理解日本房地产投资的概念

按投资业务不同分类

【第二节】房地产市场的体系
【学习目标】1理解房地产市场体系、土地市场、土地一级市场、
土地批租市场、
土地租赁市场、
土地二级市场、
土地三级市场、
房产市场的概念;
熟悉房地产市场体系的分类;
熟悉土地市场的特点;
熟悉房产市场的特点;
了解房地产中介服务市场;
6能够根据材料分析房地产市场体系中存在的问题并提出完善办法。

目标市场定位及产品定位

【理论学习】房地产市场,它与生产资料市场、生活资料市场、金融市场、劳动力市场和技术市场一样,
是我国社会主义市场体系中的一个不可缺少的重要组
成部分。
同时,
房地产市场本身又是一个相对独立的子系统,
有其相应的体系结构。
它是房地产市场的有机统一体。
房地产市场体系,
是多种房地产市场的集合体和系统。
它是一个多元市场,
其内部包括多个相互联系的子市场,
这些子市场形成了相应的体系结构。
房地产市场体系的构成可以按照不同的角度进行划分:
1按房地产交易的层次和权属内容,分为一级市场、二级市场和三级市场。
2按房地产市场运行的时间先后顺序,分为土地开发市场、房产开发市场和物业管理市场。
3按房地产使用类型不同,分为居住物业市场、写字楼物业市场、零售商物业市场、工业厂房物业市场和特殊物业市场等。
房地产的含义

 

三法则”是指在投资风险为1

当然,在现实的经济活动中并不存在这种绝对的房地产市场划分,分类的目的只在于方便对房地产市场运行规律的研究,进而进行科学有效的管
现阶段,
【一】土地市场的含义
土地市场又称地产市场,
理。
我国房地产市场的类型根据其组成,
可以分为土地市场、
房产市场、
房地产金融市场、
房地产中介服务市场。
即地产交易的场所,
是地产商品交换关系的总和。
土地市场流通的土地,
主要是城市土地。
建筑地块,
一般脱胎于土地
的自然状态,
其经过人类开发、
加工、
改造,
凝结了人类的劳动,
因而是由土地物质和土地资本结合在一起的土地商品。
土地市场交换的内容,
是由国家的法律和政策决定的。
我国应如何发展日本不动产投资信托?

这往往会提高日本房地产价格

由于现实中的地产交易形式多种多样,
故地产市场体系中也存在着多种交换形式、
多级或
多层次的市场
【二】土地一级市场
土地一级市场是指以让渡一定时期土地使用权为主要内容的地产市场。
这里的让渡一定时期土地使用权,
意思是期满就要收回,
且让渡是有偿的,
让渡的期限随土地具体用途的不同而不同。
按照我国现行的法律规定,
根据土地所有权与使用权相分离的原则,
根据我国现实生活中土地使用的情况,
我国的土地一级市场又可分为两种情
况:
土地批租市场

土地批租市场,是指国家将城市闲置的存量土地、拆迁的土地或征用的土地的使用权,在明确规定用途、使用年限和其他要求的条件下,以批租
的形式有偿出让给房地产开发企业或土地使用者,而土地使用者向国家一次性支付出让金。我国现行土地批租方式有拍卖、招标、协议、挂牌四种。
《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度

表74房屋的耐用年购买政府出让的土地而建

土地租赁市场
是指国家将城市存量土地或拆迁的土地或征用的土地的使用权,
而土地使用者按规定每年向国家缴纳一定数
土地租赁市场,
在一级市场中,
【三】租赁给土地使用者,
量的地租。
土地出让的批租市场和土地出让的租赁市场在我国就构成了国家垄断的一级市场。
国家或其授权的管理部门是固定的出让者,
价格由国家制定、控制和调节,
具有垄断性。

指日本不动产企业开发建设过程中形成的最终产品

土地一级市场的本质是土地所有权和使
用权的相互分离
土地二级市场
土地二级市场是指土地或房地产开发市场,
即房地产开发企业或土地使用者在出让(批租)合同规定的批租期限内,
将已开发好的土地即建筑地段
使用权(由生地变为熟地),按批租合同规定的用途和其他使用要求,有偿转让给其他土地使用者,或直接建造商品房出售或出租所形成的市场。二级
市场与一级市场有着本质的不同,即二级市场的卖主不再是国家或其授权者,而是房地产开发企业或是土地.级市场中的受让方;其交易价格也不再
由国家进行控制或调节,
而是通过市场的供求状况来确定。
掌握房地产投资分析的特点

权利的可分割性

土地使用权租赁合同

【二】探讨房地产投资分析的科学方法
房地产投资分析的方法所依据的基本原理是成本与收益分析。
只有收益超过成本,
投资才是可行的。
但是,
要真正搞清房地产投资的成本和收益
并不容易,它需要正确地确定投资对象,正确地选择房地产建设地址,做好规划和设计,控制好项目质量、建设成本和建设周期,还需要进行房地产
市场预测,确定好房地产销售价格和上市交易时机,制订房地产投资项目的还贷付息方案,以及在房地产开发、经营和管理的各个环节都要进行风险
分析和控制,等等。因此,进行房地产投资分析,应当认真研究和分析上述各个方面的理论和方法,为提高分析结果的科学性、准确性、预见性和实
践性,寻找有效的途径。

土地性质变更的评估(已经是商品房用地可以不写)土地性质变更的程序和理由。

【三】制定房地产投资合理决策的规范和制度
房地产投资要取得成功,就要努力克服投资的盲目性,
要减少政府对房地产投资市场的过度干预。
投资者如果盲目地进行房地产投资,
除了自身

要遭受损失外,
还会破坏房地产市场秩序;
政府对房地产投资市场过度干预,
房地产投资者的主观能动性就不能充分发挥。
房地产投资分析的目的之
也应当对政府
就是指导并规范房地产投资活动,
的房地产投资政策、
从而让投资者满意,
法规和项目管理等实施有效的评价,
让房地产市场有序并充满活力。
建立科学、
房地产投资分析要为房地产投资者提供指导,
合理的房地产投资决策的规范和制度。
项完整的房地产投资分析活动,
分析人要给投资人提供良好的房地产投资项目分析报告,
这是房地产投资分析要完成的基本任务。
平等自愿的原则

 

