造成生产和消费危机

国际金融组织贷款

市场比较法适用于日本不动产市场发达
(8)交易税费非正常负担的交易
正常的成交价格,是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格,
即在此价格下,
卖方去缴纳卖方应缴纳的税费,
买方去缴纳买方应
缴纳的税费;需要评估的客观合理价格,也是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。但如果土地增值税本应由卖方负担,却转嫁给
了买方;交易手续费本应由买卖双方各负担一部分,却转嫁给了买方或卖方;契税本应由买方负担,却转嫁给了卖方等等,这些都会造成交易价格的
不正常
(9)特殊政策造成房地产价格的偏差
新加坡、我国香港施行“居者有其屋”的政策,
对低收入者购置居室实施优惠价格,
而对高收入者则限定他们只能购买价格较高的高级住宅;

国内地城镇的经济适用房,
国家限定了利润率和提供了种种优惠条件,
也低于房地产市场上的正常价格。

土地性质变更的评估(已经是商品房用地可以不写)土地性质变更的程序和理由。
3交易情况修正的方法
在选取参照交易实例时,一般对非正常交易实例ア以剔除。
但由于与估价对象类似交易实例较少,
或者有特殊原因必须保留时,
就不得不选用
些特殊情况下的交易实例。这样就需要对实例交易情况进行修正。
造成价格差异的原因,找出价格变动的规律,从而进行修正。
交易情况修正需要估价人员具有丰富的经验,
对交易情况有充分的了解,
能够分析
(1)非正常交易情况修正步骤
①测定种种特殊因素对房地产交易价格的影响程度,即分析在正常情况下和特殊情况下房地产交易价格可能产生偏差的大小。
房地产投资分析是提高房地产投资投入与产出的效率和效益全面性责任性

将日本不动产或者其部分权益转移给他人的行为

②利用百分率法和差额法进行交易情况修正,求得可比实例的正常价格。实际估价中,常采用百分率法进行交易情况修正。
交易情况修正系数的大小测定,依赖于估价人员对交易中特殊因素造成价格偏离程度的主观判断。由于缺乏客观统一的尺度,估价人员的经验就
非常重要
对于交易税费非正常负担的交易,
修正时应将交易税费非正常负担情况下的价格,
调整为依照政府有关规定(无规定的依照当地习惯),
交易双方
负担各自应负担的税费下的价格,
关键应把握以下两点:
买方实际得到的价格
正常成交价格一应由卖方负担的税费
买方实际付出的价格正常成交价格+应由买方负担的税费其中,应由买方负担的税费正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率
例如:某宗房地产交易的买卖双方在合同中写明:买方付给卖方2325元/平方米,买卖中涉及的税费均由买方来负担。据悉,该地区房地产买
卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,
应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%
则该宗房地产交易的正常成交价格为:卖方实际得到的价格正常成交价格-应由卖方负担的税费
应由卖方负担的税费正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率
正常成交价格卖方实际得到的价格÷(1-应由卖方缴纳的税费比率)2325÷(1-7%)=2500(元/平方米)【六】交易日期修正
1交易日期修正的含义
交易日期修正,实际上是房地产状况修正。经过交易日期修正,就将可比实例在其成交日期时的价格,变成了在估价时点时的价格。

才能进一步规划日本房地产开发融资的渠道2交易日期修正的方法
实际估价中,常采用百分率法进行交易日期修正,其公式为:在估价时点时的价格可比实例在成交日期时的价格交易日期修正系数交易日期
修正的关键,是要把握估价对象及类似房地产的价格随时间的变动规律,通过价格指数或价格变动率进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数
的情况下,可根据当地房地产价格的变动情况和趋势做出判断,给予调整。一般的调整有利用房地产价格指数进行修正、利用房地产价格变动率进行

估价人员根据市场情况及自己的经验积累进行判断修正。
履行法定手续的原则1理解土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权出租、

同时由日本不动产管理部门予以办理商品房预售登记

(1)价格指数
价格指数有定基价格指数和环比价格指数。
修正、
在价格指数编制时,
需要选择某个时期作为基期。
如果是以某个固定时期作为基期的,
称为定基价格
指数:
如果是以上一个时期作为基期的,
称为环比价格指数。
编制原理如表71所示。
表71
价格指数的编制原理
采用定基价格指数进行交易日期修正的公式为:
在估价时点时的价格
可比实例在成交日期时的价格
可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数
估价时点时的价格指数成交日期时的价格
指数采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为:在估价时点时的价格
时期的价格指数××估价时点时的价格指数(2)房地产价格变动率
再下
有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。

建立政府高度垄断型的土地一级市场

采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为:
在估
价时点时的价格可比实例在成交日期的价格×(1+价格变动率)期数采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为:在估价时点
时的价格可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动ㄨ期数)例如:某地区某类房地产2002年4月至10月的价格指数分别为99.6,94.7,96.7,
105.O.109.2.112.5,118·1(均以上个月为100为对照基准)。其中,某宗房地产在2002年6月的价格为2000元/平方米。对其进行交易日期修正,修
正到2002年10月的价格为:2000×1.05×1.092×1.125×1.1813046.9(元/平方米)【七】房地产状况修正
房地产状况修正的含义
房地产本身的状况是影响房地产价格的一个重要因素,
所以,
对可比实例进行交易情况修正和交易日期修正后,
还应进行房地产状况修正。
土地使用权出让合同

