权利的可分割性

土地使用权租赁合同

【二】探讨房地产投资分析的科学方法
房地产投资分析的方法所依据的基本原理是成本与收益分析。
只有收益超过成本,
投资才是可行的。
但是,
要真正搞清房地产投资的成本和收益
并不容易,它需要正确地确定投资对象,正确地选择房地产建设地址,做好规划和设计,控制好项目质量、建设成本和建设周期,还需要进行房地产
市场预测,确定好房地产销售价格和上市交易时机,制订房地产投资项目的还贷付息方案,以及在房地产开发、经营和管理的各个环节都要进行风险
分析和控制,等等。因此,进行房地产投资分析,应当认真研究和分析上述各个方面的理论和方法,为提高分析结果的科学性、准确性、预见性和实
践性,寻找有效的途径。

土地性质变更的评估(已经是商品房用地可以不写)土地性质变更的程序和理由。

【三】制定房地产投资合理决策的规范和制度
房地产投资要取得成功,就要努力克服投资的盲目性,
要减少政府对房地产投资市场的过度干预。
投资者如果盲目地进行房地产投资,
除了自身

要遭受损失外,
还会破坏房地产市场秩序;
政府对房地产投资市场过度干预,
房地产投资者的主观能动性就不能充分发挥。
房地产投资分析的目的之
也应当对政府
就是指导并规范房地产投资活动,
的房地产投资政策、
从而让投资者满意,
法规和项目管理等实施有效的评价,
让房地产市场有序并充满活力。
建立科学、
房地产投资分析要为房地产投资者提供指导,
合理的房地产投资决策的规范和制度。
项完整的房地产投资分析活动,
分析人要给投资人提供良好的房地产投资项目分析报告,
这是房地产投资分析要完成的基本任务。
平等自愿的原则

 

经济适用房是具有社会保障性质的政策性商品住房

要给投资人提供解决诸如投资方向、
运作方式、
投资
收益和投资风险等方面问题的方法,
【一】投资人在准备投资前,
为投资人提供投资方向
往往面临投资方向选择,
诸如地址选择,
物业种类选择,
规模、
期限、
投资人可能是最初进入该市场的
合作伙伴选择等。
但是,
对投资环境一无所知,
需要分析人全面的阐述;
也可能是已选好地址,
分析人要为投资人解决的,
却应是全部问题。
新手,
所以,
要解决其余问题。
一个良好的分析报告要对投资方向等诸问题做出全面可信的论证。
【二】为投资人预测投资收益
投资收益是投资人关心的根本问题,
是投资人的投资目的所在。
而且这种偏离是由于过度投机所产生的

土地开发贷款和建设贷款

利润率等资料,
投资人要详细了解总投资额、
自有资金、
贷款额度、
资金使用进度、贷款利率及
偿还期、
投资回收期、
收益率、
规费、
其中投资人最关心的是税后纯利润与投资额的比例。
【三】为投资人阐述风险,并提供规避风险的方法
分析人为投资人仅仅预测投资收益是不够的,还要告诉投资人投资风险;
仅仅告知其风险的存在也是不够的,
还要告知其规避风险的方法。
风险
是客观存在的,
如果投资人视风险而不顾,
将有可能遭受巨大损失。
分析人懒于分析风险,
则是严重有悖职业道德或是失职行为。
房地产投资分析是一门应用性学科,其分析方法主要有:
【一】理论联系实际的方法
房地产投资分析主要是以微观经济学和工程经济学为理论基础,
其中诸如投资、
折现率、
这样才能真正解决实际问题。
房地产市场的宏观调控

这就使得日本不动产实体不可移动

费用、
成本、
收益、
价值等都有自身的内涵和定义,

这门学科又是应用型的,
需要将经济学理论与房地产投资实践紧密结合起来,
【二】定量与定性分析相结合
在房地产投资分析中,既有定量分析又有定性分析,
既有客观分析,
又有主观判断。
要在定性分析的基础上,
房地产市场的客观状况,分析房地产市场调研资料,确定一系列的评价指标,进行定量分析;在定量分析的基础上,进行投资方案的对比和优化,
作出投资决策或决策建议。定量分析是一个过程,是一个工具,在投资分析中非常重要。定量分析的结果直接影响投资项目能否正确决策。但是,
量分析最终是为定性分析服务的,房地产投资分析的最终决策建议是通过综合分析得出的。
针对房地产投资目的的实际要求和


【三】静态分析与动态分析相结合
房地产投资分析在投资决策的不同阶段,
对精度的要求不一样。
需要恰当地运用好静态分析和动态分析方法。
在一些情况下,
需要考虑资金的时间价值,
而在另一些情况下,
可以不考虑资金
的时间价值。

日本不动产本身的质量较高

因此,
在房地产投资分析中,
【四】宏观分析和微观分析相结合
既要研究分析房地产项目所处的宏观环境,
诸如市场环境、
政策环境、
社会经济发展环境等,
又要从微观的角度分析房地产投资项目的运作成本
资金筹措情况、
销售方式、
收益指标等。
知识训练题
简述房地产投资分析的特点
简述房地产投资的方法。
技能训练题
分析材料:
中央别墅区作为北京高档别墅的聚集地,
区域内不乏千万级豪宅,
亦不缺少大量的小独栋、联排。
有数据显示,
这里的年租金回报率

最高曾达到30%。
这里已经形成相对稳定的消费群体和成熟的别墅租赁市场。
园居住客群多具有涉外背景,香江花园、裕京花园等项目的外籍住客均超过70%。
房地产市场周期波动的宏观经济学分析