经济适用房是具有社会保障性质的政策性商品住房

要给投资人提供解决诸如投资方向、
运作方式、
投资
收益和投资风险等方面问题的方法,
【一】投资人在准备投资前,
为投资人提供投资方向
往往面临投资方向选择,
诸如地址选择,
物业种类选择,
规模、
期限、
投资人可能是最初进入该市场的
合作伙伴选择等。
但是,
对投资环境一无所知,
需要分析人全面的阐述;
也可能是已选好地址,
分析人要为投资人解决的,
却应是全部问题。
新手,
所以,
要解决其余问题。
一个良好的分析报告要对投资方向等诸问题做出全面可信的论证。
【二】为投资人预测投资收益
投资收益是投资人关心的根本问题,
是投资人的投资目的所在。
而且这种偏离是由于过度投机所产生的

土地开发贷款和建设贷款

利润率等资料,
投资人要详细了解总投资额、
自有资金、
贷款额度、
资金使用进度、贷款利率及
偿还期、
投资回收期、
收益率、
规费、
其中投资人最关心的是税后纯利润与投资额的比例。
【三】为投资人阐述风险,并提供规避风险的方法
分析人为投资人仅仅预测投资收益是不够的,还要告诉投资人投资风险;
仅仅告知其风险的存在也是不够的,
还要告知其规避风险的方法。
风险
是客观存在的,
如果投资人视风险而不顾,
将有可能遭受巨大损失。
分析人懒于分析风险,
则是严重有悖职业道德或是失职行为。
房地产投资分析是一门应用性学科,其分析方法主要有:
【一】理论联系实际的方法
房地产投资分析主要是以微观经济学和工程经济学为理论基础,
其中诸如投资、
折现率、
这样才能真正解决实际问题。
房地产市场的宏观调控

这就使得日本不动产实体不可移动

费用、
成本、
收益、
价值等都有自身的内涵和定义,

这门学科又是应用型的,
需要将经济学理论与房地产投资实践紧密结合起来,
【二】定量与定性分析相结合
在房地产投资分析中,既有定量分析又有定性分析,
既有客观分析,
又有主观判断。
要在定性分析的基础上,
房地产市场的客观状况,分析房地产市场调研资料,确定一系列的评价指标,进行定量分析;在定量分析的基础上,进行投资方案的对比和优化,
作出投资决策或决策建议。定量分析是一个过程,是一个工具,在投资分析中非常重要。定量分析的结果直接影响投资项目能否正确决策。但是,
量分析最终是为定性分析服务的,房地产投资分析的最终决策建议是通过综合分析得出的。
针对房地产投资目的的实际要求和


【三】静态分析与动态分析相结合
房地产投资分析在投资决策的不同阶段,
对精度的要求不一样。
需要恰当地运用好静态分析和动态分析方法。
在一些情况下,
需要考虑资金的时间价值,
而在另一些情况下,
可以不考虑资金
的时间价值。

日本不动产本身的质量较高

因此,
在房地产投资分析中,
【四】宏观分析和微观分析相结合
既要研究分析房地产项目所处的宏观环境,
诸如市场环境、
政策环境、
社会经济发展环境等,
又要从微观的角度分析房地产投资项目的运作成本
资金筹措情况、
销售方式、
收益指标等。
知识训练题
简述房地产投资分析的特点
简述房地产投资的方法。
技能训练题
分析材料:
中央别墅区作为北京高档别墅的聚集地,
区域内不乏千万级豪宅,
亦不缺少大量的小独栋、联排。
有数据显示,
这里的年租金回报率

最高曾达到30%。
这里已经形成相对稳定的消费群体和成熟的别墅租赁市场。
园居住客群多具有涉外背景,香江花园、裕京花园等项目的外籍住客均超过70%。
房地产市场周期波动的宏观经济学分析

租赁给土地使用者

有利于金融市场的繁荣和日本房地产企业经营管理的改善

国际金融组织贷款的审查非常严格,
不容易获取。
【三】外国商业银行贷款
外国商业银行贷款的条件是根据国际金融市场行情来决定的。
一般来说,
房地产投资在利用这种贷款时要审慎,
贷款的利率较高,
期限较短。
虽然这种利用外资方式的代价较高,
不要盲目。
但相
对容易获取,
而且额度较大,
所以它成为利用外资的最主要方式。
【四】与外资合营
与外资合营,指房地产投资者与外国投资者进行合作,
与外国投资者共同投资的方式。
它是目前利用外资的主要方式。
常见的是,
中方投入土地
使用权,
外方投入资金,
双方共同投资开发经营房地产。【五】发行境外债券
发行境外债券,指房地产投资者通过国内几家大银行和国际信托投资公司等金融机构,
在国际金融市场上发行房地产债券,
以筹集资金的方式。
境外债券的利率一般低于国际商业银行贷款利率,
且风险较小。
知识训练题
简述房地产融资的几种主要方式。
1材料:2007年1-9月份,全国房地产开发企业利用外资423亿元,同比增长632%,增速比去年同期加快16.6个百分点;利用外资占房地产
房地产开发企业利用外资相对集中于大、中城市。在6041家被调查的房地产开发企业中,有利用外资的企业60家,所占比重为0.99%;1-9月累
技能训练题
开发企业资金来源的比重为1·7%,
比去年同期提高0·3个百分点。
定量与定性分析相结合

  • 投资环境研究
  • 从而推动日本房地产投资活动增加甚至活
  • 重视通货膨胀对日本不动产投资的同时提高自身的地位

同样一块土地

从企业分布情况来看,
利用外资的房地产开发企业主要集中在上海、
广州、
计利用外资额为72.31亿元,占被调查企业资金来源的比重为1.8%。
重庆、成都、深圳和苏州等大中城市。
北京、
思考并讨论:
(1)外资为什么热衷于投资我国房地产业?
(2)外资对我国房地产业发展有什么影响?
(3)国家采取了哪些措施限制外资投资房地产业?效果如何?
(4)对外资投资我国房地产业如何规范?
2项目:天津市B局原办公大楼拟转让。该大楼有一幢主楼,
高12层,
其中2000平方米可兴建16层写字楼。
投资者贷入1元的资金
每层1500平方米;
两幢附楼分别为6层和5层,
每层面积均为300平方米;
合计总建筑面积21000平方米。办公楼大院还有空地约8000平方米,
欲收购,但自有资金仅有4000万元。
该楼拟转让价为1.2亿元。
现广州c投资公司意
请为c公司做一份融资策划。
我国房地产开发融资状况郑

