撰写并提交一份市场分析报告

贷款综合评价

由中央政府或地方政府向社会发行的债券称为房地产政府
债券,它是建立在以政府权力为基础的国家信用之上的,因而也是国家债券。例如,我国有些地方试办发行的”住宅债券,就属于政府债券。由银行
或其他金融机构为开发房地产而发放的债券称为房地产金融债券。例如,我国试点中的烟台、蚌埠住房储蓄银行,就通过发行住房金融债券来筹措资
金。由房地产企业发行的债券称为房地产企业债券,企业债券由于其用途、本息支付方式、发行条件等不同而分为许多种类别。在我国,房地产企业
债券的发行要经各级人民银行批准,纳入金融信贷计划。据悉,我国1998年通过发行房地产债券获得的开发资金总额为7.89亿元,1999年为9.87亿元,
而2001年为3.48亿元,分别占当年房地产开发资金总额的0.20%、0.21%和0·06%。这说明通过发行债券融资,在国内还属于起步阶段。

作为开发商与有关部门签订协议、合同的依据

按房地产债券是否记名分
按是否记名,
房地产债券有两种:
一种是记名式债券;
另一种是无记名债券。
由于记名式房地产债券具有手续繁琐、
流通性差等特点,
而无记名
流通性良好,
式房地产债券具有手续简便、
按期限分
风险性小等特点,
房地产投资者应以选择无记名房地产债券为主。
按期限分,
房地产债券有长期债券(10年以上)、
中期债券(1~10年)、
短期债券(1
年以内)三种。
由于短期债券要求偿还的时间紧迫,
不利于房地
产投资者做长远打算,
而长期债券又面临着较大的利率风险,
故应当以中期债券为首选对象。
理解房地产市场的概念

 

成为直接或间接影响日本不动产周期波动的主要因素

于是现房和期房被大量推出

【三】发行房地产债券的优点
发行房地产债券的好处很多,

又可在资金充裕时停止筹措行为,
灵活且高效;
②没有银行贷款那种中
主要有:
③发行债券容易被大众接受。
可在需要时及时筹集到资金,
途停止或收回的风险;
【一】房地产股票的含义
房地产股票是股份制房地产企业发放的股份入股凭证。
股票购买者就是股份制房地产企业的股东,
他们对企业拥有以股票体现的部分所有权。

预售商品房必须遵守国家
东有权根据企业的经营成果获得股息和红利,但必须对企业经营不良的后果负有限责任。股东不能向企业要求退股,但可以把其股票转让给别人。股
份公司有发起式和募集式的区分。募集式的上市公司股票是向社会公开发行的,可以在证券市场上流通。这对房地产企业要求比较高,审批也比较严
格。发起式的股份公司股票是不上市股票,是只在房地产股份企业内部发行的股票,一般采取记名股权证的形式。从严格意义上讲,房地产股票是指
上市股票。2001年,国内房地产股份有限公司达2638,占当年登记注册的房地产开发企业总数27303个的9.7%。可见,我国的股份制房地产企业有
了一定的发展。
房地产价格评估制度
日本不动产商品所内含的社会
日本不动产商品所内含的社会

从银行融资也面临困难时

木结构房屋比钢筋混凝土结构房屋发生火灾的可能性大房地产股票既有一般工商企业所具有的共性,
如发行程序、
上市交易种类、
利润分配顺序等,
又有本行业的
-些特点,
如股本总额大、
股票收益
较高、
升值较快等。
【二】房地产企业发行股票的目的
房地产投资者发行房地产股票,往往是出于下述目的:
筹集注册资本,
⑤债券转化为股票;

这是公司创立时的目的;

②扩大公司规模或因新上项目而追加投资;
⑦在公司经营不景气或在扩大业务急需资金时,
③兼并其他公司;④公积金或资产增值转化为新股票;
按原股东股息配股,起到集资的目的。

由此导致日本不动产泡沫

分割或合并股份;

【三】房地产股票发行的程序一般分为准备工作、申报和股票发行三个阶段。
准备的主要内容有:①企业营业执照副本;②企业章程;③招股说明书;④确定承销股票单位,并签订承销合同。
根据股权发行的管理权限,向证监会提出发行股票申请。在递交申请书的同时,上报前述准备工作完成的各项内容。
房地产股票的发行
准备工作
申报
如果是新成立的股份公司申请发行股票,
另外还需提交的文件有:
①有关设立股份公司的批文;
②发起人认购不少于股份总额30%的验资证明
一寸.o
如果是申请增资发行股票,
另外需要提供的文件还有:
①经股东大会通过的增资发行股票的决议;
②经会计师事务所及其注册会计师签证的前
两年度和本年度上一个季度连续盈利的财务报表等。
探讨房地产投资分析的科学方法在低租金福利分配住房的制度下

日本房地产业持续稳定健康发展需要宏观调控

土地征用与拆迁补偿费它包括供水、

必须满足国家规定的自有资金投入达到30%的条件
实际成新率应大于直线法计算出的成新率;
(4)综合法
针对以上各种折旧方法所存在的优缺点,估价人员有时同时采用几种折旧方法确定建筑物的折旧额,然后对采用不同方法所得出的折旧结果,通
在估价实务上往往采用综合法,即先以耐用年限为基准计算折旧额,然后再用实际观察法进行修正,从而确定出折旧额。通过这样的综合方法.
求取建筑物折旧的方法,可以分为综合折旧法、分类折旧加总法和个别折旧加总法。这三种方法是从粗到细来对建筑物进行折旧计算。在估价实
过简单算术平均或加权算术平均等综合出一个统筹兼顾的结果,
并以此作为陈旧贬值的最后判定,
这就是综合法。

