日本房地产市场中的过度开发

日本房地产信托投资

设木结构的寿命期为N1年,钢筋混凝土结构的寿命期为N2年,
但由于寿命期的不确定性,因此要找出盈亏转换条件进行分析。
则两方案盈亏平衡的条件为:A木-A混即10(A/p.10%.N1)+0.3=20(A/p.
10%,N2)根据该平衡式及N1和N2可画图65°
定有利
从图65可见,
无论钢筋混凝土仓库使用寿命多长,
只要木结构仓库的寿命期超过10年,
建造木结构仓库肯
【四】盈亏平衡分析的应用
盈亏平衡分析也可以用于两个方案的优劣比较与分析。在项目投资分析中,
当有两个或两个以上方案时,
若分析的目的是找到各方案的优劣范围.
则可首先确定某一分析指标(首先求出第3年50000元现金流量的现值

σ=50000P/F,10%,3)37566(元)。
该现值可以看成是项目的期望收益现值。
然后求出第3年标准差的现值
σ=7000(p/F,10%,3)=5259(元)这也就是现值标准差。
要使项目可行,必须使得项目的实际现金流人的现值大于初始投资25000元;
要考虑项目可行的概率,
也就是考虑项目实际收益值大于或等于
25000元的概率。
它具有位置的固定性

  • 观点是在经过对资料的反复研究后形成的。
  • 预售的房子还在图纸上
  • 全国日本不动产开发企业利用外资423亿元

证券融资与其他融资方式比较起来

计算标准偏差Z:Z(25000-37566)/5295ーー2.3894
由标准正态分布表可知,现金流大于25000元的概率为0.99。显然,项目可行的概率是很大的。
【二】投资风险度
应当说,得到了房地产投资风险概率分布,也就得到了全部关于房地产风险估计所需要的资料,
可以进行仔细研究。
风险度:
但有时为了比较各种投资方
FD_σμ
案或为了进行简单的描述,
常需要用一些相对量来描述风险,
因此引进了风险度的概念。
主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性
风险度也叫变异系数。
生存风险度:
风险效应值:
SD-决策可能最大损失致命损失
RE-投资失败的费用期望投资成功的概率生存风险度SD表示投资方案对投资者的致命程度,
用来进行投资方案的选择:
风险效应值
RE是确定投资者为未来承担的风险所支付的预期费用。
在计算投资收益时应把风险效应值加上去,
以提高项目的安全度。
例如:
某企业投资一房地产项目,
成功机会30%,
获利300万元;
失败机会70%,
损失80万元。
试计算自有资金600万元和60万元两种情况的生存
风险度和风险效应值。
而一项质量较差的分析则可能使投资者误入歧途日本不动产业的发展能促进这些

我国信托市场共发行日本不动产投资信托121只

损益期望值
μ-0.3X300-0.7×80-34(万元)SD500-34/600=0.057
SD50-34/60=0.57显然,
自有资金为60万元时,
为致命损失,
故不采用该投资方式。RE=0.7×80/0.3-18.67(万元)风险度越大,
就表示对将
来收益无把握,
房地产投资风险就越大,
某房地产投资公司欲在一繁华地段投资一项目,
这应成为房地产投资者的一个重要考虑因素。日本不动产业的发展能促进这些

日本不动产业的发展能促进这些

一是投资兴建一高级公寓;
试作风险分析。
二是投资兴建
表615投资方案收益率和市场情况表
又如:
投资方案有:
这两种投资方案的年净收益率和市场情况如表615所示,
一商业大厦。
建成后,
两方案皆
以出租方式经营。
方案
期望收益率μ(1)40×0·1+30×0.820×0.1-30%
收益率的标准差σ(1)=0.1.40-30)2+0.8(30-30)2+0.1(20-30)2-20
风险度FD(1)4.5/30=0.15
方案二:
期望收益率μ(2)-50×0.2+30×0.6+10×0.2-30%
收益率的标准差σ(2)0.2x(50-30)2+0.6(30-30)2+0.2(10-30)2
4.5%
160-12.65%160-12.65%
风险度FD(2)12.65/30-0.42
得到方案一、方案二的净收益率正态分布曲线如图611所示。
土地供应计划的调控

住房是最基本的生存资料

建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总成本费用,技能训练题

预估所需资金数量
这种房屋,
需进行大修或翻修、
改建。
(5)危险房
承重构件已属危险构件,结构丧失稳定及承载能力,随时有倒塌可能。这类房屋,不能确保住用安全。
房屋的完损等级对应着成新率:完好房的成新率为十、九、八成;基本完好房的成新率为七、六成,一般损坏房的成新率为五、
四成;
严重损坏
房及危险房的成新率为三成及三成以下。
现行建筑物的耐用年限及残值率
建筑物的耐用年限分为自然耐用年限与经济耐用年限。
在房地产估价上所采用的耐用年限应为经济耐用年限。

建筑物残值是指建筑物达到使用年限,
不能继续使用,
经拆除后的旧料价值。
该价值减去拆除清理费用,
即为净残值。
净残价值与建筑物重新购
表74房屋的耐用年
现将房屋和评估中经常遇到的构筑物的耐用年限和残值率列于表74,
表75示部分构筑物的耐用年限。

经济效益分析
建价格的比率称为残值率。
限与残值率表
表75部分构筑物的耐用年限表(年)知识训练题
简述成本法的适用对象和条件。
简述成本法估价程序。
简述建筑折旧的求取方法。
【二】技能训练题
某商品住宅楼建于10年前,
购买政府出让的土地而建,
土地使用权年限为70年;
土地面积1500m2,
土地出让价格(熟地)为每平方米1000元,
现时
重新取得该类地每平方米需要1600元;住宅楼的总建筑面积为3300m2,当时的建筑造价每平方米900元,现时建造同类建筑物每平方米建筑面积需要
1200元;经济寿命为50年。其中,门窗等损坏的修复费用为3万元;装修的重置价格为40万元,平均寿命为5年,已使用3年;设备的重置价格为100万
元,平均寿命为15年,己使用10年。残值率均为零。试评估住宅楼现时的价值。
房地产投资结构的调控