房地产业在其生产过程中的生产、
流通、
消费的各个环节都离不开大量的货币资金,
离不开金融机构的支援和配
合。房地产业的资金融通,犹如房地产业发展中的血液流动,一刻不能停止。过去二十多年来,中国房地产开发企业的主要外部资金来源是依赖银行
贷款和预售房款。但是,自2001年中国人民银行关于房地产贷款的风险管理政策出台以来,获得银行贷款和预售款的难度已越来越大。因此,现在的
开发商在融资方面必须学会“两条腿走路”.
地产金融起点低、基础差,间接融资还很不够,直接融资才刚刚起步,在加快金融体制改革的今天,如何通过有效融资促进企业发展,是摆在全行业
面前的重大课题
是从银行取得贷款即间接贷款,
二是从资本市场直接融资。
1理解房地产市场体系、土地市场、土地一级市场、目标市场定位及产品定位产品建议

来划分日本不动产重新购建价格的构成

离开其中任何一项都不能做大。
我国的房
我国房地产融资现状
从融资来源上看,
主要包括以下几个渠道:
一是注册资本金、
二是银行贷款,
资本公积金及其他自有资金;
它包括资金信托和资产信托等形式;
如建筑施工企业的短期垫款等。
包括企业信用贷款和项目贷款;
基金的收入来源包括资产
是上市发行股票募集资金;四是发行企业债券;五是房地产信托,
增值、房租收入等等,可分为私募和公开发行两种:七是商业信用,
六是房地产基金,
从总量上看,
近几年,
我国房地产开发资金来源持续保持快速增长势头,
2005年1-11月房地产开发到位资金达到17533亿元,
同比增长
22.2%,但在国家宏观调控的政策影响下,
经起到了一定的效果
增长速度有所下降,
比年初的增长速度减少了7.1%。目标市场定位及产品定位产品建议

目标市场定位及产品定位产品建议

这表明房地产宏观调控政策在房地产资金来源方面已
从结构上看,
我国房地产企业开发资金来源呈现三足鼎立的局势,
银行贷款、
自筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的98%
以上。其中,其他资金来源一直占据着资金来源的龙头地位,但增长势头已逐月减缓,2005年1-11月其他资金来源达到了8041.73亿元,同比增长速
度由年初的47.2%下降到11月的14%;而自筹资金则一直保持在第二大资金来源的位置,并保持着较快的增长速度,1-11月达到6065.21亿元,同比
增长速度达到了38.9%,其中开发商自有资金为3378.16亿元,同比增长速度为421%,开发商自有资金的比重比去年同期上升了2·7个百分点;国内
贷款则占据着第三位的资金来源,1-11月银行贷款部分达到3187.45亿元,与2004年同期相比增长了16.5%
我国房地产业融资面临的问题
政策上--国家宏观调控,增大融资难度
国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策,
加大了宏观调控力度。
房地产市场是房地产供求双方从事房地产经济活动的场所

有利于日本房地产开发商正确制定开发方案

抵押贷款二级市场的概念

以次贷危机为导火索,
美国商品零售额在7月份下降0.5%后,
美国经济明显收缩。
8月份再次下降0.3%。
8月份,
包括工厂、
矿业和公共事业在内的美国工业生
产下降/1.1%,
连续两个月下降。
思考并讨论
(1)什么是次级债?
(2)利用互联网查阅美国次级债危机爆发的原因,并用图表示出来。
(3)分析美国次级债危机对世界经济、对我国房地产业产生的影响。

日本房地产投资可行性研究

【第二节】银行贷款融资
【学习目标】理解银行贷款的优点及对房地产开发的重要作用;
熟悉房地产开发贷款和房地产抵押贷款;
掌握房地产抵押贷款的二级市场;
熟悉金融机构对房地产贷款的审查内容并能具体运用。
【理论学习】银行是房地产开发项目最主要的资金来源。
如果开发商不会利用银行信贷资金,
完全靠自有资金周转,
就很难扩大投资项目的规模及提高自有资

是主要的间接融资方式。
交易手续的复杂性

 

这在一定程度上助长了投机活动

若投资的息税前收入

金的投资效益水平,还会由于投资能力不足失去许多良好的投资机会。因此,银行贷款对于房地产开发商来说相当重要,
国的房地产开发项目中,一般银行的资金占70%以上,房地产开发资金对银行的依赖程度较高

银行贷款是房地产业一种较好的融资方法:
一是贷款这种筹资方式的筹资成本较低,
贷款利息较其他筹资方式的利息低;
二是手续比较简单;

是有房地产作担保,一般金融机构都愿意进行房地产贷款业务。

经济的周期性波动决定了日本房地产业的周期性择银行作业贷款对象外,还可以向信托投资公司申请委托贷款。
我国大多数商业银行都设有房地产信贷部,
办理房地产存款业务。
投资者除了可以选
房地产开发项目资金需求量大,
开发商很少自行投入全部资金。
事实上,
开发项目所需的大部分资金是以债务融资的方式筹集的。
与房地产开发
项目相关的债务融资,主要包括房地产开发贷款和土地储备贷款。依据贷款的用途,房地产开发贷款又包括土地购置贷款、土地开发贷款和建设贷款
等三种类型。房地产开发项目相关贷款的共同特征,是以所开发的房地产项目(土地或在建工程)作为贷款的抵押物,为贷款的偿还提供担保。
方案的有效实施
征用耕地的补偿费为该耕地被征用前
征用耕地的补偿费为该耕地被征用前

日本不动产共有权证

投资银行NlBC也表示【一】房地产开发贷款
房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、
建造向市场销售、
出租等用途的房地产项目的贷款。
房地产开发可以分为土地购置、
土地开发和
建设三个阶段。相应地,房地产开发贷款也有三类:土地(或土地使用权,下同)购置贷款、土地开发贷款和建设贷款。实践中,房地产抵押贷款(房
地产建成后获得的长期融资)和这三类房地产开发贷款可以由同一贷款人全程提供,也可以由不同的贷款人分别提供。不同贷款人界限分明地为不同开
发阶段提供融资,是国际发达国家的一种主要趋势,其主要原因是由于各贷款人贷款管理技术日趋专业化。

