位置的固定性

划拨土地使用权的管理

房地产管理水平高,
既能吸引顾客、
留住顾客,
又能扩大宣传、
增加收入,
它与房地产本身的质量相辅相成。
房地产投资决策水平的高低将直接影响投资决策质量,
它是衡量投资质量高低的关键因素。
房地产本身质量的影响因素分析
用户的质量要求。
房屋本身的质量包括性能、
安全性、
经济性五个方面。
对房屋本身的质量要求
尤其是内外
(1)寿命、
可靠性、
不同的用户,
在不同时期,
是不相同的。在无房可住而又资金短缺时,用户最为关心的是经济性问题;在资金充裕、需要显示身份时,用户最为关心的是性能问题,
装修水平。所以,进行房地产投资时,必须针对不同的服务对象,决定投资质量,从而保证房地产能及时售出,获得投资利润。

宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状

周围房地产的质量。
投资地段周围的房地产质量对投资质量起着制约作用。
住着不舒服,
如果周围全是高档次房地产,
那么所投资的房地产质量也不能太
从而保证房地产在质量方面
(2)低,否则房价和地价不匹配,
满足用户的需求
也不容易出手。
所以,
进行房地产投资时必须结合周围房地产的质量来决定,
不同类型的房地产对质量的要求也不一样,
对房屋造价考虑较少。
对外装修和建筑风格考虑较少,
对房屋造价考虑较多;
以取得理想的
(3)房地产类型。
价值的保值增值性

 

日本不动产市场是指日本不动产商品交换的场所和领域

如:“解困房”,以实用为主,
所以,
高级别墅对内外装修、
投资效益
配套设施考虑较多,
进行房地产投资时必须从房地产类型本身的要求出发来考虑,
房地产管理质量的影响因素分析
(1)投资者的经营方针。
房地产投资者的经营方针不同,
房地产管理水平也不同。
如:
有的房地产投资者以专营房地产开发为主,
他们对房地产
他们对房地产
管理质量考虑较少,
管理质量考虑较多,
愿意通过物业管理来进行广告宣传,
水平不高;
水平较高
有的房地产投资者对物业经营很感兴趣,
使之取得较稳定的收益,
(2)购房者的支付能力。
由国家统计局投资司和中国经济景气监测中心联合发布

日本房地产销售收益等

房地产管理水平的提高,
相应地提高了房地产的总价格,
而不同的房地产用户,
其支付能力大不相同。
所以,
房地产管
理水平的高低,必须结合用户的支付能力来确定。
力弱的用户,只能提供那些收费较低的简单服务。
对于支付能力强的用户,
可以提供24小时保安服务,
提供生活方面的”一条龙”服务
对于支付能
(3)房地产本身的质量要求。
房地产本身的质量较高,
一般对管理水平的要求也较高;
房地产本身的质量较低,
往往对管理水平的要求也较低。
普通住宅区的管理水平低于高级别墅区的管理水平,就是实例。当然,
象。不论哪种情况都说明,房地产本身的质量与管理质量大有关系。
有时也可能出现房地产本身的质量不高,
但通过高水平的管理来提高档次的现
(4)管理的效益大小。
房地产投资者的每一项工作都是围绕着提高投资效益而开展的。
如果房地产管理水平的提高能够带来明显的经济效益,

么房地产投资者肯定乐意去提高管理水平;反之,如果房地产管理水平的提高无利可图或经济效益不明显,那么房地产投资者必然是能免则免。
有利于房地产开发商制定合理的营销方案

日本不动产业的地位会越来越重要

质量问题,使双方对房地产质量的认识达到一致。
这个质量目标,既不是用户要求的最高的质量水平,也不是投资者希望的较低的质量水平,而是用户愿意购买、投资者对回报满意的质量水平。
量目标是否适当。如果某房地产很畅销,投资者盈利很多,就说明该房地产的质量目标定得较合适。不过,这是事后评价,事先评价只能依靠质量分
房地产投资者和用户对房地产质量的观点是截然不同的,甚至是对立的。房地产投资质量分析的目的,就是要从投资者和用户双方的角度来考虑
对于房地产投资者而言,在确定房地产质量目标时,应当综合考虑用户要求的质量、价格以及建设成本和盈利,从而确定适当的房地产质量目标。

它需要正确地确定投资对象

然而,具体到某一房地产项目,很难找到一个绝对的尺度来衡量质量目标是否适当。对于房地产投资者而言,可以从房地产的销售结果来衡量质
析和市场预测来进行
【一】房地产投资的优点
在市场经济条件下,在众多的投资领域中,
由于房地产投资的物质对象是房地产,
相关影响性、
房地产投资吸引着越来越多的投资者。
而房地产具有供求决定
因此决定了房地产投资
性、位置固定性、形体庞大性、类型多样性、功能基础性、投资大量性、保值增值性、
拥有相应的优点及缺点。具体讲,房地产投资与他投资相比,具有以下优点:
感应灵敏性等诸多特点,
通货膨胀中的保值手段
保护投资者免遭通货膨胀损害的投资可称为一种保值手段。
理解房地产宏观调控的必要性

