推动行业诚信体系建设

在投资决策前,投资回收期盈亏平衡分析的应用技能训练题日本房地产估价概述

促进日本不动产价格上涨
分析并讨论:
(1)日本房地产投资风险产生的背景。
(2)日本房地产投资风险的表现。
(3)日本房地产泡沫带来的危害。
(4)我国房地产投资风险与当时的日本有无相似点?
(5)日本房地产泡沫破灭对我国房地产业发展有何启示?
3.案例分析:
1992年4月13日,《海南日报》刊出一篇报道:海南广厦房地产开发有限公司在海口市中心龙华路投资兴建的25层财盛大厦,
刚建首层就被争购
空。这无疑是一个信号:海南的房地产价格将会大幅上扬。事实也证明,海南的房地产价格的确开始飙升了-仅仅只有一年的时间,1991年6月前
还是1000多元一平方米的公寓楼,到1992年6月已可卖到两三千元一平方米了,别墅也由2000多元涨到了五六千元一平方米,金贸区内的珠江广场、世
界贸易中心的商品房价格更是曾一度突破10000元。与此相呼应的是,土地使用权的出让价格也大幅提高,有的地方仅过一年,价格竟由10多万元一亩
涨高到600多万元一亩。在海口和三亚等有限的区域内,房地产的价格几乎是打着滚往上翻,只要是持有与房地产沾边的文件,哪怕还没见着具体的土
地和图纸,隔不隔夜都可发财。“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”,成为了一些生意人的经典。于是,在巨大的利润的吸引下,不到60万人的小小
海口,集中了全国各地的房地产公司;于是,一个全国人口最少的省,商品房的销售额却在全国各省市中居第三位,增长幅度居全国第一,于是,海
南尤其是海口市的经济以惊人的速度发展,破天荒地高达83%多,连续两年的财政收入都比上年翻了一番,而在财政收入总额中,房地产的收入又占
70%
据统计,
1992年1-9月,
商品房新开工面积294万平方米,
超过海南建省办特区三年多来住宅施工面积的总和,
比1991年同比增长1倍多;
商品房
销售额76449万元,是1991年的近4倍。在短短的一年多的时间里,4000多家房地产公司投资758亿元资金,在海口市的有限范围内开发房地产面积
达800万平方米。另据统计,在1992年和1993年里,投资海南房地产业开发的资金占社会固定投资的三分之一强,海口市房地产业的投资更是差不多占
了当年固定资产投入的一半,国内外的投资高达87亿多元。房地产业成为地方财政收入的主要来源,1992年海南全省财政收入的40%是直接或间接地由
房地产而来,而在海口市则更是高达60%以上。这些为海口市的基础建设奠定了基础,并由此带动了商业、服务业、建筑业等产业的发展。

有利于日本房地产开发商制定合理的营销方案
眼看着房地产价格一个劲地往上窜,
很少有人意识到,
在轰轰烈烈的买卖中,
真正买来用于居住和商务活动的只有30%左右,
而70%是投机者囤积
起来进行炒作的。而且炒房地产尤其是炒楼花的投机活动,更是达到了疯狂的地步;预售的房子还在图纸上,就已经被炒来炒去,几易其主。由于
70%的买卖都不是作为最终消费的房地产交易,于是最后也便有了与一场击鼓传花的游戏一样的结局:当鼓声嘎然而止,价格一个劲地往上窜的房地
产忽然间由抢手货变成了烫手的山芋-1993年下半年,就如同海南这个热带岛屿天太热往往会出现兜头浇来的对流雨一样,随着国家加强对宏观经
济调控的力度,海南的房地产热突然来了个大刹车:大量资金沉淀了,一大批被套牢的人和企业叫苦不迭,悔之不及。
房地产投资规模的调控

越接近交通要道的地块

过度的投机,
给海南的金融业造成了几乎致命的打击。
随着海南发展银行的倒闭,
十几家信托投资公司消失,
数百亿不良资产烂在银行手中。

南经济从此背上了沉重的历史包袱,正所谓“成也萧何,败也萧何”。房地产泡沫给海南的遗产,是数目不详的金融不良资产。无论是政府公布的统
计数据,还是人民银行提供的信息,或是媒体披露的资料,数字都不一样,也经不起推敲。较为流行的说法是:海南人口占全国人口的06%,积压
商品房的面积竟占全国积压商品房总面积的10%以上,仅海口市积压商品房就达750万平米。海南泡沫经济造成的积压房地产800多亿元,其中四大商业
银行占50%以上,即400多亿元。

地产投资的变现风险越小日本房地产的净现金流量20世纪90年代初,
占全国人口6%的海南积压商品房却占到了全国的10%。
到1998年底,
投资不足25%的闲置土地18834公顷。
全省已建成未销售的商品房703万平方米。
在非农业建设用
地中,
项目未竣工但投资超过25%的用地16129公顷,
(资料来源:甘远志、海南房地产泡沫,《资本市场》20000505)分析并讨论:
(1)海南房地产泡沫产生的根源
(2)海南房地产泡沫对我国房地产业发展有何启示?
理解房地产交易的概念

也就决定了日本不动产项目抗经营风险的能力

【第二节】房地产投资风险的种类
【学习目标】1·熟悉房地产投资风险的种类;
2.能分析每种风险的影响因素;
3.能根据实际案例判断是何种风险。

并首次以行政问责形式将稳定房价提高到政治的高度

【理论学习】房地产投资是一种特殊的投资方式,它具有投资周期长、投资量大、
投资标的物具有不可移动性、
投资易受政策影响等特点,
这些都可能形成房
地产投资风险的原因。
投资决策阶段是整个开发过程中直接关系到建设项目成败的关键环节,
对投资者的经济效益和社会效益都具有现实和深远的影响。
在房地产开发
初期,投资者拥有最大的不确定性和机动性。随着开发建设项目的进行,房地产投资者对可能发生的结果了解得愈多,不确定因素就愈少,风险也就
逐步降低。同时,投资者的机动性、可调能力也逐步降低。到开发结束时,项目建造完毕,该物业在时间和空间上都已固定,一切都难以挽回,投资
项目此时将仅仅面对一个竞争激烈的消费市场。因此,在投资决策阶段,投资者应保持清醒的头脑,不仅要考虑可能的收益,更要有强烈的风险意识。
协商一致的原则