目标的确定性

日本房地产开发企业税收筹划

区域市场资料主要包括一般影响因素在区域市场上的体现
简述收益法的估价步骤
1982年期间美国房地产投资的平均回报率是8,
33%,
风险(用标准差计量)是3·
71%;
与此同时,
股票的投资回报率和风险分别是12.
72%
和17.52%,有固定收入的公司债券为3.76%和6.47%,美国政府债券为4.09%和4.92%,市场平均为7.57%和4.80%。杰里别托(Giliberto)在1993年认为,美国房地产在1978-1991年期间投资回报和风险分别为9.9%和3.3%,同期股票是162%和16·1%、债券10.6%和9.7%.B.
J.者布拉斯基(B.J.Ziobrowski)和A.J.者布拉斯基(A.J.Ziobrowski)在1997年的研究发现,美国1970-1995年问投资回报和风险分别是8
43%和6.41%;同期股票是13.11%和16.35%、公司债券10.57%和12.03%、政府债券10.30%和12.21%、国库券6.99%和2.75%。从上面
统计分析结果可以看出,美国房地产投资在20世纪80年代初期以前,相对于其他投资和市场平均值,有更高的回报和更低的风险;80年代以后的回
报略有上升,但风险增加较大。可见,房地产投资具有的最大优势是可以获得较高的利润,但它与一切投资类型一样存在风险,特别是由于房地产投
资价值量大、周期长、位置的不可移动性以及市场竞争不充分等特点,使房地产投资的风险程度更高。

项目资金预测
【三】房地产投资风险的表现形式
在房地产投资活动中,风险的具体表现形式有:
第一,
高价买进的房地产,
第二,
但是仍低于
最终以较低的价格卖出;
使得投资资金不能按期收回或不能收回;
尽管卖出价高于买入价,
预期价格;第三,投资于房地产商品的货币资金由于某种原因遭受各种损失,
在违背自己意愿的情况下抛售房地产。
第四,
由于财务方面的原因,
房地产投资风险的特征是房地产风险的本质及其规律的表现。
正确认识房地产投资风险的特征,
对于建立和完善风险控制和管理机制、
减少风险
损失、
降低风险发生的可能、
提高投资活动的效率,
是具有重要意义的。
房地产投资的缺点

日本不动产开发经营企业还必须缴纳车船使用税和海关关税

【一】客观性
房地产风险的客观性是指房地产风险的存在是客观存在的,
它不以某个人的意志为转移。
例,
推动了房地产市场的疯狂。
在情况最为严重的1987
年,日本政府并没有采取任何宏观调控措施来缓解过热的市场,还错误地认为日本经济形势一片大好,任凭国家和民众全部卷入到泡沫中去。
1989年日本股市大幅下挫,接着房地产泡沫破裂,带来了灾难性的后果。直到2005年年末,日本经济才从可怕的低谷中走出来。
终于,
分析并讨论:
(1)日本房地产投资风险产生的背景。
(2)日本房地产投资风险的表现。
(3)日本房地产泡沫带来的危害。

一次性买断土地土地性质变更的政策支持或障碍(4)我国房地产投资风险与当时的日本有无相似点?
(5)日本房地产泡沫破灭对我国房地产业发展有何启示?
3.案例分析:
1992年4月13日,《海南日报》刊出一篇报道:海南广厦房地产开发有限公司在海口市中心龙华路投资兴建的25层财盛大厦,
刚建首层就被争购
空。这无疑是一个信号:海南的房地产价格将会大幅上扬。事实也证明,海南的房地产价格的确开始飙升了-仅仅只有一年的时间,1991年6月前
还是1000多元一平方米的公寓楼,到1992年6月已可卖到两三千元一平方米了,别墅也由2000多元涨到了五六千元一平方米,金贸区内的珠江广场、世
界贸易中心的商品房价格更是曾一度突破10000元。与此相呼应的是,土地使用权的出让价格也大幅提高,有的地方仅过一年,价格竟由10多万元,亩
涨高到600多万元一亩。在海口和三亚等有限的区域内,房地产的价格几乎是打着滚往上翻,只要是持有与房地产沾边的文件,哪怕还没见着具体的土
地和图纸,隔不隔夜都可发财。“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”,成为了一些生意人的经典。于是,在巨大的利润的吸引下,不到60万人的小小
海口,集中了全国各地的房地产公司;于是,一个全国人口最少的省,商品房的销售额却在全国各省市中居第三位,增长幅度居全国第一,于是,海
南尤其是海口市的经济以惊人的速度发展,破天荒地高达83%多,连续两年的财政收入都比上年翻了一番,而在财政收入总额中,房地产的收入又占
70%
据统计,
1992年1-9月,
商品房新开工面积294万平方米,
超过海南建省办特区三年多来住宅施工面积的总和,
比1991年同比增长1倍多;
商品房
销售额76449万元,是1991年的近4倍。在短短的一年多的时间里,4000多家房地产公司投资758亿元资金,在海口市的有限范围内开发房地产面积
达800万平方米。另据统计,在1992年和1993年里,投资海南房地产业开发的资金占社会固定投资的三分之一强,海口市房地产业的投资更是差不多占
了当年固定资产投入的一半,国内外的投资高达87亿多元。房地产业成为地方财政收入的主要来源,1992年海南全省财政收入的40%是直接或间接地由
房地产而来,而在海口市则更是高达60%以上。这些为海口市的基础建设奠定了基础,并由此带动了商业、服务业、建筑业等产业的发展。
房地产投资的缺点

