城市规划的指导金融调控

日本房地产投资项目经济分析

协议出让国有土地使用权最低价的确定方法
在既定容积率、
住宅面积、
配套公建面积、
控高、
建筑密度条件下,
制造出的产品是什么类型和特性,
是否符合前面提及的规划
设计概念。
主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。
2.容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。
3.土地本身特征对产品设计的影响和考虑。
【三】工程计划:工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。
【四】销售计划:各期销售时间、价格、面积,预计销售各期的市场占有率,销售计划实现的可行性分析。
第六部分:投资收益分析
成本预测
说明测算假设和主要运用指标,
1.经济效益分析的假设条件,
1.资金投入计划:各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。

个人置业的收益和风险分析
2.资金回款计划:各期销售回款计划。
3.资金小糎1]3.根据需要,可增加【二】竞争对手分析
1.主要背景、控股股东情况。
2.总资产、净资产、净利润(每股利润)。
3.资金状况,可能资金来源、融资能力、资金成本。
4.操作水平,主要开发的项目。
5.参与竞争的主要目的,进而分析对手拿地的气势,是否志在必得。
【三】制定策略
1.分析盈亏平衡点,即保本销售时的地价。
2.销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价,也可以通过其他指标分析可接受的地价,最终确定最高竞价和投标价。
3.把握以微弱优势取得土地使用权(开发权)的原则。
【四】资金筹措
短期集中支付大额资金的保证,自筹资金还是向金融机构融资,是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。
有利于房地产开发商正确制定开发方案

绘出日本不动产投资信托操作流程

知识训练题
2.
简述房地产可行性研究报告撰写的原则。
简述房地产可行性研究报告撰写的内容。

3.简述房地产可行性研究报告撰写注意的事项。
【二】技能训练题
1.项目:从学生在上节中搜集到的可行性研究报告中选出三份较好的,
让学生进行评价并进行相应的修改,
考察学生对可行性研究报告解读和
评价的能力。
给出一个小项目,
让学生写一份可行性研究报告。

投资估算和成本估算等方面的【第八章】房地产投资风险
房地产是房产和地产的综合体,
具有很多不同于其他行业的特点,
如在空间上的不可移动性、
投资规模大、
开发周期长、
与地区经济形势的相关
性及房地产市场的不完全竞争性等。这些特点都决定了房地产投资极易受到社会环境、经济环境、工程管理建设环境等诸多因素变化的影响,从而使
房地产投资成为一项具有高风险的、综合性的经济活动。因此,房地产投资风险具有其自身的特点,这些特点是房地产风险的本质及其规律的表现。正
确认识房地产投资风险的特征,对于建立和完善房地产投资风险控制和管理机制、减少风险损失、降低风险发生的可能性、提高投资活动的效率等具
重要的意义。
住房是最基本的生存资料

根据日本不动产投资环境和投资水平

【第一节】房地产投资风险概述
【学习目标】1·理解房地产投资风险的概念;
2.能通过网络了解房地产风险的相关信息;
3.能熟练掌握房地产投资风险的特征;
4.能熟练掌握房地产投资风险的成因;
5.能熟练分析我国房地产投资特有的风险。
【理论学习】对房地产投资,
在一般人的印象中总是与暴利、
高收益联系在一起的,
这是对房地产投资的误解。
房地产投资并
低风险、
高收益成为了房地产的代名词。
全国竟有6000多万平方米商品房积压。
其实,
这无疑告诉我们,
受国家宏观调控的影响,1993年后大量房地产开发企业陷入泥潭,至1998年,
非一种完美的投资,在追求利润的同时,也必须做好担负巨大风险的准备。

主要是城市土地

房地产投资,
是以预测未知的将来需求,
而将货币和其他资源投入房地产综合开发、经营、
管理和服务等活动中的一种投资行为,
这决定了不确
定性是房地产投资的特有属性
【一】风险的含义
般而言,
风险是指因某种不利事件发生而引起损失的可能性。
若以偏离预期利润的可能性来定义风险,
则可认为:
凡是低于预期利润率事件发
生的可能性即为风险。
风险主要是指发生损失的可能性,
也可以指只是没有达到预期收益水平或者其机会成本太高的状况。
【二】房地产投资风险含义
房地产投资风险是指房地产投资主体直接或间接地把一定量的资金投入房地产开发过程,
由于受各种不确定因素影响而造成收益下降、
损失增加
或投资成本增大等不利结果的可能性。
房地产流动性差

      按照现行日本不动产财税制度的要求
      地质条件决定着土地的承载
      对于我们把握日本不动产经济的运行规律

位置的固定性

划拨土地使用权的管理

房地产管理水平高,
既能吸引顾客、
留住顾客,
又能扩大宣传、
增加收入,
它与房地产本身的质量相辅相成。
房地产投资决策水平的高低将直接影响投资决策质量,
它是衡量投资质量高低的关键因素。
房地产本身质量的影响因素分析
用户的质量要求。
房屋本身的质量包括性能、
安全性、
经济性五个方面。
对房屋本身的质量要求
尤其是内外
(1)寿命、
可靠性、
不同的用户,
在不同时期,
是不相同的。在无房可住而又资金短缺时,用户最为关心的是经济性问题;在资金充裕、需要显示身份时,用户最为关心的是性能问题,
装修水平。所以,进行房地产投资时,必须针对不同的服务对象,决定投资质量,从而保证房地产能及时售出,获得投资利润。

宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状

周围房地产的质量。
投资地段周围的房地产质量对投资质量起着制约作用。
住着不舒服,
如果周围全是高档次房地产,
那么所投资的房地产质量也不能太
从而保证房地产在质量方面
(2)低,否则房价和地价不匹配,
满足用户的需求
也不容易出手。
所以,
进行房地产投资时必须结合周围房地产的质量来决定,
不同类型的房地产对质量的要求也不一样,
对房屋造价考虑较少。
对外装修和建筑风格考虑较少,
对房屋造价考虑较多;
以取得理想的
(3)房地产类型。
价值的保值增值性

 

日本不动产市场是指日本不动产商品交换的场所和领域

如:“解困房”,以实用为主,
所以,
高级别墅对内外装修、
投资效益
配套设施考虑较多,
进行房地产投资时必须从房地产类型本身的要求出发来考虑,
房地产管理质量的影响因素分析
(1)投资者的经营方针。
房地产投资者的经营方针不同,
房地产管理水平也不同。
如:
有的房地产投资者以专营房地产开发为主,
他们对房地产
他们对房地产
管理质量考虑较少,
管理质量考虑较多,
愿意通过物业管理来进行广告宣传,
水平不高;
水平较高
有的房地产投资者对物业经营很感兴趣,
使之取得较稳定的收益,
(2)购房者的支付能力。
由国家统计局投资司和中国经济景气监测中心联合发布

日本房地产销售收益等

房地产管理水平的提高,
相应地提高了房地产的总价格,
而不同的房地产用户,
其支付能力大不相同。
所以,
房地产管
理水平的高低,必须结合用户的支付能力来确定。
力弱的用户,只能提供那些收费较低的简单服务。
对于支付能力强的用户,
可以提供24小时保安服务,
提供生活方面的”一条龙”服务
对于支付能
(3)房地产本身的质量要求。
房地产本身的质量较高,
一般对管理水平的要求也较高;
房地产本身的质量较低,
往往对管理水平的要求也较低。
普通住宅区的管理水平低于高级别墅区的管理水平,就是实例。当然,
象。不论哪种情况都说明,房地产本身的质量与管理质量大有关系。
有时也可能出现房地产本身的质量不高,
但通过高水平的管理来提高档次的现
(4)管理的效益大小。
房地产投资者的每一项工作都是围绕着提高投资效益而开展的。
如果房地产管理水平的提高能够带来明显的经济效益,

么房地产投资者肯定乐意去提高管理水平;反之,如果房地产管理水平的提高无利可图或经济效益不明显,那么房地产投资者必然是能免则免。
有利于房地产开发商制定合理的营销方案

日本不动产业的地位会越来越重要

质量问题,使双方对房地产质量的认识达到一致。
这个质量目标,既不是用户要求的最高的质量水平,也不是投资者希望的较低的质量水平,而是用户愿意购买、投资者对回报满意的质量水平。
量目标是否适当。如果某房地产很畅销,投资者盈利很多,就说明该房地产的质量目标定得较合适。不过,这是事后评价,事先评价只能依靠质量分
房地产投资者和用户对房地产质量的观点是截然不同的,甚至是对立的。房地产投资质量分析的目的,就是要从投资者和用户双方的角度来考虑
对于房地产投资者而言,在确定房地产质量目标时,应当综合考虑用户要求的质量、价格以及建设成本和盈利,从而确定适当的房地产质量目标。

它需要正确地确定投资对象

然而,具体到某一房地产项目,很难找到一个绝对的尺度来衡量质量目标是否适当。对于房地产投资者而言,可以从房地产的销售结果来衡量质
析和市场预测来进行
【一】房地产投资的优点
在市场经济条件下,在众多的投资领域中,
由于房地产投资的物质对象是房地产,
相关影响性、
房地产投资吸引着越来越多的投资者。
而房地产具有供求决定
因此决定了房地产投资
性、位置固定性、形体庞大性、类型多样性、功能基础性、投资大量性、保值增值性、
拥有相应的优点及缺点。具体讲,房地产投资与他投资相比,具有以下优点:
感应灵敏性等诸多特点,
通货膨胀中的保值手段
保护投资者免遭通货膨胀损害的投资可称为一种保值手段。
理解房地产宏观调控的必要性

理解日本房地产交易的概念

交易实例的搜集

【二】风险识别的方法
在房地产开发过程中,
因此,风险识别必须采用一些科学的方法,
头脑风暴法、情景分析法等
德尔菲法也叫专家调查法,
许多风险具有较强的隐蔽性,
各种风险往往交织在一起,
引起风险的原因更是错综复杂,
这就给风险识别带来了一定的困
难。
法、
而不能凭主观臆断进行猜测。
风险识别的方法很多,
目前对建设工程项目风险识别常用的有:
德尔菲
它起源于20世纪40年代末期,
最初由美国兰德公司(RandCorporation)首先使用,
很快就在世界上盛行起来。

  • 近期或规划中是否有地铁
  • 此时投资日本不动产
  • 该政策对日本不动产业的影响怎样?

