城市规划的指导金融调控

日本房地产投资项目经济分析

协议出让国有土地使用权最低价的确定方法
在既定容积率、
住宅面积、
配套公建面积、
控高、
建筑密度条件下,
制造出的产品是什么类型和特性,
是否符合前面提及的规划
设计概念。
主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。
2.容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。
3.土地本身特征对产品设计的影响和考虑。
【三】工程计划:工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。
【四】销售计划:各期销售时间、价格、面积,预计销售各期的市场占有率,销售计划实现的可行性分析。
第六部分:投资收益分析
成本预测
说明测算假设和主要运用指标,
1.经济效益分析的假设条件,
1.资金投入计划:各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。

个人置业的收益和风险分析
2.资金回款计划:各期销售回款计划。
3.资金小糎1]3.根据需要,可增加【二】竞争对手分析
1.主要背景、控股股东情况。
2.总资产、净资产、净利润(每股利润)。
3.资金状况,可能资金来源、融资能力、资金成本。
4.操作水平,主要开发的项目。
5.参与竞争的主要目的,进而分析对手拿地的气势,是否志在必得。
【三】制定策略
1.分析盈亏平衡点,即保本销售时的地价。
2.销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价,也可以通过其他指标分析可接受的地价,最终确定最高竞价和投标价。
3.把握以微弱优势取得土地使用权(开发权)的原则。
【四】资金筹措
短期集中支付大额资金的保证,自筹资金还是向金融机构融资,是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。
有利于房地产开发商正确制定开发方案

绘出日本不动产投资信托操作流程

知识训练题
2.
简述房地产可行性研究报告撰写的原则。
简述房地产可行性研究报告撰写的内容。

3.简述房地产可行性研究报告撰写注意的事项。
【二】技能训练题
1.项目:从学生在上节中搜集到的可行性研究报告中选出三份较好的,
让学生进行评价并进行相应的修改,
考察学生对可行性研究报告解读和
评价的能力。
给出一个小项目,
让学生写一份可行性研究报告。

投资估算和成本估算等方面的【第八章】房地产投资风险
房地产是房产和地产的综合体,
具有很多不同于其他行业的特点,
如在空间上的不可移动性、
投资规模大、
开发周期长、
与地区经济形势的相关
性及房地产市场的不完全竞争性等。这些特点都决定了房地产投资极易受到社会环境、经济环境、工程管理建设环境等诸多因素变化的影响,从而使
房地产投资成为一项具有高风险的、综合性的经济活动。因此,房地产投资风险具有其自身的特点,这些特点是房地产风险的本质及其规律的表现。正
确认识房地产投资风险的特征,对于建立和完善房地产投资风险控制和管理机制、减少风险损失、降低风险发生的可能性、提高投资活动的效率等具
重要的意义。
住房是最基本的生存资料

根据日本不动产投资环境和投资水平

【第一节】房地产投资风险概述
【学习目标】1·理解房地产投资风险的概念;
2.能通过网络了解房地产风险的相关信息;
3.能熟练掌握房地产投资风险的特征;
4.能熟练掌握房地产投资风险的成因;
5.能熟练分析我国房地产投资特有的风险。
【理论学习】对房地产投资,
在一般人的印象中总是与暴利、
高收益联系在一起的,
这是对房地产投资的误解。
房地产投资并
低风险、
高收益成为了房地产的代名词。
全国竟有6000多万平方米商品房积压。
其实,
这无疑告诉我们,
受国家宏观调控的影响,1993年后大量房地产开发企业陷入泥潭,至1998年,
非一种完美的投资,在追求利润的同时,也必须做好担负巨大风险的准备。

主要是城市土地

房地产投资,
是以预测未知的将来需求,
而将货币和其他资源投入房地产综合开发、经营、
管理和服务等活动中的一种投资行为,
这决定了不确
定性是房地产投资的特有属性
【一】风险的含义
般而言,
风险是指因某种不利事件发生而引起损失的可能性。
若以偏离预期利润的可能性来定义风险,
则可认为:
凡是低于预期利润率事件发
生的可能性即为风险。
风险主要是指发生损失的可能性,
也可以指只是没有达到预期收益水平或者其机会成本太高的状况。
【二】房地产投资风险含义
房地产投资风险是指房地产投资主体直接或间接地把一定量的资金投入房地产开发过程,
由于受各种不确定因素影响而造成收益下降、
损失增加
或投资成本增大等不利结果的可能性。
房地产流动性差

      按照现行日本不动产财税制度的要求
      地质条件决定着土地的承载
      对于我们把握日本不动产经济的运行规律

位置的固定性

划拨土地使用权的管理

房地产管理水平高,
既能吸引顾客、
留住顾客,
又能扩大宣传、
增加收入,
它与房地产本身的质量相辅相成。
房地产投资决策水平的高低将直接影响投资决策质量,
它是衡量投资质量高低的关键因素。
房地产本身质量的影响因素分析
用户的质量要求。
房屋本身的质量包括性能、
安全性、
经济性五个方面。
对房屋本身的质量要求
尤其是内外
(1)寿命、
可靠性、
不同的用户,
在不同时期,
是不相同的。在无房可住而又资金短缺时,用户最为关心的是经济性问题;在资金充裕、需要显示身份时,用户最为关心的是性能问题,
装修水平。所以,进行房地产投资时,必须针对不同的服务对象,决定投资质量,从而保证房地产能及时售出,获得投资利润。

宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状

周围房地产的质量。
投资地段周围的房地产质量对投资质量起着制约作用。
住着不舒服,
如果周围全是高档次房地产,
那么所投资的房地产质量也不能太
从而保证房地产在质量方面
(2)低,否则房价和地价不匹配,
满足用户的需求
也不容易出手。
所以,
进行房地产投资时必须结合周围房地产的质量来决定,
不同类型的房地产对质量的要求也不一样,
对房屋造价考虑较少。
对外装修和建筑风格考虑较少,
对房屋造价考虑较多;
以取得理想的
(3)房地产类型。
价值的保值增值性