销售计划:各期销售时间、价格、面积,预计销售各期的市场占有率,销售计划实现的可行性分析。
能有效地克服各种方法所存在的缺点。
务上,可以先将建筑物区分为可修复项目和不可修复项目。对于可修复项目,估计其修复费用作为折旧额;对于不可修复项目,再将其分为短寿命项
目和长寿命项目,如将建筑物分为结构、设备和装修,因为它们的寿命不同,如基础、屋顶、地板、空调、电梯之间的寿命不同,然后采用年限法或
成新折扣法分别计算其折旧额。最后将修复费用、短寿命项目的折旧额和长寿命项目的折旧额相加,便得到建筑物的折旧总额。
房产市场的含义

销售某些资产的所得

某建筑物的重置价格为180万元,
已使用3年;
装修的重置价格为30万
例如:
平均寿命为5年,
解:
经济寿命为50年,
有效经过年数为10年。
平均寿命为15年,
其中,
已使用10年。
门窗等损坏的修复费用为2万元;
残值率假设为零。
元,
设备的重置价格为60万元,
试求其折旧总额。
其折旧总额计算如下:

(1)(2)(3)(4)(5)门窗等损坏的折旧额其修复费用=2(万元)装修的折旧额=30×15×3=18(万元)设备的折旧额601151040(万元)长寿命项目的折旧额_(180-2-30一60)×150×10=17.6(万元)该建筑物的折旧总额-2+18+40+17.6-77.6(万元)求取建筑物折旧应注意的事项
(1)估价折旧与会计折旧的区别
①估价上的折旧注意的是市场价值的真实减损,科学地说不是折旧,而是“减价修正”,会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。

都必须以分红形式返还投资者②在会计上,c为资产原值,不随时间的变化而变化:在估价上,c为重新购建价格,而且是估价时点时的,因此,估价时点不同,c的值也不同。
③在房地产估价中,并非所有的建筑物折旧总量都是估价上的折旧,如在收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费(土地取得费用的摊销)就属于会计上的折旧。
(2)土地使用年限对建筑物经济寿命的影响
①建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计,建造期不应计入。
②建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的,应按建筑物的经济寿命计算折旧。
③建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的,应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧。
过度开发的诱因

房价总体上涨了13倍以上

【五】房屋完损等级评定与建筑物的耐用年限
现行房屋完损等级评定标准
房屋完损等级是用来检查房屋维修保养情况的一个标准,
是确定房屋实际新旧程度和估算陈旧贬值额的重要依据。
我国现行的房屋完损等级分为如下五类:
房屋的完损等级是根据房屋的
结构、
装修三个组成部分的完好或损坏程度来划分的。
设备、
(1)完好房
结构构件完好,基础未出现不均匀沉降;装修和设备齐全、完好,使用正常。或虽个别分项有轻微损坏,但经过小修就能修复的。

地下建筑物和构筑物

(2)基本完好房
结构基本完好,少量构部件有轻微损坏,基础出现不均匀沉降但已稳定;装修基本完好,油漆缺乏保养设备、管道现状基本良好,能正常使用。
(3)一般损坏房
结构一般性损坏,部分构部件有损坏或变形,屋面局部漏雨;装修局部破损、油漆老化;设备、管道不够畅通,水卫、电照管线、器具和零件有
部分老化、
损坏或残缺。
这类房屋,
需要进行中修或局部大修,
更换部件。
(4)严重损坏房
房屋年久失修,结构有明显变形或损坏,
屋面严重漏雨;
装修严重破损、
油漆老化见底;
设备陈旧不全,
管道严重堵塞,
水卫、
电照管线、
器具
和零部件残缺及严重损坏。
房地产价格评估制度

      这是国家对房产交易实施监督的必要手段
      都无须支付土地使用权出让金
      策划性是日本不动产投资分析的目的所在

受宏观经济和政策影响较大

日本房地产信托投资

行政因素是从公益观点出发,
积极促进房地

产的合理利用或限制其消极作用,但最终目的是提高整体房地产的效用。
些规范主要指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等。
行政因素通过对社会、
经济等行为施加一定的规范,
来影响房地产价格,
(1)土地使用制度与住房制度、地价政策
土地使用制度科学合理,可以调动土地利用者或投资者的积极性,
促进土地资源合理配置,
带动土地增值,
导致地价上涨。

竞争对手分析资金筹措日本房地产投资风险

过去我国土地无偿无
限期使用,土地不允许转让、出租,因此地价水平不存在,隐形的地价也较低。改革开放以来,土地使用制度发生了重大变革,土地使用权可以依法
出租、转让,地价随着经济的发展而上升。居住用地在城市用地中占有相当比重,在低租金福利分配住房的制度下,住宅用地价格必然极低。随着住
房制度改革的深入,住房进一步商品化,住房价格逐步由市场决定。
根据对国民经济或地区经济宏观调控的需要,政府可能推行高地价政策,引起地价上涨;某些时期也可能实行低地价政策,
(2)城市规划、土地利用规划、城市发展战略
这些因素决定一个城市的性质、发展方向和发展规模,还决定城市的用地结构、城市景观轮廓线、地块用途、利用程度等。
抑制地价上涨。
土地被规划为住宅区、
商业区、
工业区、
农业区等不同区域,
对土地价格影响极大。
(3)税收制度、优惠政策
房地产税收,可以调节房地产投资者的积极性,
抑制不正当的房地产投机,
理顺房地产收益分配关系,
稳定房地产市场。
房地产流动性差

 

日本不动产信托基金的主要特点是


对某一地区在税收、管理等方
进行房地产估价时,
考虑不同税种对房地产市场中供需双方的不同影响。国家宏观经济政策向某地区倾斜,
面的优惠政策,会吸引投资、增加收益,促进房地产价格上涨。
会诱发该地区房地产价格上涨;
行政隶属关系变更
地区的行政隶属关系发生变更,
(4)也会影响其房地产价格水平。
行政隶属关系变更包括级别升格和管辖权变更,
例如,
将非建制镇升格为建制
镇,
将建制镇升格为市,
或将经济落后地区的地方划归经济发达地区管理,
都会促进房地产价格水平上涨

