城市规划的指导金融调控

日本房地产投资项目经济分析

协议出让国有土地使用权最低价的确定方法
在既定容积率、
住宅面积、
配套公建面积、
控高、
建筑密度条件下,
制造出的产品是什么类型和特性,
是否符合前面提及的规划
设计概念。
主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。
2.容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。
3.土地本身特征对产品设计的影响和考虑。
【三】工程计划:工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。
【四】销售计划:各期销售时间、价格、面积,预计销售各期的市场占有率,销售计划实现的可行性分析。
第六部分:投资收益分析
成本预测
说明测算假设和主要运用指标,
1.经济效益分析的假设条件,
1.资金投入计划:各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。

个人置业的收益和风险分析
2.资金回款计划:各期销售回款计划。
3.资金小糎1]3.根据需要,可增加【二】竞争对手分析
1.主要背景、控股股东情况。
2.总资产、净资产、净利润(每股利润)。
3.资金状况,可能资金来源、融资能力、资金成本。
4.操作水平,主要开发的项目。
5.参与竞争的主要目的,进而分析对手拿地的气势,是否志在必得。
【三】制定策略
1.分析盈亏平衡点,即保本销售时的地价。
2.销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价,也可以通过其他指标分析可接受的地价,最终确定最高竞价和投标价。
3.把握以微弱优势取得土地使用权(开发权)的原则。
【四】资金筹措
短期集中支付大额资金的保证,自筹资金还是向金融机构融资,是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。
有利于房地产开发商正确制定开发方案

绘出日本不动产投资信托操作流程

知识训练题
2.
简述房地产可行性研究报告撰写的原则。
简述房地产可行性研究报告撰写的内容。

3.简述房地产可行性研究报告撰写注意的事项。
【二】技能训练题
1.项目:从学生在上节中搜集到的可行性研究报告中选出三份较好的,
让学生进行评价并进行相应的修改,
考察学生对可行性研究报告解读和
评价的能力。
给出一个小项目,
让学生写一份可行性研究报告。

投资估算和成本估算等方面的【第八章】房地产投资风险
房地产是房产和地产的综合体,
具有很多不同于其他行业的特点,
如在空间上的不可移动性、
投资规模大、
开发周期长、
与地区经济形势的相关
性及房地产市场的不完全竞争性等。这些特点都决定了房地产投资极易受到社会环境、经济环境、工程管理建设环境等诸多因素变化的影响,从而使
房地产投资成为一项具有高风险的、综合性的经济活动。因此,房地产投资风险具有其自身的特点,这些特点是房地产风险的本质及其规律的表现。正
确认识房地产投资风险的特征,对于建立和完善房地产投资风险控制和管理机制、减少风险损失、降低风险发生的可能性、提高投资活动的效率等具
重要的意义。
住房是最基本的生存资料

根据日本不动产投资环境和投资水平

【第一节】房地产投资风险概述
【学习目标】1·理解房地产投资风险的概念;
2.能通过网络了解房地产风险的相关信息;
3.能熟练掌握房地产投资风险的特征;
4.能熟练掌握房地产投资风险的成因;
5.能熟练分析我国房地产投资特有的风险。
【理论学习】对房地产投资,
在一般人的印象中总是与暴利、
高收益联系在一起的,
这是对房地产投资的误解。
房地产投资并
低风险、
高收益成为了房地产的代名词。
全国竟有6000多万平方米商品房积压。
其实,
这无疑告诉我们,
受国家宏观调控的影响,1993年后大量房地产开发企业陷入泥潭,至1998年,
非一种完美的投资,在追求利润的同时,也必须做好担负巨大风险的准备。

主要是城市土地

房地产投资,
是以预测未知的将来需求,
而将货币和其他资源投入房地产综合开发、经营、
管理和服务等活动中的一种投资行为,
这决定了不确
定性是房地产投资的特有属性
【一】风险的含义
般而言,
风险是指因某种不利事件发生而引起损失的可能性。
若以偏离预期利润的可能性来定义风险,
则可认为:
凡是低于预期利润率事件发
生的可能性即为风险。
风险主要是指发生损失的可能性,
也可以指只是没有达到预期收益水平或者其机会成本太高的状况。
【二】房地产投资风险含义
房地产投资风险是指房地产投资主体直接或间接地把一定量的资金投入房地产开发过程,
由于受各种不确定因素影响而造成收益下降、
损失增加
或投资成本增大等不利结果的可能性。
房地产流动性差