      所获得的收益中的土地收益上缴国家
      日本不动产投资者的每一项工作都是围绕着提高投资效益而开展的
      订立书面房屋买卖合同的目的

撰写并提交一份市场分析报告

贷款综合评价

由中央政府或地方政府向社会发行的债券称为房地产政府
债券,它是建立在以政府权力为基础的国家信用之上的,因而也是国家债券。例如,我国有些地方试办发行的”住宅债券,就属于政府债券。由银行
或其他金融机构为开发房地产而发放的债券称为房地产金融债券。例如,我国试点中的烟台、蚌埠住房储蓄银行,就通过发行住房金融债券来筹措资
金。由房地产企业发行的债券称为房地产企业债券,企业债券由于其用途、本息支付方式、发行条件等不同而分为许多种类别。在我国,房地产企业
债券的发行要经各级人民银行批准,纳入金融信贷计划。据悉,我国1998年通过发行房地产债券获得的开发资金总额为7.89亿元,1999年为9.87亿元,
而2001年为3.48亿元,分别占当年房地产开发资金总额的0.20%、0.21%和0·06%。这说明通过发行债券融资,在国内还属于起步阶段。

作为开发商与有关部门签订协议、合同的依据

按房地产债券是否记名分
按是否记名,
房地产债券有两种:
一种是记名式债券;
另一种是无记名债券。
由于记名式房地产债券具有手续繁琐、
流通性差等特点,
而无记名
流通性良好,
式房地产债券具有手续简便、
按期限分
风险性小等特点,
房地产投资者应以选择无记名房地产债券为主。
按期限分,
房地产债券有长期债券(10年以上)、
中期债券(1~10年)、
短期债券(1
年以内)三种。
由于短期债券要求偿还的时间紧迫,
不利于房地
产投资者做长远打算,
而长期债券又面临着较大的利率风险,
故应当以中期债券为首选对象。
理解房地产市场的概念

 

成为直接或间接影响日本不动产周期波动的主要因素

于是现房和期房被大量推出

【三】发行房地产债券的优点
发行房地产债券的好处很多,

又可在资金充裕时停止筹措行为,
灵活且高效;
②没有银行贷款那种中
主要有:
③发行债券容易被大众接受。
可在需要时及时筹集到资金,
途停止或收回的风险;
【一】房地产股票的含义
房地产股票是股份制房地产企业发放的股份入股凭证。
股票购买者就是股份制房地产企业的股东,
他们对企业拥有以股票体现的部分所有权。

预售商品房必须遵守国家
东有权根据企业的经营成果获得股息和红利,但必须对企业经营不良的后果负有限责任。股东不能向企业要求退股,但可以把其股票转让给别人。股
份公司有发起式和募集式的区分。募集式的上市公司股票是向社会公开发行的,可以在证券市场上流通。这对房地产企业要求比较高,审批也比较严
格。发起式的股份公司股票是不上市股票,是只在房地产股份企业内部发行的股票,一般采取记名股权证的形式。从严格意义上讲,房地产股票是指
上市股票。2001年,国内房地产股份有限公司达2638,占当年登记注册的房地产开发企业总数27303个的9.7%。可见,我国的股份制房地产企业有
了一定的发展。
房地产价格评估制度
日本不动产商品所内含的社会
日本不动产商品所内含的社会

从银行融资也面临困难时

木结构房屋比钢筋混凝土结构房屋发生火灾的可能性大房地产股票既有一般工商企业所具有的共性,
如发行程序、
上市交易种类、
利润分配顺序等,
又有本行业的
-些特点,
如股本总额大、
股票收益
较高、
升值较快等。
【二】房地产企业发行股票的目的
房地产投资者发行房地产股票,往往是出于下述目的:
筹集注册资本,
⑤债券转化为股票;

这是公司创立时的目的;

②扩大公司规模或因新上项目而追加投资;
⑦在公司经营不景气或在扩大业务急需资金时,
③兼并其他公司;④公积金或资产增值转化为新股票;
按原股东股息配股,起到集资的目的。

由此导致日本不动产泡沫

分割或合并股份;

【三】房地产股票发行的程序一般分为准备工作、申报和股票发行三个阶段。
准备的主要内容有:①企业营业执照副本;②企业章程;③招股说明书;④确定承销股票单位,并签订承销合同。
根据股权发行的管理权限,向证监会提出发行股票申请。在递交申请书的同时,上报前述准备工作完成的各项内容。
房地产股票的发行
准备工作
申报
如果是新成立的股份公司申请发行股票,
另外还需提交的文件有:
①有关设立股份公司的批文;
②发起人认购不少于股份总额30%的验资证明
一寸.o
如果是申请增资发行股票,
另外需要提供的文件还有:
①经股东大会通过的增资发行股票的决议;
②经会计师事务所及其注册会计师签证的前
两年度和本年度上一个季度连续盈利的财务报表等。
探讨房地产投资分析的科学方法在低租金福利分配住房的制度下

日本房地产投资结构的调控

掌握建立价格可比基础的含义、

由于房地产商品既是生产资料又是生活资料,
与整个社会生产关系
房地产商品更多地受到国家或地方政府
紧密,国家或地方政府通常对居民住房进行直接、
政策和法令的限制
有效的管理,
并建立有完整的政策法规和管理体制。
因此,
房地产市场是一个不完全竞争市场,
并非完全市场化。
即使在经济发达的国家和地区,
如美国、
英国、
日本、
法国和我国的台湾、
香港地区等地,
政府对房地产的发展也进行了直接的干预。不同的国家和地区对房地产的发展,存在程度不同的干涉和限制,如政府对土地使用权出让年限的限制,
城市规划中对土地使用性质、建筑用途、建筑容积率、建筑高度等的限制等;又如在我国目前建立的以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系中,
对于不同收入的家庭实行不同的住房供应政策等。投资房地产商品不仅受国家和地方政府现行政策的限制,同时还受其未来政策的影响。房地产投资
中面临着城市规划变化的风险、税收和价格政策调整的风险,以及国内外形势变化的风险。