 

日本不动产市场是指日本不动产商品交换的场所和领域

如:“解困房”,以实用为主,
所以,
高级别墅对内外装修、
投资效益
配套设施考虑较多,
进行房地产投资时必须从房地产类型本身的要求出发来考虑,
房地产管理质量的影响因素分析
(1)投资者的经营方针。
房地产投资者的经营方针不同,
房地产管理水平也不同。
如:
有的房地产投资者以专营房地产开发为主,
他们对房地产
他们对房地产
管理质量考虑较少,
管理质量考虑较多,
愿意通过物业管理来进行广告宣传,
水平不高;
水平较高
有的房地产投资者对物业经营很感兴趣,
使之取得较稳定的收益,
(2)购房者的支付能力。
由国家统计局投资司和中国经济景气监测中心联合发布

日本房地产销售收益等

房地产管理水平的提高,
相应地提高了房地产的总价格,
而不同的房地产用户,
其支付能力大不相同。
所以,
房地产管
理水平的高低,必须结合用户的支付能力来确定。
力弱的用户,只能提供那些收费较低的简单服务。
对于支付能力强的用户,
可以提供24小时保安服务,
提供生活方面的”一条龙”服务
对于支付能
(3)房地产本身的质量要求。
房地产本身的质量较高,
一般对管理水平的要求也较高;
房地产本身的质量较低,
往往对管理水平的要求也较低。
普通住宅区的管理水平低于高级别墅区的管理水平,就是实例。当然,
象。不论哪种情况都说明,房地产本身的质量与管理质量大有关系。
有时也可能出现房地产本身的质量不高,
但通过高水平的管理来提高档次的现
(4)管理的效益大小。
房地产投资者的每一项工作都是围绕着提高投资效益而开展的。
如果房地产管理水平的提高能够带来明显的经济效益,

么房地产投资者肯定乐意去提高管理水平;反之,如果房地产管理水平的提高无利可图或经济效益不明显,那么房地产投资者必然是能免则免。
有利于房地产开发商制定合理的营销方案

日本不动产业的地位会越来越重要

质量问题,使双方对房地产质量的认识达到一致。
这个质量目标,既不是用户要求的最高的质量水平,也不是投资者希望的较低的质量水平,而是用户愿意购买、投资者对回报满意的质量水平。
量目标是否适当。如果某房地产很畅销,投资者盈利很多,就说明该房地产的质量目标定得较合适。不过,这是事后评价,事先评价只能依靠质量分
房地产投资者和用户对房地产质量的观点是截然不同的,甚至是对立的。房地产投资质量分析的目的,就是要从投资者和用户双方的角度来考虑
对于房地产投资者而言,在确定房地产质量目标时,应当综合考虑用户要求的质量、价格以及建设成本和盈利,从而确定适当的房地产质量目标。

它需要正确地确定投资对象

然而,具体到某一房地产项目,很难找到一个绝对的尺度来衡量质量目标是否适当。对于房地产投资者而言,可以从房地产的销售结果来衡量质
析和市场预测来进行
【一】房地产投资的优点
在市场经济条件下,在众多的投资领域中,
由于房地产投资的物质对象是房地产,
相关影响性、
房地产投资吸引着越来越多的投资者。
而房地产具有供求决定
因此决定了房地产投资
性、位置固定性、形体庞大性、类型多样性、功能基础性、投资大量性、保值增值性、
拥有相应的优点及缺点。具体讲,房地产投资与他投资相比,具有以下优点:
感应灵敏性等诸多特点,
通货膨胀中的保值手段
保护投资者免遭通货膨胀损害的投资可称为一种保值手段。
理解房地产宏观调控的必要性

具有保值增值性

日本房地产信托贷款

2项目:选择本地区典型楼盘项目,说明房地产需求的层次性。
3项目:选定某一宗房地产,针对影响房地产价格的因素,调查这些影响因素的现状(如该宗房地产周边的交通、
配套等),
并分析它们如何影
响该宗房地产的价格。
案例分析
2008年第一季度,
房地产新开工、
季度,
较上年同期增幅都有显著上升。
13.8%和24.1%;
到第
7月
竣工和施工方面的数据显示,
13.6%和22·5%。

理解日本房地产投资风险的概念;

从年初到7月份,
三者的同比增幅达到25.9%、
26.9%和27.5%,
这种情况出现了明显改变,
房地产投资开发的减缓作用开始显现,
新开工、
竣工和施工面积的同比增幅下降到了19.1%,
份,
三者的增幅已下降至15·1%、
2008年第一、
第二季度,
尽管土地“招拍挂”的流拍流标现象日益严重,
土地交易价格同比却分别上升16.5%和10.1%,
由1-2月份同比增长的35,8%,
土地储备成本持续增加。
房地产市场周期波动的微观经济学分析

 

几乎都已接近周边现有商品房售价

随着房地产企业资金链的抽紧,
土地购置面积大幅下滑,
降到1-7月份的5·2%
央行8月中下旬在全国50个大、
中、
小城市进行的城镇储户问卷调查显示:
第三季度城镇居民当期收入满意指数和未来收入信心指数下降,
未来
增收信心不足;
未来3个月打算买房的居民人数占比为13.3%,
分别比上季度和上年同期降1.8%和2.8%,
创1999年调查开始以来最低水平。
廉租房面向最低收入家庭