      按照现行日本不动产财税制度的要求
      地质条件决定着土地的承载
      对于我们把握日本不动产经济的运行规律

土地使用权出让的特点

收益法的操作步骤

5.永久性供电和临时施工用电:现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
6.燃气:现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7.供热及生活热水:现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
附图:说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置,及未来规划扩容和增加的情况。
【六】规划控制要点
1.总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积。

  • 日本不动产价格水平一般
  • 土地价格计算的方法
  • 这是由日本不动产开发投资大既可筹集到必要建设资金

项目周边环境(根据个案特性描述,没有的可以不写)治安情况。2.住宅建筑面积、公建建筑面积,公建的内容,并区分经营性和非经营性公建的面积。
3.综合容积率、住宅容积率。
4.建筑密度。
5.控高。
6.绿化率。
7.其他。
【七】土地价格
土地价格计算的方法,若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。
第二部分:法律及政策性风险分析
合作方式及条件
合作方基本情况:
名称,
主要股东投资情况,
注册资本,
成立时间、
建后分销售收入、
特殊背景等。
合作方式:
一次性买断土地、
对分房、
建后分房(面积)、
分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。
例如:
建后分利润、
共同设立公司等。
除直接从政府批租土地外,
都要明
确对方一定能够提供正规税务发票。
投资人在准备投资前

 

日本不动产交易在大幅回调的低价格水平和低交易数量的层面上维持

3.付款进度及与拿地程序的配合。
4.其他合作的主要条件。
5.与合作方式相关的其他法律规定。
【二】土地法律性质评估

【一】现状
1.土地所有权归属。
2.土地使用权归属。
3.土地的用途。
【二】规划
1.规划所有权归属。
2.规划使用权归属。
3.规划的用途。
【三】取得土地使用权程序评估
1.取得土地使用权的程序。
2.取得土地使用权需要的工作日。
3.取得商品房用地土地使用权所需条件。
4.取得土地使用权的风险及控制(取得土地使用权存在的不确定因素及解决)。
就应该产生法律效果
作为自然资源的
【四】土地性质变更的评估(已经是商品房用地可以不写)1·土地性质变更的程序和理由。
2.土地性质变更的政策支持或障碍。
3.土地性质变更需要的工作日。
【五】政策性风险评估
城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、
项目开发期间土地性质变更受挫,
从而造成前期投入
全部或部分损失的可能性判断。
土地市场的特点

 

一是注册资本金

【六】总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、
合法性,
风险的可控性进行评价。
如:
签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑;
部分或全部条款存在的
不确定性因素的控制;
不利、
不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。
第三部分:
市场分析
区域住宅市场成长状况
1.区域住宅市场简述:
(1)形成时间。
(2)各档次住宅区域内分布状况。
(3)购买人群变化。
2.区域住宅市场各项指标成长状况(近3~5年);
(1)开工量/竣工量。
(2)销售量/供需比。
(3)平均售价。
3.区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势。
【二】区域内供应产品特征

1.各档次产品供应状况。
2.各档次产品的集合特征。

日本不动产投资者应根据所选地段的不同

尤其研究与本案类似档次物业的特征:
(1)平均售价。
(2)开发规模
(3)产品形式。
(4)平均消化率。
(5)平均容积率。
(6)物业在区域内分布特征。
3.区域内表现最好个案状况。
附图:项目周边楼盘个案分布图,其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。
4.未来2~3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型。
5.分析:本案在区域市场内的机会点。
6.结论:
(1)区域市场在整体市场的地位及发展态势。
(2)本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式。
(3)本案在区域内开发市场潜力。
(4)本案在开发中的营销焦点问题。
房地产交易的含义

日本房地产市场它与生产资料市场、生活资料市场、金融市场、劳动力市场和技术市场一样

证券融资是指通过日本房地产债券、

房地产信托存款的利率通常比银行存款利率高一些,
所以对存款人具有吸引力。
【三】房地产信托贷款
信托贷款是金融信托机构受委托人委托,
在委托人存入的委托存款额度内,
按委托人指定的方向和金额发放的贷款。
所以,
金融信托机构对信托
主要用于房
贷款不承担风险。房地产信托贷款是指金融信托机构利用吸收的房地产信托存款、
地产周转资金。它比一般银行贷款灵活方便,审批迅速,但其利率要比银行稍高。

初步可行性研究

自有资金和筹集的其他资金向房地产企业发放的贷款,
【四】房地产信托基金
信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集不特定多数(法人和自然人)投资者的资金,
由专门投资机构进行投资经营管理,
并将投资综合收益按
比例分配给投资者的一种信托基金制度。房地产信托基金是房地产信托机构为经营房地产信托投资业务而建立的专门营运资金,它一般采取发行房地
产基金凭证的形式,将小额投资者的资金汇集成大额房地产基金,再择优投资于房地产项目。基金投资实行专家管理和透明化运作,从而实现资金的
规模经营,可提高经营效益。房地产信托基金的主要特点是:集体投资、委托经营、分散风险、共同受益。
探讨房地产投资分析的科学方法

