。
在这一阶段,
投资者既要认真审核项目可行性研究报告,
建设费用是否低估等。
又要对各项指标进行自我评估,
如审查设计
方案是否合理,出租率是否高估,
确定是否投资及投资多少。
房地产市场的体系

 

开发产品科目

项目运营成本是否低估,
投资者要根据自己对项目风险性和盈利性的判断,
结合投资策略.
开发商筹措资金的来源一般有自有资金、
银行贷款、
发售债券、
发售股票、
吸收投资、
预收工程款等。
开发商拥有的自有资金数额越大,
投资风
险就越小;反之亦然。如果开发商的自有资金很少,
批准,吸收投资数额已较大,预收工程款已有着落,
不足30%,则投资某项房地产的风险就相当大。
则投资风险相对降低,但利润也会相对减少。
所以成交价格往往高于该房地
日本房地产典当是将日本房地产当给典当行
如果银行贷款已落实,
发售债券(股票)的申请已被
这一阶段的主要风险是:
(1)能否以较低的价格找到合适的承包商;
(2)承包商能否按期、按质、按量地完成建设任务;
(3)材料价格会不会大幅度上涨;
(4)房地产升值潜力能否发挥;
(5)竞争性项目会不会出现,房地产价格会不会下降;
(6)会不会发生重大自然灾害等等。
为减少上述风险,可以采取许多行之有效的措施,如与信誉好的承包商建立伙伴关系,
准备预备款以应付急用,
储备材料或实行材料费包干办法.
参加保险,
加强市场预测,
实行地区性大规模开发以排除竞争性干扰等。
引发政治和社会危机

 

若有代征地要说明代征地价格

这一阶段个人投资者的主要追求目标是:
(1)期房与现房的差价;
(2)项目经营利润;
(3)房地产升值潜力;
(4)有利的位置、楼层等。
这一阶段个人投资者至少需具备以下条件之
(1)对房地产升值潜力有把握,信心十足;
(2)善于经营此类项目;
(3)对房地产市场行情把握准确;
(4)看准位置与楼层。
这一阶段的投资风险主要有:
(1)出租率能否达到预期目标;
(2)经营支出是否会超支,经营收入是否会不足;
(3)试运营期是否过长;
(4)会不会出现其他竞争性项目的干扰。
为减少上述风险,需加强宣传,扩大知名度,吸引顾客;需加强项目经营管理,减小支出;需提供优质服增加收入;需缩短试运营时间。
这一阶段投资者的主要追求目标是:在项目进入正常运营阶段之前抓住最后一个时机,用较低的代价获得正常经营利润。

我国建设银行提供的日本不动产开发贷款的偿还期限一般不超过3年

手,或即使有投资机会,却因代价相对较大而投资收益相对较小。
投资者
投资数额大,花费的时间较长。所以,这一阶段的投资风险较大。
在这一阶段,项目的经营已步入正轨,经营收入基本稳定。这一阶段的投资风险在八个阶段中最小,但此时投资机会较少,项目原拥有者不愿转
这一阶段投资者的主要追求目标是经营利润,主要风险是项目经营计划(方案)能否实现。所以,这一阶段适合那些善于经营又不愿冒较大风险的
在这一阶段,为保证或改善项目服务质量,需追加投资,更新原有设备,但投资以后的经营成果如何还无法获知。同时,设备更新的技术要求高,
一般来讲,
这一阶段的投资风险,
大于项目试运营阶段的投资风险而小于项目建设
阶段的投资风险。
房地产市场的宏观调控是整个国民经济宏观调控的组成部分

宏观分析和微观分析相结合

统筹考虑日本房地产项目的融资与投资,提高日本房地产开发资金的使用效益

抵押终止后,
抵押权人应办
理抵押登记的注销手续。
【四】登记制度
房地产抵押合同自签订之日起30日内,
抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。
房地产抵押合同自抵押登记之日
起生效
办理房地产抵押登记,
应当向登记机关交验相关的文件资料:
①抵押当事人的身份证明或法人资格证明;
②抵押登记申请书;
③抵押合同;
④《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》,共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;⑤可以证
明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;⑥可以证明抵押房地产价值的资料;⑦登记机关认为必要的其他文件。登记机关应当对申请人的申请
进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的,应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记;对不予登记的,应当书面通知申请人。