发起人认购不少于股份总额30%的验资证明

眼看着房地产价格一个劲地往上窜,
很少有人意识到,
在轰轰烈烈的买卖中,
真正买来用于居住和商务活动的只有30%左右,
而70%是投机者囤积
起来进行炒作的。而且炒房地产尤其是炒楼花的投机活动,更是达到了疯狂的地步;预售的房子还在图纸上,就已经被炒来炒去,几易其主。由于
70%的买卖都不是作为最终消费的房地产交易,于是最后也便有了与一场击鼓传花的游戏一样的结局:当鼓声嘎然而止,价格一个劲地往上窜的房地
产忽然间由抢手货变成了烫手的山芋-1993年下半年,就年住宅价格年平均增长率在20%以上,也超过同期年平均通货膨胀率的增长速度。但是,
当通货膨胀率较高时,通货膨胀将导致未来收益价值的下降。若房地产投资收益是以分期付款方式取得,投资者则将面临严重的通货膨胀风险.
Corporation)首先使用,很快就在世界上盛行起来。现在此法的应用已遍及经济、社会、工程技术等各领域。用德尔菲法进行项目业主风险预测和识
别的过程,是由项目风险小组选定与该项目有关的领域和专家,并与这些专家建立直接的函询联系,通过函询收集专家意见,然后加以综合整理,再
匿名反馈给各位专家,再次征询意见。这样反复经过四至五轮,逐步使专家的意见趋向一致,作为最后预测和识别的根据。在运用此法时,要求在选
定的专家之间相互匿名,对各种反应进行统计处理并连同反馈意见征询几轮意见。经过数轮征询后,专家们的意见就会相对收敛,趋向一致。我国在
20世纪70年代引入此法,已有不少项目组采用,并取得了比较满意的结果。

4000多家日本不动产公司投资758亿元资金

头脑风暴法,
是以专家的创造性思维来获取未来信息的一种直观预测和识别方法。
此法是由美国人奥斯本于1939年首创的,
从20世纪50年代起就
得到了广泛应用。头脑风暴法一般是以“宏观智能结构”为基础,通过专家会议,发挥专家的创造性思维来获取未来信息。该法要求主持专家会议的
人在会议开始时的发言,能激起专家们的思维”灵感”,促使专家们感到急需回答会议提出的问题,通过专家之间的信息交流和相互启发,从而诱发
专家们产生“思维共振”,互相补充并产生”组合效应”,以获取更多的未来信息,使预测和识别的结果更准确。我国20世纪70年代末引入头脑风暴法,
很快就受到有关方面的重视和采用
情景分析法,
是由美国pierrWark于1972年提出的。
理解房地产周期的概念

      无论是中短期的日本不动产开发投资
      使得区位成为影响日本不动产价格的重要因素
      土地是自然的产物

过度开发的诱因

日本房地产信托存款

通过比较计算结果,方案一的投资风险度为0.15,方案二的投资风险度为0.42,
方案一的正态分布曲线较方案二的正态分布曲线”瘦”。
因此,

案二的风险程度较方案一的风险程度高,
且方案二的风险程度大约是方案一的近3倍。

知识训练题
房地产投资项目不确定性分析的内容有哪些?
影响房地产投资项目不确定性因素有哪些?
正态分布有何特点?
简述房地产投资项目敏感性分析的分析步骤。什么是房地产投资风险度?
【二】技能训练题
某房地产开发公司欲建房出售,
根据市场预测,
每平方米建筑面积可售1000元,
该公司年固定成本为80万元。
每平方米建筑面积变动成本为500元,
销售量应达到多少?
问该公司的年销售量要达到多少才能做到盈亏平衡?若公司要实现40万元年利润,
皆童
利用波动规律判断并选择投资时机

  • 除了内容应该符合逻辑,
  • 据有关资料统计
  • 并标明每平方米的房价为5080元

从而产生税率爬升效应

【第七章】房地产估价
进行房地产投资时,
市场价值是一个关键因素。
确定一宗房地产的公平价值需要进行大量复杂的分析工作,
这就是房地产价值评估,
简称房地产
估价
农民集体所有的土地不能当做国家所有的土地来估价
【第一节】房地产估价概述
【学习目标】能通过网络了解房地产价值评估的相关信息;
能熟练掌握房地产价值评估的原则;
能熟练掌握房地产价值评估的过程。
【理论学习】掌握合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则的含义和内容,熟悉独立、客观、公正原则、替代原则的含义和内容,熟悉房地产评估过程。
【一】合法原则
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则,应当做到
下列几点:
1.在合法产权方面,应以房地产权属证书和有关证件为依据
现行的土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》
房屋权属证书有《房屋所
也可能制作、
四种:
有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种。当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的,
统一的房地产权证书。统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。
房地产投资的含义和特征投资人在准备投资前

日本不动产本身的状况是影响日本不动产价格的一个重要因素

颁发
在合法产权方面,
其内容具体包括:
农民集体所有的土地不能当做国家所有的土地来估价,
行政划拨的土地不能当做有偿出让的土地来估价,

时用地不能当做长久用地来估价,违法占地不能当做合法占地来估价;临时建筑不能当做永久建筑来估价,违法建筑不能当做合法建筑来估价,产权
有争议的房地产不能当做产权无争议的房地产来估价,手续不完备的房地产不能当做手续完备的房地产来估价,部分产权的房地产不能当做完全产权
的房地产来估价,共有的房地产不能当做独有的房地产来估价等等。投资人在准备投资前