 

城市基础设施和公益事业用地

征地费先付一小部分

以美国为例,
美国REITs的设立条件
美国REITs的快速发展得益于其严格的管理规定。
依照法律规定,
美国的REITs成立并能投入运作必须满足一定的条件,
见表41°

房地产投资信托从根本上来说是一国税收政策的产物。
它是房地产公司根据某些税收条款,
使自己具备转移实体的资格而组成的一个实体。
除了
房地产销售所获资本收益外,这一实体还将全部收入分配给他们的股东。根据税收法规条款,房地产不对其所得纳税,
收入进行纳税。同样,任何经过分配的资本收益将根据适当的税率对股东进行征税。为了获得房地产投资信托的资格,
但股东们要对其所分配的股利
必须满足以下要求:
【一】资产要求
(1)房地产资产、现金和政府债券必须占到REITs资产价值的75%以上。

因而是好的投资地段(2)如果债券可以不包括在这75%之内,那么任何一个发行人的债券不能超过资产总值的5%
(3)如果那些债券没有包括在这75%之内,那么REIT的任何一个发行人所持有的已发行股票权股份,
【二】收入要求
(1)股利、利息、租金和销售某些资产的所得,必须占到该资产总收入的95%以上。
不得超过资产总值的10%

(2)租金、抵押贷款的债务利息,销售某些资产的所得,或在其他REITs投资中所获得收益,须占到该资产总收入的75%以上。
(3)销售和处置持有时间不超过6个月的股票、债券或销售和处理持有时间不超过4年的房地产所得的收入,不得超过资产总收入的30%。
【三】分配要求
给股东分配的份额必须等于或者超过REITs可纳税收入的95%。
撰写并提交一份市场分析报告
对于商用日本不动产开发项目
对于商用日本不动产开发项目

主要是指日本不动产市场供给产品的非标准化

相应地提高了日本不动产的总价格【四】股票和股东的要求
(1)在REITs中,股份必须是可以转让的,并且持有人不得少于100人。
(2)在一个课税年度的后半年,5个或者5个以下的个人可以拥有不超过50%的REITs股份。
以美国为例,美国的REITs通常是以基金的形式出现的。在成立阶段,其主要运作流程为:
评估资金
基金发起人为满足自身需求,
进行REITs基金募集的筹划,
主要工作包括:
预估所需资金数量,
确认选择REITs基金为筹资工具,
并考虑投资标的
的收益性能否达到必要的报酬等
接洽承销商
发起人与承销商讨论投资与募集事宜,
包括投资细节、
募款细节和承销方式等内容。

的特殊服务体系而建的日本不动产的估价

接洽律师及会计师
与有资格的律师及会计师讨论基金申请发行的相关法律、
会计问题,
选定律师事务所及会计师事务所,
为成立全过程工作并拟订申请文件。
此时,
投资计划在财务上的可行性分析基本确定。
接洽不动产顾问公司
若基金未来的经营管理由房地产顾问公司担任,
则需要洽定对象并签订REITs管理顾问契约,
确定其权利义务关系。
申请募集
当所有文件备齐后即可以向SEC申请募集。
在申请成功后,
要决定保管机构并签订REITs
知识训练题
简述房地产信托的概念。
简述房地产投资信托的特征。
简述房地产投资信托设立条件。
描述房地产投资信托实现形式。
绘出房地产投资信托操作流程。
鲜明的地域性投资机会研究

受城市规划与环境制约较大

抵御通货膨胀

人们不可能也无法找到两宗完全
相同的土地,每块土地的地理位置、地质构造、升值潜力都是不同的。就房产而言,也存在位置、结构、面积和其他方面的差异,住址按坐落位置有
市中心区、边缘区、近郊区、远郊区等差异;在建筑结构方面,有砖混结构、钢筋混凝土结构、简易结构等差异;按建筑面积可分为两室一厅、三室
其每一种产品都有异
房产市场产品的异质性,
就地产而言,
厅或四室两厅等差异;按层数分有多层、小高层和高层的差异等。因此,
于它种产品的地方。购买者想找到完全可以替代并具有相同吸引力的物业,
房地产市场不可能是批量供给、
是不太容易的。