      房屋共有权证
      如果过度举债或资金运用不当
      日本不动产业发展的不平衡性正是重要原因之一

日本房地产市场它与生产资料市场、生活资料市场、金融市场、劳动力市场和技术市场一样

证券融资是指通过日本房地产债券、

房地产信托存款的利率通常比银行存款利率高一些,
所以对存款人具有吸引力。
【三】房地产信托贷款
信托贷款是金融信托机构受委托人委托,
在委托人存入的委托存款额度内,
按委托人指定的方向和金额发放的贷款。
所以,
金融信托机构对信托
主要用于房
贷款不承担风险。房地产信托贷款是指金融信托机构利用吸收的房地产信托存款、
地产周转资金。它比一般银行贷款灵活方便,审批迅速,但其利率要比银行稍高。

初步可行性研究

自有资金和筹集的其他资金向房地产企业发放的贷款,
【四】房地产信托基金
信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集不特定多数(法人和自然人)投资者的资金,
由专门投资机构进行投资经营管理,
并将投资综合收益按
比例分配给投资者的一种信托基金制度。房地产信托基金是房地产信托机构为经营房地产信托投资业务而建立的专门营运资金,它一般采取发行房地
产基金凭证的形式,将小额投资者的资金汇集成大额房地产基金,再择优投资于房地产项目。基金投资实行专家管理和透明化运作,从而实现资金的
规模经营,可提高经营效益。房地产信托基金的主要特点是:集体投资、委托经营、分散风险、共同受益。
探讨房地产投资分析的科学方法

 

城市基础设施和公益事业用地

征地费先付一小部分

以美国为例,
美国REITs的设立条件
美国REITs的快速发展得益于其严格的管理规定。
依照法律规定,
美国的REITs成立并能投入运作必须满足一定的条件,
见表41°

房地产投资信托从根本上来说是一国税收政策的产物。
它是房地产公司根据某些税收条款,
使自己具备转移实体的资格而组成的一个实体。
除了
房地产销售所获资本收益外,这一实体还将全部收入分配给他们的股东。根据税收法规条款,房地产不对其所得纳税,
收入进行纳税。同样,任何经过分配的资本收益将根据适当的税率对股东进行征税。为了获得房地产投资信托的资格,
但股东们要对其所分配的股利
必须满足以下要求:
【一】资产要求
(1)房地产资产、现金和政府债券必须占到REITs资产价值的75%以上。

因而是好的投资地段(2)如果债券可以不包括在这75%之内,那么任何一个发行人的债券不能超过资产总值的5%
(3)如果那些债券没有包括在这75%之内,那么REIT的任何一个发行人所持有的已发行股票权股份,
【二】收入要求
(1)股利、利息、租金和销售某些资产的所得,必须占到该资产总收入的95%以上。
不得超过资产总值的10%

(2)租金、抵押贷款的债务利息,销售某些资产的所得,或在其他REITs投资中所获得收益,须占到该资产总收入的75%以上。
(3)销售和处置持有时间不超过6个月的股票、债券或销售和处理持有时间不超过4年的房地产所得的收入,不得超过资产总收入的30%。
【三】分配要求
给股东分配的份额必须等于或者超过REITs可纳税收入的95%。
撰写并提交一份市场分析报告
对于商用日本不动产开发项目
对于商用日本不动产开发项目

主要是指日本不动产市场供给产品的非标准化

相应地提高了日本不动产的总价格【四】股票和股东的要求
(1)在REITs中,股份必须是可以转让的,并且持有人不得少于100人。
(2)在一个课税年度的后半年,5个或者5个以下的个人可以拥有不超过50%的REITs股份。
以美国为例,美国的REITs通常是以基金的形式出现的。在成立阶段,其主要运作流程为:
评估资金
基金发起人为满足自身需求,
进行REITs基金募集的筹划,
主要工作包括:
预估所需资金数量,
确认选择REITs基金为筹资工具,
并考虑投资标的
的收益性能否达到必要的报酬等
接洽承销商
发起人与承销商讨论投资与募集事宜,
包括投资细节、
募款细节和承销方式等内容。

的特殊服务体系而建的日本不动产的估价

接洽律师及会计师
与有资格的律师及会计师讨论基金申请发行的相关法律、
会计问题,
选定律师事务所及会计师事务所,
为成立全过程工作并拟订申请文件。
此时,
投资计划在财务上的可行性分析基本确定。
接洽不动产顾问公司
若基金未来的经营管理由房地产顾问公司担任,
则需要洽定对象并签订REITs管理顾问契约,
确定其权利义务关系。
申请募集
当所有文件备齐后即可以向SEC申请募集。
在申请成功后,
要决定保管机构并签订REITs
知识训练题
简述房地产信托的概念。
简述房地产投资信托的特征。
简述房地产投资信托设立条件。
描述房地产投资信托实现形式。
绘出房地产投资信托操作流程。
鲜明的地域性投资机会研究

日本房地产价格评估制度

成本法的基本原理

1.进行房地产类型组合投资
同类型房地产的商业风险不一样,
获利能力也不一样。
较理想的对策是进行房地产类型组
为了既降低投资的商业风险,
以及不同类型房地产资金的调剂作用,
又保证预期的投资收益,
以适应市场的需要,
合投资。
利用不同类型的房地产功能的相互补充,
能够提高总体抗风险能力和获利能力。
2.选择擅长经营的房地产项目
扬长避短是保持房地产投资成功的一个重要条件,它能够避免或降低房地产投资商业风险。

  • 房租收入等等
  • 日本不动产开发项目中试行
  • 容积率变化对产品设计概念

土地使用权划拨的形式3.规模投资,限制竞争
在某个区域进行大规模房地产开发,可以在很大程度上排除了同类竞争项目出现的可能性,
还应结合房地产市场发展趋势,
降低了投资成本和投资商业风险。
在房地产投资实践
中,
对开发进行规划,
以满足未来的需求变化。
在经济上升期投资
国家或地区的经济发展和市场变化都有其规律性,
有上升、
这就是经济周期。
在周期的上升阶段,
有下降,
最终导致投资者收益降低。
投资形势和市场需求都将看好.
商业风险较小;
否则会出现成本增加、
风险增大,
5.选择“短平快”房地产项目投资
在一定时期内,对于收益较高、风险较低的项目,
及时决策,
快速投资,
在政策变化或政治风波出现之前及时收回投资或转手出让,
从而避免可
能遇到的商业风险
6.预期投资后的维持管理费用
投资房地产后,在持有期间要花费维持管理费用。
土地市场的特点

 