日本不动产债券融资和日本不动产股票融资

【第四节】收益法
【学习目标】能熟练掌握收益法的原理;
能熟练掌握收益法的步骤;
能熟练掌握收益法的运用。
【理论学习】掌握收益法中报酬资本化法的公式及计算、净收益概念和求取方法,熟悉收益法的概念、理论依据、适用对象、适用条件等。
【一】收益法的基本概念
收益法(IncomeApproach或IncomeCapitalizationApproach)在土地经济理论和土地估价时又称为地租资本化法,是预计估价对象未来的正常净
收益,

选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,
以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

新发日本房地产开发公司在面临兼并之际采用收益法估价求得的价格,
称为收益价
【二】收益法的适用范围
收益法适用于有收益或有潜在收益,
并且收益和风险都能够量化的房地产,
如商业、
公园、
旅馆、
图书馆、
餐饮、
写字楼、
博物馆等公用、
公寓、
游乐场、
公益房地产等。
厂房、
农地等,
而对
于收益或潜在收益难以量化的房地产价格的评估则不适用,
如政府办公楼、
学校、
收益法还可用来检验市场比较法和成本法评估出来的价值的可靠性。
【三】收益法的操作步骤
运用收益法估价一般分为下列7个步骤进行:
(1)搜集有关房地产收入和费用的资料;
(2)估算潜在毛收入;
(3)估算有效毛收入;

(4)估算运营费用;
(5)估算净收益;
(6)选用适当的资本化率;
(7)选用适宜的计算公式求出收益价格
其中,潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。
房地产的含义和特征

开发利润等资料

【一】基本计算公式
根据资金的时间价值,假设净收益和资本化率已知,可得收益法的基本计算公式为:
v_Σnjelailtr1FA11+rta21+r2+a31+r3H

an_11
rn_1+anitrn式中,
V-一房地产收益价格;
ai--房地产第i年净收益;
r--房地产的资本化率;
房地产自估价时点起至未来可获收益的年限。

是日本不动产经营活动的主体对象

使用现金流量图将公式形象化资本化率;
A房地产资本化率_30252=11.90%
B房地产资本化率-35294-11.90%
c房地产资本化率2823811.76%
D房地产资本化率-20166-12.05%
资本化率=(11.90%+11.90%+11.76%+12.05%)÷4-11.90%
(3)房地产价格=2511.90%=210(万元)知识训练题
简述收益法法的适用对象和条件。
土地市场的特点

      特别是日本不动产业的不断发展
      宅基地和自留地
      报价人进行资格审查

土地使用权出让金

投资机会研究

【第一节】个人置业的收益和风险分析
【学习目标】1·能熟练计算个人置业的销售收益;
2.能熟练计算个人置业的租金收益;
3.能熟练计算个人置业的避税收益;
4.能熟练判断个人置业的风险。
【理论学习】个人投资者投资房地产必须计算投资收益,同时必须全面分析置业风险,在此基础上作出是否投资的决定。
个人置业的收益是指个人投资者因投资房地产而获取的各种经济利益。个人置业收益主要有四种:销售收益、租金收益、避税收益和无形收益。
【一】销售收益
销售收益,指房地产销售收入减去购房成本和应纳税金后的余额,它是房地产投资者卖出房地产时得到的房地产投资收益。

  • 说明投资风险越大
  • 也称投资机会鉴别
  • 日本不动产市场分析的目的

投资的目的在于牺牲即期的、确定性的购买力,以获得未来的经济利润(或某种利益)。房地产销售收益的计算:出售收益ㄧ出售收入-购房总价ㄧ资金成本ㄧ应纳税金-管理成本-建筑成本
销售收入单位面积售价×销售面积数量
购房总价买入价格×购房面积数量
应纳税金销售收入×税率下面分别对公式中各指标进行说明:
1.房价的影响因素
个人投资者无论是卖房还是买房,其价格都与下列因素有关:
(1)宏观因素
包括宏观经济因素和宏观经济政策因素。经济处于上升状态,房价就会上涨;经济处于下降阶段,房价不但不会上涨,还有可能下跌。宽松的宏
观政策,
会导致房价上涨,
而紧缩的政策则会打压房价。
土地供应计划的调控

 

在日本不动产估价上所采用的耐用年限应为经济耐用年限

(2)拟购房屋的区域因素
包括交通通达程度、繁华程度、小区配套设施、环境污染、
(3)拟购房屋的结构因素
包括房型好坏、房屋的层次及朝向、基础形式及结构类型、
(4)买方与卖方的情况
噪声和景观等。
装修情况等。
在通货膨胀率为8%的情况下,90年代中后期不景气状况的原因之一。
【六】自然风险
自然风险是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化,,还要与其他物业售价进行对比。
能熟练掌握日本不动产价值评估的原则
并对拟进行投标竞争的
并与付款方式一起考虑。
9.户型设计
投资者还必须考虑户型的实用性兼合理性是否完美,
最主要的是要根据自己的经济实力确定预期
价,
功能合理是否兼具美观性,
能否适应未来家庭结构变化,
是否具有灵活性二手房买卖不像购

置新房那样一目了然,
因此在挑选时应格外注意。
1.查明产权状况
购房人第一步是要卖方提供产权证书、
身份证件、
资格证件以及其他证件;
第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录,
包括房主、
档案文号、
登记日期、
成交价格等;
第三步要查验房屋有无债务负担。
土地使用权出让的特点

 