推动行业诚信体系建设

在投资决策前,投资回收期盈亏平衡分析的应用技能训练题日本房地产估价概述

促进日本不动产价格上涨
分析并讨论:
(1)日本房地产投资风险产生的背景。
(2)日本房地产投资风险的表现。
(3)日本房地产泡沫带来的危害。
(4)我国房地产投资风险与当时的日本有无相似点?
(5)日本房地产泡沫破灭对我国房地产业发展有何启示?
3.案例分析:
1992年4月13日,《海南日报》刊出一篇报道:海南广厦房地产开发有限公司在海口市中心龙华路投资兴建的25层财盛大厦,
刚建首层就被争购
空。这无疑是一个信号:海南的房地产价格将会大幅上扬。事实也证明,海南的房地产价格的确开始飙升了-仅仅只有一年的时间,1991年6月前
还是1000多元一平方米的公寓楼,到1992年6月已可卖到两三千元一平方米了,别墅也由2000多元涨到了五六千元一平方米,金贸区内的珠江广场、世
界贸易中心的商品房价格更是曾一度突破10000元。与此相呼应的是,土地使用权的出让价格也大幅提高,有的地方仅过一年,价格竟由10多万元一亩
涨高到600多万元一亩。在海口和三亚等有限的区域内,房地产的价格几乎是打着滚往上翻,只要是持有与房地产沾边的文件,哪怕还没见着具体的土
地和图纸,隔不隔夜都可发财。“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”,成为了一些生意人的经典。于是,在巨大的利润的吸引下,不到60万人的小小
海口,集中了全国各地的房地产公司;于是,一个全国人口最少的省,商品房的销售额却在全国各省市中居第三位,增长幅度居全国第一,于是,海
南尤其是海口市的经济以惊人的速度发展,破天荒地高达83%多,连续两年的财政收入都比上年翻了一番,而在财政收入总额中,房地产的收入又占
70%
据统计,
1992年1-9月,
商品房新开工面积294万平方米,
超过海南建省办特区三年多来住宅施工面积的总和,
比1991年同比增长1倍多;
商品房
销售额76449万元,是1991年的近4倍。在短短的一年多的时间里,4000多家房地产公司投资758亿元资金,在海口市的有限范围内开发房地产面积
达800万平方米。另据统计,在1992年和1993年里,投资海南房地产业开发的资金占社会固定投资的三分之一强,海口市房地产业的投资更是差不多占
了当年固定资产投入的一半,国内外的投资高达87亿多元。房地产业成为地方财政收入的主要来源,1992年海南全省财政收入的40%是直接或间接地由
房地产而来,而在海口市则更是高达60%以上。这些为海口市的基础建设奠定了基础,并由此带动了商业、服务业、建筑业等产业的发展。

有利于日本房地产开发商制定合理的营销方案
眼看着房地产价格一个劲地往上窜,
很少有人意识到,
在轰轰烈烈的买卖中,
真正买来用于居住和商务活动的只有30%左右,
而70%是投机者囤积
起来进行炒作的。而且炒房地产尤其是炒楼花的投机活动,更是达到了疯狂的地步;预售的房子还在图纸上,就已经被炒来炒去,几易其主。由于
70%的买卖都不是作为最终消费的房地产交易,于是最后也便有了与一场击鼓传花的游戏一样的结局:当鼓声嘎然而止,价格一个劲地往上窜的房地
产忽然间由抢手货变成了烫手的山芋-1993年下半年,就如同海南这个热带岛屿天太热往往会出现兜头浇来的对流雨一样,随着国家加强对宏观经
济调控的力度,海南的房地产热突然来了个大刹车:大量资金沉淀了,一大批被套牢的人和企业叫苦不迭,悔之不及。
房地产投资规模的调控

越接近交通要道的地块

过度的投机,
给海南的金融业造成了几乎致命的打击。
随着海南发展银行的倒闭,
十几家信托投资公司消失,
数百亿不良资产烂在银行手中。

南经济从此背上了沉重的历史包袱,正所谓“成也萧何,败也萧何”。房地产泡沫给海南的遗产,是数目不详的金融不良资产。无论是政府公布的统
计数据,还是人民银行提供的信息,或是媒体披露的资料,数字都不一样,也经不起推敲。较为流行的说法是:海南人口占全国人口的06%,积压
商品房的面积竟占全国积压商品房总面积的10%以上,仅海口市积压商品房就达750万平米。海南泡沫经济造成的积压房地产800多亿元,其中四大商业
银行占50%以上,即400多亿元。

地产投资的变现风险越小日本房地产的净现金流量20世纪90年代初,
占全国人口6%的海南积压商品房却占到了全国的10%。
到1998年底,
投资不足25%的闲置土地18834公顷。
全省已建成未销售的商品房703万平方米。
在非农业建设用
地中,
项目未竣工但投资超过25%的用地16129公顷,
(资料来源:甘远志、海南房地产泡沫,《资本市场》20000505)分析并讨论:
(1)海南房地产泡沫产生的根源
(2)海南房地产泡沫对我国房地产业发展有何启示?
理解房地产交易的概念

也就决定了日本不动产项目抗经营风险的能力

【第二节】房地产投资风险的种类
【学习目标】1·熟悉房地产投资风险的种类;
2.能分析每种风险的影响因素;
3.能根据实际案例判断是何种风险。

并首次以行政问责形式将稳定房价提高到政治的高度

【理论学习】房地产投资是一种特殊的投资方式,它具有投资周期长、投资量大、
投资标的物具有不可移动性、
投资易受政策影响等特点,
这些都可能形成房
地产投资风险的原因。
投资决策阶段是整个开发过程中直接关系到建设项目成败的关键环节,
对投资者的经济效益和社会效益都具有现实和深远的影响。
在房地产开发
初期,投资者拥有最大的不确定性和机动性。随着开发建设项目的进行,房地产投资者对可能发生的结果了解得愈多,不确定因素就愈少,风险也就
逐步降低。同时,投资者的机动性、可调能力也逐步降低。到开发结束时,项目建造完毕,该物业在时间和空间上都已固定,一切都难以挽回,投资
项目此时将仅仅面对一个竞争激烈的消费市场。因此,在投资决策阶段,投资者应保持清醒的头脑,不仅要考虑可能的收益,更要有强烈的风险意识。
协商一致的原则