(5)交通管制
交通管制包括禁止通行、
实行单行道及限制通行时间等。
是将可比实例日本不动产在其实物状况下的价格

家具和家用装饰品及其产业的发展最先受冲击的也是日本房地产业

可以减少噪声,
一般而言,
由于交通管制,
使该地区道路的通达性及便捷度受到影响,
从而降低房地产
价格,
但在住宅区内禁止货车通行,
保障行人安全,
这往往会提高房地产价格。
心理因素
心理因素对房地产价格的影响是很微妙的,
邻近名家住宅心理、
【二】区域因素
区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、
也是一个不可忽视的因素,
主要表现为:
购买或出售心态、对居住环境的认同度、
欣赏趣味、
时尚风
气、
讲究门牌号码或土地号码等。
费钱和费事的复杂过程

当事人在房屋买卖关系中

经济、
技术等因素相结合所产生的区域特性,
行政、
交通便捷因素、
它对该区域内的各块土地的价格水平会
产生影响。
道路通达因素、
这类因素可细分为商服繁华因素、
商服繁华因素
城市设施状况因素和环境因素等
寸。
这是指房地产所在地区的商业、
服务业繁华状况及与各级商业、
服务业中心位置的关系。
如果商服繁华度较高,
该地区的房地产价格水平也会较
道路通达因素
交通便捷因素
城市设施状况因素
这是指房地产所在地区道路系统的通畅程度,
道路的级别(主干道、
次干道、
支路)越高,
该地区的房地产价格水平也越高。

日本不动产开发企业项目完成时可以预提费用

这是指交通的便捷程度,
包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。
其便捷度越高,
房地产价格水平也越高。
城市设施可以分为以下三类:
(1)基础设施
主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。
(2)生活设施
主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮电局等设施。
(3)文体娱乐设施
主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。
以上三类设施可以用基础设施完善度、生活设施完备度、文体娱乐设施完备度等指标来衡量,
这些指标一般都与房地产价格呈正相关。
房地产投资分析基础知识

理解日本房地产投资的概念

按投资业务不同分类

【第二节】房地产市场的体系
【学习目标】1理解房地产市场体系、土地市场、土地一级市场、
土地批租市场、
土地租赁市场、
土地二级市场、
土地三级市场、
房产市场的概念;
熟悉房地产市场体系的分类;
熟悉土地市场的特点;
熟悉房产市场的特点;
了解房地产中介服务市场;
6能够根据材料分析房地产市场体系中存在的问题并提出完善办法。

目标市场定位及产品定位

【理论学习】房地产市场,它与生产资料市场、生活资料市场、金融市场、劳动力市场和技术市场一样,
是我国社会主义市场体系中的一个不可缺少的重要组
成部分。
同时,
房地产市场本身又是一个相对独立的子系统,
有其相应的体系结构。
它是房地产市场的有机统一体。
房地产市场体系,
是多种房地产市场的集合体和系统。
它是一个多元市场,
其内部包括多个相互联系的子市场,
这些子市场形成了相应的体系结构。
房地产市场体系的构成可以按照不同的角度进行划分:
1按房地产交易的层次和权属内容,分为一级市场、二级市场和三级市场。
2按房地产市场运行的时间先后顺序,分为土地开发市场、房产开发市场和物业管理市场。
3按房地产使用类型不同,分为居住物业市场、写字楼物业市场、零售商物业市场、工业厂房物业市场和特殊物业市场等。
房地产的含义

 

三法则”是指在投资风险为1

当然,在现实的经济活动中并不存在这种绝对的房地产市场划分,分类的目的只在于方便对房地产市场运行规律的研究,进而进行科学有效的管
现阶段,
【一】土地市场的含义
土地市场又称地产市场,
理。
我国房地产市场的类型根据其组成,
可以分为土地市场、
房产市场、
房地产金融市场、
房地产中介服务市场。
即地产交易的场所,
是地产商品交换关系的总和。
土地市场流通的土地,
主要是城市土地。
建筑地块,
一般脱胎于土地
的自然状态,
其经过人类开发、
加工、
改造,
凝结了人类的劳动,
因而是由土地物质和土地资本结合在一起的土地商品。
土地市场交换的内容,
是由国家的法律和政策决定的。
我国应如何发展日本不动产投资信托?

这往往会提高日本房地产价格

由于现实中的地产交易形式多种多样,
故地产市场体系中也存在着多种交换形式、
多级或
多层次的市场
【二】土地一级市场
土地一级市场是指以让渡一定时期土地使用权为主要内容的地产市场。
这里的让渡一定时期土地使用权,
意思是期满就要收回,
且让渡是有偿的,
让渡的期限随土地具体用途的不同而不同。
按照我国现行的法律规定,
根据土地所有权与使用权相分离的原则,
根据我国现实生活中土地使用的情况,
我国的土地一级市场又可分为两种情
况:
土地批租市场

土地批租市场,是指国家将城市闲置的存量土地、拆迁的土地或征用的土地的使用权,在明确规定用途、使用年限和其他要求的条件下,以批租
的形式有偿出让给房地产开发企业或土地使用者,而土地使用者向国家一次性支付出让金。我国现行土地批租方式有拍卖、招标、协议、挂牌四种。
《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度

表74房屋的耐用年购买政府出让的土地而建

土地租赁市场
是指国家将城市存量土地或拆迁的土地或征用的土地的使用权,
而土地使用者按规定每年向国家缴纳一定数
土地租赁市场,
在一级市场中,
【三】租赁给土地使用者,
量的地租。
土地出让的批租市场和土地出让的租赁市场在我国就构成了国家垄断的一级市场。
国家或其授权的管理部门是固定的出让者,
价格由国家制定、控制和调节,
具有垄断性。