使土地交易带有垄断性的特征

另外,
购房者还需了解所购房有无抵押、
是否被法院查封。
特别要注意的是,产权有纠纷的或是部分产权(获得奖金、别人赠送或亲戚朋友资助等。
④贷款
向银行申请住房商业贷款,或者向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款,或者采取组合贷款的方式,能获得贷款的额度。
(2)大概确定付款方式
购买商品房付款方式主要有三种:一次性付款、分期付款和按揭贷款。
①一次性付款
就是在签约后立刻将购房款一次性付给开发商的付款方式。这是银行住房个人贷款业务还未开展以前最为常见的付款方式,目前一般多用于那些
低价位小单元的楼盘销售。
此种付款方式适用于手中有富余资金或有其他资金来源的购房者。
次性付款一般都能从开发商处得到房价款5%左右的优惠,倍之间。,则意味着自己现阶段还贷能力不足,应慎重借贷。

日本不动产抵押是以日本不动产的所有权作为抵押物而进行的一种借贷行为

②家庭每月可承担的最高房产供款(月供+月物业管理费)公式一(无其他债务):家庭月收入总和×50%
公式二(有其他债务):家庭月收入总和×55%-其他债务。
根据银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》中关于“商业银行应着重考核借款人还款能力”的条款,每笔住房贷款的月房产支出与收入比
月所有债务支出与收入比应控制在55%以下(含55%)。
应控制在50%以下(含50%),
超过29%;元
专家建议房产的每月供款应在月收入的28%~33%之间,
最好不要
妻子每月的收入:2000元
家庭合计每月总收入:4500元
两人每年总收入:4500×12=54000(元)可以承受的最高房价:54000×5-270000元
每月可承担的最高房产供款额:4500×50%=2250(元)2·明确投资物业类型
投资者在明确投资目的后,还需明确投资什么物业类型。物业类型在前文有关章节已有述及,不再重复。
【一】了解房源
消费者首先需要知道哪些楼盘正在销售或待销售,才能去看房、买房。那么,该从什么途径去了解房地产楼盘信息呢?
当今消费者了解房地产项目信息的途径很多,按普及程度由高到低顺序,主要有房展会、报纸、互联网、他人介绍、电视、杂志、路牌等。
1.房展会
房地产展示会是在售楼盘的集中展示,有利于大家全面了解在售住宅情况,而且便于咨询和进行项目比较,所以是集中了解楼盘信息的好机会。
国内各大城市都定期召开房展会,
2.理性看售楼广告
很多购房诉讼是因广告宣传而起。
目前,
大家不妨去收集楼盘资料带回家研究;
在对楼盘的宣传中,
通常,
价位等极力
并能享受
开发商过多使用溢美之词已形成潮流。
开发商都会对楼盘的规划环境、
进行包装,
而直接面对购房客户的售楼小姐更是利用楼宇沙盘模型大做文章,
让购房者觉得买到了“便宜”
优美的环境、
低廉的价位,
改革开放后中国房地产业的发展历程理解房地产过度开发、

为什么说日本房地产是

城市土地使用权的终止3掌握房产买卖流程并能进行模拟操作;

因此,

府对房地产市场实行强有力的干预,
政府依然对房地产市场保持着强有力的干预。
由于房地产市场所表现的特殊性,
作为房地产项目的开发商不仅要做好项目管理工作,
使房地产项目如期、优质、低价地投放到市场上,
更需要
对市场进行深入的分析。如果可以预见到某一地段的某一种房地产项目会有巨大的发展机会,房地产开发商就会抢先行动,在没有其他开发商竞争的
条件下,这家开发商就可以以较低的价格(相对于众多开发商竞争条件下所形成的价格)取得那块土地的使用权。如果时间把握得到位,当项目投放到
市场时,正是市场最兴旺的时候,开发商就可以获得最大的经济利益。进行科学的房地产市场分析,至少有以下六个方面的作用:

【一】为新的项目开发提供决策依据
开发商只有不断地开发新的项目,才能源源不断地获得经济利益。

区域内供应产品特征

但是,
房地产市场的特点决定了开发商只能在不同的地段进行开发,
而不同的
地段往往有着不同的土地用途。
因此,
每一个新的项目开发,
都需要开发商认真分析市场,
才能确定是否需要在某一地块进行开发决策。
【二】有利于房地产经营者制定合理的经营决策
房地产经营者,特别是非开发的房地产经营者,
只有不断分析市场变化,
才能根据市场的变化,
合理制定自己的经营策略,
特别是制定合理的租
金水平,
并确立有效的市场营销策略。
深化土地使用制度改革加强土地市场管理

 

经济周期在各国家和地区是有规律可循的

【三】有利于房地产开发商正确制定开发方案
只有对消费者的消费偏好变化趋势进行深入的分析,才能迎合消费者的需要,确定适合的建筑设计方案。
【四】有利于房地产开发商制定合理的营销方案
由于房地产项目的开发周期较长,在项目即将投放市场的时候,原先预计的一些情况可能已发生了较大的变化,
只有再进行深入的市场分析,

能制定出符合目前市场特点的营销方案,
特别是定价方案。
【五】有利于房地产经营者正确判断自己在市场上的地位
市场的基本法则是优胜劣汰,只有在市场竞争中超越竞争对手,
才能真正在市场上站稳脚跟。
通过市场分析,
特别是通过对竞争对手市场地位的
才能看清自己在市场上的地位。
圈的资产差距越来越大

过去我国土地无偿无

【六】有助于房地产经营者改进经营行为,提高经营水平
当房地产经营者看清自己在市场的地位之后,要想保持现有的市场地位,
分析,
或者提升自己的市场地位,
都必须努力改进自己的经营行为,
提高经营
水平,
赢得市场的信任,
虽然不同的房地产项目所要分析的具体问题不同,但进行房地产市场分析一般都要包含如下的过程:
【一】确定市场分析的目的和目标
房地产市场分析的目的,简而言之就是要发现房地产市场的发展机会。为了达到这个目的,首先需要设立分层次的目标体系。
按房地产的权属关系分类