标记出宗地区域位置

这些费用的大小、
收取的难易程度等,
都会影响到房地产投资的商业风险大小。
为了减小投资
最好是选择二者之间和最小的房地产项目进行投
的商业风险,

在投资房地产时,
既要考虑当时的投资多少,
又要考虑拥有房地产时的维持管理费用,
【七】财务风险主要来自于投资收益不足以偿付贷款利息,
财务风险的回避
进而导致投资失败的投资决策。
包括地下管线
土地供应计划应是公开的
贷款利息过高的原因可能有两个方面:
①贷款利率本身就
高于投资收益率;
②投资回收期过长,
导致财务成本过高,
侵蚀了投资收益,
带来财务风险。
对于第一个原因,
主要的回避办法为:
一方面在投资前对贷款利率的变化趋势有一个准确的估计。
另一方面,
在对项目投资收益有一个基本认识
的前提下,如果投资收益的确有较大潜力可挖掘,则通过精心策划,积极运作,努力提高投资收益;如果投资收益缺乏提升空间,则在充分科学论证
后,放弃该项投资。对于第二个原因,主要的回避办法是通过采取各种有效措施,尽力缩短项目的销售周期,进而缩短投资回收期,降低投资的财务

成本,
避免财务风险的发生。
房地产市场它与生产资料市场、生活资料市场、金融市场、劳动力市场和技术市场一样

 

特别是日本不动产泡沫成分被挤出以后

【八】自然风险的回避
自然灾害、意外事故、
战争和政变等不可抗力事件的发生,
事先都有预兆。
如果房地产投资者加强管理,
做好预防工作,
那么就可以提前防范,
从而降低风险损失。
比如在估计不可抗力将发生之前,
将房地产迅速变现,
就可充分避免不可抗力风险。
此外,
投资者通过投保等手段,
可以将自然灾害风险和意外事故风险转嫁给保险公司,
从而保证在发生灾害时能够得到一定的赔偿。
当然,
以预防为主。
房地
产投资者在投保时,需要支付保险金。但所支付的保险金数额,与发生灾害时获取的赔偿相差悬殊。
房地产投资者投保以降低自然灾害和意外事故风险的做法,是值得和必要的。
因此,
投资者应该强化投保意识,
1.加强管理,以预防为主
自然灾害、意外事故、战争和政变等不可抗力事件的发生,
一般事先都有预兆。

按照现行日本不动产财税制度的要求

如果房地产投资者加强管理,
做好预防工作,
那就可以提前防范,
必然要花费
从而降低风险损失。
定的财力和精力,
比如,
这是为了避免更大损失所必需的,
在估计不可抗力将发生之前,
将房地产迅速变现,
就可充分避免不可抗力风险。
为加强管理、
做好预防工作,
对此决不能有丝毫的懈怠麻痹思想。
2.积极投保
房地产投资者通过投保,
可以将自然灾害风险和意外事故风险转嫁给保险公司,
从而保证在发生灾害时得到一定的赔偿。
所谓土地三级市场

房产市场的特点个别因素日本房地产周期

日本房地产股票发行的程序一般分为准备工作、申报和股票发行三个阶段。

1%~5%计征。
房产税为地方税,按年由房产所在地的税务机关征收。
根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的规定,
纳税人确有困难不能履行纳税义务时,可以向当地人民政府申请定期减征或免征房产税。
为保护我国耕地资源,减少土地使用中的浪费现象,保证政府的财政收入,建立农业发展
对占用耕地进行住宅建设和其他非农业用途的单位和个人征收耕地占用税。
耕地占用税一般由当地政府或税务机关委托土地管理部门负责征收。土地管理部门在办理征地手续时,向土地使用者一次性收取。根据1950年政务院颁布的《契税暂行条例》和1954年财政部《关于修改〈契税暂行条例〉的通知》的规定,凡土地、房屋之买卖、
基金,
该项税收的税率依当地人均占用耕地面积的不同而有所变化。
赠与或
征收契税的主要目的是保证房地产产权转移
典当、
交换,均应凭土地、房屋所有权证,由当事人双方订立契约,
的合法性,防止产权纠纷,增加财政收入。
由承受人依照条例的规定申报并缴纳契税。
按房地产的权属关系分类

  • 开发项目经济评价基础数据的选定
  • 其他资金来源一直占据着资金来源的龙头地位
  • 完好房的成新率为十

日本不动产的建筑应缴纳营业税

契税的税率规定如下:
房地产买卖,
按买价的3%征收,
由买受人缴纳;
房地产典当,
按典当金额的3%征收,
由承典人缴纳;
房屋赠与,
按房屋
现值的3%征收,
由受赠人缴纳;
交换土地、
房屋,
双方的价值相等时,
免征契税,
不相等时,
超出部分按买卖税率纳税。
契税的缴纳,应在契约成立后三个月内办理。逾期缴纳者,除照额补税外,还要视逾期长短予以处罚。
鉴于近年来港澳台同胞、外籍人士、海外华侨、外商等在国内购置房产的现象逐渐增多,各地对此类行为的契税征收也做了相应的规定。
日本不动产市场具有鲜明的周期性
例如:
深圳市对上述人员以外汇购买房地产免征契税,上海市则区别外国企业和外国人购买商品房以及华侨、港澳台同胞用侨汇购买商品房两种情况分别规
定了契税征收标准(前者为购房金额的3%,后者为购房金额的1.5%,均由买受人缴纳)。我国许多城市为了鼓励投资者购房,对个人购买普通住宅,
契税也实行减半征收
营业税是国家税务部门对商品流通环节的流转额和服务性业务收入征收的一种税,
其纳税人是在我国境内从事应纳营业税经营业务的单位和个人。
鲜明的地域性如日本不动产一次循

日本不动产投资分析是一项技术含量很高的工作

外商投资企业目前实行的是工商统一税。
在房地产投资经营业务中营业税的征收对象包括:
房地产销售收入
凡从事房地产投资经营的单位和个人,
在房地产销售后,
以其销售收入为征税对象,
税率为5%
营业收入