  • 土地使用权出让是有偿的
  • 将十分不利于日本不动产业自身的良性健康发展
  • 投资计划在财务上的可行性分析基本确定

中国日本房地产开发投资过分依赖商业银行体系的日本房地产融资模式,房地产的价值通常受到环境的影响,
或者受到对现有环境潜在危害的突发性认识的影响。
例如,
在过去采用石棉作为建筑物保温材料是常见的,
而目前认识到建筑物中石棉是一种潜在的健康危害源;再如,某一物业可能受到在房址或其附近被散落的或曾被掩埋的有毒废物的污染等。
可能导致比其他风险更高的损失,因为投资者可能要承担大大超过房产价值的清理费用。
环境风险
自然风险是指由于自然灾害和意外事故给房地产投资带来的风险,
如洪水、
地震、
火灾等一旦发生,
就会造成房屋毁坏,
从而给房地产投资者带
来巨大损失。
投资者对此在心理上应有所准备。

房地产所在的地理位置
不同的地理位置,
发生自然灾害和意外事故的可能性不同。
慢性消化市场鲜明周期性

 

要进一步扩大普通住房和经济适用房的供给

比如,
靠近海边的地区,
发生火灾的风险就大。
发生海啸的可能性较大,
而远离海边的地区,
不存在发生海
啸的风险。
南方多雨地区,
发生火灾的风险就小,
而北方干旱地区,
南方地区容易发生水灾,
而北方地区容易发生雪灾。
房地产本身特性
不同类型的房地产,
不同结构的房地产,
3.抗灾自救能力
其发生意外事故的可能性不同。比如,大型商场发生火灾的风险较大,而游泳馆发生火灾的风险较小;大型体育场馆发生骚
社会或军事重要场所遭受坏人破坏的可能性较大。
即日本不动产是不动产
日本房地产开发企业的成本费用开支有多项内容
其发生意外事故的可能性也不同。比如,木结构房屋比钢筋混凝土结构房屋发生火灾的可能性大;砖混结构房屋比框架结构
乱和拥挤的可能性较大;
房屋发生倒塌的可能性大;
现浇混凝土结构房屋比预制混凝土结构房屋倒塌的可能性要小。
自然灾害和意外事故是不可避免会发生的,
其造成的损失,
房地产投资的自然灾害风险和意外事故风险就轻一些,
除与自然灾害和意外事故本身大小有关外,
因为抗灾救灾能力强的地方,
还与抗灾救灾能力有关。
抗灾救灾能力强
的地方,
可以把自然灾害和意外事故带来的损失降低到最低程度。
房地产管理水平
房地产管理水平高,
理水平高的房地产投资项目,
能够把防范工作做好,
就可能避免或延缓自然灾害和意外事故的发生,
可以减轻自然灾害和意外事故造成的损失。
住房政策调控

 

我国日本不动产投资信托在发展中仍存在哪些方面的问题?

所以,

其自然灾害风险和意外事故风险就相对较小。
知识训练题
1.简述房地产风险的类型。
2.简述经营性风险的影响因素。
【二】技能训练题
1.查找资料分析我国房地产主要有哪些类型的风险,每种风险形成的因素有哪些?思考、分析、讨论,并写出分析报告。
2.分析讨论:
房地产业是一项受政策性影响极大的产业,易受国家宏观调控政策和中国房地产信贷部、房地产金融机构、中国银监会、四大国有商业银行等相
关税率政策的影响。自从2003年4月121号文件拉响本轮房地产宏观调控警报,接着2004年3月提高开发商拿地”门槛”,2005年3月“国八条”将宏观
调控提高到了政治高度,2006年4月房贷利率再次上调,接着2006年5月17日”国六条”又再一次拉开了房地产宏观调控的大幕……紧接着,限价房和
两限房的提出,一系列的银行放贷利率,特别是2007年9月对第二套房贷的门槛提高……这一系列政策从拿地、融资渠道等方面限制了房地产开发商的
大量投资活动。在房地产投资前期,企业可能已经花费了大量的资金做了房地产投资前期策划,如果对他们拿地加以控制,这时就会给房地产投资带
来很大的风险。还有税率及银行利率的调整限制了很多企业融资的渠道,这样很可能造成大量的烂尾楼和资金链的断裂。

以使开发商的还贷资金确有保证

分析并讨论:
(1)上述资料说明我国现行房地产面临着什么样的风险?
(2)这种风险对房地产业影响大吗?为什么?
3.分析讨论:2008年5月12日汶川大地震改变了人们对房地产投资风险的认识,
强化了人们在哪些方面风险的认识?这种认识上的改变将会使房
地产开发面临哪些问题?
健全市场准入制度

日本房地产价格评估制度

成本法的基本原理

1.进行房地产类型组合投资
同类型房地产的商业风险不一样,
获利能力也不一样。
较理想的对策是进行房地产类型组
为了既降低投资的商业风险,
以及不同类型房地产资金的调剂作用,
又保证预期的投资收益,
以适应市场的需要,
合投资。
利用不同类型的房地产功能的相互补充,
能够提高总体抗风险能力和获利能力。
2.选择擅长经营的房地产项目
扬长避短是保持房地产投资成功的一个重要条件,它能够避免或降低房地产投资商业风险。

  • 房租收入等等
  • 日本不动产开发项目中试行
  • 容积率变化对产品设计概念

土地使用权划拨的形式3.规模投资,限制竞争
在某个区域进行大规模房地产开发,可以在很大程度上排除了同类竞争项目出现的可能性,
还应结合房地产市场发展趋势,
降低了投资成本和投资商业风险。
在房地产投资实践
中,
对开发进行规划,
以满足未来的需求变化。
在经济上升期投资
国家或地区的经济发展和市场变化都有其规律性,
有上升、
这就是经济周期。
在周期的上升阶段,
有下降,
最终导致投资者收益降低。
投资形势和市场需求都将看好.
商业风险较小;
否则会出现成本增加、
风险增大,
5.选择“短平快”房地产项目投资
在一定时期内,对于收益较高、风险较低的项目,
及时决策,
快速投资,
在政策变化或政治风波出现之前及时收回投资或转手出让,
从而避免可
能遇到的商业风险
6.预期投资后的维持管理费用
投资房地产后,在持有期间要花费维持管理费用。
土地市场的特点