期内生产的日本不动产商品和日本不动产劳务

土地购置贷款
开发商在土地购置阶段通常较难获得商业银行的贷款,
因为单纯的土地并不能带来足够的现金流收益,
其还款能力在很大程度上取决于房地产市
场的发展前景,而未来市场变化的风险是比较大的。因此,大多数金融机构通常避免发放土地购置贷款,或者将土地购置贷款占其投资组合的比例控
制在一个很小的百分比之内。由于风险较高,土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的50%~60%。如果购买的土地是尚未开发的毛地或生地.
则该比例还会进一步降低。在我国,目前央行的规定是,商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款
土地开发贷款
土地开发是对毛地或生地进行改良,
为建筑施工进行前期准备的阶段。
制定房地产投资合理决策的规范和制度收益法在土地经济理论和土地估价时又称为地租资本化法

平等自愿的原则

重新构建价格

(巴曙松.通货膨胀对房地产的影响.20080709)(1)上述情况会给房地产业带来什么类型的风险?
(2)请对这类风险提出相应的对策。
2.材料分析:
2007年5月18日,央行宣布上调一年期存贷利率0.27%、一年期贷款利率0.18%;
上调存款准备金率0.5%;
扩大人民币对美元的波幅上下限0.5%.

是近10年来中国首次同时宣布上调存款准备金率和存贷款利率。从政策的目标来看,是为了加强对银行流动性管理,引导货币信贷和投资合理增长及
保持物价的稳定。对于这次央行货币政策紧缩的”组合拳”,有人称之为是央行政策的”三管齐下”,它将对国内整个市场产生巨大的影响。

  • 建制镇和工矿区的房屋产权所有人应依法缴纳房产
  • 是一切生产和生活的源泉
  • 1992年海南全省财政收入的40%是直接或间接地由

详细可行性研究(易宪容.加息是针对股市还是楼市.http://i.mop.com/vixianrong20070521)请分析利率上调给房地产投资带来的风险,并提出风险回避的具体对策。
3.材料分析:

加速上涨的房价引发了中央政府更为严厉的调控措施。
2005年的宏观调控始于3月17日央行取消住房贷款优惠利率,
紧接着,
国务院办公厅下发了
《关于切实稳定住房价格的通知》,共八条。通知要求控制房价涨幅过快,从土地供应、供应结构、拆迁、引导消费、市场监测等多方面切入以稳定
房价,并首次以行政问责形式将稳定房价提高到政治的高度,被称为“老国八条”。一个多月后,国务院办公厅转发建设部、发改委、财政部、国土
资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》,被称为“新国八条”。与此同时,上海、深圳等地也先后出台
了一系列政策,从信贷、税收、信息建设、市场监管等方面采取措施,对投机性购房行为进行限制。
具有保值增值性

 

日本不动产开发项目经济评价方法

(刘昆.房地产:市场支撑房价上涨的理由.20071114)分析并讨论:面对政策性风险,开发商如何调整经营战略?
4.材料分析:
2008年前7个月,全国房地产开发投资和商品住房竣工面积均继续保持增长态势,
但全国商品住房销售面积,
无论是现房还是期房,
却出现了不同
程度的下降。全国完成房地产开发投资15884亿元,同比增长30.9%,全国商品住房竣工面积16533万平方米,同比增长12.4%,增幅同比提高9个百分
点;但销售面积大幅下降,7月份销售面积为27743万平方米,同比下降10.8%,增幅同比下降37·2个百分点。其中,现房销售面积同比下降17.8%.
增幅同比下降27.6个百分点;期房销售面积同比下降8.2%,增幅同比下降42个百分点。此外,全国土地市场交易整体降温。今年上半年,以底价成交
的土地接近一半,土地流拍接近10%,8月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨53%,涨幅比7月低1.7个百分点;环比下降0.1%,首次出
现环比下降
(温彬,黄丰俊.2009年房地产形势更糟糕,2010年将反转.《中国证券报》20081028
分析并讨论:
(1)上述材料说明房地产市场出现了什么问题?
(2)这种情况对房地产业发展会产生什么样的影响?
(3)房地产开发商应如何应对?
土地二级市场是指土地或日本不动产开发市场
提高固定资产原值
【第九章】房地产投资可行性研究
房地产投资项目可行性研究是指房地产项目在建设前期所进行的调查研究,
是依靠定性与定量相结合的分析方法,
可行性研究方法在项目投资决策中占有举足轻重的地位。
是对房地产投资在建设投资决
策到进行科学论证的一种综合性研究。
可行性研究始于20世纪30年代,
房地产投资结构的调控

 

因为资产价格的大幅上涨仍然会降低借款者的违约

【第一节】房地产投资可行性研究概述
【学习目标】1·能通过网络了解房地产投资可行性的相关信息;
2.能熟练掌握进行房地产投资可行性研究的内容;
3.能熟练掌握进行房地产投资可行性研究的要求;
4.能熟练掌握房地产投资可行性研究的步骤。

日本不动产信托贷款是指金融信托机构利用吸收的日本不动产信托存款

【理论学习】项目可行性研究的根本目的是实现投资项目决策的科学化、
民主化,
减少或避免投资决策失误,
提高投资项目的经济、
社会和环境效益。
因此,
必须全面学习、
掌握开展房地产:投资项目可行性研究的方法。
可行性研究是在投资决策前对建设项目进行全面的技术经济分析、
可行性研究就是在工程项目投资决策前,
对与项目有关的社
深入的技术经济分析、比较和论证,对项目的经济、社会经济效益进行科学的预测和评价,并在此基础上综合
经济合理性以及建设的可能性和可行性,由此确定该项目是否应该投资和如何投资等,为决策部门最终决策提
论证的科学方法。
房地产泡沫的成因

政策的公平性和效率

充分利用国家税收优惠政策,通过关联方转移税负进行税收筹划

这种融资结构会给日本不动产业
这一阶段对建设投资估算的精度在±10%左右,
小型项目约占投资的1%~3%,
大型复杂的工程约占0.2%~1%。
【四】项目的评估和决策
项目的评估和决策,主要是全面审核可行性研究报告中反映的各项情况是否确实,
分析项目可行性研究中各项指标计算是否都正确,
以及各种参
分析和判断项目可行性研
数、基础数据、定额费率的选择是否合理。它分别从企业、国家和社会等角度综合分析和判断项目的经济效益和社会效益,
究的可靠性、真实性和客观性,并做出对项目取舍的最终投资决策。最后,评价人员应给出对项目可行性研究的评估报告。