凡从事房地产投资经营的单位和个人,
以其营业收入为征税对象,
税率为5%。
服务费收入
凡从事房地产中介服务的单位和个人,以其服务费收入为征税对象,税率为5%。
城市维护建设税是以营业税实缴税额为计税依据,专用于城市维护建设而征收的一种地方税。
1985年2月8日,
国务院颁布《中华人民共和国城市
维护建设税暂行条例》,决定从1985年度开始征收此税。征收城市维护建设税的目的,是扩大和稳定城市维护建设所需的资金来源,加强全国城市的
维护建设,充分发挥城市在国民经济发展中的中心作用。城市维护建设税以营业税税额为计税依据,本身并无特定的征税对象,属于附加税。城市维
护建设税的税率,视纳税人所在地的不同而有所差别。,般规定是:纳税人所在地在市区内的,税率为7%;纳税人所在地在县城、建制镇、工矿区
的,税率为5%;纳税人所在地在农村的,税率为1%。税制改革后,该税种以生产经营收入为计税依据,税率为3%~6%。如日本不动产一次循

如日本不动产一次循

教育费附加是国家为发展教育事业、
筹集教育经费而征收的一种附加费,
它以营业税税额为计费依据。
一般规定,
不论纳税人所在地位于城市
郊县城镇还是农村,
税率均为2%
(税制改革后,
调整为增值税、
消费税和营业税之和的3%).
营业税、城市维护建设税和教育费附加,一般统称”两税一费”,由税务部门统一征收。
除上述列举的八项税费外,房地产开发经营企业还必须缴纳车船使用税和海关关税。
应该指出的是,按照1994年开始实施的我国税制改革方案,为公平各类企业税负,原来对国有企业征收的国家能源建设基金和国家预算调节基金
停止征收,取消对外资企业、外籍人员征收的城市房地产税和车船使用牌照税。此外,
种类和税率上均有所不同,因此,房地产投资经营者应充分了解当地的税费征收政策,
由于我国各地的投资优惠政策有差别,
以便准确地估算自己的税费负担。
撰写并提交一份市场分析报告

目标的确定性

日本房地产开发企业税收筹划

区域市场资料主要包括一般影响因素在区域市场上的体现
简述收益法的估价步骤
1982年期间美国房地产投资的平均回报率是8,
33%,
风险(用标准差计量)是3·
71%;
与此同时,
股票的投资回报率和风险分别是12.
72%
和17.52%,有固定收入的公司债券为3.76%和6.47%,美国政府债券为4.09%和4.92%,市场平均为7.57%和4.80%。杰里别托(Giliberto)在1993年认为,美国房地产在1978-1991年期间投资回报和风险分别为9.9%和3.3%,同期股票是162%和16·1%、债券10.6%和9.7%.B.
J.者布拉斯基(B.J.Ziobrowski)和A.J.者布拉斯基(A.J.Ziobrowski)在1997年的研究发现,美国1970-1995年问投资回报和风险分别是8
43%和6.41%;同期股票是13.11%和16.35%、公司债券10.57%和12.03%、政府债券10.30%和12.21%、国库券6.99%和2.75%。从上面
统计分析结果可以看出,美国房地产投资在20世纪80年代初期以前,相对于其他投资和市场平均值,有更高的回报和更低的风险;80年代以后的回
报略有上升,但风险增加较大。可见,房地产投资具有的最大优势是可以获得较高的利润,但它与一切投资类型一样存在风险,特别是由于房地产投
资价值量大、周期长、位置的不可移动性以及市场竞争不充分等特点,使房地产投资的风险程度更高。

项目资金预测
【三】房地产投资风险的表现形式
在房地产投资活动中,风险的具体表现形式有:
第一,
高价买进的房地产,
第二,
但是仍低于
最终以较低的价格卖出;
使得投资资金不能按期收回或不能收回;
尽管卖出价高于买入价,
预期价格;第三,投资于房地产商品的货币资金由于某种原因遭受各种损失,
在违背自己意愿的情况下抛售房地产。
第四,
由于财务方面的原因,
房地产投资风险的特征是房地产风险的本质及其规律的表现。
正确认识房地产投资风险的特征,
对于建立和完善风险控制和管理机制、
减少风险
损失、
降低风险发生的可能、
提高投资活动的效率,
是具有重要意义的。
房地产投资的缺点

日本不动产开发经营企业还必须缴纳车船使用税和海关关税

【一】客观性
房地产风险的客观性是指房地产风险的存在是客观存在的,
它不以某个人的意志为转移。
例,
推动了房地产市场的疯狂。
在情况最为严重的1987
年,日本政府并没有采取任何宏观调控措施来缓解过热的市场,还错误地认为日本经济形势一片大好,任凭国家和民众全部卷入到泡沫中去。
1989年日本股市大幅下挫,接着房地产泡沫破裂,带来了灾难性的后果。直到2005年年末,日本经济才从可怕的低谷中走出来。
终于,
分析并讨论:
(1)日本房地产投资风险产生的背景。
(2)日本房地产投资风险的表现。
(3)日本房地产泡沫带来的危害。

一次性买断土地土地性质变更的政策支持或障碍(4)我国房地产投资风险与当时的日本有无相似点?
(5)日本房地产泡沫破灭对我国房地产业发展有何启示?
3.案例分析:
1992年4月13日,《海南日报》刊出一篇报道:海南广厦房地产开发有限公司在海口市中心龙华路投资兴建的25层财盛大厦,
刚建首层就被争购
空。这无疑是一个信号:海南的房地产价格将会大幅上扬。事实也证明,海南的房地产价格的确开始飙升了-仅仅只有一年的时间,1991年6月前
还是1000多元一平方米的公寓楼,到1992年6月已可卖到两三千元一平方米了,别墅也由2000多元涨到了五六千元一平方米,金贸区内的珠江广场、世
界贸易中心的商品房价格更是曾一度突破10000元。与此相呼应的是,土地使用权的出让价格也大幅提高,有的地方仅过一年,价格竟由10多万元,亩
涨高到600多万元一亩。在海口和三亚等有限的区域内,房地产的价格几乎是打着滚往上翻,只要是持有与房地产沾边的文件,哪怕还没见着具体的土
地和图纸,隔不隔夜都可发财。“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”,成为了一些生意人的经典。于是,在巨大的利润的吸引下,不到60万人的小小
海口,集中了全国各地的房地产公司;于是,一个全国人口最少的省,商品房的销售额却在全国各省市中居第三位,增长幅度居全国第一,于是,海
南尤其是海口市的经济以惊人的速度发展,破天荒地高达83%多,连续两年的财政收入都比上年翻了一番,而在财政收入总额中,房地产的收入又占
70%
据统计,
1992年1-9月,
商品房新开工面积294万平方米,
超过海南建省办特区三年多来住宅施工面积的总和,
比1991年同比增长1倍多;
商品房
销售额76449万元,是1991年的近4倍。在短短的一年多的时间里,4000多家房地产公司投资758亿元资金,在海口市的有限范围内开发房地产面积
达800万平方米。另据统计,在1992年和1993年里,投资海南房地产业开发的资金占社会固定投资的三分之一强,海口市房地产业的投资更是差不多占
了当年固定资产投入的一半,国内外的投资高达87亿多元。房地产业成为地方财政收入的主要来源,1992年海南全省财政收入的40%是直接或间接地由
房地产而来,而在海口市则更是高达60%以上。这些为海口市的基础建设奠定了基础,并由此带动了商业、服务业、建筑业等产业的发展。
房地产投资的缺点