股票融资的概念

才能站稳脚跟,
获得巨大的经济利益。
在目标体系中,

于核心地位的是总目标,
即关于分析目的的明确化。
在总目标之下是各个层次的具体目标,
实际上就是总目标的不同层次的具体化。
其次是设计市场分析的方案。
还需要确立如何进行分析的方法,
【二】方案的有效实施
在实施分析方案的过程中,
由于市场分析要依据市场调查,
在市场调查获取了大量的信息资料之
因此市场分析方案也包括如何进行市场调查。

确定投入人员

工作程序等事项的安排。
后,
以及作好人员、
时间、经费、
任务、
一方面要有一定的纪律约束以保障分析方案的有效贯彻,
另一方面市场分析的组织者也要随时根据实际行动的结果进
行必要的方案调整。
【三】撰写并提交一份市场分析报告
报告内容应该包括进行房地产市场分析的目标、
分析一定要十分简明、
过程、
必须高质量撰写。
结论及建议等,
清楚、
客观、
准确。
市场分析报告不仅要给房地产
经营者看,
还可能要给相关的机构审阅,
知识训练题
简述房地产市场的概念。
简述房地产市场的特点。
简述房地产市场分析的过程。
房地产泡沫和过度开发的联系

经济学上对“泡沫”的定义普遍被接受的是美国著名经济学家查尔斯·p·金德伯格的观点

日本房地产信托贷款

4.在其他方面,评估出的价格必须符合国家的价格政策
例如,评估政府定价或政府指导价的房地产,应遵循政府定价或政府指导价--如房改售房的价格,
要符合政府有关该价格测算的要求:
新建的
要符合政府有关农地征用和城市房屋拆迁
经济适用住房的价格,要符合国家规定的价格构成和对利润率的限定:
补偿的法律、行政法规。
农地征用和城市房屋拆迁补偿估价,
【二】最高最佳使用原则

最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。
最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,
能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。可见,

高最佳使用必须符合4个标准:①法律上许可;②技术上可能;③经济上可行;④价值最大化。而且,这些标准通常有先后次序。另外,最高最
佳使用不是无条件的最高最佳使用,而是在法律(包括法律、行政法规、城市规划、土地使用权出让合同等)许可范围内的最高最佳使用,这也是合法
原则的要求。最高最佳使用具体包括3个方面:①最佳用途;②最佳规模;③最佳集约度。
寻找最高最佳使用的方法,是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式,然后从下列四个方面依序筛选:
1.法律上的许可性
对于每一种潜在的使用方式,首先检查其是否为法律所允许。如果是法律不允许的,应被淘汰。
2.技术上的可行性
对于法律所允许的每一种使用方式,要检查它在技术上是否能够实现,包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。
应被淘汰
3.经济上的可行性
对于法律上允许、技术上可行的每
如果是技术上达不到
的,
.般做法是:
-种使用方式,
然后将此未来的收入和支出流量用现值表示,
还要进行经济可行性检验。
协商一致的原则

  • 日本房地产投资可行性研究报告在很多情况下均涉及数字和数字处理,项目周边的社区配套
  • 对于已设定抵押的房屋期权
  • 是数目不详的金融不良资产

包括投资细节

经济可行性检验的
针对每
-种使用方式,
首先估计其
未来的收入和支出流量,
性,否则应被淘汰。
再将这两者进行比较。
只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行
4.价值是否最大
在所有具有经济可行性的使用方式中,能使估价对象的价值达到最大的使用方式,
【三】替代原则
替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
以及经银行或注册会计师审核的除地价款外投
才是最高最佳的使用方式。
类似房地产,
是指与估价对象处在同一供求范围内,
并在用途
建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产(同一供求范围是指与估价对象具有替代关系,
价格会相互影响的房地产所处的区域范
规模、
围)档次、
【四】估价时点原则
估价时点原则要求房地产估价结果,应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。
市场经济条件下发展房地产市场需要宏观调控2按日本不动产市场运行的时间先后顺序

日本不动产的流通过程和消费过程是分离的

在实际估价中,通常将“估价作业期”(估价的起止年、月、日,即正式接受估价委托的年、
日至完成估价报告的年、
将过去或未来的某个日期定为估价时点。
月、
月、
日)或估价人员实地
但估价时点并非总是在此期间,
查勘估价对象期间的某个日期,
估价中要特别注意估价目的、
定为估价时点。
估价时点、
也可因特殊需要,
因此,

估价对象状况和房地产市场状况四者的内在联系,
估价时点是评估房地产价格的时间点,
必须依据估价目的来确定估价时点。
确立估价时点原则的意义在于:
例如,
运用比较法评估房地产的价格时,
如果选用的可比实例的成交日期
与估价时点不同(通常都是这种情况),
就需要把可比实例的成交价格调整到估价时点上。2按日本不动产市场运行的时间先后顺序

2按日本不动产市场运行的时间先后顺序

如此,
可比实例的成交价格才能作为估价对象的价格。
【一】明确估价的基本事项
在实际进行房地产评估过程中,
有些事项直接关系到估价作业的全过程,
估价目的、
会涉及到许多方面的问题,
需要处理的事项也较多。
对估价额也有较大
这些事项被称为估价的基本事项,
明确估价对象
的影响。
必须预先明确。
一般来说,
估价的基本事项包括估价对象、
估价时点及评估前提四个方面。
(1)评估实体的确定
即是要明确评估对象是什么,
范围如何;
估价的是土地,
还是建筑物,
或是房地合一,
包括坐落位置、
面积、
用途、
结构等。
如估价的是写字楼.
是否包括其中配备的设备;
如是酒店,
是否包括其中的家具等。

(2)评估对象权利状态的确定
首先要明确所评估的是何种物权,
是所有权,
还是使用权或抵押权等。
房地产市场的宏观调控

平等自愿的原则

重新构建价格

(巴曙松.通货膨胀对房地产的影响.20080709)(1)上述情况会给房地产业带来什么类型的风险?
(2)请对这类风险提出相应的对策。
2.材料分析:
2007年5月18日,央行宣布上调一年期存贷利率0.27%、一年期贷款利率0.18%;
上调存款准备金率0.5%;
扩大人民币对美元的波幅上下限0.5%.