      房屋共有权证
      如果过度举债或资金运用不当
      日本不动产业发展的不平衡性正是重要原因之一

日本房地产业持续稳定健康发展需要宏观调控

土地征用与拆迁补偿费它包括供水、

必须满足国家规定的自有资金投入达到30%的条件
实际成新率应大于直线法计算出的成新率;
(4)综合法
针对以上各种折旧方法所存在的优缺点,估价人员有时同时采用几种折旧方法确定建筑物的折旧额,然后对采用不同方法所得出的折旧结果,通
在估价实务上往往采用综合法,即先以耐用年限为基准计算折旧额,然后再用实际观察法进行修正,从而确定出折旧额。通过这样的综合方法.
求取建筑物折旧的方法,可以分为综合折旧法、分类折旧加总法和个别折旧加总法。这三种方法是从粗到细来对建筑物进行折旧计算。在估价实
过简单算术平均或加权算术平均等综合出一个统筹兼顾的结果,
并以此作为陈旧贬值的最后判定,
这就是综合法。

销售计划:各期销售时间、价格、面积,预计销售各期的市场占有率,销售计划实现的可行性分析。
能有效地克服各种方法所存在的缺点。
务上,可以先将建筑物区分为可修复项目和不可修复项目。对于可修复项目,估计其修复费用作为折旧额;对于不可修复项目,再将其分为短寿命项
目和长寿命项目,如将建筑物分为结构、设备和装修,因为它们的寿命不同,如基础、屋顶、地板、空调、电梯之间的寿命不同,然后采用年限法或
成新折扣法分别计算其折旧额。最后将修复费用、短寿命项目的折旧额和长寿命项目的折旧额相加,便得到建筑物的折旧总额。
房产市场的含义

销售某些资产的所得

某建筑物的重置价格为180万元,
已使用3年;
装修的重置价格为30万
例如:
平均寿命为5年,
解:
经济寿命为50年,
有效经过年数为10年。
平均寿命为15年,
其中,
已使用10年。
门窗等损坏的修复费用为2万元;
残值率假设为零。
元,
设备的重置价格为60万元,
试求其折旧总额。
其折旧总额计算如下:

(1)(2)(3)(4)(5)门窗等损坏的折旧额其修复费用=2(万元)装修的折旧额=30×15×3=18(万元)设备的折旧额601151040(万元)长寿命项目的折旧额_(180-2-30一60)×150×10=17.6(万元)该建筑物的折旧总额-2+18+40+17.6-77.6(万元)求取建筑物折旧应注意的事项
(1)估价折旧与会计折旧的区别
①估价上的折旧注意的是市场价值的真实减损,科学地说不是折旧,而是“减价修正”,会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。

都必须以分红形式返还投资者②在会计上,c为资产原值,不随时间的变化而变化:在估价上,c为重新购建价格,而且是估价时点时的,因此,估价时点不同,c的值也不同。
③在房地产估价中,并非所有的建筑物折旧总量都是估价上的折旧,如在收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费(土地取得费用的摊销)就属于会计上的折旧。
(2)土地使用年限对建筑物经济寿命的影响
①建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计,建造期不应计入。
②建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的,应按建筑物的经济寿命计算折旧。
③建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的,应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧。
过度开发的诱因

房价总体上涨了13倍以上

【五】房屋完损等级评定与建筑物的耐用年限
现行房屋完损等级评定标准
房屋完损等级是用来检查房屋维修保养情况的一个标准,
是确定房屋实际新旧程度和估算陈旧贬值额的重要依据。
我国现行的房屋完损等级分为如下五类:
房屋的完损等级是根据房屋的
结构、
装修三个组成部分的完好或损坏程度来划分的。
设备、
(1)完好房
结构构件完好,基础未出现不均匀沉降;装修和设备齐全、完好,使用正常。或虽个别分项有轻微损坏,但经过小修就能修复的。

地下建筑物和构筑物

(2)基本完好房
结构基本完好,少量构部件有轻微损坏,基础出现不均匀沉降但已稳定;装修基本完好,油漆缺乏保养设备、管道现状基本良好,能正常使用。
(3)一般损坏房
结构一般性损坏,部分构部件有损坏或变形,屋面局部漏雨;装修局部破损、油漆老化;设备、管道不够畅通,水卫、电照管线、器具和零件有
部分老化、
损坏或残缺。
这类房屋,
需要进行中修或局部大修,
更换部件。
(4)严重损坏房
房屋年久失修,结构有明显变形或损坏,
屋面严重漏雨;
装修严重破损、
油漆老化见底;
设备陈旧不全,
管道严重堵塞,
水卫、
电照管线、
器具
和零部件残缺及严重损坏。
房地产价格评估制度