 

标记出宗地区域位置

这些费用的大小、
收取的难易程度等,
都会影响到房地产投资的商业风险大小。
为了减小投资
最好是选择二者之间和最小的房地产项目进行投
的商业风险,

在投资房地产时,
既要考虑当时的投资多少,
又要考虑拥有房地产时的维持管理费用,
【七】财务风险主要来自于投资收益不足以偿付贷款利息,
财务风险的回避
进而导致投资失败的投资决策。
包括地下管线
土地供应计划应是公开的
贷款利息过高的原因可能有两个方面:
①贷款利率本身就
高于投资收益率;
②投资回收期过长,
导致财务成本过高,
侵蚀了投资收益,
带来财务风险。
对于第一个原因,
主要的回避办法为:
一方面在投资前对贷款利率的变化趋势有一个准确的估计。
另一方面,
在对项目投资收益有一个基本认识
的前提下,如果投资收益的确有较大潜力可挖掘,则通过精心策划,积极运作,努力提高投资收益;如果投资收益缺乏提升空间,则在充分科学论证
后,放弃该项投资。对于第二个原因,主要的回避办法是通过采取各种有效措施,尽力缩短项目的销售周期,进而缩短投资回收期,降低投资的财务

成本,
避免财务风险的发生。
房地产市场它与生产资料市场、生活资料市场、金融市场、劳动力市场和技术市场一样

 

特别是日本不动产泡沫成分被挤出以后

【八】自然风险的回避
自然灾害、意外事故、
战争和政变等不可抗力事件的发生,
事先都有预兆。
如果房地产投资者加强管理,
做好预防工作,
那么就可以提前防范,
从而降低风险损失。
比如在估计不可抗力将发生之前,
将房地产迅速变现,
就可充分避免不可抗力风险。
此外,
投资者通过投保等手段,
可以将自然灾害风险和意外事故风险转嫁给保险公司,
从而保证在发生灾害时能够得到一定的赔偿。
当然,
以预防为主。
房地
产投资者在投保时,需要支付保险金。但所支付的保险金数额,与发生灾害时获取的赔偿相差悬殊。
房地产投资者投保以降低自然灾害和意外事故风险的做法,是值得和必要的。
因此,
投资者应该强化投保意识,
1.加强管理,以预防为主
自然灾害、意外事故、战争和政变等不可抗力事件的发生,
一般事先都有预兆。

按照现行日本不动产财税制度的要求

如果房地产投资者加强管理,
做好预防工作,
那就可以提前防范,
必然要花费
从而降低风险损失。
定的财力和精力,
比如,
这是为了避免更大损失所必需的,
在估计不可抗力将发生之前,
将房地产迅速变现,
就可充分避免不可抗力风险。
为加强管理、
做好预防工作,
对此决不能有丝毫的懈怠麻痹思想。
2.积极投保
房地产投资者通过投保,
可以将自然灾害风险和意外事故风险转嫁给保险公司,
从而保证在发生灾害时得到一定的赔偿。
所谓土地三级市场

有利于日本房地产开发商正确制定开发方案

抵押贷款二级市场的概念

以次贷危机为导火索,
美国商品零售额在7月份下降0.5%后,
美国经济明显收缩。
8月份再次下降0.3%。
8月份,
包括工厂、
矿业和公共事业在内的美国工业生
产下降/1.1%,
连续两个月下降。
思考并讨论
(1)什么是次级债?
(2)利用互联网查阅美国次级债危机爆发的原因,并用图表示出来。
(3)分析美国次级债危机对世界经济、对我国房地产业产生的影响。

日本房地产投资可行性研究

【第二节】银行贷款融资
【学习目标】理解银行贷款的优点及对房地产开发的重要作用;
熟悉房地产开发贷款和房地产抵押贷款;
掌握房地产抵押贷款的二级市场;
熟悉金融机构对房地产贷款的审查内容并能具体运用。
【理论学习】银行是房地产开发项目最主要的资金来源。
如果开发商不会利用银行信贷资金,
完全靠自有资金周转,
就很难扩大投资项目的规模及提高自有资

是主要的间接融资方式。
交易手续的复杂性

 

这在一定程度上助长了投机活动

若投资的息税前收入

金的投资效益水平,还会由于投资能力不足失去许多良好的投资机会。因此,银行贷款对于房地产开发商来说相当重要,
国的房地产开发项目中,一般银行的资金占70%以上,房地产开发资金对银行的依赖程度较高

银行贷款是房地产业一种较好的融资方法:
一是贷款这种筹资方式的筹资成本较低,
贷款利息较其他筹资方式的利息低;
二是手续比较简单;

是有房地产作担保,一般金融机构都愿意进行房地产贷款业务。

经济的周期性波动决定了日本房地产业的周期性择银行作业贷款对象外,还可以向信托投资公司申请委托贷款。
我国大多数商业银行都设有房地产信贷部,
办理房地产存款业务。
投资者除了可以选
房地产开发项目资金需求量大,
开发商很少自行投入全部资金。
事实上,
开发项目所需的大部分资金是以债务融资的方式筹集的。
与房地产开发
项目相关的债务融资,主要包括房地产开发贷款和土地储备贷款。依据贷款的用途,房地产开发贷款又包括土地购置贷款、土地开发贷款和建设贷款
等三种类型。房地产开发项目相关贷款的共同特征,是以所开发的房地产项目(土地或在建工程)作为贷款的抵押物,为贷款的偿还提供担保。
方案的有效实施
征用耕地的补偿费为该耕地被征用前
征用耕地的补偿费为该耕地被征用前