是近10年来中国首次同时宣布上调存款准备金率和存贷款利率。从政策的目标来看,是为了加强对银行流动性管理,引导货币信贷和投资合理增长及
保持物价的稳定。对于这次央行货币政策紧缩的”组合拳”,有人称之为是央行政策的”三管齐下”,它将对国内整个市场产生巨大的影响。

  • 建制镇和工矿区的房屋产权所有人应依法缴纳房产
  • 是一切生产和生活的源泉
  • 1992年海南全省财政收入的40%是直接或间接地由

详细可行性研究(易宪容.加息是针对股市还是楼市.http://i.mop.com/vixianrong20070521)请分析利率上调给房地产投资带来的风险,并提出风险回避的具体对策。
3.材料分析:

加速上涨的房价引发了中央政府更为严厉的调控措施。
2005年的宏观调控始于3月17日央行取消住房贷款优惠利率,
紧接着,
国务院办公厅下发了
《关于切实稳定住房价格的通知》,共八条。通知要求控制房价涨幅过快,从土地供应、供应结构、拆迁、引导消费、市场监测等多方面切入以稳定
房价,并首次以行政问责形式将稳定房价提高到政治的高度,被称为“老国八条”。一个多月后,国务院办公厅转发建设部、发改委、财政部、国土
资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》,被称为“新国八条”。与此同时,上海、深圳等地也先后出台
了一系列政策,从信贷、税收、信息建设、市场监管等方面采取措施,对投机性购房行为进行限制。
具有保值增值性

 

日本不动产开发项目经济评价方法

(刘昆.房地产:市场支撑房价上涨的理由.20071114)分析并讨论:面对政策性风险,开发商如何调整经营战略?
4.材料分析:
2008年前7个月,全国房地产开发投资和商品住房竣工面积均继续保持增长态势,
但全国商品住房销售面积,
无论是现房还是期房,
却出现了不同
程度的下降。全国完成房地产开发投资15884亿元,同比增长30.9%,全国商品住房竣工面积16533万平方米,同比增长12.4%,增幅同比提高9个百分
点;但销售面积大幅下降,7月份销售面积为27743万平方米,同比下降10.8%,增幅同比下降37·2个百分点。其中,现房销售面积同比下降17.8%.
增幅同比下降27.6个百分点;期房销售面积同比下降8.2%,增幅同比下降42个百分点。此外,全国土地市场交易整体降温。今年上半年,以底价成交
的土地接近一半,土地流拍接近10%,8月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨53%,涨幅比7月低1.7个百分点;环比下降0.1%,首次出
现环比下降
(温彬,黄丰俊.2009年房地产形势更糟糕,2010年将反转.《中国证券报》20081028
分析并讨论:
(1)上述材料说明房地产市场出现了什么问题?
(2)这种情况对房地产业发展会产生什么样的影响?
(3)房地产开发商应如何应对?
土地二级市场是指土地或日本不动产开发市场
提高固定资产原值
【第九章】房地产投资可行性研究
房地产投资项目可行性研究是指房地产项目在建设前期所进行的调查研究,
是依靠定性与定量相结合的分析方法,
可行性研究方法在项目投资决策中占有举足轻重的地位。
是对房地产投资在建设投资决
策到进行科学论证的一种综合性研究。
可行性研究始于20世纪30年代,
房地产投资结构的调控

 

因为资产价格的大幅上涨仍然会降低借款者的违约

【第一节】房地产投资可行性研究概述
【学习目标】1·能通过网络了解房地产投资可行性的相关信息;
2.能熟练掌握进行房地产投资可行性研究的内容;
3.能熟练掌握进行房地产投资可行性研究的要求;
4.能熟练掌握房地产投资可行性研究的步骤。

日本不动产信托贷款是指金融信托机构利用吸收的日本不动产信托存款

【理论学习】项目可行性研究的根本目的是实现投资项目决策的科学化、
民主化,
减少或避免投资决策失误,
提高投资项目的经济、
社会和环境效益。
因此,
必须全面学习、
掌握开展房地产:投资项目可行性研究的方法。
可行性研究是在投资决策前对建设项目进行全面的技术经济分析、
可行性研究就是在工程项目投资决策前,
对与项目有关的社
深入的技术经济分析、比较和论证,对项目的经济、社会经济效益进行科学的预测和评价,并在此基础上综合
经济合理性以及建设的可能性和可行性,由此确定该项目是否应该投资和如何投资等,为决策部门最终决策提
论证的科学方法。
房地产泡沫的成因

日本房地产存在的形态

土地使用权划拨的特征

同时房地产业能吸纳大量就业,
中国建筑业从业人员达3000万,
仅次于农业和工业,
与建筑业和房地产业相关联的钢材、
五金、
水泥、
电器、

潢等行业有50多个,
能直接和间接带动近4000万就业人数,
占全中国总从业人数的25%左右。

规划设计方案选择与资源供给安排

【第二节】房地产投资的含义和特征
【学习目标】理解房地产投资的概念;
熟悉房地产投资的特征;
熟悉房地产投资的优缺点;
4熟悉房地产投资三要素并能利用这三要素对房地产进行投资。
房地产业是国民经济的支柱性产业

 

仅海口市积压商品房就达750万平米

【理论学习】投资的目的在于牺牲即期的、确定性的购买力,以获得未来的经济利润(或某种利益)。
投资房地产者能否获得预期利润,
需要先对房地产投资的
一些基本问题详加了解,
如房地产投资的含义、
分类、
要素、特性和开发程序等。
房地产投资,是指投入一定数量的货币资本或某种类型的资产到房地产中,以获得一定利润的经济行为。其主要包括以下几方面的内容:
我国房地产投资的主体可以是各级政府、企业、事业、银行和个人,以及我国港、澳、台地区和国外的投资者。
房地产投资所涉及的领域包括房地产开发、经营、管理、服务和消费等。
掌握大量的第一手资料