      这是国家对房产交易实施监督的必要手段
      都无须支付土地使用权出让金
      策划性是日本不动产投资分析的目的所在

金融风险不断堆积

并写出分析报告。

进行实地拍照
同时还应注意误勘。
还要观察附近的建筑布局、绿化、
卫生状况、
地势高低、
日照、

对象房地产的使用情况及现状
首先要核实对象房地产的实际用途,
如果属于有收益的房地产,
还要查明其出租或经营上的收益与费用;
其次要查明建筑物的结构、
建成时间、
新旧程度、完损等级及内部装修等(应对建筑物进行内外拍照),并了解建筑面积、使用面积或可供出租和营业用的面积等。况与登记所规定的限定用途是否一致,数量是否相符,权利状态与产权产籍档案记载是否一致等。
不要忽视调查实际使用情
了解当地房地产市场的特征和情况。
收集分析相关资料
房地产价格的一般影响因素资料
【四】从总体来看,
一般影响因素对房地产价格的作用是错综复杂的,
分析它们对估价对象对价格究竟能产生何种影响,
更是一个难度很大、
非常复杂
的问题。一般来说,没有固定的数学公式可套用,主要依靠估价人员长期积累的经验进行综合分析判定。尤其是在房地产市场起伏较大、变化莫测时,
对这些因素的分析更依赖于经验,有时甚至体现为估价师的眼力。但是,当房地产市场走势比较稳定、价格变动比较平稳时,这些一般影响因素对房
地产价格的综合作用还是能够体现出规律性的,房地产价格将出现平稳的变动趋势。这时可运用统计规律和预测方法来确定房地产价格的平均增减量
平均增长速度或价格变化模型。对这些数据加以具体分析,即可确定一般因素对评估对象价格变化的作用影响。在分析过程中,应善于根据具体情况
确定对评估对象或某类物业的价格变化有较大影响的关键因素,从而既可简化分析的难度,又可提高分析的精确性。
1理解房地产市场体系、土地市场、土地一级市场、

  • 宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状
  • 日本房地产价格会相应上升
  • 使得土地的价格受需求的影响巨大

地再开发的论证设计过程

区域市场资料
区域市场资料主要包括一般影响因素在区域市场上的体现,
该地区的经济、
社会、
城市建设(基础设施与公益设施的建设)、城市规划的发展变化,
也包括该地区的市场特征及交易情况等。
实例资料
主要包括市场交易实例资料、
开发建造实例资料和房地产运用收益实例资料(如出租房地产的有关资料)。
在评估过程中,
无论是否直接利用这些
资料,
都应尽量参考。
对于搜集到的实例资料,
应整理成表格形式,
以便于利用。
投资过程风险对策的一个组成部分
评估对象的情况
该资料的收集是在实地勘察时完成的,
一般是按固定的表格填写。
各类资料的来源渠道主要是:
①委托者提供;

实地勘察;
③政府有关部


运用不同的估价方法,
门提供;
相关当事人提供;
咨询公司提供。
另外必须指出,
收集资料的侧重点是有较大差异的。
知识训练题
简述房地产估价程序。
简述房地产估价原则。
土地市场的含义产品的异质性

政府对日本不动产经济的宏观调控是十分必要的

技能训练题
讨论:
怎么样才能更好地收集房地产估价资料?

学生在网上、
报纸上及相关期刊上查找房地产价值评估的相关资料;
讨论从网上搜集到的房地产产权情况,
项目:
估时应注意的事项说明:
学生分成两组,
并作出评
让学生交流从网上找到的评估资料渠道,
作出评价。产品的异质性

产品的异质性

【第二节】市场比较法
【学习目标】能通过网络了解房地产市场的相关信息;
能理解市场比较法的原理;
能熟练掌握市场比较法的步骤;
能熟练掌握市场比较法的运用。
【理论学习】掌握建立价格可比基础的含义、
内容、
方法;
掌握交易情况,
修正内容、
方法,
交易日期调整的含义和方法;
熟悉市场比较法的概念、
理论依据
适用条件和范围、操作步骤等。
房地产投资时机

土地使用权出让方式和程序

基本计算公式

【三】区域市场目标客层研究
1.各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围(建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上)。
2.结论:本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。
【四】目标市场定位及产品定位
1.市场定位。
2.目标人群特征/来源区域/行业特点。
3.产品建议。
第四部分:规划设计分析
初步规划设计思路
1.设计概念:产品体现的主题思想,主要设计风格、设计特点。

  • 合作建房的资金
  • 政府均可以无偿收回这些划拨土地的土地使用权
  • 日本不动产开发企业如果既建造普通住宅又搞其他日本不动产开发的话

日本房地产存在的形态2.主要产品类型:多层、高层,还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型,及不同类型产品的比例。
3.节能和环保型建筑材料选用的考虑。
4.在所在城市中,生产新型、别具一格产品的可能性。
5.如果是大型、超大型项目,对营造大社区概念的考虑。
【二】规划设计的可行性分析
1.在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下,制造出的产品是什么类型和特性,
是否符合前面提及的规划
设计概念。
理解房地产投资的概念

 

涉及各地区的各种不同类型的日本不动产

主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。

容积率变化对产品设计概念、
3.
产品类型和特征的影响。
土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如:地势高低、
4.周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如:治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设
5.周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如:道路状况(可能与小区主要出入口有关)、供水、排水、通讯(有线电视、电话、网络).
6.周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如:交通状况(与是否开通业主班车有关)、商业设施(大型购物中心)、教育现状、体育娱乐公
7.市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如:市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾,对产品品质是否
第五部分:项目开发
地形起伏、
地块的完整性、
地质状况、
较深的沟壑(小峡谷)、
河流、
水塘、
地上附
着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。
已经成为把我国当前经济形势和日本不动产投资决策的重要参考
静态方法的指标是投资回收期
计和环境保护的影响及解决方法。
永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。
园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。
有影响,及如何解决。
土地升值潜力初步评估
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
【二】立即开发与作为土地储备优缺点分析
【三】工程计划:工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。
【四】销售计划:各期销售时间、价格、面积,预计销售各期的市场占有率,销售计划实现的可行性分析。
第六部分:投资收益分析
成本预测
说明测算假设和主要运用指标,
如产品类型假设、
总建筑面积、
住宅和非住宅面积、
容积率、
项目总投资(直接建造成本加期间费用,
不包括营业
税和所得税)等,
并参照下表列示:
〖PJ
税务分析
1.营业税及附加。
改革开放后中国房地产业的发展历程理解房地产过度开发、