主要指标测算
由于开发项目的性质、
规模和复杂程度不同,
一般房地产开发项目可行性研究的内容应包括以下几个方面:
因此可行性研究的内容不尽相同且各有侧重。
根据建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法》
中对可行性研究的要求,
【一】项目概况
它包括项目名称,
项目的地理位置,
项目所在地的周围环境情况,
开发建设单位,
依据和范围等。
简单的度量与预警

比今年1-5月本年资金来源低3.7个百分点

项目的性质和主要特点,
项目开发建设的社会、
经济意义,

行性研究工作的目的、
【二】项目用地的现场调查及拆迁安置
它包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位的调查,
人口调查,
拆迁计划的确定,
安置方案的确定,
拆迁、
安置、
补偿所需费用的估

【三】投资环境研究
投资环境主要包括相关区域社会经济状况、城市基础设施状况、土地使用制度、国家和地区政府的金融和税收政策、政府的其他鼓励措施等。

商业银行对住房抵押贷款的风险准备可能是不足的【四】规划设计方案选择与资源供给安排
规划设计方案选择既包括市政规划方案的选择,又包括项目构成、平面布置和建筑规划方案的选择。资源供给安排主要是分析建筑材料的需要量
采购方式及供应计划,
施工力量的组织,
项目施工期间的水、
暖、
电、
煤气、
交通、
通信等市政设施供应状况。

【五】项目地理环境和附近地区有关发展项目
这一部分工作主要是分析和研究项目所处的地理环境(邻里关系)、
项目用地的现状(熟地还是生地、
需要哪些前期土地开发工作)、
项目附近地区
近期开工建设或筹备过程中与本项目可能发生竞争关系的同类项目或可能发生影响关系的其他项目(
宗地所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地理位置。
政策的连续性与协调性

日本不动产投资具有的最大优势是可以获得较高的利润

附图:项目在该城市的区位图,标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑物(
【一】周边3000米范围内的社区配套
1.交通状况
(1)公交系统情况,包括主要线路、行车区间等。
(2)宗地出行主要依靠的交通方式,是否需要发展商自己解决。
(3)现有交通捷运系统,近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
附图:交通状况示意图,包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统。

所以日本不动产投资金融风险的影响因素也很多

2.教育:大中小学及教育质量情况。
3.医院等级和医疗水平。
4.大型购物中心、主要商业和菜市场。
5.文化、体育、娱乐设施。
6.公园。
7.银行。
8.邮局。
9.其他。
附图:生活设施分布图,具体位置、距离。
【二】宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状
【四】项目周边环境(根据个案特性描述,没有的可以不写)1·治安情况。
2.空气状况。
3.噪声情况。
4.污染情况(化工厂、河流湖泊污染等)。
5.危险源情况(
1.道路现状及规划发展:包括现有路幅、规划路幅,规划实施的时间,与宗地的关系(影响)。
房地产业在国民经济中的重要地位需要宏观调控

      商品房新开工面积294万平方米
      主要包括日本不动产开发贷款和土地储备贷款
      日本不动产市场供求

政策的连续性与协调性

理解税收筹划的意义;合法原则

日本不动产业和金融业提供的融资服务是相辅相成的
它是根据发展趋势的多样性,
通过对系统内外相关问题的系统分析,
设计出多种可能的未来
前景,然后用类似于撰写电影剧本的手法,对系统发展态势作出自始至终的情景和画面的描述。当一个项目持续的时间较长时,往往要考虑各种技术
经济和社会因素的影响,对这种项目进行风险预测和识别,此时就可用情景分析法来预测和识别其关键风险因素及其影响程度。情景分析法对以下情
况是特别有用的:提醒决策者注意某种措施或政策可能引起的风险或危机性的后果:建议需要进行监视的风险范围;研究某些关键性因素对未来过程
的影响;提醒人们注意某种技术的发展会给人们带来哪些风险。情景分析法是一种适用于对可变因素较多的项目进行风险预测和识别的系统技术,它
在假定关键影响因素有可能发生的基础上,构造出多重情景,提出多种未来的可能结果,以便采取适当措施防患于未然。情景分析法从20世纪70年代
中期以来,在国外得到了广泛应用,形成了一些具体的方法,具体而言,投资风险就是指未来各种可能的收益与预期收益之间的偏离程度。

人力资源需求:启动项目对个专业(部门)人员的需求,具体人数(重点是专业经理)。
度量投资风险的指标有方差、
标准差、
变异系数、
β系数。
我们只学习方差和标准差。
所谓方差,就是指各种状况下的投资收益与预期收益均值的差的平方和的平均值。标准差则是方差的算术平方根。用公式表示就是:方差:σ2
标准差:σΣni-1(xi-x)2n对同一种投资方案,方差或标准差越大,其风险就越大。但是,同一类型的两种投资方案,偿债收益比数值越小,
3.保本占用率
2ni-1(xi-x)2n
该项借款投资的风险越大;
反之,
则风险越小。
房地产泡沫的成因

对土地利用结构与布局

住宅资产的偿债收益比一般要求超过1:2,
才被认为是安全的。
保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。
其计算公式为:
保本占用率=(年营业总费用+要求的年偿债额)/年计划总收入保本占用率是
用来评价房地产项目收支情况的指标。保本占用率越高,说明投资风险越大;
计算。对于住宅投资而言,保本占用率在85%~90%的范围内是可以接受的,
保本占用率太低,则说明年营业总费用有遗漏的部分,
超出此范围则投资风险较大。

日本房地产是社会生产和人类生活的基本要素需要重新审查、
【四】法则”评价法
三法则”是指在投资风险为1
的条件下,
投资收益为3以上时,
可以进行投资。
法则”是用来评价收益与风险是否相匹配的法则。
例.
可以按期望值进行比较。
2.
知识训练题
简述德尔菲法。
房地产投资风险有几个度量指标?常用哪两个?
以营业率评价房地产投资风险有什么特点?
技能训练题
项目:
国家出台了很多税收优惠政策,
广州房价也跌了15%~30%不等。
请同学们分组模拟”头脑风暴法”进行风险的识别,
2008年,
地方政府甚至对购房者给予补贴,
还得等2~3年。
理论联系实际的方法

日本不动产信托基金由专门投资机构进行投资经营管理

并且深圳、
有人认为现在
作出是否投资
是抄底的时候了,
的决定
而有人不同意,
认为2009年宏观形势仍不乐观,
2.计算分析题
(1)-商铺每年租金是2万元,年营业收入3万元。该商铺是否值得投资?
(2)有两个房地产投资方案A和B,每个方案的投资成本都为100万元,设来年经济的不同情况下,
各方案的盈利估值年后房地产市场还有没有空间。

20080709)(1)上述情况会给房地产业带来什么类型的风险?
(2)请对这类风险提出相应的对策。
2.材料分析:
2007年5月18日,央行宣布上调一年期存贷利率0.27%、
一年期贷款利率0.18%;
上调存款准备金率0.5%;
扩大人民币对美元的波幅上下限0.5%.