周边3000米范围内的社区配套现在此
法的应用已遍及经济、社会、工程技术等各领域。用德尔菲法进行项目业主风险预测和识别的过程,是由项目风险小组选定与该项目有关的领域和专
家,并与这些专家建立直接的函询联系,通过函询收集专家意见,然后加以综合整理,再匿名反馈给各位专家,再次征询意见。这样反复经过四至五
轮,逐步使专家的意见趋向一致,作为最后预测和识别的根据。在运用此法时,要求在选定的专家之间相互匿名,对各种反应进行统计处理并连同反

我国在20世纪70年代引入此法,
馈意见征询几轮意见。
理论联系实际的方法

 

开发商筹措资金的来源一般有自有资金

较满意的结果。
经过数轮征询后,
专家们的意见就会相对收敛,
趋向一致。
已有不少项目组采用,
并取得了比
头脑风暴法,
是以专家的创造性思维来获取未来信息的一种直观预测和识别方法。
此法是由美国人奥斯本于1939年首创的,
从20世纪50年代起就
得到了广泛应用。头脑风暴法一般是以“宏观智能结构”为基础,通过专家会议,发挥专家的创造性思维来获取未来信息。该法要求主持专家会议的
人在会议开始时的发言,能激起专家们的思维”灵感”,促使专家们感到急需回答会议提出的问题,通过专家之间的信息交流和相互启发,从而诱发
专家们产生”思维共振”,互相补充并产生”组合效应”,以获取更多的未来信息,使预测和识别的结果更准确。我国20世纪70年代末引入头脑风暴法,
很快就受到有关方面的重视和采用
情景分析法,
是由美国pierrWark于1972年提出的。
熟悉日本不动产融资的各种形式
在投资日本房地产时
它是根据发展趋势的多样性,
通过对系统内外相关问题的系统分析,
设计出多种可能的未来
前景,然后用类似于撰写电影剧本的手法,对系统发展态势作出自始至终的情景和画面的描述。当一个项目持续的时间较长时,往往要考虑各种技术
经济和社会因素的影响,对这种项目进行风险预测和识别,此时就可用情景分析法来预测和识别其关键风险因素及其影响程度。情景分析法对以下情
况是特别有用的:提醒决策者注意某种措施或政策可能引起的风险或危机性的后果:建议需要进行监视的风险范围;研究某些关键性因素对未来过程
的影响;提醒人们注意某种技术的发展会给人们带来哪些风险。情景分析法是一种适用于对可变因素较多的项目进行风险预测和识别的系统技术,它
在假定关键影响因素有可能发生的基础上,构造出多重情景,提出多种未来的可能结果,以便采取适当措施防患于未然。情景分析法从20世纪70年代
中期以来,在国外得到了广泛应用,形成了一些具体的方法,如目标展开法、空隙填补法、未来分析法等。一些大型跨国公司在对一些大项目进行风
险识别时,都陆续采用了情景分析法。但因其操作过程比较复杂,目前此法在我国的具体应用还不多见。
房地产泡沫的成因

 

开发商只有不断地开发新的项目

仅仅采用一种风险识别方法是远远不够的,
都必须包含风险调查法。
对于建设工程项目风险识别来说,
一般都应综合采用两种或多种风险识别方法,
才能取得较为满意的
结果。
不论采用何种风险识别方法组合,
而且,
风险就是指对预期的偏离程度。
尽管这种偏离是随机的,
但我们可以事先确定各种偏离出现的可能性,
并估计这种偏离程度。
偏离的程度越大,
风险也就越大。
具体而言,
投资风险就是指未来各种可能的收益与预期收益之间的偏离程度。
度量投资风险的指标有方差、
所谓方差,
标准差、
变异系数、
β系数。
我们只学习方差和标准差。
就是指各种状况下的投资收益与预期收益均值的差的平方和的平均值。
标准差则是方差的算术平方根。
用公式表示就是:
方差:
σ2
2ni-1(xi-x)2n
其风险就越大。
就必须用其他的风险度量来衡量。

近期全球资本市场都出现了一定程度的动荡

标准差:
Σni-1(xi-x)2n对同一种投资方案,
方差或标准差越大,
但是,
同一类型的两种投资方案,
如果它们的预期投资
σ
收益不同,
就很难用方差或标准差来比较它们相互之间的风险大小。
是指某种不利事件发生的可能性。
这时,
实际上会把高于期望值的部分也视作对期望值的偏
离而引起误解,这是需要注意的。从理论上来说,运用损失概率或者低于预期值的概率来测定风险更符合逻辑,不过,这种测定方法的结果并不会影
响最终结论。在实践中,一般也是运用标准差或偏离期望值的程度来测定风险就可以了,而不一定要用损失概率。在某些情况下,如当收入不易确定
前面所说的风险,
通过测定偏离期望值的程度来衡量风险,
也可以用损失概率来衡量。
房地产业是国民经济的支柱性产业

受宏观经济和政策影响较大

日本房地产信托投资

行政因素是从公益观点出发,
积极促进房地

产的合理利用或限制其消极作用,但最终目的是提高整体房地产的效用。
些规范主要指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等。
行政因素通过对社会、
经济等行为施加一定的规范,
来影响房地产价格,
(1)土地使用制度与住房制度、地价政策
土地使用制度科学合理,可以调动土地利用者或投资者的积极性,
促进土地资源合理配置,
带动土地增值,
导致地价上涨。