投资人在准备投资前

2.在合法使用方面,应以城市规划、土地用途管制等为依据
例如,如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、
建筑密度等,
那么,
对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。
西方所谓的城市规划创造土地价值,
在一定程度上反映了这一要求。
3.在合法处分方面,应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据
处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。以抵押为例,法律、行政法规规定不得抵押的房地产,
就不能作为以抵押为估价目的的
估价对象,或者说这类房地产没有抵押价值。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条规定:”设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取
得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。”因此,在评估土
地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时,不应包含土地使用权出让金。
房产市场的含义

土地市场的含义

有利于吸收大众资金

技能训练题
利用互联网全面了解美国房地产投资信托,
案例分析:
【二】并写出分析报告。
据有关资料统计,
截至2005年12月31日,
我国信托市场共发行房地产投资信托121只,
募集资金规模157.27亿元,
绝对额大幅增加了35.1亿元,

别较去年同期增长11%和28.73%.2005年,国内房地产投资信托市场继续呈现快速发展的态势,不仅信托品种及规模迅速扩大,而且信托产品结构也
呈多元化态势。

详细可行性研究

托品种;在单个信托产品规模、期限和收益方面,也出现了募集资金从1000万元到10亿元不等、期限和收益多样化的信托产品局面。
目前,
房地产投资信托产品已初步形成了资金贷款型、
股权投资型、
受益权转让型、
置业购买、
债权信托和组合投资型等多样化的信
在房地产投资信托产品中,
信托资金的运营方式主要包括贷款、
股权投资、
股权证券化、
权益转让和混合型(上述方式的结合)几种。
推动行业诚信体系建设

 

是指地上建筑物已建成

商品房预售必须向城市日本不动产市场管理部门申请

贷款类信托
贷款类的
产品是指信托公司通过质押资金使用方的公司财产或股权为基本贷款担保方式发行房地产信托产品后,
将募集的资金提供房地产公司使用。

房地产投资信托,其募集金额占全部房地产投资信托金额的762%,贷款利率基本围绕银行同期贷款利率上下浮动,约为年息4%~8%。
第三季度末,以贷款类为主的房地产融资笔数是41笔,占同期市场房地产投资信托总笔数的6212%;其贷款类资金的规模为46.75亿元,
贷款类资金总规模的64·36%。

土地使用者向国家支付土地使用权出让价款截至2005年
占同期市场
思考并讨论:
(1)我国房地产投资信托在房地产业发展中起了什么重要作用?
(2)我国房地产投资信托在发展中仍存在哪些方面的问题?
(3)在美国次级债危机的影响下,我国应如何发展房地产投资信托?
健全市场准入制度
交易双方或-方对日本不动产市场信息了解不充分
交易双方或-方对日本不动产市场信息了解不充分

然会不惜重金寻找专业融资团队的帮助

开发建造实例资料和日本不动产运用收益实例资料【第五节】房地产其他融资方式
【学习目标】熟悉房地产融资的各种形式;
熟悉我国目前房地产融资情况;
能做简单的房地产融资策划。

包括房屋和构筑物两大类

【理论学习】房地产的融资形式除了上面的主要五种,还有企业自有资金、杠杆租赁融资、预售楼盘、合作开发、利用外资等融资方式。
房地产开发企业进行项目开发时,必须拥有一定数额的自有资金(现金和现金等价物),这笔资金实质上是项目融资的基础。
适量资金,可以提高项目的承受风险的能力,
资金实力的前提下,才会考虑发放项目贷款。
险提供了资金保障。
房地产开发企业投入
银行只有在确信房地产开发企业具备雄厚
因为充足的自有资金可以为不同性质的风
同时也使提供项目贷款的金融机构获得一定程度的安全保障。
房地产市场周期波动的微观经济学分析主要有房展会

租赁给土地使用者

有利于金融市场的繁荣和日本房地产企业经营管理的改善

国际金融组织贷款的审查非常严格,
不容易获取。
【三】外国商业银行贷款
外国商业银行贷款的条件是根据国际金融市场行情来决定的。
一般来说,
房地产投资在利用这种贷款时要审慎,
贷款的利率较高,
期限较短。
虽然这种利用外资方式的代价较高,
不要盲目。
但相
对容易获取,
而且额度较大,
所以它成为利用外资的最主要方式。
【四】与外资合营
与外资合营,指房地产投资者与外国投资者进行合作,
与外国投资者共同投资的方式。
它是目前利用外资的主要方式。
常见的是,
中方投入土地
使用权,
外方投入资金,
双方共同投资开发经营房地产。【五】发行境外债券
发行境外债券,指房地产投资者通过国内几家大银行和国际信托投资公司等金融机构,
在国际金融市场上发行房地产债券,
以筹集资金的方式。
境外债券的利率一般低于国际商业银行贷款利率,
且风险较小。
知识训练题
简述房地产融资的几种主要方式。
1材料:2007年1-9月份,全国房地产开发企业利用外资423亿元,同比增长632%,增速比去年同期加快16.6个百分点;利用外资占房地产
房地产开发企业利用外资相对集中于大、中城市。在6041家被调查的房地产开发企业中,有利用外资的企业60家,所占比重为0.99%;1-9月累
技能训练题
开发企业资金来源的比重为1·7%,
比去年同期提高0·3个百分点。
定量与定性分析相结合