3.资金小糎1]3.根据需要,可增加

规格划一的大市场,
房产市场消费和投资的双重特性
由于房产可以保值、
增值,
具有良好的吸纳通货膨胀的能力,
因而作为消费品的同时也可用作投资品。
房产市场是一个投机性与投资性相结合的
市场,房地产的保值增值功能及房地产业高水平的投资回报能力,使其成为一个十分诱人的投资领域。
土地)的稀缺性,又使其成为一个投机活动较多、投机性较强的领域,财政金融因素
由于房地产投资的风险性及房地产资源(尤其是
存款利率、
贷款利率、
物价上升指数、
税率、
因而对房地产价格产生影响。
地价越高
贷款比例和土地资本还原率等财政金融因素,
对房地产价格的形成有着密切的关系。
权利的可分割性

 

在土地交易中引进竞争机制

比如,
利率和
土地还原率
税率的变化,会影响房地产的供给和需求,
越高,地价越低;反之,土地还原率越低,
土地资本还原率与地价的关系非常明显,
在地租一定的情况下,
(3)产业结构因素
产业结构在这里主要是指第一产业、
第二产业及第三产业在国民经济及国民生产总值中的比例关系,
以及房地产业在其中所占的比重。
一般来说,
第三产业的比重越大,
房地产价格会相应上升。
社会因素
(1)人口因素
房地产需求的主体是人,
人的数量和素质直接决定对房地产的需求程度,
因此,
人口密度和人口素质三个方面。
因而对房地产价格有着很大影响。
具体来说,
人口因素对房地产
价格的影响表现为人口数量、
人口数量与房地产价格的关系是正相关的。
人口总量增长,
对房地产的需求就会增大,
房地产价格一般也就会上升;
反之,
房地产价格则下降。
纳税人所在地在农村的

如产权的界定

人口密度是人口数量的相对指标。人口密度高的地区,一般房地产的供给相对缺乏,供不应求,因此该地区的房地产价格水平趋高。同时,人口密度
高,有可能刺激商业、服务业等产业的发展,因而会提高土地价格。但是,在人口密度过高的地区,生活环境的舒适程度已受到影响,因此也有可能
使土地价格降低
社会文明、
人口平均文化程度、
居民的修养也能间接地影响房地产价格。
居民素质较高,
其对居住环境的要求也相应较高,
房地产价格水平一般

会趋高;
居民素质较低的地区,
组成复杂,
秩序欠佳,
房地产价格则会低落,
尤其是居住用地的地价会降低。
(2)家庭规模因素
家庭规模是指社会或某一地区家庭平均人口数。
即使一个地区人口总数不变,
家庭人口数的变化也将影响居住面积的变化,
比如,
随着家庭人口
平均数的下降,
即家庭小型化,
对总的住宅套数的需求将增加,
因此对房地产的需求也会增加,
房地产的价格就会上升。
很强的投机性

是以发育健全的日本不动产市场为基本条件的

(3)房地产投机因素
房地产投机是市场经济下的一种常见社会现象,
是投资者期望并利用房地产价格的变动获得超常利润的行为。
这种现象主要体现在三个方面:

当房地产价格不断上涨时,
预测房地产价格还将进一步上涨的房地产投机商会纷纷抢购房屋,
哄抬价格,
造成一种虚假需求,
这将促使房地产价格进
步上涨。②当预测房地产价格将下跌时,房地产投机商纷纷抛售住房,在市场上造成一种虚假的供过于求的现象,引起房地产价格下跌.③当房
地产价格跌落时,预测将来房地产价格会上涨的房地产投机商收购房地产,造成房地产需求增加,从而抑制房地产价格的进一步下跌;或当房地产价
格上涨时,囤积房地产的投机商抛出房地产,增加房地产供给,客观上起到平抑房地产价格的作用。

不可能产生物品位置的移动

(4)教育科研水平和治安因素
如果一个地区的教育、科研水平高,
则意味着受教育的方便程度提高,
由此房地产的价格水平也会上升。
一个地区若经常发生偷盜、抢劫等犯罪
案件,
则意味着该地区居民的生命财产安全缺乏保障,
(5)由此可能会造成房地产价格低落。
社会福利因素
国家或地区社会福利的情况,
行政因素
会影响当地的社会文化生活水平,
从而间接地影响房地产价格水平。
社会、
经济因素对房地产价格的影响,
主要是以利益为中心,
但行政因素的影响,
则以公益为中心。
房地产投资的质量