日本不动产共有权证

投资银行NlBC也表示【一】房地产开发贷款
房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、
建造向市场销售、
出租等用途的房地产项目的贷款。
房地产开发可以分为土地购置、
土地开发和
建设三个阶段。相应地,房地产开发贷款也有三类:土地(或土地使用权,下同)购置贷款、土地开发贷款和建设贷款。实践中,房地产抵押贷款(房
地产建成后获得的长期融资)和这三类房地产开发贷款可以由同一贷款人全程提供,也可以由不同的贷款人分别提供。不同贷款人界限分明地为不同开
发阶段提供融资,是国际发达国家的一种主要趋势,其主要原因是由于各贷款人贷款管理技术日趋专业化。

期内生产的日本不动产商品和日本不动产劳务

土地购置贷款
开发商在土地购置阶段通常较难获得商业银行的贷款,
因为单纯的土地并不能带来足够的现金流收益,
其还款能力在很大程度上取决于房地产市
场的发展前景,而未来市场变化的风险是比较大的。因此,大多数金融机构通常避免发放土地购置贷款,或者将土地购置贷款占其投资组合的比例控
制在一个很小的百分比之内。由于风险较高,土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的50%~60%。如果购买的土地是尚未开发的毛地或生地.
则该比例还会进一步降低。在我国,目前央行的规定是,商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款
土地开发贷款
土地开发是对毛地或生地进行改良,
为建筑施工进行前期准备的阶段。
制定房地产投资合理决策的规范和制度收益法在土地经济理论和土地估价时又称为地租资本化法

供给相对滞后性

融资双方协商谈判

截至2005年
占同期市场
思考并讨论:
(1)我国房地产投资信托在房地产业发展中起了什么重要作用?
(2)我国房地产投资信托在发展中仍存在哪些方面的问题?
(3)在美国次级债危机的影响下,我国应如何发展房地产投资信托?

通货膨胀风险的回避

【第五节】房地产其他融资方式
【学习目标】熟悉房地产融资的各种形式;
熟悉我国目前房地产融资情况;
能做简单的房地产融资策划。
房地产投资的含义和特征

 

都是在日本不动产市场中进行的

以平抑不断飙升的融资成本

【理论学习】房地产的融资形式除了上面的主要五种,还有企业自有资金、杠杆租赁融资、预售楼盘、合作开发、利用外资等融资方式。
房地产开发企业进行项目开发时,必须拥有一定数额的自有资金(现金和现金等价物),这笔资金实质上是项目融资的基础。
适量资金,可以提高项目的承受风险的能力,
资金实力的前提下,才会考虑发放项目贷款。
险提供了资金保障。
房地产开发企业投入
银行只有在确信房地产开发企业具备雄厚
因为充足的自有资金可以为不同性质的风
同时也使提供项目贷款的金融机构获得一定程度的安全保障。

在日本房地产估价中在项目中,企业自有资金投入越多,贷款银行的风险就越少,
杠杆租赁融资的含义是指:
在房地产项目开发商安排下,
由杠杆租赁结构中的资产出租人融资购买项目资产,
然后租赁给承租人,
所租财产的所
有权在承租方付清最后一笔租金后归承租方所有。融资租赁对项目发起人来说具有一些突出优点:首先,该项目的控制权仍属于项目发起人。一般金
融租赁协议中都明确规定,作为承租人的项目开发商拥有租赁资产的使用、经营、维护等权利,这表明采用融资租赁时,该项目资产实质归项目开发
商所有。其次,融资租赁方式使得房地产开发商可以实现全额融资。在一般的项目融资过程中,房地产开发商都必须投入相当数量的自有资金,来为
向银行等金融机构申请贷款做出保证。而在融资租赁中,由金融租赁公司的部分资金和银行贷款完全可以解决项目所需资金,项目开发商不需要投入
自有资金。第三,采用融资租赁方式的成本一般都低于向银行贷款的融资成本。只要项目的建设符合国家产业发展战略,房地产开发商就可以享受租
前偿费的益处,即房地产开发商支付的租金被当作费用支出,直接计入项目成本,不需缴纳税收,减少了税务成本。不过,在融资租赁模式下,房地
产开发商要考虑项目的现金流状况和税务结构。融资租赁的复杂性表现在参与者数量多,这些参与者主要有资产出租人、银行或其他金融机构、承租
人、融资顾问(包括律师、投资银行、保险机构)等;融资租赁的运作过程需要五个阶段,即项目投资、租赁、建设、经营和中止协议;运作过程的特
点是在开发商确定投资建设一个项目后,将该项目资产和权益转让给租赁融资机构,然后再将该项目资产从资产出租人手中转租回来。另外,在融资
协议期满时,开发企业须以事先约定价格购回该项目资产。
房地产投资的优点
房价不但不会上涨
房价不但不会上涨

加速上涨的房价引发了中央政府更为严厉的调控措施

首先要审查企业的资信等级房地产开发企业在资金紧缺,
从银行融资也面临困难时,
可以考虑联合其他房地产企业共同出资进行该项目的开发,
双方的利益和责任按照出资
比例来确定。这样可以达到缓解资金压力、降低开发风险的目的。在房地产项目开发过程中,还普遍存在一种情况,即房地产开发企业与项目承包商
合作,也就是由工程承包商自己出资进行项目的建设、施工。对于实力强大、有一定规模的承包商而言,为了扩大市场份额,愿意投入自有资金进行
项目的建设。这样,房地产开发企业的风险部分转移给了承包商,但是相应地开发企业也要支付承包商出资的工程款项的利息,一般该利息低于同期
贷款利率。这样类型的合作开发还有个潜在优点,即工程承包商由于投入了自有资金,所以在项目建设过程中就承担了相当的压力。为减少资金的
时间成本,承包商一般都会准时甚至提前完工。当然,房地产开发企业也必须仔细监督工程质量,确保承包商不会为减少投入而采取偷工减料的手段。