除应查明地号或门牌号码外

2008年年初
环比首次出现下降,
二手住房下降
与2007年同期上涨20%~30%的水平形成天壤之别。
以来,商品房销售面积急剧下降,1-2月份,同比下降4.2%,1-7月份,同比下降已经达到10.8%,
降0·1%。
幅度更大,8月份同比增速下降14.9%。8月份,广州房屋销售价格增速同比也出现下降,下降1.8%。
全国房价上涨幅度逐步放缓,
由2008年1月份同比上涨11.3%,
到8月份同比上涨5.3%,
涨幅下降76个百分点。
同时,
8月份,
“珠三角”部分热点城市已经率先成为房价下降的区域。
它具有位置的固定性

我国目前缺乏明确的面向特定人群的住房保障制度

深圳房屋销售价格同比增速从6月份出现下降,
8月同比下降已达到6.4%;
(引自梁爽:《2008年房地产市场运行特点》住房和城乡建设部政策研究中心)思考并讨论:
(1)目前对房地产的需求处于怎样的状态?
(2)房地产市场上的价格是如何决定的?目前我国房地产市场的均衡状态如何?
(3)未来房地产供给将会发生怎样的变化?
(4)分析房价下跌的原因。

日本不动产不对其所得纳税

【第四节】房地产周期
【学习目标】理解房地产周期的概念;
能够对房地产市场周期运动进行描述;
能够对房地产市场周期波动的经济因素进行分析;
能够结合实际分析房地产周期的特点;
能够熟练利用指标来度量房地产所处的周期阶段。
具有保值增值性

造成生产和消费危机

国际金融组织贷款

市场比较法适用于日本不动产市场发达
(8)交易税费非正常负担的交易
正常的成交价格,是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格,
即在此价格下,
卖方去缴纳卖方应缴纳的税费,
买方去缴纳买方应
缴纳的税费;需要评估的客观合理价格,也是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。但如果土地增值税本应由卖方负担,却转嫁给
了买方;交易手续费本应由买卖双方各负担一部分,却转嫁给了买方或卖方;契税本应由买方负担,却转嫁给了卖方等等,这些都会造成交易价格的
不正常
(9)特殊政策造成房地产价格的偏差
新加坡、我国香港施行“居者有其屋”的政策,
对低收入者购置居室实施优惠价格,
而对高收入者则限定他们只能购买价格较高的高级住宅;

国内地城镇的经济适用房,
国家限定了利润率和提供了种种优惠条件,
也低于房地产市场上的正常价格。

土地性质变更的评估(已经是商品房用地可以不写)土地性质变更的程序和理由。
3交易情况修正的方法
在选取参照交易实例时,一般对非正常交易实例ア以剔除。
但由于与估价对象类似交易实例较少,
或者有特殊原因必须保留时,
就不得不选用
些特殊情况下的交易实例。这样就需要对实例交易情况进行修正。
造成价格差异的原因,找出价格变动的规律,从而进行修正。
交易情况修正需要估价人员具有丰富的经验,
对交易情况有充分的了解,
能够分析
(1)非正常交易情况修正步骤
①测定种种特殊因素对房地产交易价格的影响程度,即分析在正常情况下和特殊情况下房地产交易价格可能产生偏差的大小。
房地产投资分析是提高房地产投资投入与产出的效率和效益全面性责任性

将日本不动产或者其部分权益转移给他人的行为

②利用百分率法和差额法进行交易情况修正,求得可比实例的正常价格。实际估价中,常采用百分率法进行交易情况修正。
交易情况修正系数的大小测定,依赖于估价人员对交易中特殊因素造成价格偏离程度的主观判断。由于缺乏客观统一的尺度,估价人员的经验就
非常重要
对于交易税费非正常负担的交易,
修正时应将交易税费非正常负担情况下的价格,
调整为依照政府有关规定(无规定的依照当地习惯),
交易双方
负担各自应负担的税费下的价格,
关键应把握以下两点:
买方实际得到的价格
正常成交价格一应由卖方负担的税费
买方实际付出的价格正常成交价格+应由买方负担的税费其中,应由买方负担的税费正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率
例如:某宗房地产交易的买卖双方在合同中写明:买方付给卖方2325元/平方米,买卖中涉及的税费均由买方来负担。据悉,该地区房地产买
卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,
应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%
则该宗房地产交易的正常成交价格为:卖方实际得到的价格正常成交价格-应由卖方负担的税费
应由卖方负担的税费正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率
正常成交价格卖方实际得到的价格÷(1-应由卖方缴纳的税费比率)2325÷(1-7%)=2500(元/平方米)【六】交易日期修正
1交易日期修正的含义
交易日期修正,实际上是房地产状况修正。经过交易日期修正,就将可比实例在其成交日期时的价格,变成了在估价时点时的价格。

才能进一步规划日本房地产开发融资的渠道2交易日期修正的方法
实际估价中,常采用百分率法进行交易日期修正,其公式为:在估价时点时的价格可比实例在成交日期时的价格交易日期修正系数交易日期
修正的关键,是要把握估价对象及类似房地产的价格随时间的变动规律,通过价格指数或价格变动率进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数
的情况下,可根据当地房地产价格的变动情况和趋势做出判断,给予调整。一般的调整有利用房地产价格指数进行修正、利用房地产价格变动率进行

估价人员根据市场情况及自己的经验积累进行判断修正。
履行法定手续的原则1理解土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权出租、

同时由日本不动产管理部门予以办理商品房预售登记

(1)价格指数
价格指数有定基价格指数和环比价格指数。
修正、
在价格指数编制时,
需要选择某个时期作为基期。
如果是以某个固定时期作为基期的,
称为定基价格
指数:
如果是以上一个时期作为基期的,
称为环比价格指数。
编制原理如表71所示。
表71
价格指数的编制原理
采用定基价格指数进行交易日期修正的公式为:
在估价时点时的价格
可比实例在成交日期时的价格
可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数
估价时点时的价格指数成交日期时的价格
指数采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为:在估价时点时的价格
时期的价格指数××估价时点时的价格指数(2)房地产价格变动率
再下
有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。