资金实力的前提下

房地产投资的目的是获得价值增值。因为房地产本身具有保值增值的特点,所以投资者投资房地产的目的就是为了获得未来更大的收益,达到预
在市场经济条件下,可投资的领域很多,其中房地产开发是大家最熟悉的一种。房地产投资也最具有收益、保值、增值和消费四个方面特性,因
投资主体
投资领域
投资目的
期的投资目标。
而广泛受到投资者的青睐,是较理想的投资领域。房地产的投资与其他投资一样,都需要投入一定的生产要素(土地、劳动和资本等),但由于房地产
商品和房地产行业的特殊性,使得房地产投资及过程与其他投资项目相比有着显著的差异。在房地产开发过程中不但需要购买土地(在我国只能购得土
地使用权),支付土地取得费,而且还需要投入大量资金用以支付前期工程费、建安工程费、基础设施建设费、市政配套费用、规划费、管理费用、财
务费用等,因此房地产投资必须取得金融的支持。同时,房地产投资还涉及到房地产与金融资产的组合,如房地产抵押贷款的设定、房地产金融资产
证券化等。因此,房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动,另一方面又表现为金融资产的投资活动。
土地的自然属性

其他土地超过70公顷的

根据房地产和房地产业的特性,房地产投资通常具有下列一些特征:
【一】投资额巨大、回收周期长
房地产业是资金密集型行业,投资一宗房地产,少则上百万元,多则上亿元。
因此,
房地产投资开发项目很少是完全靠开发商的自有资金周转的.
在很大程度上要依赖金融部门的支持。房地产市场由四个相互联系的市场组成,即土地市场、综合开发市场、建筑施工市场和房产市场。投资者把资
金投入到房地产市场,需要经过这几个市场的一次完整流通,才能获得利润。通常,房地产开发从找地、贷款、规划设计、建设完工、销售,一般需
要3~5年的时间。依靠租金收回投资的投资者,需要的时间则更长。

土地一级市场这里的让渡一定时期土地使用权

【二】风险较高
房地产投资数额巨大,
投资回收期远远长于一般商品经营,
且在投资过程中有很多不确定性因素,
使项目面临较大的风险和威胁。
这些潜在的风

这就要求投资者必须谨慎从事,
花费时间和精力进行投资前期调查研究和分析,
险和威胁可能来自经济、
风险降到最低。
政策、
政治、
市场或其他方面,
以便使投资
【三】对金融的依赖性较强
房地产的巨额投资,使房地产开发商无法完全依赖自有资本,
必须在很大程度上依赖金融部门的支持。
从另一个角度讲,
房地产价值量巨大,

如果没有
房者也难以完全依赖自己的资金实现消费,也需要银行信贷的支持。这就是说,房地产投资在开发和消费两个环节上严重依赖于金融支持,
金融机构的参与,房地产经济的持续发展几乎是不可能的。房地产投资的这一特征与其他产业有很大的不同。
有助于房地产经营者改进经营行为提高经营水平

日本房地产投资分析的目标和任务

国际金融组织贷款

【二】过度开发的诱因
过度开发的诱因主要有三个,即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为,以及开发资金的易得性。
开发商在进行开发决策时,会对市场上的需求状况进行预测。他们在预测时,总是在很大程度上依赖于目前市场上的销售和价格情况。
即使当前
市场上的热销和价格上涨只是暂时的现象,他们也很容易会认为这种繁荣景象能够长久持续下去,于是造成对未来需求过分乐观的估计。研究表明,
对未来需求预测的偏差程度基本上与目前市场价格增长速度呈正相关,即目前市场价格增速越快,对未来估计中过分乐观的程度就会越大。这时,开
发商往往会加大投资,大批项目上马,待到竣工时,市场形势已经不如预期的那样喜人,就容易产生房屋积压、空置率上升的过度开发现象。

日本房地产投资风险的种类开发商只要一看到市场机会就会迫不及待地去投资开发,忽略了市场机会是
但是每个开发商都想抢先得到市场机会,而不会进行内部协调,于是一哄而
开发商之间的博弈和非理性行为也会加剧这种市场过度开发的情况。
只需少量开发商的介入就能满足。
有限的,
上,
即使估计到了市场的有限性,
生怕自己被拉下了。
长期以来,
我国房地产业净资产收益率远高于其他行业,
导致房地产开发过度。
银行一直视房地产开发贷款为优质贷款。
住房政策调控

 

拟购房屋的结构因素

一旦房地产业发展较快,
需求旺盛,
房价大幅
上涨,
银行就会优先向房地产业放贷,
【一】经济学上对“泡沫”的定义,普遍被接受的是美国著名经济学家查尔斯·p·金德伯格的观点。他认为,泡沫就是“一种资产或一系列资产价格在
连续过程中的陡然上涨,初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,从而吸引新的买者。这些人一般是以买卖资产牟利的投机者,而
房地产泡沫定义
对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。日本房地产债券有长期债券随着价格的上涨,
常常是预期的逆转和价格的暴跌,
最后以金融危机告终。
房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨,
这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,
从而不
泡沫过度膨胀的
根据他的观点,
断吸引新的买者。随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加,
后果是预期的逆转、
房地产的价格远远高于与之对应的实体价格,
由此导致房地产泡沫。
政府的干预性