是近10年来中国首次同时宣布上调存款准备金率和存贷款利率。从政策的目标来看,是为了加强对银行流动性管理,引导货币信贷和投资合理增长及
保持物价的稳定。对于这次央行货币政策紧缩的”组合拳”,有人称之为是央行政策的”三管齐下”,它将对国内整个市场产生巨大的影响。

迅速形成并不断加大日本不动产泡沫

(易宪容.加息是针对股市还是楼市.http://i.mop.com/vixianrong20070521)请分析利率上调给房地产投资带来的风险,并提出风险回避的具体对策。
3.材料分析:
加速上涨的房价引发了中央政府更为严厉的调控措施。2005年的宏观调控始于3月17日央行取消住房贷款优惠利率,
紧接着,
国务院办公厅下发了
《关于切实稳定住房价格的通知》,共八条。通知要求控制房价涨幅过快,从土地供应、供应结构、拆迁、引导消费、市场监测等多方面切入以稳定
房价,并首次以行政问责形式将稳定房价提高到政治的高度,被称为“老国八条”。一个多月后,国务院办公厅转发建设部、发改委、财政部、国土
资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》,被称为“新国八条”。与此同时,上海、深圳等地也先后出台
了一系列政策,从信贷、税收、信息建设、市场监管等方面采取措施,对投机性购房行为进行限制。
土地一级市场

      当事人在房屋买卖中
      因为资产价格的大幅上涨仍然会降低借款者的违约
      王某拒不办理产权登记手续且主张其与李某的买卖合同无效

规范交易程序

能通过网络了解日本房地产价值评估的相关信息;最高最佳使用原则估价时点原则

由于现实中的地产交易形式多种多样
房地产投资决策风险主要有以下几个方面:
【一】投资时机风险
由于房地产开发活动受宏观经济的影响很大,
而经济发展具有周期性的规律,
因此,
房地产开发活动也相应有着周期性的涨落。
房地产商品的供
求、价格和收益水平随着时间的变化而变化。选择合适的投资时机,保证项目开发完毕后有良好的市场需求,对房地产投资者意义非常重大。一般而
言,经济发展趋势是影响开发时机的主要因素。在经济发展的成长期,各类房地产需求旺盛,市场处在不断的上升势头,适时推出房地产项目可望获
得较好的收益;当经济不景气时,失业增加,收入下降,房地产市场需求也随之下降,供过于求,房地产价格下降,物业租售所需时间加长,甚至租
售不出去。此时投资房地产,将导致资金占用和投资成本的上升,预期的收益便成了实际的亏损,房地产投资者要承受开发时机不当的巨大损失。

技术风险增加日本房地产投资风险地域性差异减小
【二】投资物业位置风险
房地产的位置对房地产投资十分重要,
它不仅指所处的地理位置,
如不同城市、
地区和区域位置,
以及同一区域中的不同地段,
同时还包括其社
会位置,如人口因素、教育水平、服务水平、交通通讯、生活设施等。土地所处区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素产生的综合效应,决定
着土地的潜在收益能力。房地产的不可移动性和地区性的特点,导致房地产开发收益因地点不同而异。投资决策时,必须充分考虑土地区位条件决定
的土地潜在收益大小和土地潜在用途多少。
为什么说房地产是

和这三类日本不动产开发贷款可以由同一贷款人全程提供

【三】投资物业类型风险
确定了拟开发项目的位置后,在这位置上开发哪一类型的物业也面临着不确定性,包括住宅、公寓、别墅、写字楼和商场等。选择不同的物业类
型,对开发活动的成功与否甚至盈亏都有极大的影响。各种不同类型的物业对位置的敏感程度是不同的,因此其抗风险的能力也就不同。商业物业对
位置的敏感程度最大,商业楼宇对顾客的吸引力在很大程度上取决于其距市中心商业区的距离、交通便利程度以及临街状况等。即使是同一条街相差
仅几十米的两座商业物业,其收益也可能相差很远。与商业物业相比,写字楼对位置的敏感程度相对较低,而住宅与工业厂房的地理位置则受影响最

小,它们的收益主要取决于供求水平。另外,商业、写字楼和工业物业与整个国民经济发展水平的相关性比较高。经常出现这样的情况,即在经济高
涨时此类物业需求急速增加,物业价格不断攀升,给投资此类物业的房地产公司带来很高的回报;相反,在经济萧条时,此类物业的需求迅速萎缩,
物业价格大幅下降,从而使投资者的利润下降甚至亏损。普通住宅相对来说需求稳定,受市场波动影响的程度相比要小些,同时它具有投资回收快、
投资过程简单等特点,风险较小。

与日本房地产开发经营风险是指房地产商品生产和销售经营管理中可能出现的风险。
如果房地产开发和流通与销售脱节,
势必造成房地产商品积压和资金积压。

营风险主要指房地产商品的售价、
租金和空置率等不确定性带来的风险,
它是投资者不可避免且难以控制的风险。
房地产商品的出售、
出租能给投资者带来收益,
而房地产商品的空置即建筑物的整体或部分未得到使用,
处于等待出租或出售状态时,
则可能给
投资者带来损失。如果房地产商品售价、租金不变,则空置率的高低与投资收益呈反方向发展。从供给的角度看,若空置率过高,空置房屋越多,房
地产开发商支出成本就越高,由此给投资者带来租金损失的风险。当然,若空置率过低,房地产开发商预期较高收益,造成房价和租金居高不下,就
将抑制需求。因此,房地产开发商通常会保持一定的空置房屋待租、待售,使期望预期收益高于即时出租或出售的当期收益,以达到利益最大化。这
样,虽然空置会带来当期收益的损失,并加大空置成本,但房地产开发商获得较高租金或售价的机会也越大。如果房屋当期全部出售或出租,就可能
失去获得最大收益的机会
由于房地产投资周期长且内外环境复杂,
所以房地产投资经营风险大,
影响因素多。
房地产投资分析的目标和任务