竞争对手分析资金筹措日本房地产投资风险

过去我国土地无偿无
限期使用,土地不允许转让、出租,因此地价水平不存在,隐形的地价也较低。改革开放以来,土地使用制度发生了重大变革,土地使用权可以依法
出租、转让,地价随着经济的发展而上升。居住用地在城市用地中占有相当比重,在低租金福利分配住房的制度下,住宅用地价格必然极低。随着住
房制度改革的深入,住房进一步商品化,住房价格逐步由市场决定。
根据对国民经济或地区经济宏观调控的需要,政府可能推行高地价政策,引起地价上涨;某些时期也可能实行低地价政策,
(2)城市规划、土地利用规划、城市发展战略
这些因素决定一个城市的性质、发展方向和发展规模,还决定城市的用地结构、城市景观轮廓线、地块用途、利用程度等。
抑制地价上涨。
土地被规划为住宅区、
商业区、
工业区、
农业区等不同区域,
对土地价格影响极大。
(3)税收制度、优惠政策
房地产税收,可以调节房地产投资者的积极性,
抑制不正当的房地产投机,
理顺房地产收益分配关系,
稳定房地产市场。
房地产流动性差

 

日本不动产信托基金的主要特点是


对某一地区在税收、管理等方
进行房地产估价时,
考虑不同税种对房地产市场中供需双方的不同影响。国家宏观经济政策向某地区倾斜,
面的优惠政策,会吸引投资、增加收益,促进房地产价格上涨。
会诱发该地区房地产价格上涨;
行政隶属关系变更
地区的行政隶属关系发生变更,
(4)也会影响其房地产价格水平。
行政隶属关系变更包括级别升格和管辖权变更,
例如,
将非建制镇升格为建制
镇,
将建制镇升格为市,
或将经济落后地区的地方划归经济发达地区管理,
都会促进房地产价格水平上涨

(5)交通管制
交通管制包括禁止通行、
实行单行道及限制通行时间等。
是将可比实例日本不动产在其实物状况下的价格

家具和家用装饰品及其产业的发展最先受冲击的也是日本房地产业

可以减少噪声,
一般而言,
由于交通管制,
使该地区道路的通达性及便捷度受到影响,
从而降低房地产
价格,
但在住宅区内禁止货车通行,
保障行人安全,
这往往会提高房地产价格。
心理因素
心理因素对房地产价格的影响是很微妙的,
邻近名家住宅心理、
【二】区域因素
区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、
也是一个不可忽视的因素,
主要表现为:
购买或出售心态、对居住环境的认同度、
欣赏趣味、
时尚风
气、
讲究门牌号码或土地号码等。
费钱和费事的复杂过程

当事人在房屋买卖关系中

经济、
技术等因素相结合所产生的区域特性,
行政、
交通便捷因素、
它对该区域内的各块土地的价格水平会
产生影响。
道路通达因素、
这类因素可细分为商服繁华因素、
商服繁华因素
城市设施状况因素和环境因素等
寸。
这是指房地产所在地区的商业、
服务业繁华状况及与各级商业、
服务业中心位置的关系。
如果商服繁华度较高,
该地区的房地产价格水平也会较
道路通达因素
交通便捷因素
城市设施状况因素
这是指房地产所在地区道路系统的通畅程度,
道路的级别(主干道、
次干道、
支路)越高,
该地区的房地产价格水平也越高。

日本不动产开发企业项目完成时可以预提费用

这是指交通的便捷程度,
包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。
其便捷度越高,
房地产价格水平也越高。
城市设施可以分为以下三类:
(1)基础设施
主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。
(2)生活设施
主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮电局等设施。
(3)文体娱乐设施
主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。
以上三类设施可以用基础设施完善度、生活设施完备度、文体娱乐设施完备度等指标来衡量,
这些指标一般都与房地产价格呈正相关。
房地产投资分析基础知识

过度开发的诱因

日本房地产信托存款

通过比较计算结果,方案一的投资风险度为0.15,方案二的投资风险度为0.42,
方案一的正态分布曲线较方案二的正态分布曲线”瘦”。
因此,

案二的风险程度较方案一的风险程度高,
且方案二的风险程度大约是方案一的近3倍。

知识训练题
房地产投资项目不确定性分析的内容有哪些?
影响房地产投资项目不确定性因素有哪些?
正态分布有何特点?
简述房地产投资项目敏感性分析的分析步骤。什么是房地产投资风险度?
【二】技能训练题
某房地产开发公司欲建房出售,
根据市场预测,
每平方米建筑面积可售1000元,
该公司年固定成本为80万元。
每平方米建筑面积变动成本为500元,
销售量应达到多少?
问该公司的年销售量要达到多少才能做到盈亏平衡?若公司要实现40万元年利润,
皆童
利用波动规律判断并选择投资时机

  • 除了内容应该符合逻辑,
  • 据有关资料统计
  • 并标明每平方米的房价为5080元

从而产生税率爬升效应

【第七章】房地产估价
进行房地产投资时,
市场价值是一个关键因素。
确定一宗房地产的公平价值需要进行大量复杂的分析工作,
这就是房地产价值评估,
简称房地产
估价
农民集体所有的土地不能当做国家所有的土地来估价
【第一节】房地产估价概述
【学习目标】能通过网络了解房地产价值评估的相关信息;
能熟练掌握房地产价值评估的原则;
能熟练掌握房地产价值评估的过程。
【理论学习】掌握合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则的含义和内容,熟悉独立、客观、公正原则、替代原则的含义和内容,熟悉房地产评估过程。
【一】合法原则
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则,应当做到
下列几点:
1.在合法产权方面,应以房地产权属证书和有关证件为依据
现行的土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》
房屋权属证书有《房屋所
也可能制作、
四种:
有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种。当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的,
统一的房地产权证书。统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。
房地产投资的含义和特征投资人在准备投资前