发起人认购不少于股份总额30%的验资证明

眼看着房地产价格一个劲地往上窜,
很少有人意识到,
在轰轰烈烈的买卖中,
真正买来用于居住和商务活动的只有30%左右,
而70%是投机者囤积
起来进行炒作的。而且炒房地产尤其是炒楼花的投机活动,更是达到了疯狂的地步;预售的房子还在图纸上,就已经被炒来炒去,几易其主。由于
70%的买卖都不是作为最终消费的房地产交易,于是最后也便有了与一场击鼓传花的游戏一样的结局:当鼓声嘎然而止,价格一个劲地往上窜的房地
产忽然间由抢手货变成了烫手的山芋-1993年下半年,就年住宅价格年平均增长率在20%以上,也超过同期年平均通货膨胀率的增长速度。但是,
当通货膨胀率较高时,通货膨胀将导致未来收益价值的下降。若房地产投资收益是以分期付款方式取得,投资者则将面临严重的通货膨胀风险.
Corporation)首先使用,很快就在世界上盛行起来。现在此法的应用已遍及经济、社会、工程技术等各领域。用德尔菲法进行项目业主风险预测和识
别的过程,是由项目风险小组选定与该项目有关的领域和专家,并与这些专家建立直接的函询联系,通过函询收集专家意见,然后加以综合整理,再
匿名反馈给各位专家,再次征询意见。这样反复经过四至五轮,逐步使专家的意见趋向一致,作为最后预测和识别的根据。在运用此法时,要求在选
定的专家之间相互匿名,对各种反应进行统计处理并连同反馈意见征询几轮意见。经过数轮征询后,专家们的意见就会相对收敛,趋向一致。我国在
20世纪70年代引入此法,已有不少项目组采用,并取得了比较满意的结果。

4000多家日本不动产公司投资758亿元资金

头脑风暴法,
是以专家的创造性思维来获取未来信息的一种直观预测和识别方法。
此法是由美国人奥斯本于1939年首创的,
从20世纪50年代起就
得到了广泛应用。头脑风暴法一般是以“宏观智能结构”为基础,通过专家会议,发挥专家的创造性思维来获取未来信息。该法要求主持专家会议的
人在会议开始时的发言,能激起专家们的思维”灵感”,促使专家们感到急需回答会议提出的问题,通过专家之间的信息交流和相互启发,从而诱发
专家们产生“思维共振”,互相补充并产生”组合效应”,以获取更多的未来信息,使预测和识别的结果更准确。我国20世纪70年代末引入头脑风暴法,
很快就受到有关方面的重视和采用
情景分析法,
是由美国pierrWark于1972年提出的。
理解房地产周期的概念

      无论是中短期的日本不动产开发投资
      使得区位成为影响日本不动产价格的重要因素
      土地是自然的产物

日本房地产市场中的过度开发

日本房地产信托投资

设木结构的寿命期为N1年,钢筋混凝土结构的寿命期为N2年,
但由于寿命期的不确定性,因此要找出盈亏转换条件进行分析。
则两方案盈亏平衡的条件为:A木-A混即10(A/p.10%.N1)+0.3=20(A/p.
10%,N2)根据该平衡式及N1和N2可画图65°
定有利
从图65可见,
无论钢筋混凝土仓库使用寿命多长,
只要木结构仓库的寿命期超过10年,
建造木结构仓库肯
【四】盈亏平衡分析的应用
盈亏平衡分析也可以用于两个方案的优劣比较与分析。在项目投资分析中,
当有两个或两个以上方案时,
若分析的目的是找到各方案的优劣范围.
则可首先确定某一分析指标(首先求出第3年50000元现金流量的现值

σ=50000P/F,10%,3)37566(元)。
该现值可以看成是项目的期望收益现值。
然后求出第3年标准差的现值
σ=7000(p/F,10%,3)=5259(元)这也就是现值标准差。
要使项目可行,必须使得项目的实际现金流人的现值大于初始投资25000元;
要考虑项目可行的概率,
也就是考虑项目实际收益值大于或等于
25000元的概率。
它具有位置的固定性

  • 观点是在经过对资料的反复研究后形成的。
  • 预售的房子还在图纸上
  • 全国日本不动产开发企业利用外资423亿元

证券融资与其他融资方式比较起来

计算标准偏差Z:Z(25000-37566)/5295ーー2.3894
由标准正态分布表可知,现金流大于25000元的概率为0.99。显然,项目可行的概率是很大的。
【二】投资风险度
应当说,得到了房地产投资风险概率分布,也就得到了全部关于房地产风险估计所需要的资料,
可以进行仔细研究。
风险度:
但有时为了比较各种投资方
FD_σμ
案或为了进行简单的描述,
常需要用一些相对量来描述风险,
因此引进了风险度的概念。
主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性
风险度也叫变异系数。
生存风险度:
风险效应值:
SD-决策可能最大损失致命损失
RE-投资失败的费用期望投资成功的概率生存风险度SD表示投资方案对投资者的致命程度,
用来进行投资方案的选择:
风险效应值
RE是确定投资者为未来承担的风险所支付的预期费用。
在计算投资收益时应把风险效应值加上去,
以提高项目的安全度。
例如:
某企业投资一房地产项目,
成功机会30%,
获利300万元;
失败机会70%,
损失80万元。
试计算自有资金600万元和60万元两种情况的生存
风险度和风险效应值。
而一项质量较差的分析则可能使投资者误入歧途日本不动产业的发展能促进这些

我国信托市场共发行日本不动产投资信托121只

损益期望值
μ-0.3X300-0.7×80-34(万元)SD500-34/600=0.057
SD50-34/60=0.57显然,
自有资金为60万元时,
为致命损失,
故不采用该投资方式。RE=0.7×80/0.3-18.67(万元)风险度越大,
就表示对将
来收益无把握,
房地产投资风险就越大,
某房地产投资公司欲在一繁华地段投资一项目,
这应成为房地产投资者的一个重要考虑因素。日本不动产业的发展能促进这些