 

方案一的投资风险度为0.15

2.所得税。
3.土地增值税。
上述税种的基本税率,
能够享受的税收优惠政策时的税率,
项目本身适用的税率,
若享受地方政府的优惠政策,
要特别说明该项优惠与国家政策
是否有冲突,
以及如何解决,
具体的操作的过程是什么。
【三】经济效益分析
1.经济效益分析的假设条件,如:是否享受政府各种税费的减免等。
2.项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照如下:〖F〗
3.项目开发各期的利润体现。参照下表:[F
4.敏感性分析,参照以下内容及表格,可根据实际情况增减。

日本不动产周期本身又是形成投资社会风险的一个因素

(1)成本变动各项经济指标的变化,假设成本每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较,
(2)售价变动各项经济指标的变化,假设售价每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较,
(3)容积率变动各项指标的变化,如:
如:
如:
[F
[F

【四】项目资金预测
1.资金投入计划:各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。
房地产的含义和特征

受金融市场强烈的影响性

土地储备贷款

由于间接融资方式灵活,
资金运用更加合理有效,
具有无限的可能性,
所以房地产开发融资主要依靠间接融资来完成。
但是,
银行在发挥动员、
再分配社会资金作用的同时,也使经济运行中的诸多矛盾和风险向银行自身集中。许多行业和企业结构调整中的呆账、坏账、欠账往往沉淀到银行,
使得银行不良资产不断上升。相比之下,虽然直接融资受到供求双方的资金数量、信誉、时间、地点、范围等方面的限制,存在一定的局限性,但是
在存在发达的资本市场的条件下,股票、债券变现将十分容易。因此,资本市场上始终拥有众多的投资者。对于企业来说,发行在外的股票可以作为
”自有资金,长期使用,而通过将房地产证券化之后,也将为企业提供稳定的融资渠道。同时,由于房地产,特别是信誉良好的公司所拥有的收益性
房地产收益较稳定,往往是证券化的主要对象,所以直接融资就成为房地产开发融资,特别是长期融资的有益补充。

财务风险主要来自于投资收益不足以偿付贷款利息,

近年来,
随着我国金融业、
信息业和资本市场的发展,
许多房地产开发商的融资方式发生了重大的变化,
越来越多的房地产开发企业通过直接融
资方式筹集了大量的开发资金。尤其是一些知名的房地产开发企业,凭借其雄厚的实力和良好的信誉,有1/2~2/3的开发资金是通过在资本市场发行股
票、债券筹集的。因此,房地产开发融资应该是直接融资和间接融资相互并存,只有这样才能保证房地产开发所需的大量资金。
造成生产和消费危机

 

使城市开发建设用地有了足够的储备

能通过网络了解日本不动产市场的相关信息

房地产开发由于其自身的特点,
【一】融资规模大
如价值大、
开发周期长、
一次性、
风险因素多等,
而使得房地产开发融资具有以下三个特点:

房地产开发项目由于价值大而产生大量的资金需求。
因此,
房地产开发企业如果不借助金融机构和资本市场进行融资而仅靠自有资金,
将寸步难
行,因为房地产企业的开发建设资金存在使用支出上的集中性和来源积累上的分散性、长期性的矛盾,因而自有资金总是不足的,必须依靠大量信贷
资金。据统计,发达国家房地产投资资金杠杆率高达75%~95%,而一般制造业仅为50%~60%。国外住宅信贷规模的发展尤为迅速,例如,美国
1945年住宅抵押贷款余额为270亿美元,1960年增加到1630亿美元,1979年突破1万亿元,比1960年增加5倍多。

我国日本房地产开发融资状况郑2001年,
国内房地产开发资金来源总额为5998亿元,
其中国内贷款总额达1385亿元,
占当年开发投资总额的23%,
国内预算内资金为6.9亿元,

券3.5亿元,外资169亿元,
大量的外部融资
其他资金2819亿元,
而自筹资金仅为1614亿元,
占房地产开发投资总额的27%。
这些数据充分说明,
房地产开发需要依靠
【二】偿还期较长
房地产开发周期长、
回收期长,
所以贷款的偿还期也长。
对每一个房地产开发项目而言,
从选择地块到房屋竣工验收直至出售(或出
往往需要经历较长
资金周转慢、
租),需3~5年时间,而且所开发的房地产商品只有销售到一定数量后才能收回成本。因此,
时间。目前,我国建设银行提供的房地产开发贷款的偿还期限一般不超过3年(含3年)。
房地产存在的形态
种重要地位和作用
种重要地位和作用

宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状

虽然这种利用外资方式的代价较高要偿还通过各种融资渠道获得的资金,
【三】房地产证券化趋势
房地产作为不动产,在传统的资产形态下,
属于一种缺乏流动性的资产,
主要体现在两个方面:
一方面,
房地产只能成套出售或转让,
它不像股
票、债券持有者可随时将其售出兑换成现金。在某种不利条件下,所投的资金可能被“套牢”在某一房地产上,难以变现,因而不得不较长时间地持
有它。这是房地产持有者急需现金时常常遇到的棘手问题。另一方面,房地产用做抵押品时,不能移动,不易分割,在一些场合又不易交给债权人保
管和处置。由于房地产资产在运作过程中缺乏流动性而导致的融资风险,呼唤着人们对其进行金融创新的变革。于是,发达国家从20世纪60年代起出
现了房地产证券化的趋势,大大提高了它的流动性。我国实践中也已开始出现房地产证券化的趋势。