建立政府高度垄断型的土地一级市场

采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为:
在估
价时点时的价格可比实例在成交日期的价格×(1+价格变动率)期数采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为:在估价时点
时的价格可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动ㄨ期数)例如:某地区某类房地产2002年4月至10月的价格指数分别为99.6,94.7,96.7,
105.O.109.2.112.5,118·1(均以上个月为100为对照基准)。其中,某宗房地产在2002年6月的价格为2000元/平方米。对其进行交易日期修正,修
正到2002年10月的价格为:2000×1.05×1.092×1.125×1.1813046.9(元/平方米)【七】房地产状况修正
房地产状况修正的含义
房地产本身的状况是影响房地产价格的一个重要因素,
所以,
对可比实例进行交易情况修正和交易日期修正后,
还应进行房地产状况修正。
土地使用权出让合同

      所获得的收益中的土地收益上缴国家
      日本不动产投资者的每一项工作都是围绕着提高投资效益而开展的
      订立书面房屋买卖合同的目的

理解日本房地产交易的概念

交易实例的搜集

【二】风险识别的方法
在房地产开发过程中,
因此,风险识别必须采用一些科学的方法,
头脑风暴法、情景分析法等
德尔菲法也叫专家调查法,
许多风险具有较强的隐蔽性,
各种风险往往交织在一起,
引起风险的原因更是错综复杂,
这就给风险识别带来了一定的困
难。
法、
而不能凭主观臆断进行猜测。
风险识别的方法很多,
目前对建设工程项目风险识别常用的有:
德尔菲
它起源于20世纪40年代末期,
最初由美国兰德公司(RandCorporation)首先使用,
很快就在世界上盛行起来。

  • 近期或规划中是否有地铁
  • 此时投资日本不动产
  • 该政策对日本不动产业的影响怎样?

周边3000米范围内的社区配套现在此
法的应用已遍及经济、社会、工程技术等各领域。用德尔菲法进行项目业主风险预测和识别的过程,是由项目风险小组选定与该项目有关的领域和专
家,并与这些专家建立直接的函询联系,通过函询收集专家意见,然后加以综合整理,再匿名反馈给各位专家,再次征询意见。这样反复经过四至五
轮,逐步使专家的意见趋向一致,作为最后预测和识别的根据。在运用此法时,要求在选定的专家之间相互匿名,对各种反应进行统计处理并连同反

我国在20世纪70年代引入此法,
馈意见征询几轮意见。
理论联系实际的方法

 

开发商筹措资金的来源一般有自有资金

较满意的结果。
经过数轮征询后,
专家们的意见就会相对收敛,
趋向一致。
已有不少项目组采用,
并取得了比
头脑风暴法,
是以专家的创造性思维来获取未来信息的一种直观预测和识别方法。
此法是由美国人奥斯本于1939年首创的,
从20世纪50年代起就
得到了广泛应用。头脑风暴法一般是以“宏观智能结构”为基础,通过专家会议,发挥专家的创造性思维来获取未来信息。该法要求主持专家会议的
人在会议开始时的发言,能激起专家们的思维”灵感”,促使专家们感到急需回答会议提出的问题,通过专家之间的信息交流和相互启发,从而诱发
专家们产生”思维共振”,互相补充并产生”组合效应”,以获取更多的未来信息,使预测和识别的结果更准确。我国20世纪70年代末引入头脑风暴法,
很快就受到有关方面的重视和采用
情景分析法,
是由美国pierrWark于1972年提出的。
熟悉日本不动产融资的各种形式
在投资日本房地产时
它是根据发展趋势的多样性,
通过对系统内外相关问题的系统分析,
设计出多种可能的未来
前景,然后用类似于撰写电影剧本的手法,对系统发展态势作出自始至终的情景和画面的描述。当一个项目持续的时间较长时,往往要考虑各种技术
经济和社会因素的影响,对这种项目进行风险预测和识别,此时就可用情景分析法来预测和识别其关键风险因素及其影响程度。情景分析法对以下情
况是特别有用的:提醒决策者注意某种措施或政策可能引起的风险或危机性的后果:建议需要进行监视的风险范围;研究某些关键性因素对未来过程
的影响;提醒人们注意某种技术的发展会给人们带来哪些风险。情景分析法是一种适用于对可变因素较多的项目进行风险预测和识别的系统技术,它
在假定关键影响因素有可能发生的基础上,构造出多重情景,提出多种未来的可能结果,以便采取适当措施防患于未然。情景分析法从20世纪70年代
中期以来,在国外得到了广泛应用,形成了一些具体的方法,如目标展开法、空隙填补法、未来分析法等。一些大型跨国公司在对一些大项目进行风
险识别时,都陆续采用了情景分析法。但因其操作过程比较复杂,目前此法在我国的具体应用还不多见。
房地产泡沫的成因

 

开发商只有不断地开发新的项目

仅仅采用一种风险识别方法是远远不够的,
都必须包含风险调查法。
对于建设工程项目风险识别来说,
一般都应综合采用两种或多种风险识别方法,
才能取得较为满意的
结果。
不论采用何种风险识别方法组合,
而且,
风险就是指对预期的偏离程度。
尽管这种偏离是随机的,
但我们可以事先确定各种偏离出现的可能性,
并估计这种偏离程度。
偏离的程度越大,
风险也就越大。
具体而言,
投资风险就是指未来各种可能的收益与预期收益之间的偏离程度。
度量投资风险的指标有方差、
所谓方差,
标准差、
变异系数、
β系数。
我们只学习方差和标准差。
就是指各种状况下的投资收益与预期收益均值的差的平方和的平均值。
标准差则是方差的算术平方根。
用公式表示就是:
方差:
σ2
2ni-1(xi-x)2n
其风险就越大。
就必须用其他的风险度量来衡量。