日本不动产本身的状况是影响日本不动产价格的一个重要因素

颁发
在合法产权方面,
其内容具体包括:
农民集体所有的土地不能当做国家所有的土地来估价,
行政划拨的土地不能当做有偿出让的土地来估价,

时用地不能当做长久用地来估价,违法占地不能当做合法占地来估价;临时建筑不能当做永久建筑来估价,违法建筑不能当做合法建筑来估价,产权
有争议的房地产不能当做产权无争议的房地产来估价,手续不完备的房地产不能当做手续完备的房地产来估价,部分产权的房地产不能当做完全产权
的房地产来估价,共有的房地产不能当做独有的房地产来估价等等。投资人在准备投资前

投资人在准备投资前

2.在合法使用方面,应以城市规划、土地用途管制等为依据
例如,如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、
建筑密度等,
那么,
对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。
西方所谓的城市规划创造土地价值,
在一定程度上反映了这一要求。
3.在合法处分方面,应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据
处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。以抵押为例,法律、行政法规规定不得抵押的房地产,
就不能作为以抵押为估价目的的
估价对象,或者说这类房地产没有抵押价值。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条规定:”设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取
得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。”因此,在评估土
地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时,不应包含土地使用权出让金。
房产市场的含义

土地市场的含义

有利于吸收大众资金

技能训练题
利用互联网全面了解美国房地产投资信托,
案例分析:
【二】并写出分析报告。
据有关资料统计,
截至2005年12月31日,
我国信托市场共发行房地产投资信托121只,
募集资金规模157.27亿元,
绝对额大幅增加了35.1亿元,

别较去年同期增长11%和28.73%.2005年,国内房地产投资信托市场继续呈现快速发展的态势,不仅信托品种及规模迅速扩大,而且信托产品结构也
呈多元化态势。

详细可行性研究

托品种;在单个信托产品规模、期限和收益方面,也出现了募集资金从1000万元到10亿元不等、期限和收益多样化的信托产品局面。
目前,
房地产投资信托产品已初步形成了资金贷款型、
股权投资型、
受益权转让型、
置业购买、
债权信托和组合投资型等多样化的信
在房地产投资信托产品中,
信托资金的运营方式主要包括贷款、
股权投资、
股权证券化、
权益转让和混合型(上述方式的结合)几种。
推动行业诚信体系建设

 

是指地上建筑物已建成

商品房预售必须向城市日本不动产市场管理部门申请

贷款类信托
贷款类的
产品是指信托公司通过质押资金使用方的公司财产或股权为基本贷款担保方式发行房地产信托产品后,
将募集的资金提供房地产公司使用。

房地产投资信托,其募集金额占全部房地产投资信托金额的762%,贷款利率基本围绕银行同期贷款利率上下浮动,约为年息4%~8%。
第三季度末,以贷款类为主的房地产融资笔数是41笔,占同期市场房地产投资信托总笔数的6212%;其贷款类资金的规模为46.75亿元,
贷款类资金总规模的64·36%。

土地使用者向国家支付土地使用权出让价款截至2005年
占同期市场
思考并讨论:
(1)我国房地产投资信托在房地产业发展中起了什么重要作用?
(2)我国房地产投资信托在发展中仍存在哪些方面的问题?
(3)在美国次级债危机的影响下,我国应如何发展房地产投资信托?
健全市场准入制度
交易双方或-方对日本不动产市场信息了解不充分
交易双方或-方对日本不动产市场信息了解不充分

然会不惜重金寻找专业融资团队的帮助

开发建造实例资料和日本不动产运用收益实例资料【第五节】房地产其他融资方式
【学习目标】熟悉房地产融资的各种形式;
熟悉我国目前房地产融资情况;
能做简单的房地产融资策划。

包括房屋和构筑物两大类

【理论学习】房地产的融资形式除了上面的主要五种,还有企业自有资金、杠杆租赁融资、预售楼盘、合作开发、利用外资等融资方式。
房地产开发企业进行项目开发时,必须拥有一定数额的自有资金(现金和现金等价物),这笔资金实质上是项目融资的基础。
适量资金,可以提高项目的承受风险的能力,
资金实力的前提下,才会考虑发放项目贷款。
险提供了资金保障。
房地产开发企业投入
银行只有在确信房地产开发企业具备雄厚
因为充足的自有资金可以为不同性质的风
同时也使提供项目贷款的金融机构获得一定程度的安全保障。
房地产市场周期波动的微观经济学分析主要有房展会

市场经济条件下发展日本房地产市场需要宏观调控

土地出让价款

在大规模的土地开发中
R-预计的建筑物的残值率,是净残值与重新购建价格的比率,即
R-SCX100%
另外.C-s)称为折旧基数;每年的折旧额与重新购建价格的比率称为折旧率,
如果用d来表示,
即:
d=DCX100%-c-sC×N×100%=1
Et--建筑物的折旧总额。
RNx100%有效经过年数为t年的建筑物折旧总额的计算公式为:
Et-DXt=(C-S)tN-c(1-R)tN式中,
采用直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为:y-C-Et=C-(C_S)tN-Cl_(1-R)tN式中,一一建筑物的现值。