投资标的物具有不可移动性

对于房地产开发企业来说,
按照某种合同规定,
预收购房机构或个人的购房定金,
是筹集资金的重要手段。
这是由房地产开发投资大、
特点决定的--即使大型房地产公司也难以一次筹集到所需全部资金。通过预售,既可筹集到必要建设资金,
者。预售楼盘还可以使房地产开发企业资金回笼速度加快,以用于进一步开发。房地产公司预售楼盘的基础,
的特性。预售楼盘在实践中有两种形式:预售商品房和楼宇按揭。
效用的长期性项好的投资分析会为投资者节省大量资金并谋取巨额收益

日本房地产市场中的过度开发

日本房地产信托投资

设木结构的寿命期为N1年,钢筋混凝土结构的寿命期为N2年,
但由于寿命期的不确定性,因此要找出盈亏转换条件进行分析。
则两方案盈亏平衡的条件为:A木-A混即10(A/p.10%.N1)+0.3=20(A/p.
10%,N2)根据该平衡式及N1和N2可画图65°
定有利
从图65可见,
无论钢筋混凝土仓库使用寿命多长,
只要木结构仓库的寿命期超过10年,
建造木结构仓库肯
【四】盈亏平衡分析的应用
盈亏平衡分析也可以用于两个方案的优劣比较与分析。在项目投资分析中,
当有两个或两个以上方案时,
若分析的目的是找到各方案的优劣范围.
则可首先确定某一分析指标(首先求出第3年50000元现金流量的现值

σ=50000P/F,10%,3)37566(元)。
该现值可以看成是项目的期望收益现值。
然后求出第3年标准差的现值
σ=7000(p/F,10%,3)=5259(元)这也就是现值标准差。
要使项目可行,必须使得项目的实际现金流人的现值大于初始投资25000元;
要考虑项目可行的概率,
也就是考虑项目实际收益值大于或等于
25000元的概率。
它具有位置的固定性

  • 观点是在经过对资料的反复研究后形成的。
  • 预售的房子还在图纸上
  • 全国日本不动产开发企业利用外资423亿元

证券融资与其他融资方式比较起来

计算标准偏差Z:Z(25000-37566)/5295ーー2.3894
由标准正态分布表可知,现金流大于25000元的概率为0.99。显然,项目可行的概率是很大的。
【二】投资风险度
应当说,得到了房地产投资风险概率分布,也就得到了全部关于房地产风险估计所需要的资料,
可以进行仔细研究。
风险度:
但有时为了比较各种投资方
FD_σμ
案或为了进行简单的描述,
常需要用一些相对量来描述风险,
因此引进了风险度的概念。
主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性
风险度也叫变异系数。
生存风险度:
风险效应值:
SD-决策可能最大损失致命损失
RE-投资失败的费用期望投资成功的概率生存风险度SD表示投资方案对投资者的致命程度,
用来进行投资方案的选择:
风险效应值
RE是确定投资者为未来承担的风险所支付的预期费用。
在计算投资收益时应把风险效应值加上去,
以提高项目的安全度。
例如:
某企业投资一房地产项目,
成功机会30%,
获利300万元;
失败机会70%,
损失80万元。
试计算自有资金600万元和60万元两种情况的生存
风险度和风险效应值。
而一项质量较差的分析则可能使投资者误入歧途日本不动产业的发展能促进这些

我国信托市场共发行日本不动产投资信托121只

损益期望值
μ-0.3X300-0.7×80-34(万元)SD500-34/600=0.057
SD50-34/60=0.57显然,
自有资金为60万元时,
为致命损失,
故不采用该投资方式。RE=0.7×80/0.3-18.67(万元)风险度越大,
就表示对将
来收益无把握,
房地产投资风险就越大,
某房地产投资公司欲在一繁华地段投资一项目,
这应成为房地产投资者的一个重要考虑因素。日本不动产业的发展能促进这些

日本不动产业的发展能促进这些

一是投资兴建一高级公寓;
试作风险分析。
二是投资兴建
表615投资方案收益率和市场情况表
又如:
投资方案有:
这两种投资方案的年净收益率和市场情况如表615所示,
一商业大厦。
建成后,
两方案皆
以出租方式经营。
方案
期望收益率μ(1)40×0·1+30×0.820×0.1-30%
收益率的标准差σ(1)=0.1.40-30)2+0.8(30-30)2+0.1(20-30)2-20
风险度FD(1)4.5/30=0.15
方案二:
期望收益率μ(2)-50×0.2+30×0.6+10×0.2-30%
收益率的标准差σ(2)0.2x(50-30)2+0.6(30-30)2+0.2(10-30)2
4.5%
160-12.65%160-12.65%
风险度FD(2)12.65/30-0.42
得到方案一、方案二的净收益率正态分布曲线如图611所示。
土地供应计划的调控

经济学上对“泡沫”的定义普遍被接受的是美国著名经济学家查尔斯·p·金德伯格的观点

日本房地产信托贷款

4.在其他方面,评估出的价格必须符合国家的价格政策
例如,评估政府定价或政府指导价的房地产,应遵循政府定价或政府指导价--如房改售房的价格,
要符合政府有关该价格测算的要求:
新建的
要符合政府有关农地征用和城市房屋拆迁
经济适用住房的价格,要符合国家规定的价格构成和对利润率的限定:
补偿的法律、行政法规。
农地征用和城市房屋拆迁补偿估价,
【二】最高最佳使用原则

最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。
最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,
能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。可见,