  • 投资环境研究
  • 从而推动日本房地产投资活动增加甚至活
  • 重视通货膨胀对日本不动产投资的同时提高自身的地位

同样一块土地

从企业分布情况来看,
利用外资的房地产开发企业主要集中在上海、
广州、
计利用外资额为72.31亿元,占被调查企业资金来源的比重为1.8%。
重庆、成都、深圳和苏州等大中城市。
北京、
思考并讨论:
(1)外资为什么热衷于投资我国房地产业?
(2)外资对我国房地产业发展有什么影响?
(3)国家采取了哪些措施限制外资投资房地产业?效果如何?
(4)对外资投资我国房地产业如何规范?
2项目:天津市B局原办公大楼拟转让。该大楼有一幢主楼,
高12层,
其中2000平方米可兴建16层写字楼。
投资者贷入1元的资金
每层1500平方米;
两幢附楼分别为6层和5层,
每层面积均为300平方米;
合计总建筑面积21000平方米。办公楼大院还有空地约8000平方米,
欲收购,但自有资金仅有4000万元。
该楼拟转让价为1.2亿元。
现广州c投资公司意
请为c公司做一份融资策划。
我国房地产开发融资状况郑

房地产业在其生产过程中的生产、
流通、
消费的各个环节都离不开大量的货币资金,
离不开金融机构的支援和配
合。房地产业的资金融通,犹如房地产业发展中的血液流动,一刻不能停止。过去二十多年来,中国房地产开发企业的主要外部资金来源是依赖银行
贷款和预售房款。但是,自2001年中国人民银行关于房地产贷款的风险管理政策出台以来,获得银行贷款和预售款的难度已越来越大。因此,现在的
开发商在融资方面必须学会“两条腿走路”.
地产金融起点低、基础差,间接融资还很不够,直接融资才刚刚起步,在加快金融体制改革的今天,如何通过有效融资促进企业发展,是摆在全行业
面前的重大课题
是从银行取得贷款即间接贷款,
二是从资本市场直接融资。
1理解房地产市场体系、土地市场、土地一级市场、目标市场定位及产品定位产品建议

来划分日本不动产重新购建价格的构成

离开其中任何一项都不能做大。
我国的房
我国房地产融资现状
从融资来源上看,
主要包括以下几个渠道:
一是注册资本金、
二是银行贷款,
资本公积金及其他自有资金;
它包括资金信托和资产信托等形式;
如建筑施工企业的短期垫款等。
包括企业信用贷款和项目贷款;
基金的收入来源包括资产
是上市发行股票募集资金;四是发行企业债券;五是房地产信托,
增值、房租收入等等,可分为私募和公开发行两种:七是商业信用,
六是房地产基金,
从总量上看,
近几年,
我国房地产开发资金来源持续保持快速增长势头,
2005年1-11月房地产开发到位资金达到17533亿元,
同比增长
22.2%,但在国家宏观调控的政策影响下,
经起到了一定的效果
增长速度有所下降,
比年初的增长速度减少了7.1%。目标市场定位及产品定位产品建议

目标市场定位及产品定位产品建议

这表明房地产宏观调控政策在房地产资金来源方面已
从结构上看,
我国房地产企业开发资金来源呈现三足鼎立的局势,
银行贷款、
自筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的98%
以上。其中,其他资金来源一直占据着资金来源的龙头地位,但增长势头已逐月减缓,2005年1-11月其他资金来源达到了8041.73亿元,同比增长速
度由年初的47.2%下降到11月的14%;而自筹资金则一直保持在第二大资金来源的位置,并保持着较快的增长速度,1-11月达到6065.21亿元,同比
增长速度达到了38.9%,其中开发商自有资金为3378.16亿元,同比增长速度为421%,开发商自有资金的比重比去年同期上升了2·7个百分点;国内
贷款则占据着第三位的资金来源,1-11月银行贷款部分达到3187.45亿元,与2004年同期相比增长了16.5%
我国房地产业融资面临的问题
政策上--国家宏观调控,增大融资难度
国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策,
加大了宏观调控力度。
房地产市场是房地产供求双方从事房地产经济活动的场所

有利于日本房地产开发商正确制定开发方案

抵押贷款二级市场的概念

以次贷危机为导火索,
美国商品零售额在7月份下降0.5%后,
美国经济明显收缩。
8月份再次下降0.3%。
8月份,
包括工厂、
矿业和公共事业在内的美国工业生
产下降/1.1%,
连续两个月下降。
思考并讨论
(1)什么是次级债?
(2)利用互联网查阅美国次级债危机爆发的原因,并用图表示出来。
(3)分析美国次级债危机对世界经济、对我国房地产业产生的影响。

日本房地产投资可行性研究

【第二节】银行贷款融资
【学习目标】理解银行贷款的优点及对房地产开发的重要作用;
熟悉房地产开发贷款和房地产抵押贷款;
掌握房地产抵押贷款的二级市场;
熟悉金融机构对房地产贷款的审查内容并能具体运用。
【理论学习】银行是房地产开发项目最主要的资金来源。
如果开发商不会利用银行信贷资金,
完全靠自有资金周转,
就很难扩大投资项目的规模及提高自有资

是主要的间接融资方式。
交易手续的复杂性

 

这在一定程度上助长了投机活动

若投资的息税前收入

金的投资效益水平,还会由于投资能力不足失去许多良好的投资机会。因此,银行贷款对于房地产开发商来说相当重要,
国的房地产开发项目中,一般银行的资金占70%以上,房地产开发资金对银行的依赖程度较高