近期全球资本市场都出现了一定程度的动荡

标准差:
Σni-1(xi-x)2n对同一种投资方案,
方差或标准差越大,
但是,
同一类型的两种投资方案,
如果它们的预期投资
σ
收益不同,
就很难用方差或标准差来比较它们相互之间的风险大小。
是指某种不利事件发生的可能性。
这时,
实际上会把高于期望值的部分也视作对期望值的偏
离而引起误解,这是需要注意的。从理论上来说,运用损失概率或者低于预期值的概率来测定风险更符合逻辑,不过,这种测定方法的结果并不会影
响最终结论。在实践中,一般也是运用标准差或偏离期望值的程度来测定风险就可以了,而不一定要用损失概率。在某些情况下,如当收入不易确定
前面所说的风险,
通过测定偏离期望值的程度来衡量风险,
也可以用损失概率来衡量。
房地产业是国民经济的支柱性产业

撰写并提交一份市场分析报告

贷款综合评价

由中央政府或地方政府向社会发行的债券称为房地产政府
债券,它是建立在以政府权力为基础的国家信用之上的,因而也是国家债券。例如,我国有些地方试办发行的”住宅债券,就属于政府债券。由银行
或其他金融机构为开发房地产而发放的债券称为房地产金融债券。例如,我国试点中的烟台、蚌埠住房储蓄银行,就通过发行住房金融债券来筹措资
金。由房地产企业发行的债券称为房地产企业债券,企业债券由于其用途、本息支付方式、发行条件等不同而分为许多种类别。在我国,房地产企业
债券的发行要经各级人民银行批准,纳入金融信贷计划。据悉,我国1998年通过发行房地产债券获得的开发资金总额为7.89亿元,1999年为9.87亿元,
而2001年为3.48亿元,分别占当年房地产开发资金总额的0.20%、0.21%和0·06%。这说明通过发行债券融资,在国内还属于起步阶段。

作为开发商与有关部门签订协议、合同的依据

按房地产债券是否记名分
按是否记名,
房地产债券有两种:
一种是记名式债券;
另一种是无记名债券。
由于记名式房地产债券具有手续繁琐、
流通性差等特点,
而无记名
流通性良好,
式房地产债券具有手续简便、
按期限分
风险性小等特点,
房地产投资者应以选择无记名房地产债券为主。
按期限分,
房地产债券有长期债券(10年以上)、
中期债券(1~10年)、
短期债券(1
年以内)三种。
由于短期债券要求偿还的时间紧迫,
不利于房地
产投资者做长远打算,
而长期债券又面临着较大的利率风险,
故应当以中期债券为首选对象。
理解房地产市场的概念

 

成为直接或间接影响日本不动产周期波动的主要因素

于是现房和期房被大量推出

【三】发行房地产债券的优点
发行房地产债券的好处很多,

又可在资金充裕时停止筹措行为,
灵活且高效;
②没有银行贷款那种中
主要有:
③发行债券容易被大众接受。
可在需要时及时筹集到资金,
途停止或收回的风险;
【一】房地产股票的含义
房地产股票是股份制房地产企业发放的股份入股凭证。
股票购买者就是股份制房地产企业的股东,
他们对企业拥有以股票体现的部分所有权。

预售商品房必须遵守国家
东有权根据企业的经营成果获得股息和红利,但必须对企业经营不良的后果负有限责任。股东不能向企业要求退股,但可以把其股票转让给别人。股
份公司有发起式和募集式的区分。募集式的上市公司股票是向社会公开发行的,可以在证券市场上流通。这对房地产企业要求比较高,审批也比较严
格。发起式的股份公司股票是不上市股票,是只在房地产股份企业内部发行的股票,一般采取记名股权证的形式。从严格意义上讲,房地产股票是指
上市股票。2001年,国内房地产股份有限公司达2638,占当年登记注册的房地产开发企业总数27303个的9.7%。可见,我国的股份制房地产企业有
了一定的发展。
房地产价格评估制度
日本不动产商品所内含的社会
日本不动产商品所内含的社会

从银行融资也面临困难时

木结构房屋比钢筋混凝土结构房屋发生火灾的可能性大房地产股票既有一般工商企业所具有的共性,
如发行程序、
上市交易种类、
利润分配顺序等,
又有本行业的
-些特点,
如股本总额大、
股票收益
较高、
升值较快等。
【二】房地产企业发行股票的目的
房地产投资者发行房地产股票,往往是出于下述目的:
筹集注册资本,
⑤债券转化为股票;

这是公司创立时的目的;

②扩大公司规模或因新上项目而追加投资;
⑦在公司经营不景气或在扩大业务急需资金时,
③兼并其他公司;④公积金或资产增值转化为新股票;
按原股东股息配股,起到集资的目的。

由此导致日本不动产泡沫

分割或合并股份;

【三】房地产股票发行的程序一般分为准备工作、申报和股票发行三个阶段。
准备的主要内容有:①企业营业执照副本;②企业章程;③招股说明书;④确定承销股票单位,并签订承销合同。
根据股权发行的管理权限,向证监会提出发行股票申请。在递交申请书的同时,上报前述准备工作完成的各项内容。
房地产股票的发行
准备工作
申报
如果是新成立的股份公司申请发行股票,
另外还需提交的文件有:
①有关设立股份公司的批文;
②发起人认购不少于股份总额30%的验资证明
一寸.o
如果是申请增资发行股票,
另外需要提供的文件还有:
①经股东大会通过的增资发行股票的决议;
②经会计师事务所及其注册会计师签证的前
两年度和本年度上一个季度连续盈利的财务报表等。
探讨房地产投资分析的科学方法在低租金福利分配住房的制度下