指日本不动产企业开发建设过程中形成的最终产品

土地一级市场的本质是土地所有权和使
用权的相互分离
土地二级市场
土地二级市场是指土地或房地产开发市场,
即房地产开发企业或土地使用者在出让(批租)合同规定的批租期限内,
将已开发好的土地即建筑地段
使用权(由生地变为熟地),按批租合同规定的用途和其他使用要求,有偿转让给其他土地使用者,或直接建造商品房出售或出租所形成的市场。二级
市场与一级市场有着本质的不同,即二级市场的卖主不再是国家或其授权者,而是房地产开发企业或是土地.级市场中的受让方;其交易价格也不再
由国家进行控制或调节,
而是通过市场的供求状况来确定。
掌握房地产投资分析的特点

住房是最基本的生存资料

建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总成本费用,技能训练题

预估所需资金数量
这种房屋,
需进行大修或翻修、
改建。
(5)危险房
承重构件已属危险构件,结构丧失稳定及承载能力,随时有倒塌可能。这类房屋,不能确保住用安全。
房屋的完损等级对应着成新率:完好房的成新率为十、九、八成;基本完好房的成新率为七、六成,一般损坏房的成新率为五、
四成;
严重损坏
房及危险房的成新率为三成及三成以下。
现行建筑物的耐用年限及残值率
建筑物的耐用年限分为自然耐用年限与经济耐用年限。
在房地产估价上所采用的耐用年限应为经济耐用年限。

建筑物残值是指建筑物达到使用年限,
不能继续使用,
经拆除后的旧料价值。
该价值减去拆除清理费用,
即为净残值。
净残价值与建筑物重新购
表74房屋的耐用年
现将房屋和评估中经常遇到的构筑物的耐用年限和残值率列于表74,
表75示部分构筑物的耐用年限。

经济效益分析
建价格的比率称为残值率。
限与残值率表
表75部分构筑物的耐用年限表(年)知识训练题
简述成本法的适用对象和条件。
简述成本法估价程序。
简述建筑折旧的求取方法。
【二】技能训练题
某商品住宅楼建于10年前,
购买政府出让的土地而建,
土地使用权年限为70年;
土地面积1500m2,
土地出让价格(熟地)为每平方米1000元,
现时
重新取得该类地每平方米需要1600元;住宅楼的总建筑面积为3300m2,当时的建筑造价每平方米900元,现时建造同类建筑物每平方米建筑面积需要
1200元;经济寿命为50年。其中,门窗等损坏的修复费用为3万元;装修的重置价格为40万元,平均寿命为5年,已使用3年;设备的重置价格为100万
元,平均寿命为15年,己使用10年。残值率均为零。试评估住宅楼现时的价值。
房地产投资结构的调控

日本不动产债券融资和日本不动产股票融资

【第四节】收益法
【学习目标】能熟练掌握收益法的原理;
能熟练掌握收益法的步骤;
能熟练掌握收益法的运用。
【理论学习】掌握收益法中报酬资本化法的公式及计算、净收益概念和求取方法,熟悉收益法的概念、理论依据、适用对象、适用条件等。
【一】收益法的基本概念
收益法(IncomeApproach或IncomeCapitalizationApproach)在土地经济理论和土地估价时又称为地租资本化法,是预计估价对象未来的正常净
收益,

选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,
以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

新发日本房地产开发公司在面临兼并之际采用收益法估价求得的价格,
称为收益价
【二】收益法的适用范围
收益法适用于有收益或有潜在收益,
并且收益和风险都能够量化的房地产,
如商业、
公园、
旅馆、
图书馆、
餐饮、
写字楼、
博物馆等公用、
公寓、
游乐场、
公益房地产等。
厂房、
农地等,
而对
于收益或潜在收益难以量化的房地产价格的评估则不适用,
如政府办公楼、
学校、
收益法还可用来检验市场比较法和成本法评估出来的价值的可靠性。
【三】收益法的操作步骤
运用收益法估价一般分为下列7个步骤进行:
(1)搜集有关房地产收入和费用的资料;
(2)估算潜在毛收入;
(3)估算有效毛收入;

(4)估算运营费用;
(5)估算净收益;
(6)选用适当的资本化率;
(7)选用适宜的计算公式求出收益价格
其中,潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。
房地产的含义和特征

开发利润等资料

【一】基本计算公式
根据资金的时间价值,假设净收益和资本化率已知,可得收益法的基本计算公式为:
v_Σnjelailtr1FA11+rta21+r2+a31+r3H

an_11
rn_1+anitrn式中,
V-一房地产收益价格;
ai--房地产第i年净收益;
r--房地产的资本化率;
房地产自估价时点起至未来可获收益的年限。

是日本不动产经营活动的主体对象

使用现金流量图将公式形象化资本化率;
A房地产资本化率_30252=11.90%
B房地产资本化率-35294-11.90%
c房地产资本化率2823811.76%
D房地产资本化率-20166-12.05%
资本化率=(11.90%+11.90%+11.76%+12.05%)÷4-11.90%
(3)房地产价格=2511.90%=210(万元)知识训练题
简述收益法法的适用对象和条件。
土地市场的特点

      特别是日本不动产业的不断发展
      宅基地和自留地
      报价人进行资格审查

土地使用权出让金

投资机会研究

【第一节】个人置业的收益和风险分析
【学习目标】1·能熟练计算个人置业的销售收益;
2.能熟练计算个人置业的租金收益;
3.能熟练计算个人置业的避税收益;
4.能熟练判断个人置业的风险。
【理论学习】个人投资者投资房地产必须计算投资收益,同时必须全面分析置业风险,在此基础上作出是否投资的决定。
个人置业的收益是指个人投资者因投资房地产而获取的各种经济利益。个人置业收益主要有四种:销售收益、租金收益、避税收益和无形收益。
【一】销售收益
销售收益,指房地产销售收入减去购房成本和应纳税金后的余额,它是房地产投资者卖出房地产时得到的房地产投资收益。