日本不动产业的发展能促进这些

一是投资兴建一高级公寓;
试作风险分析。
二是投资兴建
表615投资方案收益率和市场情况表
又如:
投资方案有:
这两种投资方案的年净收益率和市场情况如表615所示,
一商业大厦。
建成后,
两方案皆
以出租方式经营。
方案
期望收益率μ(1)40×0·1+30×0.820×0.1-30%
收益率的标准差σ(1)=0.1.40-30)2+0.8(30-30)2+0.1(20-30)2-20
风险度FD(1)4.5/30=0.15
方案二:
期望收益率μ(2)-50×0.2+30×0.6+10×0.2-30%
收益率的标准差σ(2)0.2x(50-30)2+0.6(30-30)2+0.2(10-30)2
4.5%
160-12.65%160-12.65%
风险度FD(2)12.65/30-0.42
得到方案一、方案二的净收益率正态分布曲线如图611所示。
土地供应计划的调控

为什么说日本房地产是

城市土地使用权的终止3掌握房产买卖流程并能进行模拟操作;

因此,

府对房地产市场实行强有力的干预,
政府依然对房地产市场保持着强有力的干预。
由于房地产市场所表现的特殊性,
作为房地产项目的开发商不仅要做好项目管理工作,
使房地产项目如期、优质、低价地投放到市场上,
更需要
对市场进行深入的分析。如果可以预见到某一地段的某一种房地产项目会有巨大的发展机会,房地产开发商就会抢先行动,在没有其他开发商竞争的
条件下,这家开发商就可以以较低的价格(相对于众多开发商竞争条件下所形成的价格)取得那块土地的使用权。如果时间把握得到位,当项目投放到
市场时,正是市场最兴旺的时候,开发商就可以获得最大的经济利益。进行科学的房地产市场分析,至少有以下六个方面的作用:

【一】为新的项目开发提供决策依据
开发商只有不断地开发新的项目,才能源源不断地获得经济利益。

区域内供应产品特征

但是,
房地产市场的特点决定了开发商只能在不同的地段进行开发,
而不同的
地段往往有着不同的土地用途。
因此,
每一个新的项目开发,
都需要开发商认真分析市场,
才能确定是否需要在某一地块进行开发决策。
【二】有利于房地产经营者制定合理的经营决策
房地产经营者,特别是非开发的房地产经营者,
只有不断分析市场变化,
才能根据市场的变化,
合理制定自己的经营策略,
特别是制定合理的租
金水平,
并确立有效的市场营销策略。
深化土地使用制度改革加强土地市场管理

 

经济周期在各国家和地区是有规律可循的

【三】有利于房地产开发商正确制定开发方案
只有对消费者的消费偏好变化趋势进行深入的分析,才能迎合消费者的需要,确定适合的建筑设计方案。
【四】有利于房地产开发商制定合理的营销方案
由于房地产项目的开发周期较长,在项目即将投放市场的时候,原先预计的一些情况可能已发生了较大的变化,
只有再进行深入的市场分析,

能制定出符合目前市场特点的营销方案,
特别是定价方案。
【五】有利于房地产经营者正确判断自己在市场上的地位
市场的基本法则是优胜劣汰,只有在市场竞争中超越竞争对手,
才能真正在市场上站稳脚跟。
通过市场分析,
特别是通过对竞争对手市场地位的
才能看清自己在市场上的地位。
圈的资产差距越来越大

过去我国土地无偿无

【六】有助于房地产经营者改进经营行为,提高经营水平
当房地产经营者看清自己在市场的地位之后,要想保持现有的市场地位,
分析,
或者提升自己的市场地位,
都必须努力改进自己的经营行为,
提高经营
水平,
赢得市场的信任,
虽然不同的房地产项目所要分析的具体问题不同,但进行房地产市场分析一般都要包含如下的过程:
【一】确定市场分析的目的和目标
房地产市场分析的目的,简而言之就是要发现房地产市场的发展机会。为了达到这个目的,首先需要设立分层次的目标体系。
按房地产的权属关系分类

股票融资的概念

才能站稳脚跟,
获得巨大的经济利益。
在目标体系中,

于核心地位的是总目标,
即关于分析目的的明确化。
在总目标之下是各个层次的具体目标,
实际上就是总目标的不同层次的具体化。
其次是设计市场分析的方案。
还需要确立如何进行分析的方法,
【二】方案的有效实施
在实施分析方案的过程中,
由于市场分析要依据市场调查,
在市场调查获取了大量的信息资料之
因此市场分析方案也包括如何进行市场调查。

确定投入人员

工作程序等事项的安排。
后,
以及作好人员、
时间、经费、
任务、
一方面要有一定的纪律约束以保障分析方案的有效贯彻,
另一方面市场分析的组织者也要随时根据实际行动的结果进
行必要的方案调整。
【三】撰写并提交一份市场分析报告
报告内容应该包括进行房地产市场分析的目标、
分析一定要十分简明、
过程、
必须高质量撰写。
结论及建议等,
清楚、
客观、
准确。
市场分析报告不仅要给房地产
经营者看,
还可能要给相关的机构审阅,
知识训练题
简述房地产市场的概念。
简述房地产市场的特点。
简述房地产市场分析的过程。
房地产泡沫和过度开发的联系

平等自愿的原则

重新构建价格

(巴曙松.通货膨胀对房地产的影响.20080709)(1)上述情况会给房地产业带来什么类型的风险?
(2)请对这类风险提出相应的对策。
2.材料分析:
2007年5月18日,央行宣布上调一年期存贷利率0.27%、一年期贷款利率0.18%;
上调存款准备金率0.5%;
扩大人民币对美元的波幅上下限0.5%.