    1. 双方共同投资开发经营日本不动产在国际金融市场上发行日本不动产债券
    1. 占日本不动产开发投资总额的27%
    1. 投资收益分析

要在城镇地籍调查的基础上

高空置率和价格的暴跌,
即泡沫破裂。
泡沫的本质是不可持续性。
【二】房地产泡沫的成因
过度投机
方面,
土地交易制度不健全,
行业管理不完善,
这在一定程度上助长了投机活动,
产生大量投机性泡沫。
土地是房地产行业的基础,
土地资源
的稀缺性使得土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当大量投机使土地需求增加时,土地价格急剧上涨,由于土地的稀缺性,市场无法在短
时间内增大供给量,又使需求与供给之间的差距进一步拉大。在这种情况下,有限的土地价格飞涨,严重脱离了其真实价值而产生地价泡沫,进而可
能导致整个房地产业泡沫的形成。另一方面,房地产投资的过度增长使得房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度,就容易造成市场供给
与市场需求的严重不平衡,房屋空置率高,也会导致房地产价格急剧下跌,泡沫破灭。
海口市日本不动产业的投资更是差不多占

中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例

消费者及投资者对未来价格的预期
随着人口的增加和城市的发展,
土地价格存在着潜在升值的趋势,
因此,
房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。
对房地产未来价格的非
理性预期,造成投资者对未来房地产投资高回报的设想,过多的货币资本投入到有限的土地买卖中,
升;在泡沫破灭时,房地产价格下跌,消费者预期价格还要下跌,房地产商纷纷抛售其持有的房产,
需求量减少,这样就加剧了价格的下跌。
土地使用权出让方式和程序

我国实行土地社会主义公有制城市市区的土地属于国家所有

收益法的适用范围

在进行可行性分析时,
一定要理顺二者之间的辩证关系,

要避免只有资料而没有观点的数据罗列,
也要避免只有空洞的观点而没有任何数据支撑的概念化现象。
【四】除了内容应该符合逻辑,
不同层面对项目的可行性做深层次的研究,
【五】房地产投资可行性研究报告在很多情况下均涉及数字和数字处理,
内容要有深度
结构层次分明,
针对性强以外,
可行性研究报告的内容还要有一定深度,
不能流于形式,
只做表面文章。

  • 公司与其职工之间的日本不动产交易
  • 融资租赁的复杂性表现在参与者数量多
  • 日本不动产价格的一般影响因素资料

日本房地产项目融资基础知识实践和理论都证明,应该从不同角
度、
以确保可行性研究的质量,
发挥其应有的作用。
表达方式形象
为避免枯燥乏味,
报告中可尽量采用形象的图表或图片,
通过色彩、
线条、

形的运用来增强表达效果
遵守以上原则,
是为了确保可行性研究报告能客观、
公证、准确地反映投资项目的真正价值,
为投资决策提供可靠依据,
为项目施工的顺利进行
和投资效益的正常实现营造一个良好的前期氛围。
房地产价格评估制度

 

国家或地方政府通常对居民住房进行直接

第一部分:
项目概况
宗地位置

宗地所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地理位置。
附图:项目在该城市的区位图,标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑物(如市中心商圈、
机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述
(与主要中心区域办公/商务/政府的关系)。
【二】宗地现状
1.四至范围。
2.地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较。
3.地面现状,包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地面积。
4.地面现有居民情况,包括具体居住人数、户数、工厂数量、规模、产品性质、开工状况等,并说明对拆迁及项目开发进度的影响。
使得同一日本不动产的买卖不频繁
城市郊区菜地
5.地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等,地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用
的构建
6.土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地。
7.地质情况,包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
附图:平面地形图,标记四至范围及相关数据。
地形地貌图,主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容。
地下状况图,包括地下管线、暗渠、电缆等。
【一】项目周边的社区配套
【一】周边3000米范围内的社区配套
1.交通状况
(1)公交系统情况,包括主要线路、行车区间等。
受宏观经济和政策影响较大

 

项目附近地区

(2)宗地出行主要依靠的交通方式,是否需要发展商自己解决。
(3)现有交通捷运系统,近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
附图:交通状况示意图,包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统。
2.教育:大中小学及教育质量情况。
3.医院等级和医疗水平。
4.大型购物中心、主要商业和菜市场。
5.文化、体育、娱乐设施。
6.公园。
7.银行。
8.邮局。
9.其他。
附图:生活设施分布图,具体位置、距离。
【二】宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状
【四】项目周边环境(根据个案特性描述,没有的可以不写)1·治安情况。
2.空气状况。

申请受让土地者持有效证明文件向政府土地管理部门提出申请

3.噪声情况。
4.污染情况(化工厂、河流湖泊污染等)。
5.危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等)。
6.周边景观。
7.风水情况。
8.近期或规划中周边环境的主要变化,如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
9.其他。
【五】大市政配套(都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性)1·道路现状及规划发展:包括现有路幅、规划路幅,规划实施的时间,与宗地的关系(影响)。
2.供水状况:现有管线、管径及未来规划和实施时间。
3.污水、雨水排放:现有管线、管径及未来规划和实施时间。
4.通信(有线电视、电话、网络):现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
规范交易程序

交易方式多样性

银行是日本房地产开发项目最主要的资金来源。

仅仅是固定的利息而已,
而目前我国房地产融资体系的现状却恰恰相反,
银行业所承担的风险与其收益完全不对称,
第二,
对于银行体系来说,
银行占据着
这将十分不利于
而银行业从中所获得的收益却微乎其微,
银行体系的稳定
第三,
第四,
对于国家的宏观调控来说,房地产业的高债务依存度导致企业形成软约束预算,极其不利于国家宏观调控政策的实施。
从国民经济的角度分析,房地产业的自有资本偏低导致行业投资过度,形成了对其他产业的挤出效应,这将不利于国民经济的协调稳定发

环境上--房地产金融市场尚待完善
总体来看,
目前我国的房地产金融市场尚处于起步阶段,
有关的制度和体系处于建设中,
具有明显的市场建设和制度创设等初级阶段的特征,