  • 说明投资风险越大
  • 也称投资机会鉴别
  • 日本不动产市场分析的目的

投资的目的在于牺牲即期的、确定性的购买力,以获得未来的经济利润(或某种利益)。房地产销售收益的计算:出售收益ㄧ出售收入-购房总价ㄧ资金成本ㄧ应纳税金-管理成本-建筑成本
销售收入单位面积售价×销售面积数量
购房总价买入价格×购房面积数量
应纳税金销售收入×税率下面分别对公式中各指标进行说明:
1.房价的影响因素
个人投资者无论是卖房还是买房,其价格都与下列因素有关:
(1)宏观因素
包括宏观经济因素和宏观经济政策因素。经济处于上升状态,房价就会上涨;经济处于下降阶段,房价不但不会上涨,还有可能下跌。宽松的宏
观政策,
会导致房价上涨,
而紧缩的政策则会打压房价。
土地供应计划的调控

 

在日本不动产估价上所采用的耐用年限应为经济耐用年限

(2)拟购房屋的区域因素
包括交通通达程度、繁华程度、小区配套设施、环境污染、
(3)拟购房屋的结构因素
包括房型好坏、房屋的层次及朝向、基础形式及结构类型、
(4)买方与卖方的情况
噪声和景观等。
装修情况等。
在通货膨胀率为8%的情况下,90年代中后期不景气状况的原因之一。
【六】自然风险
自然风险是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化,,还要与其他物业售价进行对比。
能熟练掌握日本不动产价值评估的原则
并对拟进行投标竞争的
并与付款方式一起考虑。
9.户型设计
投资者还必须考虑户型的实用性兼合理性是否完美,
最主要的是要根据自己的经济实力确定预期
价,
功能合理是否兼具美观性,
能否适应未来家庭结构变化,
是否具有灵活性二手房买卖不像购

置新房那样一目了然,
因此在挑选时应格外注意。
1.查明产权状况
购房人第一步是要卖方提供产权证书、
身份证件、
资格证件以及其他证件;
第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录,
包括房主、
档案文号、
登记日期、
成交价格等;
第三步要查验房屋有无债务负担。
土地使用权出让的特点

 

使土地交易带有垄断性的特征

另外,
购房者还需了解所购房有无抵押、
是否被法院查封。
特别要注意的是,产权有纠纷的或是部分产权(获得奖金、别人赠送或亲戚朋友资助等。
④贷款
向银行申请住房商业贷款,或者向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款,或者采取组合贷款的方式,能获得贷款的额度。
(2)大概确定付款方式
购买商品房付款方式主要有三种:一次性付款、分期付款和按揭贷款。
①一次性付款
就是在签约后立刻将购房款一次性付给开发商的付款方式。这是银行住房个人贷款业务还未开展以前最为常见的付款方式,目前一般多用于那些
低价位小单元的楼盘销售。
此种付款方式适用于手中有富余资金或有其他资金来源的购房者。
次性付款一般都能从开发商处得到房价款5%左右的优惠,倍之间。,则意味着自己现阶段还贷能力不足,应慎重借贷。

日本不动产抵押是以日本不动产的所有权作为抵押物而进行的一种借贷行为

②家庭每月可承担的最高房产供款(月供+月物业管理费)公式一(无其他债务):家庭月收入总和×50%
公式二(有其他债务):家庭月收入总和×55%-其他债务。
根据银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》中关于“商业银行应着重考核借款人还款能力”的条款,每笔住房贷款的月房产支出与收入比
月所有债务支出与收入比应控制在55%以下(含55%)。
应控制在50%以下(含50%),
超过29%;元
专家建议房产的每月供款应在月收入的28%~33%之间,
最好不要
妻子每月的收入:2000元
家庭合计每月总收入:4500元
两人每年总收入:4500×12=54000(元)可以承受的最高房价:54000×5-270000元
每月可承担的最高房产供款额:4500×50%=2250(元)2·明确投资物业类型
投资者在明确投资目的后,还需明确投资什么物业类型。物业类型在前文有关章节已有述及,不再重复。
【一】了解房源
消费者首先需要知道哪些楼盘正在销售或待销售,才能去看房、买房。那么,该从什么途径去了解房地产楼盘信息呢?
当今消费者了解房地产项目信息的途径很多,按普及程度由高到低顺序,主要有房展会、报纸、互联网、他人介绍、电视、杂志、路牌等。
1.房展会
房地产展示会是在售楼盘的集中展示,有利于大家全面了解在售住宅情况,而且便于咨询和进行项目比较,所以是集中了解楼盘信息的好机会。
国内各大城市都定期召开房展会,
2.理性看售楼广告
很多购房诉讼是因广告宣传而起。
目前,
大家不妨去收集楼盘资料带回家研究;
在对楼盘的宣传中,
通常,
价位等极力
并能享受
开发商过多使用溢美之词已形成潮流。
开发商都会对楼盘的规划环境、
进行包装,
而直接面对购房客户的售楼小姐更是利用楼宇沙盘模型大做文章,
让购房者觉得买到了“便宜”
优美的环境、
低廉的价位,
改革开放后中国房地产业的发展历程理解房地产过度开发、

日本房地产存在的形态

土地使用权划拨的特征

同时房地产业能吸纳大量就业,
中国建筑业从业人员达3000万,
仅次于农业和工业,
与建筑业和房地产业相关联的钢材、
五金、
水泥、
电器、

潢等行业有50多个,
能直接和间接带动近4000万就业人数,
占全中国总从业人数的25%左右。

规划设计方案选择与资源供给安排

【第二节】房地产投资的含义和特征
【学习目标】理解房地产投资的概念;
熟悉房地产投资的特征;
熟悉房地产投资的优缺点;
4熟悉房地产投资三要素并能利用这三要素对房地产进行投资。
房地产业是国民经济的支柱性产业

 