日本房地产泡沫和过度开发的联系

日本房地产其他融资方式

【一】市场比较法的概念
市场比较法(MarketComparisonApproach,
或SalesComparisonApproach)是将估价对象与
以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
估价时点所在时期有过交易的类似房地产进行比较
对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,
采用比较法求得的房地产价格,
档次、
又称比准价格。
市场比较法的关键是选择类似房地产。
类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内,
并在用途、
规模、
建筑结构等方面与估价对象相同
或相近的房地产。【二】市场比较法的适用条件和适用范围
1.市场比较法的适用条件
市场比较法依赖于房地产市场所提供的市场资料和交易实例,
是以发育健全的房地产市场为基本条件的。
选取的交易实例应数量充足,
一般要求
各种因素对价格的影响易
理想的交易实例资料有10个以上,其中最基本、与待估房地产状况最接近的实例要有3~4个。
量化。也就是说,市场比较法对交易实例资料的数量和质量有较高的要求。
房地产业在国民经济中的重要地位需要宏观调控

  • 项目周边环境(根据个案特性描述,没有的可以不写)治安情况。
  • 由机构投资者和个人投资者认购
  • 用法律形式规范主要的日本不动产交易方式

当地日本不动产市场的信心

交易实例资料应完整、
准确,
2.市场比较法的适用范围
市场比较法适用于房地产市场发达、
活跃和完善的地区,
该地区应有大量的市场交易的房地产类型,
如普通住宅、
商铺、
写字楼、
厂房、
空地等。
这些地区由于房地产数量众多,
交易频繁,
可搜集到充足的交易实例资料,
在房地产市场发育尚不够充分的地方;
从而使市场比较法具有使用基础。
项目附近地区
下述情况一般不宜采用市场比较法:
在没有或较少有房地产交易的地方(可能由于某种原因导致在较长
段时间内没有发生房地产交易);某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产(如古建筑)。另外,对于那些像教堂、寺庙以及公用建筑等难以成
为交易对象的房地产,市场比较法也难以适用。总之,只有在同一地区或同一供求范围内的类似地区中,与估价对象房地产相类似的房地产交易较多
时,市场比较法才是有效的方法,否则不宜采用。
房地产投资分析是提高房地产投资投入与产出的效率和效益全面性责任性在某个区域进行大规模日本不动产开发

可以对日本不动产投资项目中不确定性因素进行定量分析

市场比较法的操作步骤
运用市场比较法估价一般分为下列7个步骤进行:
(1)搜集交易实例;
(2)选取可比实例;
(3)建立价格可比基础;
(4)进行交易情况修正;
(5)进行交易日期修正;

(6)(7)进行房地产状况修正;
求取比准价格。
市场比较法的限制条件
应用市场比较法时必须注意该方法的限制条件,才能保证估价结果的客观性和准确性。
(1)近期性
市场比较法建立在替代原理基础之上,因此要求所选取的交易案例必须是近期发生的。在某个区域进行大规模日本不动产开发

在某个区域进行大规模日本不动产开发

限制条件主要有:
否则,
就难以满足替代原理存在的条件。《房地产估价规范》
指出,
可比实例的成交日期与估价时点应相近,
(2)可替代性
在运用市场比较法时,
不宜超过1年。
所选取的交易案例必须与待估房地产具有相似性,
如房地产所处的区位条件、
建筑物的结构、
物业的类型、
用途等等。

种相似性越大,
评估的结果就越具有真实性。
(3)非单一性
从理论上说,交易案例资料越多越好。
房地产投资规模的调控

价值的保值增值性

土地使用权出租的程序

各种房地产纠纷、
官司层出不穷就是明证。
所以,
投资者需比较全面地掌握各种信息。
知识训练题
简述房地产投资的概念
简述房地产投资的特征。
简述房地产投资的优缺点。
2
要素,
技能训练题
讨论:
项目:
将房地产、股票、债券、黄金、外汇、艺术品、期货等投资品的收益与风险进行排序,并说出各自的优缺点。
实地考察你周围的居住房地产项目、写字楼项目、商业项目、工业项目各一个,并作好相关信息记录,同时分析讨论是否符合投资
写出分析报告
分析:
进入2008年下半年,
由于美国“次贷危机”所引发的连锁反应再次袭击全球金融市场“两房”被政府接管、
雷曼兄弟破产、
国际大宗商品价格普遍
美林被
迅速收购等一系列危机爆发,直接导致了全球市场产生恐慌情绪,
暴跌,近几年来形成的房地产大牛市结束了。面对全球金融危机,
国际商品价格波动加大,在原油、黄金大幅下挫的带动下,
投资者应当如何进行房地产投资?

规划控制要点现状取得土地使用权程序评估

【第三节】房地产投资分析的目标和任务

【学习目标】掌握房地产投资分析的特点,
熟悉房地产投资分析的目标;
了解房地产投资分析的任务;
掌握房地产投资分析的方法。
过度开发的诱因

 

大量的日本不动产项目上马使得日本不动产成为一种很好的投机对象

并能运用到具体分析中;
【理论学习】房地产投资分析是提高房地产投资投入与产出的效率和效益,
防范控制、
转移和规避投资风险,
进行合理的房地产投资决策的科学依据,
因此必
须明确分析目标和任务。
房地产投资分析是一项技术含量很高的工作,
需要分析人员有科学严谨的工作态度、
渊博的知识和丰富的实践经验。
而且,
分析人员要对分析结
果承担技术责任。
对于一方出地

中国日本房地产报

房地产投资分析有以下几个重要特点:
【一】客观性
客观性是房地产投资分析的基本属性,
它要求分析人员的分析依据必须是真实的,
即使有时客观资料不尽一致,
是经过调查得到的客观的数据和资料。
分析人员要善于利用自
己的经验和各方面的统计资料进行分析,
同样要求分析是客观的。
客观性是保证分析结果正确的基础。
【二】全面性
全面性是指对投资活动的方方面面都做出分析,包括投资方向、投资形式、市场需求、价格确定、资金筹措、投资收益和投资风险等。
房产市场的含义