高最佳使用必须符合4个标准:①法律上许可;②技术上可能;③经济上可行;④价值最大化。而且,这些标准通常有先后次序。另外,最高最
佳使用不是无条件的最高最佳使用,而是在法律(包括法律、行政法规、城市规划、土地使用权出让合同等)许可范围内的最高最佳使用,这也是合法
原则的要求。最高最佳使用具体包括3个方面:①最佳用途;②最佳规模;③最佳集约度。
寻找最高最佳使用的方法,是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式,然后从下列四个方面依序筛选:
1.法律上的许可性
对于每一种潜在的使用方式,首先检查其是否为法律所允许。如果是法律不允许的,应被淘汰。
2.技术上的可行性
对于法律所允许的每一种使用方式,要检查它在技术上是否能够实现,包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。
应被淘汰
3.经济上的可行性
对于法律上允许、技术上可行的每
如果是技术上达不到
的,
.般做法是:
-种使用方式,
然后将此未来的收入和支出流量用现值表示,
还要进行经济可行性检验。
协商一致的原则

  • 日本房地产投资可行性研究报告在很多情况下均涉及数字和数字处理,项目周边的社区配套
  • 对于已设定抵押的房屋期权
  • 是数目不详的金融不良资产

包括投资细节

经济可行性检验的
针对每
-种使用方式,
首先估计其
未来的收入和支出流量,
性,否则应被淘汰。
再将这两者进行比较。
只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行
4.价值是否最大
在所有具有经济可行性的使用方式中,能使估价对象的价值达到最大的使用方式,
【三】替代原则
替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
以及经银行或注册会计师审核的除地价款外投
才是最高最佳的使用方式。
类似房地产,
是指与估价对象处在同一供求范围内,
并在用途
建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产(同一供求范围是指与估价对象具有替代关系,
价格会相互影响的房地产所处的区域范
规模、
围)档次、
【四】估价时点原则
估价时点原则要求房地产估价结果,应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。
市场经济条件下发展房地产市场需要宏观调控2按日本不动产市场运行的时间先后顺序

日本不动产的流通过程和消费过程是分离的

在实际估价中,通常将“估价作业期”(估价的起止年、月、日,即正式接受估价委托的年、
日至完成估价报告的年、
将过去或未来的某个日期定为估价时点。
月、
月、
日)或估价人员实地
但估价时点并非总是在此期间,
查勘估价对象期间的某个日期,
估价中要特别注意估价目的、
定为估价时点。
估价时点、
也可因特殊需要,
因此,

估价对象状况和房地产市场状况四者的内在联系,
估价时点是评估房地产价格的时间点,
必须依据估价目的来确定估价时点。
确立估价时点原则的意义在于:
例如,
运用比较法评估房地产的价格时,
如果选用的可比实例的成交日期
与估价时点不同(通常都是这种情况),
就需要把可比实例的成交价格调整到估价时点上。2按日本不动产市场运行的时间先后顺序

2按日本不动产市场运行的时间先后顺序

如此,
可比实例的成交价格才能作为估价对象的价格。
【一】明确估价的基本事项
在实际进行房地产评估过程中,
有些事项直接关系到估价作业的全过程,
估价目的、
会涉及到许多方面的问题,
需要处理的事项也较多。
对估价额也有较大
这些事项被称为估价的基本事项,
明确估价对象
的影响。
必须预先明确。
一般来说,
估价的基本事项包括估价对象、
估价时点及评估前提四个方面。
(1)评估实体的确定
即是要明确评估对象是什么,
范围如何;
估价的是土地,
还是建筑物,
或是房地合一,
包括坐落位置、
面积、
用途、
结构等。
如估价的是写字楼.
是否包括其中配备的设备;
如是酒店,
是否包括其中的家具等。

(2)评估对象权利状态的确定
首先要明确所评估的是何种物权,
是所有权,
还是使用权或抵押权等。
房地产市场的宏观调控

日本房地产存在的形态

土地使用权划拨的特征

同时房地产业能吸纳大量就业,
中国建筑业从业人员达3000万,
仅次于农业和工业,
与建筑业和房地产业相关联的钢材、
五金、
水泥、
电器、

潢等行业有50多个,
能直接和间接带动近4000万就业人数,
占全中国总从业人数的25%左右。

规划设计方案选择与资源供给安排

【第二节】房地产投资的含义和特征
【学习目标】理解房地产投资的概念;
熟悉房地产投资的特征;
熟悉房地产投资的优缺点;
4熟悉房地产投资三要素并能利用这三要素对房地产进行投资。
房地产业是国民经济的支柱性产业

 

仅海口市积压商品房就达750万平米

【理论学习】投资的目的在于牺牲即期的、确定性的购买力,以获得未来的经济利润(或某种利益)。
投资房地产者能否获得预期利润,
需要先对房地产投资的
一些基本问题详加了解,
如房地产投资的含义、
分类、
要素、特性和开发程序等。
房地产投资,是指投入一定数量的货币资本或某种类型的资产到房地产中,以获得一定利润的经济行为。其主要包括以下几方面的内容:
我国房地产投资的主体可以是各级政府、企业、事业、银行和个人,以及我国港、澳、台地区和国外的投资者。
房地产投资所涉及的领域包括房地产开发、经营、管理、服务和消费等。
掌握大量的第一手资料

资金实力的前提下

房地产投资的目的是获得价值增值。因为房地产本身具有保值增值的特点,所以投资者投资房地产的目的就是为了获得未来更大的收益,达到预
在市场经济条件下,可投资的领域很多,其中房地产开发是大家最熟悉的一种。房地产投资也最具有收益、保值、增值和消费四个方面特性,因
投资主体
投资领域
投资目的
期的投资目标。
而广泛受到投资者的青睐,是较理想的投资领域。房地产的投资与其他投资一样,都需要投入一定的生产要素(土地、劳动和资本等),但由于房地产
商品和房地产行业的特殊性,使得房地产投资及过程与其他投资项目相比有着显著的差异。在房地产开发过程中不但需要购买土地(在我国只能购得土
地使用权),支付土地取得费,而且还需要投入大量资金用以支付前期工程费、建安工程费、基础设施建设费、市政配套费用、规划费、管理费用、财
务费用等,因此房地产投资必须取得金融的支持。同时,房地产投资还涉及到房地产与金融资产的组合,如房地产抵押贷款的设定、房地产金融资产
证券化等。因此,房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动,另一方面又表现为金融资产的投资活动。
土地的自然属性