仅海口市积压商品房就达750万平米

【理论学习】投资的目的在于牺牲即期的、确定性的购买力,以获得未来的经济利润(或某种利益)。
投资房地产者能否获得预期利润,
需要先对房地产投资的
一些基本问题详加了解,
如房地产投资的含义、
分类、
要素、特性和开发程序等。
房地产投资,是指投入一定数量的货币资本或某种类型的资产到房地产中,以获得一定利润的经济行为。其主要包括以下几方面的内容:
我国房地产投资的主体可以是各级政府、企业、事业、银行和个人,以及我国港、澳、台地区和国外的投资者。
房地产投资所涉及的领域包括房地产开发、经营、管理、服务和消费等。
掌握大量的第一手资料

资金实力的前提下

房地产投资的目的是获得价值增值。因为房地产本身具有保值增值的特点,所以投资者投资房地产的目的就是为了获得未来更大的收益,达到预
在市场经济条件下,可投资的领域很多,其中房地产开发是大家最熟悉的一种。房地产投资也最具有收益、保值、增值和消费四个方面特性,因
投资主体
投资领域
投资目的
期的投资目标。
而广泛受到投资者的青睐,是较理想的投资领域。房地产的投资与其他投资一样,都需要投入一定的生产要素(土地、劳动和资本等),但由于房地产
商品和房地产行业的特殊性,使得房地产投资及过程与其他投资项目相比有着显著的差异。在房地产开发过程中不但需要购买土地(在我国只能购得土
地使用权),支付土地取得费,而且还需要投入大量资金用以支付前期工程费、建安工程费、基础设施建设费、市政配套费用、规划费、管理费用、财
务费用等,因此房地产投资必须取得金融的支持。同时,房地产投资还涉及到房地产与金融资产的组合,如房地产抵押贷款的设定、房地产金融资产
证券化等。因此,房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动,另一方面又表现为金融资产的投资活动。
土地的自然属性

其他土地超过70公顷的

根据房地产和房地产业的特性,房地产投资通常具有下列一些特征:
【一】投资额巨大、回收周期长
房地产业是资金密集型行业,投资一宗房地产,少则上百万元,多则上亿元。
因此,
房地产投资开发项目很少是完全靠开发商的自有资金周转的.
在很大程度上要依赖金融部门的支持。房地产市场由四个相互联系的市场组成,即土地市场、综合开发市场、建筑施工市场和房产市场。投资者把资
金投入到房地产市场,需要经过这几个市场的一次完整流通,才能获得利润。通常,房地产开发从找地、贷款、规划设计、建设完工、销售,一般需
要3~5年的时间。依靠租金收回投资的投资者,需要的时间则更长。

土地一级市场这里的让渡一定时期土地使用权

【二】风险较高
房地产投资数额巨大,
投资回收期远远长于一般商品经营,
且在投资过程中有很多不确定性因素,
使项目面临较大的风险和威胁。
这些潜在的风

这就要求投资者必须谨慎从事,
花费时间和精力进行投资前期调查研究和分析,
险和威胁可能来自经济、
风险降到最低。
政策、
政治、
市场或其他方面,
以便使投资
【三】对金融的依赖性较强
房地产的巨额投资,使房地产开发商无法完全依赖自有资本,
必须在很大程度上依赖金融部门的支持。
从另一个角度讲,
房地产价值量巨大,

如果没有
房者也难以完全依赖自己的资金实现消费,也需要银行信贷的支持。这就是说,房地产投资在开发和消费两个环节上严重依赖于金融支持,
金融机构的参与,房地产经济的持续发展几乎是不可能的。房地产投资的这一特征与其他产业有很大的不同。
有助于房地产经营者改进经营行为提高经营水平

公平合理的原则

房屋完损等级评定与建筑物的耐用年限收益法

都需要根据可行性研究报告进行协商。
定,
必须在可行性研究报告审查批准后,
地址、
建筑设计方案构想、
配套设施和公用辅助设施的种类等,
都进行了分析和论证,
推荐了建设方案。
可行性研究报告批准后,
规划设计工作就可据此进行,
不必另作方案比较选择和重新论证。
般情况下,进行房地产开发项目可行性研究需遵循以下依据:
(1)国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划;
(2)经由权威部门批准的项目建议书或具有同等效力的文件;
(3)经批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划;
(4)国家计委、建设部联合颁发的《房地产开发项目经济评价方法》
(5)地块的自然、地理、气象、水文地质资料;
(6)有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料;
(7)国家所规定的经济参数和指标;
(8)开发项目初步规划方案。

  • 设定抵押权的土地使用权列入拆迁时
  • 在公司经营不景气或在扩大业务急需资金时
  • 日本不动产业具有自身特点

我国实行土地社会主义公有制,城市市区的土地属于国家所有。可行性研究分为机会研究、初步可行性研究、可行性研究和项目评估决策四个阶段。
【一】投资机会研究
投资机会研究,也称投资机会鉴别,是指为寻求有价值的投资机会而对项目的有关背景、
资源条件、
市场状况等所进行的初步调查研究和分析预
测。它包括-般机会研究和特定项目机会研究。一般机会研究又分为地区机会研究(寻找某,特定区域内的投资机会)、部门机会研究(寻找某特定产
业部门的投资机会)和资源开发机会研究(即以资源开发和加工为目的的投资机会研究)三类。机会研究是进行初步可行性研究之前的准备性调查研究.
它把项目设想变为概略的项目投资建议,以便进行下一步的深入研究。机会研究主要是依靠经验进行粗略的估计,不进行详细的分析计算,建设投资
和生产成本的估算主要是参考类似项目套算,其精确度在±30%左右,所需费用最占总投资的0.2%~0.8%.
【二】初步可行性研究
初步可行性研究,也称预可行性研究,
是在机会研究的基础上对项目方案进行的进一步技术经济论证,
为项目是否可行进行初步判断。
房地产投资布局的调控

 

日本不动产投资风险是投资过

初步可行
并据以做出是否值得进行投资的初步决
性研究的主要目的是判断项目是否值得投入更多的人力和资金作进一步研究;
定:
判断项目的设想是否有生命力,
确定是否需要通过市场初步分析、
初步可行性研究是经过投资机会研究后,
地质勘探、
科学实验、
工厂试验等功能研究或辅助研究,
进行深入调查。
开发商认为某工程项目的设想具有一定的生命力但尚未掌握足够的数据去进行详细可行性研究,
或对项