些与我国房地产市场处于初创期和金融业的间接金融主导特征相一致。
存在的主要问题有:
(1)房地产金融机构单一,系统性风险集中在银行。
目前我国的房地产金融市场机构比较单一,以提供信贷资金的银行为主,
缺乏许多发达国家经济体常见的、
旨在分担住房抵押贷款违约风险责任
的保险(担保)机构
(2)房地产金融交易集中在一级市场上。

社会风险的回避

我国房地产金融市场发展还很不充分,主要以传统的银行信贷产品为主,
我国房地产金融市场
相对全国1.84万亿元的住房抵押
缺乏直接融资产品,
存在着明显的滞后和不均衡。
结构不完善,尽管一级市场已初具规模,但能够解决房地产金融流动性的二级市场正处于萌芽状态,
贷款,住房抵押贷款支持证券仅有30亿元,需要进一步扩大试点证券规模和机构范围。
发展很不成熟。

(3)政策性房地产金融缺失。
住房保障是社会保障制度的重要内容,
也是构建和谐社会、
实现政治经济稳定的重要方面。
对于贫困人群、
低收入者、
刚参加工作者等特定人群
来说,如果缺乏政策性住房制度及相应的金融支持,就无法尽快实现政府”人人享有适当住房”的政策目标,难以满足弱势人群的住房需求,对社会
稳定和社会发展将带来不利影响。我国目前缺乏明确的面向特定人群的住房保障制度,因而也缺乏明确的政策性房地产金融制度安排,难以满足经济
社会发展的需要
(资料来源:中国论文下载中心)中国房贷也有美国次级债风险特征彭兴韵
随着中国房地产价格出人意料地上涨,
他们也越来越难以预测未来偿付现金支出的变化。
政策的连续性与协调性

 

日本不动产的房型设计和装修也直接影响着未来的收益状况

但“过度”是市场产生“泡沫”的前提

中国住房抵押贷款的风险已经越来越大了:
随着央行多次提高存
一旦中国房地产抵押贷款风险暴露,
贷款的利率,借款人的偿付压力增大了,
乃至整个宏观经济造成严重的冲击
又会对房地产市场、
以稳定
美国的次级债危机会蔓延到公
受美国次级抵押债的影响,
近期全球资本市场都出现了一定程度的动荡。
这迫使主要中央银行近日不断地向金融市场提供巨额的流动性,
投资者的信心。
在观察美国次级债危机演化的时候,
比照一下中国的住房抵押贷款风险,
不是一个没有意义的话题。
虽然有人认为,
海外投资者夸大了美国次级抵押贷款危机,
而忽略了美国整体经济仍然向好。

可以间接获得大规模日本房地产投资的利益但是,
更多人认为,
司债券市场,也可能危及其他信贷市场,并且损害企业盈利能力和并购活动。无论如何,我们看到的事实是,美国次级抵押债危机的影响并不仅仅局
限于单一的次级抵押贷款领域,城门失火,殃及池鱼,至少在短期内,美国的金融市场正在并将继续经历严峻的信心考验
不仅如此,
次级抵押贷款因金融活动的全球化而蔓延到了美国之外的金融市场。
亚洲和欧洲金融市场都不同程度地受到了美国次级债危机的拖累。
与美元挂钩的恒生指数跟随美国道·琼斯指数也没有多少安宁,欧洲金融市场除了各大指数创近期的跌幅纪录之外,欧元区隔夜拆借利率一度升至
4.7%。一些欧洲金融机构也因美国的次级抵押债问题而面临着紧张的流动性压力。例如,法国最大银行--巴黎银行最近就宣布,因美国资产证券化
市场的某些特定市场流动性完全丧失,使其难以合理评估其基金持仓的市场价值,公司不得不已冻结旗下三只资产支持证券基金的申购和赎回。荷兰
投资银行NlBC也表示,今年因美国次级抵押贷款至少损失1.37亿美元;汇丰集团德国分公司也宣布,暂时停止旗下2亿欧元的资产证券化基金(ABS)的
赎回业务。不一而足。
目标的确定性
从而抑制其投资活动
从而抑制其投资活动

简述日本不动产投资风险的概念

土地使用权划拨的特征欧洲短期利率的大幅上升和金融机构的流动性困境,
迫使欧洲中央银行于8月9日宣布,
将从当天开始以4%的欧元区基准利率水平向市场无限量投
放现金,
以平抑不断飙升的融资成本,
维持欧洲货币市场的正常秩序。
从学理上分析,
信贷审查、
担保和收入证明等等,
都是提供信贷服务的金融机构防范信用风险必不可少的环节和根本预防措施。
然而,
美国次级
抵押贷款机构忽视了这些基本的信用风险防范措施,臆想房价不断上涨会提高借款者的偿付能力,因为资产价格的大幅上涨仍然会降低借款者的违约
风险--正如熊彼特所说,信贷本身乃是对购买力的创造。大量的次级抵押贷款的增长会对房地产市场创造出巨大的购买力,从而推动资产价格的上
涨和繁荣,这在一段时间里满足了银行风险管理的要求
然而,
历史事实反复证明,
任何一次的繁荣都会埋下紧随其后的衰退的种子。

造成投资者对未来日本不动产投资高回报的设想

由于次级抵押贷款本身收取的利率较一般抵押贷款的利率高,
贷款
服务机构又没有严格地审查借款人未来的现金流,次级抵押贷款更容易发生逆向选择。这样,一旦资产价格出现了失意的波动和利率出人意料地上升,
使借款者偿债负担超过了临界点时,由于其并没有首付支持,他们发生道德风险的概率也就更大了。此时,次级抵押贷款危机就产生了。
中国正在经历资产价格大幅上涨的时期,
自1998年以来,
商业银行也纷纷调整了其信贷资产结构,
住房抵押贷款的低风险特性,
使商业银行在信
因为信贷的增长增加
大量的住房抵押贷款正是造成我国近年来房地产价格快速上涨的重要原因之一,
贷资产结构调整中似乎特别垂青住房抵押贷款。
等价有偿的原则债权信托和组合投资型等多样化的信