土地租赁市场

【三】策划性
策划性是房地产投资分析的目的所在。分析人员不仅要告诉投资人所面临的客观投资环境,更要告诉投资人如何去适应和利用客观投资环境,

为投资人分析投资进程中的困难,
提出克服解决的策略和方法,
要用科学的计算方法找出变化的趋势和可能性。
【四】责任性
项好的投资分析会为投资者节省大量资金并谋取巨额收益,
房地产投资分析是提高房地产投资投入与产出的效率和效益,
【一】而一项质量较差的分析则可能使投资者误入歧途。
投资分析者要对分析的技术数据
技术手段和分析结果负责,
应具有良好的职业道德。

信托融资三种

防范、
控制、
转移和规避投资风险,
进行合理的房地产投资决策的科学根据。
房地
产投资分析的目标有以下几个方面:
总结房地产投资的经济规律
要对房地产投资实践起到指导作用。房地产投资
房地产投资收益和风险相互作用的平衡规律、房
房地产投资分析要总结房地产投资实践的经验和教训,
揭示房地产投资和房地产经济运行规律,
房地产开发中土地用途竞争和增值的规律、
分析要特别重视研究房地产产权的作用和合理转移规律、
地产资源的稀缺性与合理配置规律、
房地产投资资金运用与良性循环规律、
房地产业与国民经济协调发展规律等,
以提高房地产投资的成功率。
城市规划的指导金融调控

土地使用权出让的特点

收益法的操作步骤

5.永久性供电和临时施工用电:现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
6.燃气:现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7.供热及生活热水:现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
附图:说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置,及未来规划扩容和增加的情况。
【六】规划控制要点
1.总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积。

  • 日本不动产价格水平一般
  • 土地价格计算的方法
  • 这是由日本不动产开发投资大既可筹集到必要建设资金

项目周边环境(根据个案特性描述,没有的可以不写)治安情况。2.住宅建筑面积、公建建筑面积,公建的内容,并区分经营性和非经营性公建的面积。
3.综合容积率、住宅容积率。
4.建筑密度。
5.控高。
6.绿化率。
7.其他。
【七】土地价格
土地价格计算的方法,若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。
第二部分:法律及政策性风险分析
合作方式及条件
合作方基本情况:
名称,
主要股东投资情况,
注册资本,
成立时间、
建后分销售收入、
特殊背景等。
合作方式:
一次性买断土地、
对分房、
建后分房(面积)、
分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。
例如:
建后分利润、
共同设立公司等。
除直接从政府批租土地外,
都要明
确对方一定能够提供正规税务发票。
投资人在准备投资前

 

日本不动产交易在大幅回调的低价格水平和低交易数量的层面上维持

3.付款进度及与拿地程序的配合。
4.其他合作的主要条件。
5.与合作方式相关的其他法律规定。
【二】土地法律性质评估

【一】现状
1.土地所有权归属。
2.土地使用权归属。
3.土地的用途。
【二】规划
1.规划所有权归属。
2.规划使用权归属。
3.规划的用途。
【三】取得土地使用权程序评估
1.取得土地使用权的程序。
2.取得土地使用权需要的工作日。
3.取得商品房用地土地使用权所需条件。
4.取得土地使用权的风险及控制(取得土地使用权存在的不确定因素及解决)。
就应该产生法律效果
作为自然资源的
【四】土地性质变更的评估(已经是商品房用地可以不写)1·土地性质变更的程序和理由。
2.土地性质变更的政策支持或障碍。
3.土地性质变更需要的工作日。
【五】政策性风险评估
城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、
项目开发期间土地性质变更受挫,
从而造成前期投入
全部或部分损失的可能性判断。
土地市场的特点

 

一是注册资本金

【六】总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、
合法性,
风险的可控性进行评价。
如:
签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑;
部分或全部条款存在的
不确定性因素的控制;
不利、
不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。
第三部分:
市场分析
区域住宅市场成长状况
1.区域住宅市场简述:
(1)形成时间。
(2)各档次住宅区域内分布状况。
(3)购买人群变化。
2.区域住宅市场各项指标成长状况(近3~5年);
(1)开工量/竣工量。
(2)销售量/供需比。
(3)平均售价。
3.区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势。
【二】区域内供应产品特征

1.各档次产品供应状况。
2.各档次产品的集合特征。

日本不动产投资者应根据所选地段的不同

尤其研究与本案类似档次物业的特征:
(1)平均售价。
(2)开发规模
(3)产品形式。
(4)平均消化率。
(5)平均容积率。
(6)物业在区域内分布特征。
3.区域内表现最好个案状况。
附图:项目周边楼盘个案分布图,其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。
4.未来2~3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型。
5.分析:本案在区域市场内的机会点。
6.结论:
(1)区域市场在整体市场的地位及发展态势。
(2)本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式。
(3)本案在区域内开发市场潜力。
(4)本案在开发中的营销焦点问题。
房地产交易的含义