银行贷款是房地产业一种较好的融资方法:
一是贷款这种筹资方式的筹资成本较低,
贷款利息较其他筹资方式的利息低;
二是手续比较简单;

是有房地产作担保,一般金融机构都愿意进行房地产贷款业务。

经济的周期性波动决定了日本房地产业的周期性择银行作业贷款对象外,还可以向信托投资公司申请委托贷款。
我国大多数商业银行都设有房地产信贷部,
办理房地产存款业务。
投资者除了可以选
房地产开发项目资金需求量大,
开发商很少自行投入全部资金。
事实上,
开发项目所需的大部分资金是以债务融资的方式筹集的。
与房地产开发
项目相关的债务融资,主要包括房地产开发贷款和土地储备贷款。依据贷款的用途,房地产开发贷款又包括土地购置贷款、土地开发贷款和建设贷款
等三种类型。房地产开发项目相关贷款的共同特征,是以所开发的房地产项目(土地或在建工程)作为贷款的抵押物,为贷款的偿还提供担保。
方案的有效实施
征用耕地的补偿费为该耕地被征用前
征用耕地的补偿费为该耕地被征用前

日本不动产共有权证

投资银行NlBC也表示【一】房地产开发贷款
房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、
建造向市场销售、
出租等用途的房地产项目的贷款。
房地产开发可以分为土地购置、
土地开发和
建设三个阶段。相应地,房地产开发贷款也有三类:土地(或土地使用权,下同)购置贷款、土地开发贷款和建设贷款。实践中,房地产抵押贷款(房
地产建成后获得的长期融资)和这三类房地产开发贷款可以由同一贷款人全程提供,也可以由不同的贷款人分别提供。不同贷款人界限分明地为不同开
发阶段提供融资,是国际发达国家的一种主要趋势,其主要原因是由于各贷款人贷款管理技术日趋专业化。

期内生产的日本不动产商品和日本不动产劳务

土地购置贷款
开发商在土地购置阶段通常较难获得商业银行的贷款,
因为单纯的土地并不能带来足够的现金流收益,
其还款能力在很大程度上取决于房地产市
场的发展前景,而未来市场变化的风险是比较大的。因此,大多数金融机构通常避免发放土地购置贷款,或者将土地购置贷款占其投资组合的比例控
制在一个很小的百分比之内。由于风险较高,土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的50%~60%。如果购买的土地是尚未开发的毛地或生地.
则该比例还会进一步降低。在我国,目前央行的规定是,商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款
土地开发贷款
土地开发是对毛地或生地进行改良,
为建筑施工进行前期准备的阶段。
制定房地产投资合理决策的规范和制度收益法在土地经济理论和土地估价时又称为地租资本化法

交易手续的复杂性

日本房地产开发贷款

了房地产市场现实的有效需求。
以房价收入比来度量,
中国的住房抵押贷款无疑也越来越具有美国式次级抵押贷款的特征,
只不过中国的商业银行迫于监管的压力仍然要求一定
的首付比例,这似乎可以在一定程度上弱化借款者违约的损失。但是,不容忽视的事实是,随着中国房地产价格出人意料地上涨,中国住房抵押贷款
的风险已经越来越大了:随着央行多次提高存贷款的利率,借款人的偿付压力增大了,他们也越来越难以预测未来偿付现金支出的变化。

经营风险的回避

另一方面,商业银行对住房抵押贷款的风险准备可能是不足的,监管当局对商业银行住房抵押贷款的风险权重又相对较低,
由于中国的房地产业对中国经济增长的贡献占有相当的比重,因此,一旦房地产抵押贷款风险暴露,这又会对房地产市场,
(资料来源:《上海证券报》,20070813)这些使得商业银行
旦被暴露在住房抵押贷款违约风险面前时,
其应对的能力就可能会相当脆弱
乃至整个宏观经济造
成严重的冲击。
美国次级抵押贷款危机提醒我们,
越是在市场繁荣的时期,
我们越应当加强风险控制和监管。

租赁给土地使用者

 

土地使用权可以依法

包括土地政策关于加强商业性日本不动产信贷管理的通知

【第四章】房地产项目融资
房地产业是一个资金密集型行业,
无论是中短期的房地产开发投资,
决定了一个房地产企业能否健康发展,
还是长期的置业投资,
都有巨大的资金需求。
房地产企业能否获得足够的资
是否拥有畅通的融资渠道,

指定投资方式【第一节】房地产项目融资基础知识
【学习目标】金支持,
一个项目能否顺利运作,
也影响着房地产业能否持续健康稳定地发展。
房地产业持续稳定健康发展需要宏观调控
是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议
是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议

为减少资金的

有了良好的地段理解房地产项目融资的概念;
熟悉房地产项目融资的特点,
掌握房地产项目融资的基本原则并能具体运用;
熟悉房地产项目融资的要求;
掌握房地产项目融资的程序。
并能运用到房地产项目融资中;
【理论学习】实践和理论都证明,
房地产业和金融业提供的融资服务是相辅相成的,
互为补充的。
房地产企业要想获得足够的资金支持,
必须对项目融资的相
关知识有全面了解。
【一】房地产项目融资的含义
房地产项目融资,是指企业在房地产开发过程中借助金融机构和资本市场筹措开发资金而进行的资金融通行为。
房地产开发往往需要占用大量的
资金,少则几十万,多则几千万,甚至上亿元。因此,在房地产开发过程中,如果不借助金融机构和资本市场进行融资,仅靠开发企业的自有资金,
将寸步难行。房地产开发企业因资金不足向银行申请贷款,或通过资本市场发行股票和债券,就是房地产开发的资金融通行为。