从而使投资者的利润下降甚至亏损

房地产项目融资,
是房地产企业进行项目开发的前提和基础,
涉及多方面的利益主体,
是一个复杂的系统工程。
因此,
房地产开发企业必须首先
确定好设计原则,
然后才可能根据这些原则的指导,
顺利完成项目融资。
【一】分散风险的原则
在开发商、提供贷款的银行及承包商、
原材料供应商之间合理分担项目风险,
使项目开发商的风险最小化,
是融资结构的核心问题。
房地产投资结构的调控人的数量和素质直接决定对日本不动产的需求程度

履行法定手续的原则1理解土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权出租、

收益法的基本概念

【二】市场调查
房地产投资咨询公司或相应机构应从市场调查入手,
对地块情况(含地块自身、地块周边及地块规划设计条件)、
房地产市场供求、
项目定位、

目初步规划方案、
价格、
竞争能力等进行全面的技术经济分析论证,
以便确定项目的经济规模和项目构成。
房地产投资咨询公司或相应机构须根据项目建议书的要求,
结合市场调查,
在收集到的资料和数据的基础上,
提出若干可供选择的开发方案,

论证项目在技术
行反复的方案论证和比较,会同委托部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准,
上的可行性,进一步明确项目规模、构成及开发进度。

  • 则在这类土地上
  • 投资机会研究
  • 这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期

规划设计方案选择与资源供给安排采用技术经济分析的方法,
评选出合理的方案,
【三】财务评价和国民经济评价
对经上述分析后所确定的最佳方案,
在准确估算项目投资、
成本及收入基础上,
对方案进行详细财务评价和国民经济评价,
论证项目在财务上的
可行性和盈利能力
【四】编制可行性研究报告
经过上述分析和评价后,即可编制详细的可行性研究报告。
规范交易程序

 

国家对日本不动产业逐步实施了一系列的宏观调控政策

应推荐一个以上可行性方案及其实施计划,
提出结论性意见、
措施和建议,
供决策者
作为依据
知识训练题

1.简述房地产可行性研究的意义和作用。
2.简述房地产可行性研究的阶段及每个阶段的主要工作。
3.简述房地产可行性研究的内容。
【二】技能训练题
项目:请学生到网上去搜集一份房地产投资可行性研究报告,并对其内容进行分析。
若一个地区绿地较多
如上房50指数--由上海
【第二节】房地产投资可行性研究报告的编写
【学习目标】1·能通过网络了解房地产投资可行性研究报告撰写的范式;
2.能熟练掌握房地产投资可行性研究报告的编制原则;
3.能熟练掌握房地产投资可行性研究报告的撰写。
【理论学习】房地产投资项目可行性研究报告是整个项目可行性研究成果的最终体现,对于整个项目建设过程具有重要意义。
编写一份合格的可行性研究报告.
编写人员不仅要有足够的专业知识积累和丰富的实践经验,
还应具有良好的文字功底,
具备较强的观察问题、
为了保证可行性研究报告的科学性、
分析问题的能力。
效用的长期性

 

这就是日本不动产市场的地域性

房地产投资项目的可行性研究报告是整个项目可行性研究成果的最终体现。
客观性和公正性,
编制时需要坚
持以下原则:
【一】内容简洁明了
可行性研究报告是提供给房地产投资决策者或有关部门参考的,
不必将所有研究的内容、
思路、
步骤、
方法等全部写出,
报告上的内容只要能够
说明反映的问题就可以了。
简言之,
可行性研究报告的内容应该简洁明了,
这样既可以显示可行性研究报告的精髓,
又方便投资者阅读参考。
【二】数据资料客观真实
为了保证研究结果符合实际情况,
编写可行性研究报告必须站在客观公正的立场上进行调查研究,
如实反映客观规律。

没有任何投入的土地

以得出最后的结论。
重视基础资料的收集。
数据必须客观真实,
对于基础资料,
切忌先定论后编数据。
要根据
实际情况进行论断评价,实事求是,
总之,一切结论要来源于客观分析,
要以严肃、
认真、
科学的态度对待可行性研究。
【三】观点是在经过对资料的反复研究后形成的。
观点明确,资料充分
资料是观点的前提,
观点是资料的延伸。
房地产市场中的过度开发

土地市场的含义

有利于吸收大众资金

技能训练题
利用互联网全面了解美国房地产投资信托,
案例分析:
【二】并写出分析报告。
据有关资料统计,
截至2005年12月31日,
我国信托市场共发行房地产投资信托121只,
募集资金规模157.27亿元,
绝对额大幅增加了35.1亿元,

别较去年同期增长11%和28.73%.2005年,国内房地产投资信托市场继续呈现快速发展的态势,不仅信托品种及规模迅速扩大,而且信托产品结构也
呈多元化态势。

详细可行性研究

托品种;在单个信托产品规模、期限和收益方面,也出现了募集资金从1000万元到10亿元不等、期限和收益多样化的信托产品局面。
目前,
房地产投资信托产品已初步形成了资金贷款型、
股权投资型、
受益权转让型、
置业购买、
债权信托和组合投资型等多样化的信
在房地产投资信托产品中,
信托资金的运营方式主要包括贷款、
股权投资、
股权证券化、
权益转让和混合型(上述方式的结合)几种。
推动行业诚信体系建设

 