目的经济性有怀疑尚不能确定项目的取舍时进行的。
问题进行辅助研究。
为了避免花费过多或费时太长,
以较少的费用、
较短的时间得出结论,
有时还需对某些关键性的
此阶段的投资估算和成本估算一般采用指标估算法,
精确度在±20%左右,
所需费用约占总投资的0.25%~1.5%
【三】详细可行性研究
详细可行性研究,即通常所说的可行性研究,
是开发建设项目投资决策的基础,
所需费用、
是在分析项目技术、
经济可行性后能否做出投资决定的关键步骤。
产业占GDp的比重已达14%
很多投资者在研究竞争对手时
这一阶段对建设投资估算的精度在±10%左右,
小型项目约占投资的1%~3%,
大型复杂的工程约占0.2%~1%。
【四】项目的评估和决策
项目的评估和决策,主要是全面审核可行性研究报告中反映的各项情况是否确实,
分析项目可行性研究中各项指标计算是否都正确,
以及各种参
分析和判断项目可行性研
数、基础数据、定额费率的选择是否合理。它分别从企业、国家和社会等角度综合分析和判断项目的经济效益和社会效益,
究的可靠性、真实性和客观性,并做出对项目取舍的最终投资决策。最后,评价人员应给出对项目可行性研究的评估报告。
房地产投资时机

 

种日本不动产只能就地开发

由于开发项目的性质、
规模和复杂程度不同,
一般房地产开发项目可行性研究的内容应包括以下几个方面:
因此可行性研究的内容不尽相同且各有侧重。
根据建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法》
中对可行性研究的要求,
【一】项目概况
它包括项目名称,
项目的地理位置,
项目所在地的周围环境情况,
开发建设单位,
依据和范围等。

而且仅对已经通过竣工验收的商用日本不动产发放

项目的性质和主要特点,
项目开发建设的社会、
经济意义,

行性研究工作的目的、
【二】项目用地的现场调查及拆迁安置
它包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位的调查,
人口调查,
拆迁计划的确定,
安置方案的确定,
拆迁、
安置、
补偿所需费用的估

【三】投资环境研究
投资环境主要包括相关区域社会经济状况、城市基础设施状况、土地使用制度、国家和地区政府的金融和税收政策、政府的其他鼓励措施等。
租赁给土地使用者

政策的公平性和效率

充分利用国家税收优惠政策,通过关联方转移税负进行税收筹划

这种融资结构会给日本不动产业
这一阶段对建设投资估算的精度在±10%左右,
小型项目约占投资的1%~3%,
大型复杂的工程约占0.2%~1%。
【四】项目的评估和决策
项目的评估和决策,主要是全面审核可行性研究报告中反映的各项情况是否确实,
分析项目可行性研究中各项指标计算是否都正确,
以及各种参
分析和判断项目可行性研
数、基础数据、定额费率的选择是否合理。它分别从企业、国家和社会等角度综合分析和判断项目的经济效益和社会效益,
究的可靠性、真实性和客观性,并做出对项目取舍的最终投资决策。最后,评价人员应给出对项目可行性研究的评估报告。

主要指标测算
由于开发项目的性质、
规模和复杂程度不同,
一般房地产开发项目可行性研究的内容应包括以下几个方面:
因此可行性研究的内容不尽相同且各有侧重。
根据建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法》
中对可行性研究的要求,
【一】项目概况
它包括项目名称,
项目的地理位置,
项目所在地的周围环境情况,
开发建设单位,
依据和范围等。
简单的度量与预警

比今年1-5月本年资金来源低3.7个百分点

项目的性质和主要特点,
项目开发建设的社会、
经济意义,

行性研究工作的目的、
【二】项目用地的现场调查及拆迁安置
它包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位的调查,
人口调查,
拆迁计划的确定,
安置方案的确定,
拆迁、
安置、
补偿所需费用的估

【三】投资环境研究
投资环境主要包括相关区域社会经济状况、城市基础设施状况、土地使用制度、国家和地区政府的金融和税收政策、政府的其他鼓励措施等。

商业银行对住房抵押贷款的风险准备可能是不足的【四】规划设计方案选择与资源供给安排
规划设计方案选择既包括市政规划方案的选择,又包括项目构成、平面布置和建筑规划方案的选择。资源供给安排主要是分析建筑材料的需要量
采购方式及供应计划,
施工力量的组织,
项目施工期间的水、
暖、
电、
煤气、
交通、
通信等市政设施供应状况。

【五】项目地理环境和附近地区有关发展项目
这一部分工作主要是分析和研究项目所处的地理环境(邻里关系)、
项目用地的现状(熟地还是生地、
需要哪些前期土地开发工作)、
项目附近地区
近期开工建设或筹备过程中与本项目可能发生竞争关系的同类项目或可能发生影响关系的其他项目(
宗地所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地理位置。
政策的连续性与协调性

日本不动产投资具有的最大优势是可以获得较高的利润

附图:项目在该城市的区位图,标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑物(
【一】周边3000米范围内的社区配套
1.交通状况
(1)公交系统情况,包括主要线路、行车区间等。
(2)宗地出行主要依靠的交通方式,是否需要发展商自己解决。
(3)现有交通捷运系统,近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
附图:交通状况示意图,包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统。

所以日本不动产投资金融风险的影响因素也很多

2.教育:大中小学及教育质量情况。
3.医院等级和医疗水平。
4.大型购物中心、主要商业和菜市场。
5.文化、体育、娱乐设施。
6.公园。
7.银行。
8.邮局。
9.其他。
附图:生活设施分布图,具体位置、距离。
【二】宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状
【四】项目周边环境(根据个案特性描述,没有的可以不写)1·治安情况。
2.空气状况。
3.噪声情况。
4.污染情况(化工厂、河流湖泊污染等)。
5.危险源情况(
1.道路现状及规划发展:包括现有路幅、规划路幅,规划实施的时间,与宗地的关系(影响)。
房地产业在国民经济中的重要地位需要宏观调控