使得银行不良资产不断上升

根据房地产投资环境和投资水平,
房地产投资经营风险的主
要影响因素如下:
1.房地产类型
不同类型、不同地点的房地产,
其投资多少不一样,
年经营费用不一样,
年经营收益也不
卡,
所以,
投资于不同类型的房地产,
需要承担的投
投资
资经营风险也不相同。一般而言,房地产投资比地产投资的商业风险要小,因为房地产比地产转手要容易一些,房地产比地产更容易获得收益;
普通住宅的经营风险比投资高档旅馆的商业风险要小,因为前者功能灵活且需求量相对稳定,而后者功能单一且需求量波动较大。

场则是利用类似资本市场的机构

此外,
房地产的房型设计和装修也直接影响着未来的收益状况。
户型设计是房地产建筑设计的重点,
它不仅要满足功能要求,
还要符合时尚和人
体工程的需要。
否则,
投资风险将会加大。
2.房地产管理水平
房地产管理水平的高低,
决定了房地产项目收入支出的多少,
也就决定了房地产项目抗经营风险的能力。
相同类型的房地产项目,
为什么有的亏
损,有的盈利,很大程度上决定于对房地产项目的管理水平。管理水平高的房地产项目,其经营支出低而经营收益高,这样就保证了尽快收回投资.
保证了在外部环境变坏的情况下也能维持。所以,管理水平高的房地产项目,其抗经营风险的能力强。房地产投资者在投资时,为了降低商业风险.
必须对房地产项目经营过程中的管理水平作出准确评价。
交易手续的复杂性

      产业结构在这里主要是指第一产业
      预售楼盘的日本不动产开发企业面临着一定的风险
      日本不动产业是资金密集型产业

简单的度量与预警

按投资业务不同分类

例如:某企业准备出售其拥有的-幢房屋以及土地使用权。因为房屋已经使用-段时间,里面的设施已安装齐全,
估计市场价格为1000万元,

面的设备价格为100万元。
如果该企业和购买者签订合同时,
不注意区分,
而是将全部金额以房地产转让价格的形式在合同上体现,
则增值额无疑会增加100万元。
如果该企
业和购买者签订房地产转让合同时,采取以下变通方法,将收入分散,便可以节省不少税款。具体做法是在合同上仅注明800万元的房地产转让价格.
同时签订一份附属办公设备购销合同,则可以很好地解决问题。而且这种方式也可以节省印花税,因为购销合同的印花税税率为003%,比产权转移
书适用0.05%税率要低。同样可以适用这种办法。
如果房地产开发企业进行房屋建造出售时,
对于房地产开发企业,
具体做法是,当住房初步完工但没有安装设备以及装潢、
则纳税人只需就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税。
同样可以节省不少土地增值税税
安装合
将合同分两次签订,
款。
同,
装饰时,
便和购买者签订房地产转移合同,
接着和购买者签订设备安装即装潢、
成本费用筹划法
房地产开发企业的成本费用开支有多项内容,
不仅包括土地的征用及拆迁补偿费、
前期工程费、
建筑安装工程费、
基础设施费、
公共配套设施费
开发间接费等,而且还包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。前者是房地产开发成本,后者是房地产开发费用。房地产开发
成本作为销售收入的扣除项目,必定影响房地产企业增值额的大小,即房地产开发成本越高,应纳税额越小,房地产开发成本越低,则增值额越大。
土地使用权出让金

  • 编制可行性研究报告日本房地产投资可行性研究报告的编写
  • 提高土地使用效率
  • 发商往往会加大投资

日本不动产开发企业可依靠举债来从事日本不动产的开发经营活动

还是以本节第一例作分析:
假定其他条件不变,
只是普通住宅的可扣除项目金额发生变化,
使普通住宅的增值率限制在20%,
那么可扣除项目金
在不分开核算
额从(10000-Y)÷yx100%20%等式中可计算出,Y-8333(万元)。此时,该企业应缴纳的土地增值税比豪华住宅应缴纳的650万元,
时少缴纳570万元,在分开核算时少缴纳600万元。扣除为增加可扣除项目金额多支出的333万元,分别减少支出237万元和267万元。
这是日本不动产持有者急需现金时常常遇到的棘手问题
增加可扣除项目金额的途径很多,
比如增加房地产开发成本、
房地产开发费用等,
使商品房的质量进一步提高。
但是,
在增加房地产开发费用时,
应注意税法规定的比例限制。税法规定,开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10%,
10%之内还确定了不同的比例。对此,纳税人要注意把握。
而各省市在
成本费用的筹划法主要适用于房地产开发企业,
因为这类企业同时进行几处房地产开发业务,
这时,
而不同地方开发成本比例会因为物价或其他的原因
合理分配各个企业之间的开发成本,
而不同,这就会导致有的房地产增值额较高,
上达到减少税负的目的。
有的房地产增值额较低。
企业可以利用自己的优势,
从总体
建房方式筹划法
房地产的建筑应缴纳营业税,
税率为3%,
而房地产的销售应缴纳土地增值税,
因此,
可以通过建房方式的改变,
达到避开土地增值税的效果。
租赁给土地使用者如日本不动产纠纷案件

别人赠送或亲戚朋友资助等


要有两种建房方式:

第一种建房方式是房地产公司的代建行为。
这种方式是指房地产开发公司代客户进行房地产开发,
开发完成后向顾客收取代建房报酬的行为。

于房地产开发公司来说,虽然取得了一定的收入,但由于房地产自始至终是属于顾客的,没有发生产权的转移,因此不属于增值税的征税范围,而属
于营业税的增税范围。由于建筑业的税率较低,而土地增值税税率较高,因此可以利用这一点减轻税负。如果房地产开发公司在开发之初便能确定最
终用户,就完全可以采用代建房方式进行开发,而不采用税负较重的开发后销售的方式。这种方式可以使房地产开发公司以用户名义取得土地使用权
和购买各种材料设备,也可以协商由客户自己取得和购买。只要从最终形式上看,房地产权属没有发生转移就可以。如日本不动产纠纷案件