工程计划:工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。
例如:一建筑物的建筑总面积为500m2,已使用10年,重置价为600元/m2,耐用年限为40年,残值率为5%,试用直线折旧法计算其年折旧额、

旧总额,
并估计其现值。
解:已知t=10年,N=40年,贝刂n=40-10=30年,R=5%,C=600×500-300000(元),s=cxR
则:(1)年折旧额D-C-SN-300000-300000×5%40=7125(元)(2)折旧总额E10_DXt=7125×10=71250(元)(3)现值V_C_E10300000-71250=228750(元)②年金法
年金法就是应用资金等值中的年金现值公式来确定建筑物的年折旧额的方法。虽然这种方法每年的折旧数额也相同,
但它与直线折旧法并不相同。
受金融市场强烈的影响性

但全国商品住房销售面积

但折旧额对于分摊建筑物的重新建造成本
直线折旧法不考虑资金的时间价值,
的意义却是不同的。
而年金法需考虑资金的时间价值。
因此,
在年金法中,
各年数值相等,

年折旧额的现值之和应等于建筑物的重新建造成本减去残值。
有如下等式成立:
D=(C-S)ǐ(1+i)N(1+i)N-1建筑物的现值应等于成本C减去t年的折旧额现值,
根据资金等值的概念,
因此,
c-s-D(1+i)N_li(Hi)N经变换
即:
即可得出年折旧额D的计算公式:
(2)实际观察法
V=C-D(1+i)n_1i(1+i)n
实际观察法不是直接以建筑物的有关年限(特别是实际经过年数)来求取建筑物的折旧,
而是注重建筑物的实际损耗程度。

商业日本房地产着重繁华程度因为早建成的建筑物未
实际观察
必损坏严重,从而价值未必低;而新近建造的建筑物未必维护良好,特别是如果施工质量、设计等方面存在缺陷,
法需由估价人员亲临现场,直接观察、估算建筑物在物质、功能及经济等方面的折旧因素所造成的折旧总额
则其价值未必高。
所以,
利用实际观察法也可判定建筑物的成新率,
或推测其有效经过年数、
剩余经济寿命,
在此基础上再利用其他方法计算建筑物的折旧或直接计算建
筑物的现值
(3)成新折扣法
成新折扣法是根据建筑物的建成年代、
新旧程度等因素,
确定建筑物的成新率,
直接求取建筑物的现值。
投资的目的在于牺牲即期的、确定性的购买力以获得未来的经济利润(或某种利益)

构筑物是指房屋以外的建筑物

其计算公式为:
y
Xq式中,
q--建
筑物的成新率(%)。
成新折扣法适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合,尤其进行建筑物现值调查统计的场合,但比较粗略。
在实际估价中,成新率是一个综合指标,其求取可以采用“先定量,后定性,再定量”的方式按下列3个步骤进行:
(1)用年限法计算成新率
如用直线法计算成新率的公式为:q=1一(1-R)tMX100%=Hi-R)N-nMX100%
i-(1-R)tt+n×100%当R=0时,
q-i-MX100%-nMX100%-nt+nx100%例如:
有一座10年前建成交付使用的建筑物,
经估价人员实
地观察判定其剩余经济寿命为30年,
n=30年,
该建筑物的残值率为零。

归纳日本不动产业发展的特点或趋势

试用直线法计算该建筑物的成新率。
解:
则:
(2)(3)已知
建筑物的成新率q_nt
t=10年,
R=0
nx100%-3010+3OX100%=75%
根据建筑物的建成年代对上述计算结果作初步判断,看是否吻合。
采用实际观察法对上述结果做进一步的调整修正,并说明上下调整修正的理由。
当建筑物的维修保养属于正常的,
实际成新率与直线法计算
当建筑物的维修保养比正常
出的成新率相当;当建筑物的维修保养比正常维修保养好或经过更新改造的,
维修保养差的,实际成新率应小于直线法计算出的成新率。
平等自愿的原则

      日本不动产开发企业要组织建筑承包商
      苏宁环球拟增发融资110亿
      而远离海边的地区

经济学上对“泡沫”的定义普遍被接受的是美国著名经济学家查尔斯·p·金德伯格的观点

日本房地产信托贷款

4.在其他方面,评估出的价格必须符合国家的价格政策
例如,评估政府定价或政府指导价的房地产,应遵循政府定价或政府指导价--如房改售房的价格,
要符合政府有关该价格测算的要求:
新建的
要符合政府有关农地征用和城市房屋拆迁
经济适用住房的价格,要符合国家规定的价格构成和对利润率的限定:
补偿的法律、行政法规。
农地征用和城市房屋拆迁补偿估价,
【二】最高最佳使用原则

最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。
最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,
能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。可见,