      商品房新开工面积294万平方米
      主要包括日本不动产开发贷款和土地储备贷款
      日本不动产市场供求

政策的连续性与协调性

理解税收筹划的意义;合法原则

日本不动产业和金融业提供的融资服务是相辅相成的
它是根据发展趋势的多样性,
通过对系统内外相关问题的系统分析,
设计出多种可能的未来
前景,然后用类似于撰写电影剧本的手法,对系统发展态势作出自始至终的情景和画面的描述。当一个项目持续的时间较长时,往往要考虑各种技术
经济和社会因素的影响,对这种项目进行风险预测和识别,此时就可用情景分析法来预测和识别其关键风险因素及其影响程度。情景分析法对以下情
况是特别有用的:提醒决策者注意某种措施或政策可能引起的风险或危机性的后果:建议需要进行监视的风险范围;研究某些关键性因素对未来过程
的影响;提醒人们注意某种技术的发展会给人们带来哪些风险。情景分析法是一种适用于对可变因素较多的项目进行风险预测和识别的系统技术,它
在假定关键影响因素有可能发生的基础上,构造出多重情景,提出多种未来的可能结果,以便采取适当措施防患于未然。情景分析法从20世纪70年代
中期以来,在国外得到了广泛应用,形成了一些具体的方法,具体而言,投资风险就是指未来各种可能的收益与预期收益之间的偏离程度。

人力资源需求:启动项目对个专业(部门)人员的需求,具体人数(重点是专业经理)。
度量投资风险的指标有方差、
标准差、
变异系数、
β系数。
我们只学习方差和标准差。
所谓方差,就是指各种状况下的投资收益与预期收益均值的差的平方和的平均值。标准差则是方差的算术平方根。用公式表示就是:方差:σ2
标准差:σΣni-1(xi-x)2n对同一种投资方案,方差或标准差越大,其风险就越大。但是,同一类型的两种投资方案,偿债收益比数值越小,
3.保本占用率
2ni-1(xi-x)2n
该项借款投资的风险越大;
反之,
则风险越小。
房地产泡沫的成因

对土地利用结构与布局

住宅资产的偿债收益比一般要求超过1:2,
才被认为是安全的。
保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。
其计算公式为:
保本占用率=(年营业总费用+要求的年偿债额)/年计划总收入保本占用率是
用来评价房地产项目收支情况的指标。保本占用率越高,说明投资风险越大;
计算。对于住宅投资而言,保本占用率在85%~90%的范围内是可以接受的,
保本占用率太低,则说明年营业总费用有遗漏的部分,
超出此范围则投资风险较大。

日本房地产是社会生产和人类生活的基本要素需要重新审查、
【四】法则”评价法
三法则”是指在投资风险为1
的条件下,
投资收益为3以上时,
可以进行投资。
法则”是用来评价收益与风险是否相匹配的法则。
例.
可以按期望值进行比较。
2.
知识训练题
简述德尔菲法。
房地产投资风险有几个度量指标?常用哪两个?
以营业率评价房地产投资风险有什么特点?
技能训练题
项目:
国家出台了很多税收优惠政策,
广州房价也跌了15%~30%不等。
请同学们分组模拟”头脑风暴法”进行风险的识别,
2008年,
地方政府甚至对购房者给予补贴,
还得等2~3年。
理论联系实际的方法

日本不动产信托基金由专门投资机构进行投资经营管理

并且深圳、
有人认为现在
作出是否投资
是抄底的时候了,
的决定
而有人不同意,
认为2009年宏观形势仍不乐观,
2.计算分析题
(1)-商铺每年租金是2万元,年营业收入3万元。该商铺是否值得投资?
(2)有两个房地产投资方案A和B,每个方案的投资成本都为100万元,设来年经济的不同情况下,
各方案的盈利估值年后房地产市场还有没有空间。

20080709)(1)上述情况会给房地产业带来什么类型的风险?
(2)请对这类风险提出相应的对策。
2.材料分析:
2007年5月18日,央行宣布上调一年期存贷利率0.27%、
一年期贷款利率0.18%;
上调存款准备金率0.5%;
扩大人民币对美元的波幅上下限0.5%.

是近10年来中国首次同时宣布上调存款准备金率和存贷款利率。从政策的目标来看,是为了加强对银行流动性管理,引导货币信贷和投资合理增长及
保持物价的稳定。对于这次央行货币政策紧缩的”组合拳”,有人称之为是央行政策的”三管齐下”,它将对国内整个市场产生巨大的影响。

迅速形成并不断加大日本不动产泡沫

(易宪容.加息是针对股市还是楼市.http://i.mop.com/vixianrong20070521)请分析利率上调给房地产投资带来的风险,并提出风险回避的具体对策。
3.材料分析:
加速上涨的房价引发了中央政府更为严厉的调控措施。2005年的宏观调控始于3月17日央行取消住房贷款优惠利率,
紧接着,
国务院办公厅下发了
《关于切实稳定住房价格的通知》,共八条。通知要求控制房价涨幅过快,从土地供应、供应结构、拆迁、引导消费、市场监测等多方面切入以稳定
房价,并首次以行政问责形式将稳定房价提高到政治的高度,被称为“老国八条”。一个多月后,国务院办公厅转发建设部、发改委、财政部、国土
资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》,被称为“新国八条”。与此同时,上海、深圳等地也先后出台
了一系列政策,从信贷、税收、信息建设、市场监管等方面采取措施,对投机性购房行为进行限制。
土地一级市场

      当事人在房屋买卖中
      因为资产价格的大幅上涨仍然会降低借款者的违约
      王某拒不办理产权登记手续且主张其与李某的买卖合同无效