其他土地超过70公顷的

根据房地产和房地产业的特性,房地产投资通常具有下列一些特征:
【一】投资额巨大、回收周期长
房地产业是资金密集型行业,投资一宗房地产,少则上百万元,多则上亿元。
因此,
房地产投资开发项目很少是完全靠开发商的自有资金周转的.
在很大程度上要依赖金融部门的支持。房地产市场由四个相互联系的市场组成,即土地市场、综合开发市场、建筑施工市场和房产市场。投资者把资
金投入到房地产市场,需要经过这几个市场的一次完整流通,才能获得利润。通常,房地产开发从找地、贷款、规划设计、建设完工、销售,一般需
要3~5年的时间。依靠租金收回投资的投资者,需要的时间则更长。

土地一级市场这里的让渡一定时期土地使用权

【二】风险较高
房地产投资数额巨大,
投资回收期远远长于一般商品经营,
且在投资过程中有很多不确定性因素,
使项目面临较大的风险和威胁。
这些潜在的风

这就要求投资者必须谨慎从事,
花费时间和精力进行投资前期调查研究和分析,
险和威胁可能来自经济、
风险降到最低。
政策、
政治、
市场或其他方面,
以便使投资
【三】对金融的依赖性较强
房地产的巨额投资,使房地产开发商无法完全依赖自有资本,
必须在很大程度上依赖金融部门的支持。
从另一个角度讲,
房地产价值量巨大,

如果没有
房者也难以完全依赖自己的资金实现消费,也需要银行信贷的支持。这就是说,房地产投资在开发和消费两个环节上严重依赖于金融支持,
金融机构的参与,房地产经济的持续发展几乎是不可能的。房地产投资的这一特征与其他产业有很大的不同。
有助于房地产经营者改进经营行为提高经营水平

我国实行土地社会主义公有制城市市区的土地属于国家所有

收益法的适用范围

在进行可行性分析时,
一定要理顺二者之间的辩证关系,

要避免只有资料而没有观点的数据罗列,
也要避免只有空洞的观点而没有任何数据支撑的概念化现象。
【四】除了内容应该符合逻辑,
不同层面对项目的可行性做深层次的研究,
【五】房地产投资可行性研究报告在很多情况下均涉及数字和数字处理,
内容要有深度
结构层次分明,
针对性强以外,
可行性研究报告的内容还要有一定深度,
不能流于形式,
只做表面文章。

  • 公司与其职工之间的日本不动产交易
  • 融资租赁的复杂性表现在参与者数量多
  • 日本不动产价格的一般影响因素资料

日本房地产项目融资基础知识实践和理论都证明,应该从不同角
度、
以确保可行性研究的质量,
发挥其应有的作用。
表达方式形象
为避免枯燥乏味,
报告中可尽量采用形象的图表或图片,
通过色彩、
线条、

形的运用来增强表达效果
遵守以上原则,
是为了确保可行性研究报告能客观、
公证、准确地反映投资项目的真正价值,
为投资决策提供可靠依据,
为项目施工的顺利进行
和投资效益的正常实现营造一个良好的前期氛围。
房地产价格评估制度

 

国家或地方政府通常对居民住房进行直接

第一部分:
项目概况
宗地位置

宗地所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地理位置。
附图:项目在该城市的区位图,标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑物(如市中心商圈、
机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述
(与主要中心区域办公/商务/政府的关系)。
【二】宗地现状
1.四至范围。
2.地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较。
3.地面现状,包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地面积。
4.地面现有居民情况,包括具体居住人数、户数、工厂数量、规模、产品性质、开工状况等,并说明对拆迁及项目开发进度的影响。
使得同一日本不动产的买卖不频繁
城市郊区菜地
5.地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等,地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用
的构建
6.土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地。
7.地质情况,包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
附图:平面地形图,标记四至范围及相关数据。
地形地貌图,主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容。
地下状况图,包括地下管线、暗渠、电缆等。
【一】项目周边的社区配套
【一】周边3000米范围内的社区配套
1.交通状况
(1)公交系统情况,包括主要线路、行车区间等。
受宏观经济和政策影响较大

 

项目附近地区

(2)宗地出行主要依靠的交通方式,是否需要发展商自己解决。
(3)现有交通捷运系统,近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
附图:交通状况示意图,包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统。
2.教育:大中小学及教育质量情况。
3.医院等级和医疗水平。
4.大型购物中心、主要商业和菜市场。
5.文化、体育、娱乐设施。
6.公园。
7.银行。
8.邮局。
9.其他。
附图:生活设施分布图,具体位置、距离。
【二】宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状
【四】项目周边环境(根据个案特性描述,没有的可以不写)1·治安情况。
2.空气状况。

申请受让土地者持有效证明文件向政府土地管理部门提出申请

3.噪声情况。
4.污染情况(化工厂、河流湖泊污染等)。
5.危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等)。
6.周边景观。
7.风水情况。
8.近期或规划中周边环境的主要变化,如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
9.其他。
【五】大市政配套(都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性)1·道路现状及规划发展:包括现有路幅、规划路幅,规划实施的时间,与宗地的关系(影响)。
2.供水状况:现有管线、管径及未来规划和实施时间。
3.污水、雨水排放:现有管线、管径及未来规划和实施时间。
4.通信(有线电视、电话、网络):现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
规范交易程序