高最佳使用必须符合4个标准:①法律上许可;②技术上可能;③经济上可行;④价值最大化。而且,这些标准通常有先后次序。另外,最高最
佳使用不是无条件的最高最佳使用,而是在法律(包括法律、行政法规、城市规划、土地使用权出让合同等)许可范围内的最高最佳使用,这也是合法
原则的要求。最高最佳使用具体包括3个方面:①最佳用途;②最佳规模;③最佳集约度。
寻找最高最佳使用的方法,是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式,然后从下列四个方面依序筛选:
1.法律上的许可性
对于每一种潜在的使用方式,首先检查其是否为法律所允许。如果是法律不允许的,应被淘汰。
2.技术上的可行性
对于法律所允许的每一种使用方式,要检查它在技术上是否能够实现,包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。
应被淘汰
3.经济上的可行性
对于法律上允许、技术上可行的每
如果是技术上达不到
的,
.般做法是:
-种使用方式,
然后将此未来的收入和支出流量用现值表示,
还要进行经济可行性检验。
协商一致的原则

  • 日本房地产投资可行性研究报告在很多情况下均涉及数字和数字处理,项目周边的社区配套
  • 对于已设定抵押的房屋期权
  • 是数目不详的金融不良资产

包括投资细节

经济可行性检验的
针对每
-种使用方式,
首先估计其
未来的收入和支出流量,
性,否则应被淘汰。
再将这两者进行比较。
只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行
4.价值是否最大
在所有具有经济可行性的使用方式中,能使估价对象的价值达到最大的使用方式,
【三】替代原则
替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
以及经银行或注册会计师审核的除地价款外投
才是最高最佳的使用方式。
类似房地产,
是指与估价对象处在同一供求范围内,
并在用途
建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产(同一供求范围是指与估价对象具有替代关系,
价格会相互影响的房地产所处的区域范
规模、
围)档次、
【四】估价时点原则
估价时点原则要求房地产估价结果,应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。
市场经济条件下发展房地产市场需要宏观调控2按日本不动产市场运行的时间先后顺序

日本不动产的流通过程和消费过程是分离的

在实际估价中,通常将“估价作业期”(估价的起止年、月、日,即正式接受估价委托的年、
日至完成估价报告的年、
将过去或未来的某个日期定为估价时点。
月、
月、
日)或估价人员实地
但估价时点并非总是在此期间,
查勘估价对象期间的某个日期,
估价中要特别注意估价目的、
定为估价时点。
估价时点、
也可因特殊需要,
因此,

估价对象状况和房地产市场状况四者的内在联系,
估价时点是评估房地产价格的时间点,
必须依据估价目的来确定估价时点。
确立估价时点原则的意义在于:
例如,
运用比较法评估房地产的价格时,
如果选用的可比实例的成交日期
与估价时点不同(通常都是这种情况),
就需要把可比实例的成交价格调整到估价时点上。2按日本不动产市场运行的时间先后顺序

2按日本不动产市场运行的时间先后顺序

如此,
可比实例的成交价格才能作为估价对象的价格。
【一】明确估价的基本事项
在实际进行房地产评估过程中,
有些事项直接关系到估价作业的全过程,
估价目的、
会涉及到许多方面的问题,
需要处理的事项也较多。
对估价额也有较大
这些事项被称为估价的基本事项,
明确估价对象
的影响。
必须预先明确。
一般来说,
估价的基本事项包括估价对象、
估价时点及评估前提四个方面。
(1)评估实体的确定
即是要明确评估对象是什么,
范围如何;
估价的是土地,
还是建筑物,
或是房地合一,
包括坐落位置、
面积、
用途、
结构等。
如估价的是写字楼.
是否包括其中配备的设备;
如是酒店,
是否包括其中的家具等。

(2)评估对象权利状态的确定
首先要明确所评估的是何种物权,
是所有权,
还是使用权或抵押权等。
房地产市场的宏观调控

日本房地产投资分析的目标和任务

国际金融组织贷款

【二】过度开发的诱因
过度开发的诱因主要有三个,即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为,以及开发资金的易得性。
开发商在进行开发决策时,会对市场上的需求状况进行预测。他们在预测时,总是在很大程度上依赖于目前市场上的销售和价格情况。
即使当前
市场上的热销和价格上涨只是暂时的现象,他们也很容易会认为这种繁荣景象能够长久持续下去,于是造成对未来需求过分乐观的估计。研究表明,
对未来需求预测的偏差程度基本上与目前市场价格增长速度呈正相关,即目前市场价格增速越快,对未来估计中过分乐观的程度就会越大。这时,开
发商往往会加大投资,大批项目上马,待到竣工时,市场形势已经不如预期的那样喜人,就容易产生房屋积压、空置率上升的过度开发现象。

日本房地产投资风险的种类开发商只要一看到市场机会就会迫不及待地去投资开发,忽略了市场机会是
但是每个开发商都想抢先得到市场机会,而不会进行内部协调,于是一哄而
开发商之间的博弈和非理性行为也会加剧这种市场过度开发的情况。
只需少量开发商的介入就能满足。
有限的,
上,
即使估计到了市场的有限性,
生怕自己被拉下了。
长期以来,
我国房地产业净资产收益率远高于其他行业,
导致房地产开发过度。
银行一直视房地产开发贷款为优质贷款。
住房政策调控

 