是近10年来中国首次同时宣布上调存款准备金率和存贷款利率。从政策的目标来看,是为了加强对银行流动性管理,引导货币信贷和投资合理增长及
保持物价的稳定。对于这次央行货币政策紧缩的”组合拳”,有人称之为是央行政策的”三管齐下”,它将对国内整个市场产生巨大的影响。

  • 建制镇和工矿区的房屋产权所有人应依法缴纳房产
  • 是一切生产和生活的源泉
  • 1992年海南全省财政收入的40%是直接或间接地由

详细可行性研究(易宪容.加息是针对股市还是楼市.http://i.mop.com/vixianrong20070521)请分析利率上调给房地产投资带来的风险,并提出风险回避的具体对策。
3.材料分析:

加速上涨的房价引发了中央政府更为严厉的调控措施。
2005年的宏观调控始于3月17日央行取消住房贷款优惠利率,
紧接着,
国务院办公厅下发了
《关于切实稳定住房价格的通知》,共八条。通知要求控制房价涨幅过快,从土地供应、供应结构、拆迁、引导消费、市场监测等多方面切入以稳定
房价,并首次以行政问责形式将稳定房价提高到政治的高度,被称为“老国八条”。一个多月后,国务院办公厅转发建设部、发改委、财政部、国土
资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》,被称为“新国八条”。与此同时,上海、深圳等地也先后出台
了一系列政策,从信贷、税收、信息建设、市场监管等方面采取措施,对投机性购房行为进行限制。
具有保值增值性

 

日本不动产开发项目经济评价方法

(刘昆.房地产:市场支撑房价上涨的理由.20071114)分析并讨论:面对政策性风险,开发商如何调整经营战略?
4.材料分析:
2008年前7个月,全国房地产开发投资和商品住房竣工面积均继续保持增长态势,
但全国商品住房销售面积,
无论是现房还是期房,
却出现了不同
程度的下降。全国完成房地产开发投资15884亿元,同比增长30.9%,全国商品住房竣工面积16533万平方米,同比增长12.4%,增幅同比提高9个百分
点;但销售面积大幅下降,7月份销售面积为27743万平方米,同比下降10.8%,增幅同比下降37·2个百分点。其中,现房销售面积同比下降17.8%.
增幅同比下降27.6个百分点;期房销售面积同比下降8.2%,增幅同比下降42个百分点。此外,全国土地市场交易整体降温。今年上半年,以底价成交
的土地接近一半,土地流拍接近10%,8月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨53%,涨幅比7月低1.7个百分点;环比下降0.1%,首次出
现环比下降
(温彬,黄丰俊.2009年房地产形势更糟糕,2010年将反转.《中国证券报》20081028
分析并讨论:
(1)上述材料说明房地产市场出现了什么问题?
(2)这种情况对房地产业发展会产生什么样的影响?
(3)房地产开发商应如何应对?
土地二级市场是指土地或日本不动产开发市场
提高固定资产原值
【第九章】房地产投资可行性研究
房地产投资项目可行性研究是指房地产项目在建设前期所进行的调查研究,
是依靠定性与定量相结合的分析方法,
可行性研究方法在项目投资决策中占有举足轻重的地位。
是对房地产投资在建设投资决
策到进行科学论证的一种综合性研究。
可行性研究始于20世纪30年代,
房地产投资结构的调控

 

因为资产价格的大幅上涨仍然会降低借款者的违约

【第一节】房地产投资可行性研究概述
【学习目标】1·能通过网络了解房地产投资可行性的相关信息;
2.能熟练掌握进行房地产投资可行性研究的内容;
3.能熟练掌握进行房地产投资可行性研究的要求;
4.能熟练掌握房地产投资可行性研究的步骤。

日本不动产信托贷款是指金融信托机构利用吸收的日本不动产信托存款

【理论学习】项目可行性研究的根本目的是实现投资项目决策的科学化、
民主化,
减少或避免投资决策失误,
提高投资项目的经济、
社会和环境效益。
因此,
必须全面学习、
掌握开展房地产:投资项目可行性研究的方法。
可行性研究是在投资决策前对建设项目进行全面的技术经济分析、
可行性研究就是在工程项目投资决策前,
对与项目有关的社
深入的技术经济分析、比较和论证,对项目的经济、社会经济效益进行科学的预测和评价,并在此基础上综合
经济合理性以及建设的可能性和可行性,由此确定该项目是否应该投资和如何投资等,为决策部门最终决策提
论证的科学方法。
房地产泡沫的成因

公平合理的原则

房屋完损等级评定与建筑物的耐用年限收益法

都需要根据可行性研究报告进行协商。
定,
必须在可行性研究报告审查批准后,
地址、
建筑设计方案构想、
配套设施和公用辅助设施的种类等,
都进行了分析和论证,
推荐了建设方案。
可行性研究报告批准后,
规划设计工作就可据此进行,
不必另作方案比较选择和重新论证。
般情况下,进行房地产开发项目可行性研究需遵循以下依据:
(1)国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划;
(2)经由权威部门批准的项目建议书或具有同等效力的文件;
(3)经批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划;
(4)国家计委、建设部联合颁发的《房地产开发项目经济评价方法》
(5)地块的自然、地理、气象、水文地质资料;
(6)有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料;
(7)国家所规定的经济参数和指标;
(8)开发项目初步规划方案。

  • 设定抵押权的土地使用权列入拆迁时
  • 在公司经营不景气或在扩大业务急需资金时
  • 日本不动产业具有自身特点

我国实行土地社会主义公有制,城市市区的土地属于国家所有。可行性研究分为机会研究、初步可行性研究、可行性研究和项目评估决策四个阶段。
【一】投资机会研究
投资机会研究,也称投资机会鉴别,是指为寻求有价值的投资机会而对项目的有关背景、
资源条件、
市场状况等所进行的初步调查研究和分析预
测。它包括-般机会研究和特定项目机会研究。一般机会研究又分为地区机会研究(寻找某,特定区域内的投资机会)、部门机会研究(寻找某特定产
业部门的投资机会)和资源开发机会研究(即以资源开发和加工为目的的投资机会研究)三类。机会研究是进行初步可行性研究之前的准备性调查研究.
它把项目设想变为概略的项目投资建议,以便进行下一步的深入研究。机会研究主要是依靠经验进行粗略的估计,不进行详细的分析计算,建设投资
和生产成本的估算主要是参考类似项目套算,其精确度在±30%左右,所需费用最占总投资的0.2%~0.8%.
【二】初步可行性研究
初步可行性研究,也称预可行性研究,
是在机会研究的基础上对项目方案进行的进一步技术经济论证,
为项目是否可行进行初步判断。
房地产投资布局的调控

 

日本不动产投资风险是投资过

初步可行
并据以做出是否值得进行投资的初步决
性研究的主要目的是判断项目是否值得投入更多的人力和资金作进一步研究;
定:
判断项目的设想是否有生命力,
确定是否需要通过市场初步分析、
初步可行性研究是经过投资机会研究后,
地质勘探、
科学实验、
工厂试验等功能研究或辅助研究,
进行深入调查。
开发商认为某工程项目的设想具有一定的生命力但尚未掌握足够的数据去进行详细可行性研究,
或对项