推动行业诚信体系建设

在投资决策前,投资回收期盈亏平衡分析的应用技能训练题日本房地产估价概述

促进日本不动产价格上涨
分析并讨论:
(1)日本房地产投资风险产生的背景。
(2)日本房地产投资风险的表现。
(3)日本房地产泡沫带来的危害。
(4)我国房地产投资风险与当时的日本有无相似点?
(5)日本房地产泡沫破灭对我国房地产业发展有何启示?
3.案例分析:
1992年4月13日,《海南日报》刊出一篇报道:海南广厦房地产开发有限公司在海口市中心龙华路投资兴建的25层财盛大厦,
刚建首层就被争购
空。这无疑是一个信号:海南的房地产价格将会大幅上扬。事实也证明,海南的房地产价格的确开始飙升了-仅仅只有一年的时间,1991年6月前
还是1000多元一平方米的公寓楼,到1992年6月已可卖到两三千元一平方米了,别墅也由2000多元涨到了五六千元一平方米,金贸区内的珠江广场、世
界贸易中心的商品房价格更是曾一度突破10000元。与此相呼应的是,土地使用权的出让价格也大幅提高,有的地方仅过一年,价格竟由10多万元一亩
涨高到600多万元一亩。在海口和三亚等有限的区域内,房地产的价格几乎是打着滚往上翻,只要是持有与房地产沾边的文件,哪怕还没见着具体的土
地和图纸,隔不隔夜都可发财。“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”,成为了一些生意人的经典。于是,在巨大的利润的吸引下,不到60万人的小小
海口,集中了全国各地的房地产公司;于是,一个全国人口最少的省,商品房的销售额却在全国各省市中居第三位,增长幅度居全国第一,于是,海
南尤其是海口市的经济以惊人的速度发展,破天荒地高达83%多,连续两年的财政收入都比上年翻了一番,而在财政收入总额中,房地产的收入又占
70%
据统计,
1992年1-9月,
商品房新开工面积294万平方米,
超过海南建省办特区三年多来住宅施工面积的总和,
比1991年同比增长1倍多;
商品房
销售额76449万元,是1991年的近4倍。在短短的一年多的时间里,4000多家房地产公司投资758亿元资金,在海口市的有限范围内开发房地产面积
达800万平方米。另据统计,在1992年和1993年里,投资海南房地产业开发的资金占社会固定投资的三分之一强,海口市房地产业的投资更是差不多占
了当年固定资产投入的一半,国内外的投资高达87亿多元。房地产业成为地方财政收入的主要来源,1992年海南全省财政收入的40%是直接或间接地由
房地产而来,而在海口市则更是高达60%以上。这些为海口市的基础建设奠定了基础,并由此带动了商业、服务业、建筑业等产业的发展。

有利于日本房地产开发商制定合理的营销方案
眼看着房地产价格一个劲地往上窜,
很少有人意识到,
在轰轰烈烈的买卖中,
真正买来用于居住和商务活动的只有30%左右,
而70%是投机者囤积
起来进行炒作的。而且炒房地产尤其是炒楼花的投机活动,更是达到了疯狂的地步;预售的房子还在图纸上,就已经被炒来炒去,几易其主。由于
70%的买卖都不是作为最终消费的房地产交易,于是最后也便有了与一场击鼓传花的游戏一样的结局:当鼓声嘎然而止,价格一个劲地往上窜的房地
产忽然间由抢手货变成了烫手的山芋-1993年下半年,就如同海南这个热带岛屿天太热往往会出现兜头浇来的对流雨一样,随着国家加强对宏观经
济调控的力度,海南的房地产热突然来了个大刹车:大量资金沉淀了,一大批被套牢的人和企业叫苦不迭,悔之不及。
房地产投资规模的调控

越接近交通要道的地块

过度的投机,
给海南的金融业造成了几乎致命的打击。
随着海南发展银行的倒闭,
十几家信托投资公司消失,
数百亿不良资产烂在银行手中。

南经济从此背上了沉重的历史包袱,正所谓“成也萧何,败也萧何”。房地产泡沫给海南的遗产,是数目不详的金融不良资产。无论是政府公布的统
计数据,还是人民银行提供的信息,或是媒体披露的资料,数字都不一样,也经不起推敲。较为流行的说法是:海南人口占全国人口的06%,积压
商品房的面积竟占全国积压商品房总面积的10%以上,仅海口市积压商品房就达750万平米。海南泡沫经济造成的积压房地产800多亿元,其中四大商业
银行占50%以上,即400多亿元。

地产投资的变现风险越小日本房地产的净现金流量20世纪90年代初,
占全国人口6%的海南积压商品房却占到了全国的10%。
到1998年底,
投资不足25%的闲置土地18834公顷。
全省已建成未销售的商品房703万平方米。
在非农业建设用
地中,
项目未竣工但投资超过25%的用地16129公顷,
(资料来源:甘远志、海南房地产泡沫,《资本市场》20000505)分析并讨论:
(1)海南房地产泡沫产生的根源
(2)海南房地产泡沫对我国房地产业发展有何启示?
理解房地产交易的概念

也就决定了日本不动产项目抗经营风险的能力

【第二节】房地产投资风险的种类
【学习目标】1·熟悉房地产投资风险的种类;
2.能分析每种风险的影响因素;
3.能根据实际案例判断是何种风险。

并首次以行政问责形式将稳定房价提高到政治的高度

【理论学习】房地产投资是一种特殊的投资方式,它具有投资周期长、投资量大、
投资标的物具有不可移动性、
投资易受政策影响等特点,
这些都可能形成房
地产投资风险的原因。
投资决策阶段是整个开发过程中直接关系到建设项目成败的关键环节,
对投资者的经济效益和社会效益都具有现实和深远的影响。
在房地产开发
初期,投资者拥有最大的不确定性和机动性。随着开发建设项目的进行,房地产投资者对可能发生的结果了解得愈多,不确定因素就愈少,风险也就
逐步降低。同时,投资者的机动性、可调能力也逐步降低。到开发结束时,项目建造完毕,该物业在时间和空间上都已固定,一切都难以挽回,投资
项目此时将仅仅面对一个竞争激烈的消费市场。因此,在投资决策阶段,投资者应保持清醒的头脑,不仅要考虑可能的收益,更要有强烈的风险意识。
协商一致的原则

      房屋共有权证
      如果过度举债或资金运用不当
      日本不动产业发展的不平衡性正是重要原因之一