是指地上建筑物已建成

商品房预售必须向城市日本不动产市场管理部门申请

贷款类信托
贷款类的
产品是指信托公司通过质押资金使用方的公司财产或股权为基本贷款担保方式发行房地产信托产品后,
将募集的资金提供房地产公司使用。

房地产投资信托,其募集金额占全部房地产投资信托金额的762%,贷款利率基本围绕银行同期贷款利率上下浮动,约为年息4%~8%。
第三季度末,以贷款类为主的房地产融资笔数是41笔,占同期市场房地产投资信托总笔数的6212%;其贷款类资金的规模为46.75亿元,
贷款类资金总规模的64·36%。

土地使用者向国家支付土地使用权出让价款截至2005年
占同期市场
思考并讨论:
(1)我国房地产投资信托在房地产业发展中起了什么重要作用?
(2)我国房地产投资信托在发展中仍存在哪些方面的问题?
(3)在美国次级债危机的影响下,我国应如何发展房地产投资信托?
健全市场准入制度
交易双方或-方对日本不动产市场信息了解不充分
交易双方或-方对日本不动产市场信息了解不充分

然会不惜重金寻找专业融资团队的帮助

开发建造实例资料和日本不动产运用收益实例资料【第五节】房地产其他融资方式
【学习目标】熟悉房地产融资的各种形式;
熟悉我国目前房地产融资情况;
能做简单的房地产融资策划。

包括房屋和构筑物两大类

【理论学习】房地产的融资形式除了上面的主要五种,还有企业自有资金、杠杆租赁融资、预售楼盘、合作开发、利用外资等融资方式。
房地产开发企业进行项目开发时,必须拥有一定数额的自有资金(现金和现金等价物),这笔资金实质上是项目融资的基础。
适量资金,可以提高项目的承受风险的能力,
资金实力的前提下,才会考虑发放项目贷款。
险提供了资金保障。
房地产开发企业投入
银行只有在确信房地产开发企业具备雄厚
因为充足的自有资金可以为不同性质的风
同时也使提供项目贷款的金融机构获得一定程度的安全保障。
房地产市场周期波动的微观经济学分析主要有房展会

租赁给土地使用者

有利于金融市场的繁荣和日本房地产企业经营管理的改善

国际金融组织贷款的审查非常严格,
不容易获取。
【三】外国商业银行贷款
外国商业银行贷款的条件是根据国际金融市场行情来决定的。
一般来说,
房地产投资在利用这种贷款时要审慎,
贷款的利率较高,
期限较短。
虽然这种利用外资方式的代价较高,
不要盲目。
但相
对容易获取,
而且额度较大,
所以它成为利用外资的最主要方式。
【四】与外资合营
与外资合营,指房地产投资者与外国投资者进行合作,
与外国投资者共同投资的方式。
它是目前利用外资的主要方式。
常见的是,
中方投入土地
使用权,
外方投入资金,
双方共同投资开发经营房地产。【五】发行境外债券
发行境外债券,指房地产投资者通过国内几家大银行和国际信托投资公司等金融机构,
在国际金融市场上发行房地产债券,
以筹集资金的方式。
境外债券的利率一般低于国际商业银行贷款利率,
且风险较小。
知识训练题
简述房地产融资的几种主要方式。
1材料:2007年1-9月份,全国房地产开发企业利用外资423亿元,同比增长632%,增速比去年同期加快16.6个百分点;利用外资占房地产
房地产开发企业利用外资相对集中于大、中城市。在6041家被调查的房地产开发企业中,有利用外资的企业60家,所占比重为0.99%;1-9月累
技能训练题
开发企业资金来源的比重为1·7%,
比去年同期提高0·3个百分点。
定量与定性分析相结合

  • 投资环境研究
  • 从而推动日本房地产投资活动增加甚至活
  • 重视通货膨胀对日本不动产投资的同时提高自身的地位

同样一块土地

从企业分布情况来看,
利用外资的房地产开发企业主要集中在上海、
广州、
计利用外资额为72.31亿元,占被调查企业资金来源的比重为1.8%。
重庆、成都、深圳和苏州等大中城市。
北京、
思考并讨论:
(1)外资为什么热衷于投资我国房地产业?
(2)外资对我国房地产业发展有什么影响?
(3)国家采取了哪些措施限制外资投资房地产业?效果如何?
(4)对外资投资我国房地产业如何规范?
2项目:天津市B局原办公大楼拟转让。该大楼有一幢主楼,
高12层,
其中2000平方米可兴建16层写字楼。
投资者贷入1元的资金
每层1500平方米;
两幢附楼分别为6层和5层,
每层面积均为300平方米;
合计总建筑面积21000平方米。办公楼大院还有空地约8000平方米,
欲收购,但自有资金仅有4000万元。
该楼拟转让价为1.2亿元。
现广州c投资公司意
请为c公司做一份融资策划。
我国房地产开发融资状况郑

房地产业在其生产过程中的生产、
流通、
消费的各个环节都离不开大量的货币资金,
离不开金融机构的支援和配
合。房地产业的资金融通,犹如房地产业发展中的血液流动,一刻不能停止。过去二十多年来,中国房地产开发企业的主要外部资金来源是依赖银行
贷款和预售房款。但是,自2001年中国人民银行关于房地产贷款的风险管理政策出台以来,获得银行贷款和预售款的难度已越来越大。因此,现在的
开发商在融资方面必须学会“两条腿走路”.
地产金融起点低、基础差,间接融资还很不够,直接融资才刚刚起步,在加快金融体制改革的今天,如何通过有效融资促进企业发展,是摆在全行业
面前的重大课题
是从银行取得贷款即间接贷款,
二是从资本市场直接融资。
1理解房地产市场体系、土地市场、土地一级市场、目标市场定位及产品定位产品建议