拟购房屋的结构因素

一旦房地产业发展较快,
需求旺盛,
房价大幅
上涨,
银行就会优先向房地产业放贷,
【一】经济学上对“泡沫”的定义,普遍被接受的是美国著名经济学家查尔斯·p·金德伯格的观点。他认为,泡沫就是“一种资产或一系列资产价格在
连续过程中的陡然上涨,初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,从而吸引新的买者。这些人一般是以买卖资产牟利的投机者,而
房地产泡沫定义
对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。日本房地产债券有长期债券随着价格的上涨,
常常是预期的逆转和价格的暴跌,
最后以金融危机告终。
房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨,
这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,
从而不
泡沫过度膨胀的
根据他的观点,
断吸引新的买者。随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加,
后果是预期的逆转、
房地产的价格远远高于与之对应的实体价格,
由此导致房地产泡沫。
政府的干预性

    1. 双方共同投资开发经营日本不动产在国际金融市场上发行日本不动产债券
    1. 占日本不动产开发投资总额的27%
    1. 投资收益分析

要在城镇地籍调查的基础上

高空置率和价格的暴跌,
即泡沫破裂。
泡沫的本质是不可持续性。
【二】房地产泡沫的成因
过度投机
方面,
土地交易制度不健全,
行业管理不完善,
这在一定程度上助长了投机活动,
产生大量投机性泡沫。
土地是房地产行业的基础,
土地资源
的稀缺性使得土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当大量投机使土地需求增加时,土地价格急剧上涨,由于土地的稀缺性,市场无法在短
时间内增大供给量,又使需求与供给之间的差距进一步拉大。在这种情况下,有限的土地价格飞涨,严重脱离了其真实价值而产生地价泡沫,进而可
能导致整个房地产业泡沫的形成。另一方面,房地产投资的过度增长使得房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度,就容易造成市场供给
与市场需求的严重不平衡,房屋空置率高,也会导致房地产价格急剧下跌,泡沫破灭。
海口市日本不动产业的投资更是差不多占

中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例

消费者及投资者对未来价格的预期
随着人口的增加和城市的发展,
土地价格存在着潜在升值的趋势,
因此,
房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。
对房地产未来价格的非
理性预期,造成投资者对未来房地产投资高回报的设想,过多的货币资本投入到有限的土地买卖中,
升;在泡沫破灭时,房地产价格下跌,消费者预期价格还要下跌,房地产商纷纷抛售其持有的房产,
需求量减少,这样就加剧了价格的下跌。
土地使用权出让方式和程序

深化土地使用制度改革加强土地市场管理

日本房地产股票的含义

路、
这些费用
的估算可根据实际工作量,
参照有关标准估算。”八通”是指通路、
通电、
通上下水、
通邮、
通电信、
【二】它包括供水、
基础设施费
道路修筑、
可按水增容量(吨)指标计算;采暖工程按耗热量(瓦特)计算;
通常情况下,
当然,
供电、
绿化、
供暖、
供气、
排污、
网络铺设等工程费用。室外道路按平方米计算等。
该项费用采用单位指标法估算。
供水工程
则各项基础设施工
例如,
这属于精细估算。
如果粗略估算,
程均可按照建筑平方米造价估计。
【三】建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总成本费用,
电梯、
【四】公共配套设施费是指房地产开发项目内发生的独立的非营业性的公共配套设施支出,
建筑安装工程费
主要包括建筑工程费(结构、
建筑、
特殊装修工程费)、
设备及安装工程费(给排水、
电气照
明、
空调、
公共配套设施费
煤气管道、
消防等设备及安装)以及室内装修工程费等。
位置的固定性

  • 开发建设计划
  • 一个良好的分析报告要对投资方向等诸问题做出全面可信的论证
  • 减小投资规模

资本公积金及其他自有资金

包括居委会、
派出所、幼儿园、
消防、
锅炉房、
水塔、
自行
公共厕所等设施支出。
【五】开发间接费用是指房地产开发企业内部为开发房地产而发生的各项间接费用,包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护
周转房摊销等,
期间费用是指房地产开发企业在生产经营过程中发生的,不属于开发成本而直接列入当期损益的费用,包括管理费用、财务费用和销售费用。
必须在作出投资决策前
车棚、
开发间接费用
费、
不包括企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用。
管理费用
管理费用是房地产企业管理部门为管理和组织经营活动所发生的各种费用。
它可以以上述开发成本中前5项之和为基数,
按3%左右计算。
销售费用
销售费用是房地产营销中发生的支出,
主要包括下述三项:
①广告宣传及市场推广费,
约为销售收入的2%~3%;
②销售代理费,
约为销售收
入的1.5%~2%;

其他销售费用,
约占销售收入的0.5%~1%。
房地产的含义扩大投资规模

当事人应当在抵押人领取房地

财务费用
财务费用包括利息支出和其他财务费用两部分。
(1)利息支出
利息支出是指为筹集资金而发生的各项费用,包括建设投资借款利息(即长期借款利息)和流动资金借款利息
建设投资借款利息的计算公式为:每年支付利息年初本金累计额×年利率

流动资金借款利息计算公式为:
流动资金利息流动资金借款累计金额×年利率例由于城市实施规划、国家建设需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。扩大投资规模

扩大投资规模

符合上述1、2、3条免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税。
4个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税。
5个人因工作调动或者改善居住条件而转让原自用住房,经向主管税务机关申报核准,在原住房居住满5年或5年以上的,免征土地增值税;居
住满3年不满5年的,
减半征收土地增值税;
居住不满3年的,
按规定计征土地增值税。
房地产投资分析的目标和任务