分母是可比实例日本不动产相对于标准日本不动产所得的分数

【二】房地产项目融资的分类
房地产项目融资包括间接融资和直接融资
间接融资指资金供求双方不直接见面,而是由资金的供给者将资金提供给金融机构,
再由金融机构将资金提供该房地产开发企业,
如房地产抵押
贷款、开发建设贷款、流动资金贷款、租赁融资等。直接融资指资金供求双方(包括政府、企业和个人)在房地产开发资金的借贷、金融工具的买卖过
程中直接见面商定,进行票据和证券的买卖或货币借贷。例如,有闲置货币资金的企业或个人,既可以将资金提供给金融机构,由金融机构再贷给需
要开发资金的房地产开发企业,也可以直接购买需要开发资金的房地产开发企业所发行的金融工具。
土地的自然属性根据资金等值的概念

市场经济条件下发展日本房地产市场需要宏观调控

土地出让价款

在大规模的土地开发中
R-预计的建筑物的残值率,是净残值与重新购建价格的比率,即
R-SCX100%
另外.C-s)称为折旧基数;每年的折旧额与重新购建价格的比率称为折旧率,
如果用d来表示,
即:
d=DCX100%-c-sC×N×100%=1
Et--建筑物的折旧总额。
RNx100%有效经过年数为t年的建筑物折旧总额的计算公式为:
Et-DXt=(C-S)tN-c(1-R)tN式中,
采用直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为:y-C-Et=C-(C_S)tN-Cl_(1-R)tN式中,一一建筑物的现值。

工程计划:工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。
例如:一建筑物的建筑总面积为500m2,已使用10年,重置价为600元/m2,耐用年限为40年,残值率为5%,试用直线折旧法计算其年折旧额、

旧总额,
并估计其现值。
解:已知t=10年,N=40年,贝刂n=40-10=30年,R=5%,C=600×500-300000(元),s=cxR
则:(1)年折旧额D-C-SN-300000-300000×5%40=7125(元)(2)折旧总额E10_DXt=7125×10=71250(元)(3)现值V_C_E10300000-71250=228750(元)②年金法
年金法就是应用资金等值中的年金现值公式来确定建筑物的年折旧额的方法。虽然这种方法每年的折旧数额也相同,
但它与直线折旧法并不相同。
受金融市场强烈的影响性

但全国商品住房销售面积

但折旧额对于分摊建筑物的重新建造成本
直线折旧法不考虑资金的时间价值,
的意义却是不同的。
而年金法需考虑资金的时间价值。
因此,
在年金法中,
各年数值相等,

年折旧额的现值之和应等于建筑物的重新建造成本减去残值。
有如下等式成立:
D=(C-S)ǐ(1+i)N(1+i)N-1建筑物的现值应等于成本C减去t年的折旧额现值,
根据资金等值的概念,
因此,
c-s-D(1+i)N_li(Hi)N经变换
即:
即可得出年折旧额D的计算公式:
(2)实际观察法
V=C-D(1+i)n_1i(1+i)n
实际观察法不是直接以建筑物的有关年限(特别是实际经过年数)来求取建筑物的折旧,
而是注重建筑物的实际损耗程度。

商业日本房地产着重繁华程度因为早建成的建筑物未
实际观察
必损坏严重,从而价值未必低;而新近建造的建筑物未必维护良好,特别是如果施工质量、设计等方面存在缺陷,
法需由估价人员亲临现场,直接观察、估算建筑物在物质、功能及经济等方面的折旧因素所造成的折旧总额
则其价值未必高。
所以,
利用实际观察法也可判定建筑物的成新率,
或推测其有效经过年数、
剩余经济寿命,
在此基础上再利用其他方法计算建筑物的折旧或直接计算建
筑物的现值
(3)成新折扣法
成新折扣法是根据建筑物的建成年代、
新旧程度等因素,
确定建筑物的成新率,
直接求取建筑物的现值。
投资的目的在于牺牲即期的、确定性的购买力以获得未来的经济利润(或某种利益)

构筑物是指房屋以外的建筑物

其计算公式为:
y
Xq式中,
q--建
筑物的成新率(%)。
成新折扣法适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合,尤其进行建筑物现值调查统计的场合,但比较粗略。
在实际估价中,成新率是一个综合指标,其求取可以采用“先定量,后定性,再定量”的方式按下列3个步骤进行:
(1)用年限法计算成新率
如用直线法计算成新率的公式为:q=1一(1-R)tMX100%=Hi-R)N-nMX100%
i-(1-R)tt+n×100%当R=0时,
q-i-MX100%-nMX100%-nt+nx100%例如:
有一座10年前建成交付使用的建筑物,
经估价人员实
地观察判定其剩余经济寿命为30年,
n=30年,
该建筑物的残值率为零。

归纳日本不动产业发展的特点或趋势

试用直线法计算该建筑物的成新率。
解:
则:
(2)(3)已知
建筑物的成新率q_nt
t=10年,
R=0
nx100%-3010+3OX100%=75%
根据建筑物的建成年代对上述计算结果作初步判断,看是否吻合。
采用实际观察法对上述结果做进一步的调整修正,并说明上下调整修正的理由。
当建筑物的维修保养属于正常的,
实际成新率与直线法计算
当建筑物的维修保养比正常
出的成新率相当;当建筑物的维修保养比正常维修保养好或经过更新改造的,
维修保养差的,实际成新率应小于直线法计算出的成新率。
平等自愿的原则

      日本不动产开发企业要组织建筑承包商
      苏宁环球拟增发融资110亿
      而远离海边的地区

供给相对滞后性

融资双方协商谈判

截至2005年
占同期市场
思考并讨论:
(1)我国房地产投资信托在房地产业发展中起了什么重要作用?
(2)我国房地产投资信托在发展中仍存在哪些方面的问题?
(3)在美国次级债危机的影响下,我国应如何发展房地产投资信托?