如日本不动产纠纷案件

另一种建房方式是合作建房方式。
我国税法规定,
对于一方出地,
另一方出资金,
双方合作建房,
建成后按比例分房自用的,
暂免征收土地增值
税。房地产开发企业也可以很好地利用该项政策。比如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅,则该企业可以预收购房者的房款作为
合作建房的资金。这样,一幢住房中土地支付价所占比例应该比较小,房地产开发企业分得的房屋较少,大部分由出资金的用户分得自用。因此,在
该房地产开发企业售出剩余部分住房之前,各方都不用缴纳土地增值税。只有在房地产开发企业建成后转让属于自己的那部分住房时,才就这一部分
缴纳土地增值税。
房地产投资布局的调控

确定市场分析的目的和目标

贷款项目评估

【三】房地产贷款担保方式评价
贷款担保是指为提高贷款偿还的可能性,
降低银行资金损失的风险,
由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。
当银行与借款人及其
他第三人签订担保协议后,如借款人财务状况恶化、违反借款合同或无法偿还贷款时,银行可以通过执行担保来收回贷款本息。需要指出的是,贷款
的担保不能取代借款人的信用状况,仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障。银行在发放贷款时,首先考查借款人的第一还款来源是否
充足,贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还。

作为项目投资决策及有关部门批准投资的依据

【四】贷款综合评价
金融机构考察完开发商的资信状况和房地产开发项目以后,
贷款期限等因素,
还要结合对企业和项目考察的结果,
贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险度。
综合企业信用等级、
某笔贷款的综合风险度=(某笔贷款风险额/某笔
项目风险等级、
贷款担保方
式、
对项目贷款进行综合评价。
贷款额)×100%
30%,AA级企业为50%,A级企业为70%.BBB级企业为90%
企业担保的为100%;用商品房抵押的为50%,由其他房屋及建筑物抵押的为100%(如参加保险,
年的为120%;期限在3年以上不满5年的为130%;期限在5年以上的为140%
某笔贷款风险额某笔贷款额×信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数(1)信用等级系数的取值规则是:AA级企业为
(2)贷款方式系数的取值规则是:信用贷款为100%;由银行金融机构提供担保的为10%~20%,由省级非银行金融机构担保的为50%,AA级以下
(3)贷款期限系数的取值规则是:中短期贷款期限在半年以内的为100%;期限在半年以上不满1年的为120%;中长期贷款期限在1年以上不满3
保险期长于贷款到期日的,
系数取值为5096).

(4)项目风险等级系数的确定:
70%、
先按照项目建设条件、
60%和50%。
理解房地产周期的概念

 

臆想房价不断上涨会提高借款者的偿付能力

交易日期和日本不动产状况修正打下基础

市场和产品分析以及财务评价的结果,
将项目划分成AAA、
AA、
A和BBB四个风险等级,

对应的风险系数分别为80%,
按照上述公式计算,
凡综合风险度超过60%的,
即为高风险贷款。
对高风险贷款,
银行一般不
发放贷款。
贷款综合风险度=50%×50%×120%×60%-18%,
例如:
某开发企业申请贷款5000万元,
代入上述公式得:
该企业的信用等级为AA级,
银行可以发放贷款。

生产的最终商品和劳务的市场价格的总和以商品房做抵押,
期限2年,
项目风险等级为A级,
知识训练题
简述银行贷款的优点。
简述开发贷款的特点。
简述房地产抵押贷款的特点。
简述商业银行对房地产贷款的要求。
技能训练题
项目:将学生分组,
项目:将学生分组,
材料:
模拟操作开发商向银行贷款。
模拟操作居民个人向银行抵押贷款。
在过去几年里,
房地产开发资金总规模迅速扩张。
截至2005年底,
全国房地产开发投资已达到15000多亿元,
比2000年增长了两倍。
土地使用权出让方式和程序
土地使用税为地方税
土地使用税为地方税

土地资源的不可移动性

推动地价不断上涨但在过去的五年里,开发资金结构几乎没有发生变化。
到企业资金来源的七成以上。
到目前为止,
我们在房地产开发环节支持房地产企业融资的仍然是银行贷款,
银行资金来源占
分析讨论:
(1)为什么银行是房地产融资的主要来源?
(2)这种融资结构会给房地产业、银行带来什么问题?
4材料:2007年9月27日,央行、银监会联合颁布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(359号文),
通知要求:
对于贷款购买第二套房.
首付不低于四成,
利率为基准利率的1.1倍;
不得发放加按揭、
不指定用途贷款、
循环贷;
严格房地产开发贷款,
项目资本金不达35%,
不得发放贷款
一寸一。

这一阶段的投资风险主要有

分析讨论:
(1)该政策出台的背景是什么?
(2)该政策对房地产业的影响怎样?
利用互联网查阅相关资料,分组讨论,
写出分析报告。
案例分析:
审计署在其官方网站刊登了中行、
交行、
招行2005年度资产负债损益审计结果。
审计结果显示,
中国银行、
交通银行、
招商银行2005年度违规发
放贷款共计93.56亿元。
其中,
中国银行在股改以前违规发放贷款55.14亿元。
一些分支机构发放房地产贷款时未严格执行国家宏观调控政策,
有的违规向自有资金不足或
”四证”不全的房地产企业发放贷款,有的违规向土地储备中心发放贷款,还有的发放虚假个人按揭贷款等。如2003年3月,江苏南通分行向“四证”
不全、自有资金比例不足30%的南通某房地产开发有限公司发放房地产开发项目贷款1.5亿元,贷款发放后被企业挪用于股权投资。截至2005年末,贷
款余额9460万元形成不良。四川省分行2001年组织下属单位部分职工与四川某房地产开发有限公司等4家房地产开发商签订购房合同,并据此违规向这
些职工发放“零首付”个人住房按揭贷款3.15亿元。开发商承诺两年内代为出售或回购该行职工”所购”房产,并给予贷款职工按揭贷款金额4%的收
益回报。据查,银行职工共取得收益927.32万元。截至审计时,贷款本金1.03亿元未收回,面临损失风险。
房产市场的特点个别因素房地产周期日本不动产业在国民经济中的重要地位需要宏观调控