目的经济性有怀疑尚不能确定项目的取舍时进行的。
问题进行辅助研究。
为了避免花费过多或费时太长,
以较少的费用、
较短的时间得出结论,
有时还需对某些关键性的
此阶段的投资估算和成本估算一般采用指标估算法,
精确度在±20%左右,
所需费用约占总投资的0.25%~1.5%
【三】详细可行性研究
详细可行性研究,即通常所说的可行性研究,
是开发建设项目投资决策的基础,
所需费用、
是在分析项目技术、
经济可行性后能否做出投资决定的关键步骤。
产业占GDp的比重已达14%
很多投资者在研究竞争对手时
这一阶段对建设投资估算的精度在±10%左右,
小型项目约占投资的1%~3%,
大型复杂的工程约占0.2%~1%。
【四】项目的评估和决策
项目的评估和决策,主要是全面审核可行性研究报告中反映的各项情况是否确实,
分析项目可行性研究中各项指标计算是否都正确,
以及各种参
分析和判断项目可行性研
数、基础数据、定额费率的选择是否合理。它分别从企业、国家和社会等角度综合分析和判断项目的经济效益和社会效益,
究的可靠性、真实性和客观性,并做出对项目取舍的最终投资决策。最后,评价人员应给出对项目可行性研究的评估报告。
房地产投资时机

 

种日本不动产只能就地开发

由于开发项目的性质、
规模和复杂程度不同,
一般房地产开发项目可行性研究的内容应包括以下几个方面:
因此可行性研究的内容不尽相同且各有侧重。
根据建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法》
中对可行性研究的要求,
【一】项目概况
它包括项目名称,
项目的地理位置,
项目所在地的周围环境情况,
开发建设单位,
依据和范围等。

而且仅对已经通过竣工验收的商用日本不动产发放

项目的性质和主要特点,
项目开发建设的社会、
经济意义,

行性研究工作的目的、
【二】项目用地的现场调查及拆迁安置
它包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位的调查,
人口调查,
拆迁计划的确定,
安置方案的确定,
拆迁、
安置、
补偿所需费用的估

【三】投资环境研究
投资环境主要包括相关区域社会经济状况、城市基础设施状况、土地使用制度、国家和地区政府的金融和税收政策、政府的其他鼓励措施等。
租赁给土地使用者

理解日本房地产、土地、建筑物的概念

土地使用权转让的程序

一般来说,
引起房地产增值的原因主要有以下几点:
有效需求增加
地区的居民收入增加、
通货膨胀的影响
人口增长、
居住水平的改善、
城市化进程的提高,
会加剧了房地产供求矛盾,
从而引起房地产市场价格的上涨。
般情况下,
投资房地产是抵御通货膨胀的最好方法,
因为通货膨胀会导致房价同步上涨,
甚至上涨更快;
租金水平也会随物价上涨而上涨,

样就有效地规避了通货膨胀给货币资产带来的贬值。

项目的评估和决策项目用地的现场调查及拆迁安置

外部经济环境的改善
如开发建设的物业小区公共设备齐全、
环境优美、
交通便利、
孩子上学方便、
就医便捷、
商业繁华等,
会使房地产升值。
对建筑物本身进行的投资改造
如室内外的装修改造、更换或增加设备等,也会使房产升值。
在正确理解房地产的保值增值的同时,我们也要认识到,价值的保值增值在总体趋势上呈现一种波浪式上升,
这也意味着在一段时间内会随着社
会经济的发展波动。
周围环境的恶化、
建筑物功能的落后,
会使房地产价值降低,
甚至会出现连续下降的现象。
【四】权利的可分割性

当购置房地产是用于出租时,
其投资需要在很长时间内才能收回。
《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度

 

许以所购买的日本不动产为抵押

社交的场所和环境,
房地产分类的标准很多,
娱乐、
因而具有生产资料的特征。
所以,
房地产的需求具有普遍性。
用不同的分类标准会导致不同的分类结果。
商业类房地产:
旅游类房地产:
餐饮类房地产:
主要包括商场、
主要包括各种宾馆、饭店、酒店、旅店、
主要包括酒楼、美食城、餐馆、快餐馆、
超级市场、
购物中心、
商业店铺和批发市场等。
扩大公司规模或因新上项目而追加投资

与其他产业一样

招待所和度假村等。
火锅城和烧烤店等。
信息用房地产:
办公用房地产:
主要包括邮电、电信和信息产业等用房。
主要包括商务写字楼和各种办公楼等。
工业和仓储房地产:
主要包括各类工厂、
主要包括农地、
车间、
农场、
手工作坊、
林场、
发电厂、
仓库和油库等。
农业用房地产:
菜地、
牧场和果园等。
13
军用房地产:
综合房地产:
包括部队用的各种房屋和构筑物等。
指具有两种或两种以上用途的房地产。
按所处的区位和地段不同分为:
城市中心、
城市边缘、城市郊区、
农林等房地产。
性建筑总高度超过24米)、
超高层建筑(住宅大于30层;
公共建筑>100米)。
掌握房地产投资分析的特点

日本不动产信托存款其来源一般是财政部门用以有偿使用的预算外资金

5
按建筑物的建设和建筑标准分为:高级豪华、中等标准、普通标准。
按建筑物的新旧程度分为:新建造、旧有用房、危险用房等。
2
生地:
毛地:
熟地:
指完成土地征用,未经开发,不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。
指在城市旧区范围内,尚未经过拆迁、安置、补偿等土地开发过程,不具备基本建设条件的土地。
指经过土地开发,具备基本建设条件的土地。


立-数建供
不交的为


生房
具征
证的






、-得
便

动,

础生
基受
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提有

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同分
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13产
通条
遍本观
勺基美
-:

佣也
ㄧ地
产房
的,房ー
产白益1)白的型
产权产窮而生、技居
地︵地n5房类理社地-)按按

4在建工程:指正在建设尚未竣工投入使用的建设项目。

资金运用更加合理有效

5现房(含土地):是指地上建筑物已建成,可直接使用的房地产,
【四】按房地产的权属关系分类
1国有房产:指归国家所有的房产,包括由政府接管、国家经租、
它可能是新的,
也可能是旧的或经过装修改造的。
收购、
新建以及由国有单位用自筹资金购买的房产。
对其进一步划分,
还可
以分为直管房、
自管房、
军房等。
2集体所有房产:指城市集体所有制单位所有的房产,即集体所有制单位投资建造、购买的房产。
受城市规划与环境制约较大