通货膨胀风险的回避

【第五节】房地产其他融资方式
【学习目标】熟悉房地产融资的各种形式;
熟悉我国目前房地产融资情况;
能做简单的房地产融资策划。
房地产投资的含义和特征

 

都是在日本不动产市场中进行的

以平抑不断飙升的融资成本

【理论学习】房地产的融资形式除了上面的主要五种,还有企业自有资金、杠杆租赁融资、预售楼盘、合作开发、利用外资等融资方式。
房地产开发企业进行项目开发时,必须拥有一定数额的自有资金(现金和现金等价物),这笔资金实质上是项目融资的基础。
适量资金,可以提高项目的承受风险的能力,
资金实力的前提下,才会考虑发放项目贷款。
险提供了资金保障。
房地产开发企业投入
银行只有在确信房地产开发企业具备雄厚
因为充足的自有资金可以为不同性质的风
同时也使提供项目贷款的金融机构获得一定程度的安全保障。

在日本房地产估价中在项目中,企业自有资金投入越多,贷款银行的风险就越少,
杠杆租赁融资的含义是指:
在房地产项目开发商安排下,
由杠杆租赁结构中的资产出租人融资购买项目资产,
然后租赁给承租人,
所租财产的所
有权在承租方付清最后一笔租金后归承租方所有。融资租赁对项目发起人来说具有一些突出优点:首先,该项目的控制权仍属于项目发起人。一般金
融租赁协议中都明确规定,作为承租人的项目开发商拥有租赁资产的使用、经营、维护等权利,这表明采用融资租赁时,该项目资产实质归项目开发
商所有。其次,融资租赁方式使得房地产开发商可以实现全额融资。在一般的项目融资过程中,房地产开发商都必须投入相当数量的自有资金,来为
向银行等金融机构申请贷款做出保证。而在融资租赁中,由金融租赁公司的部分资金和银行贷款完全可以解决项目所需资金,项目开发商不需要投入
自有资金。第三,采用融资租赁方式的成本一般都低于向银行贷款的融资成本。只要项目的建设符合国家产业发展战略,房地产开发商就可以享受租
前偿费的益处,即房地产开发商支付的租金被当作费用支出,直接计入项目成本,不需缴纳税收,减少了税务成本。不过,在融资租赁模式下,房地
产开发商要考虑项目的现金流状况和税务结构。融资租赁的复杂性表现在参与者数量多,这些参与者主要有资产出租人、银行或其他金融机构、承租
人、融资顾问(包括律师、投资银行、保险机构)等;融资租赁的运作过程需要五个阶段,即项目投资、租赁、建设、经营和中止协议;运作过程的特
点是在开发商确定投资建设一个项目后,将该项目资产和权益转让给租赁融资机构,然后再将该项目资产从资产出租人手中转租回来。另外,在融资
协议期满时,开发企业须以事先约定价格购回该项目资产。
房地产投资的优点
房价不但不会上涨
房价不但不会上涨

加速上涨的房价引发了中央政府更为严厉的调控措施

首先要审查企业的资信等级房地产开发企业在资金紧缺,
从银行融资也面临困难时,
可以考虑联合其他房地产企业共同出资进行该项目的开发,
双方的利益和责任按照出资
比例来确定。这样可以达到缓解资金压力、降低开发风险的目的。在房地产项目开发过程中,还普遍存在一种情况,即房地产开发企业与项目承包商
合作,也就是由工程承包商自己出资进行项目的建设、施工。对于实力强大、有一定规模的承包商而言,为了扩大市场份额,愿意投入自有资金进行
项目的建设。这样,房地产开发企业的风险部分转移给了承包商,但是相应地开发企业也要支付承包商出资的工程款项的利息,一般该利息低于同期
贷款利率。这样类型的合作开发还有个潜在优点,即工程承包商由于投入了自有资金,所以在项目建设过程中就承担了相当的压力。为减少资金的
时间成本,承包商一般都会准时甚至提前完工。当然,房地产开发企业也必须仔细监督工程质量,确保承包商不会为减少投入而采取偷工减料的手段。

投资标的物具有不可移动性

对于房地产开发企业来说,
按照某种合同规定,
预收购房机构或个人的购房定金,
是筹集资金的重要手段。
这是由房地产开发投资大、
特点决定的--即使大型房地产公司也难以一次筹集到所需全部资金。通过预售,既可筹集到必要建设资金,
者。预售楼盘还可以使房地产开发企业资金回笼速度加快,以用于进一步开发。房地产公司预售楼盘的基础,
的特性。预售楼盘在实践中有两种形式:预售商品房和楼宇按揭。
效用的长期性项好的投资分析会为投资者节省大量资金并谋取巨额收益