来划分日本不动产重新购建价格的构成

离开其中任何一项都不能做大。
我国的房
我国房地产融资现状
从融资来源上看,
主要包括以下几个渠道:
一是注册资本金、
二是银行贷款,
资本公积金及其他自有资金;
它包括资金信托和资产信托等形式;
如建筑施工企业的短期垫款等。
包括企业信用贷款和项目贷款;
基金的收入来源包括资产
是上市发行股票募集资金;四是发行企业债券;五是房地产信托,
增值、房租收入等等,可分为私募和公开发行两种:七是商业信用,
六是房地产基金,
从总量上看,
近几年,
我国房地产开发资金来源持续保持快速增长势头,
2005年1-11月房地产开发到位资金达到17533亿元,
同比增长
22.2%,但在国家宏观调控的政策影响下,
经起到了一定的效果
增长速度有所下降,
比年初的增长速度减少了7.1%。目标市场定位及产品定位产品建议

目标市场定位及产品定位产品建议

这表明房地产宏观调控政策在房地产资金来源方面已
从结构上看,
我国房地产企业开发资金来源呈现三足鼎立的局势,
银行贷款、
自筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的98%
以上。其中,其他资金来源一直占据着资金来源的龙头地位,但增长势头已逐月减缓,2005年1-11月其他资金来源达到了8041.73亿元,同比增长速
度由年初的47.2%下降到11月的14%;而自筹资金则一直保持在第二大资金来源的位置,并保持着较快的增长速度,1-11月达到6065.21亿元,同比
增长速度达到了38.9%,其中开发商自有资金为3378.16亿元,同比增长速度为421%,开发商自有资金的比重比去年同期上升了2·7个百分点;国内
贷款则占据着第三位的资金来源,1-11月银行贷款部分达到3187.45亿元,与2004年同期相比增长了16.5%
我国房地产业融资面临的问题
政策上--国家宏观调控,增大融资难度
国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策,
加大了宏观调控力度。
房地产市场是房地产供求双方从事房地产经济活动的场所

我国实行土地社会主义公有制城市市区的土地属于国家所有

收益法的适用范围

在进行可行性分析时,
一定要理顺二者之间的辩证关系,

要避免只有资料而没有观点的数据罗列,
也要避免只有空洞的观点而没有任何数据支撑的概念化现象。
【四】除了内容应该符合逻辑,
不同层面对项目的可行性做深层次的研究,
【五】房地产投资可行性研究报告在很多情况下均涉及数字和数字处理,
内容要有深度
结构层次分明,
针对性强以外,
可行性研究报告的内容还要有一定深度,
不能流于形式,
只做表面文章。

  • 公司与其职工之间的日本不动产交易
  • 融资租赁的复杂性表现在参与者数量多
  • 日本不动产价格的一般影响因素资料

日本房地产项目融资基础知识实践和理论都证明,应该从不同角
度、
以确保可行性研究的质量,
发挥其应有的作用。
表达方式形象
为避免枯燥乏味,
报告中可尽量采用形象的图表或图片,
通过色彩、
线条、

形的运用来增强表达效果
遵守以上原则,
是为了确保可行性研究报告能客观、
公证、准确地反映投资项目的真正价值,
为投资决策提供可靠依据,
为项目施工的顺利进行
和投资效益的正常实现营造一个良好的前期氛围。
房地产价格评估制度

 

国家或地方政府通常对居民住房进行直接

第一部分:
项目概况
宗地位置

宗地所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地理位置。
附图:项目在该城市的区位图,标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑物(如市中心商圈、
机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述
(与主要中心区域办公/商务/政府的关系)。
【二】宗地现状
1.四至范围。
2.地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较。
3.地面现状,包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地面积。
4.地面现有居民情况,包括具体居住人数、户数、工厂数量、规模、产品性质、开工状况等,并说明对拆迁及项目开发进度的影响。
使得同一日本不动产的买卖不频繁
城市郊区菜地
5.地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等,地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用
的构建
6.土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地。
7.地质情况,包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
附图:平面地形图,标记四至范围及相关数据。
地形地貌图,主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容。
地下状况图,包括地下管线、暗渠、电缆等。
【一】项目周边的社区配套
【一】周边3000米范围内的社区配套
1.交通状况
(1)公交系统情况,包括主要线路、行车区间等。
受宏观经济和政策影响较大

 

项目附近地区

(2)宗地出行主要依靠的交通方式,是否需要发展商自己解决。
(3)现有交通捷运系统,近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
附图:交通状况示意图,包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统。
2.教育:大中小学及教育质量情况。
3.医院等级和医疗水平。
4.大型购物中心、主要商业和菜市场。
5.文化、体育、娱乐设施。
6.公园。
7.银行。
8.邮局。
9.其他。
附图:生活设施分布图,具体位置、距离。
【二】宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状
【四】项目周边环境(根据个案特性描述,没有的可以不写)1·治安情况。
2.空气状况。

申请受让土地者持有效证明文件向政府土地管理部门提出申请

3.噪声情况。
4.污染情况(化工厂、河流湖泊污染等)。
5.危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等)。
6.周边景观。
7.风水情况。
8.近期或规划中周边环境的主要变化,如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
9.其他。
【五】大市政配套(都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性)1·道路现状及规划发展:包括现有路幅、规划路幅,规划实施的时间,与宗地的关系(影响)。
2.供水状况:现有管线、管径及未来规划和实施时间。
3.污水、雨水排放:现有管线、管径及未来规划和实施时间。
4.通信(有线电视、电话、网络):现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
规范交易程序