营业率评价法依法取得房屋所有权证书的房地产抵押,
登记机关应当在原《房屋所有权证》
上作他项权利记载后,
由抵押人收执,
并向抵押权人颁发《房屋他
项权证》。以预售商品房或者在建工程抵押的,登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地
产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。抵押合同发生变更或者抵押关系终止时,抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内,到原登记机关办
理变更或者注销抵押登记
因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、
其他附着物所有权的,
抵押当事人应当自处分行为生效之日起30日内,
到县级以上地方
人民政府房地产管理部门申请房屋所有权转移登记,
并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。
为投资人阐述风险并提供规避风险的方法

 

国家和地区经济建设的方针

【五】占用与管理
抵押土地使用权由抵押人占用和管理,
抵押权人有权按规定检查监督。
抵押房地产发生损失,
不足以作为履约担保时,
抵押权人可以要求抵押人

重新提供或增加担保。抵押的土地出租或者转移时,所得价款应提前清偿债权人。
新设定抵押标的物或依法清理债权债务,解除抵押合同。
设定抵押权的土地使用权列入拆迁时,
抵押人应通知抵押权人,
【六】处分
当发生下列情形之一时,
抵押权人有权要求处分抵押的土地使用权:
受遗赠人拒绝履行债务的;
①抵押期满,
抵押权人未清偿债务,
②抵押人死亡或死亡
⑤合同约
债务未延期的;
而无人代为履行到期债务或继承人、
定的其他情况。作出符合投资时机要求的日本房地产投资决策③抵押人被依法宣告解散或者破产的;
④抵押人违反规定处分抵押财产.
处分抵押土地获得的收入按照如下顺序进行分配:

处分费用;
②扣除税费;
③扣除应缴纳的土地使用权出让金或者土地收益;
④偿还债权
人本息及支付违约金;
⑤剩余金额交还给抵押人。
【七】灭失

一种是因为债务清偿而灭失,
即土地使用权连同地上的建筑物其他附着物的使用权归于抵押权人,
一种是债务清偿以外的原因。
金融风险不断堆积

    1. 规范日本不动产市场交易行为等方面
    1. 日本不动产的位置对日本不动产投资十分重要
    1. 如在收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费

以此作为日本不动产项目投资决策的依据

土地抵押权的灭失一般有两种情况:
土地灭失,
【一】城市土地使用权收回
城市土地使用权收回的主要发生条件包括:
后者主要包括:
抵押权人抛弃权利;
协议灭
失;
抵押权随之灭失;
混同,
抵押权归于灭失。
①土地出让合同规定的使用期限届满,
国家收回土地使用权;
②使用权期满之前,
国家因社会公共
利益的需要提前收回土地使用权;③土地使用者不履行土地使用权合同而被收回土地使用权,这种情况主要包括土地使用者未按合同约定如期支付地
价款或者未按合同约定的期限和条件开发土地,违反城市规划或取得土地使用权“满两年未动工开发的”.④司法机关决定收回土地使用权。
土地是重要的基本生产要素

日本不动产企业在进行税收筹划时直接影响日本不动产开发子公

【二】城市土地使用权的终止
城市土地使用权的终止,主要是指因非人力和自然力量导致土地的灭失,使得使用人实际上不再享有土地使用权,或者因土地所有者抛弃而终止。
【三】法律后果
土地使用权回收和终止后,土地使用者不再享有该幅土地的使用权,地上建筑物和其他附着物随土地使用权的终止而由国家无偿取得。出让合同
规定必须拆除的设备,
土地使用者必须在规定期限内拆除。
房地产市场它与生产资料市场、生活资料市场、金融市场、劳动力市场和技术市场一样