住房是最基本的生存资料

建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总成本费用,技能训练题

预估所需资金数量
这种房屋,
需进行大修或翻修、
改建。
(5)危险房
承重构件已属危险构件,结构丧失稳定及承载能力,随时有倒塌可能。这类房屋,不能确保住用安全。
房屋的完损等级对应着成新率:完好房的成新率为十、九、八成;基本完好房的成新率为七、六成,一般损坏房的成新率为五、
四成;
严重损坏
房及危险房的成新率为三成及三成以下。
现行建筑物的耐用年限及残值率
建筑物的耐用年限分为自然耐用年限与经济耐用年限。
在房地产估价上所采用的耐用年限应为经济耐用年限。

建筑物残值是指建筑物达到使用年限,
不能继续使用,
经拆除后的旧料价值。
该价值减去拆除清理费用,
即为净残值。
净残价值与建筑物重新购
表74房屋的耐用年
现将房屋和评估中经常遇到的构筑物的耐用年限和残值率列于表74,
表75示部分构筑物的耐用年限。

经济效益分析
建价格的比率称为残值率。
限与残值率表
表75部分构筑物的耐用年限表(年)知识训练题
简述成本法的适用对象和条件。
简述成本法估价程序。
简述建筑折旧的求取方法。
【二】技能训练题
某商品住宅楼建于10年前,
购买政府出让的土地而建,
土地使用权年限为70年;
土地面积1500m2,
土地出让价格(熟地)为每平方米1000元,
现时
重新取得该类地每平方米需要1600元;住宅楼的总建筑面积为3300m2,当时的建筑造价每平方米900元,现时建造同类建筑物每平方米建筑面积需要
1200元;经济寿命为50年。其中,门窗等损坏的修复费用为3万元;装修的重置价格为40万元,平均寿命为5年,已使用3年;设备的重置价格为100万
元,平均寿命为15年,己使用10年。残值率均为零。试评估住宅楼现时的价值。
房地产投资结构的调控

日本不动产债券融资和日本不动产股票融资

【第四节】收益法
【学习目标】能熟练掌握收益法的原理;
能熟练掌握收益法的步骤;
能熟练掌握收益法的运用。
【理论学习】掌握收益法中报酬资本化法的公式及计算、净收益概念和求取方法,熟悉收益法的概念、理论依据、适用对象、适用条件等。
【一】收益法的基本概念
收益法(IncomeApproach或IncomeCapitalizationApproach)在土地经济理论和土地估价时又称为地租资本化法,是预计估价对象未来的正常净
收益,

选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,
以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

新发日本房地产开发公司在面临兼并之际采用收益法估价求得的价格,
称为收益价
【二】收益法的适用范围
收益法适用于有收益或有潜在收益,
并且收益和风险都能够量化的房地产,
如商业、
公园、
旅馆、
图书馆、
餐饮、
写字楼、
博物馆等公用、
公寓、
游乐场、
公益房地产等。
厂房、
农地等,
而对
于收益或潜在收益难以量化的房地产价格的评估则不适用,
如政府办公楼、
学校、
收益法还可用来检验市场比较法和成本法评估出来的价值的可靠性。
【三】收益法的操作步骤
运用收益法估价一般分为下列7个步骤进行:
(1)搜集有关房地产收入和费用的资料;
(2)估算潜在毛收入;
(3)估算有效毛收入;

(4)估算运营费用;
(5)估算净收益;
(6)选用适当的资本化率;
(7)选用适宜的计算公式求出收益价格
其中,潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。
房地产的含义和特征

开发利润等资料

【一】基本计算公式
根据资金的时间价值,假设净收益和资本化率已知,可得收益法的基本计算公式为:
v_Σnjelailtr1FA11+rta21+r2+a31+r3H

an_11
rn_1+anitrn式中,
V-一房地产收益价格;
ai--房地产第i年净收益;
r--房地产的资本化率;
房地产自估价时点起至未来可获收益的年限。

是日本不动产经营活动的主体对象

使用现金流量图将公式形象化资本化率;
A房地产资本化率_30252=11.90%
B房地产资本化率-35294-11.90%
c房地产资本化率2823811.76%
D房地产资本化率-20166-12.05%
资本化率=(11.90%+11.90%+11.76%+12.05%)÷4-11.90%
(3)房地产价格=2511.90%=210(万元)知识训练题
简述收益法法的适用对象和条件。
土地市场的特点

      特别是日本不动产业的不断发展
      宅基地和自留地
      报价人进行资格审查

按日本房地产开发经营内容分类

不得设定抵押的土地使用权登记制度处分城市土地使用权收回

而且,
房地产商品具
有使用寿命长、
耐消耗的特点,
开发商往往宁可等市场慢慢地消化掉多余的市场供给,
而不会降价来消化。
【四】垄断竞争性
由于房地产商品的不可移动性,
就使得每一项房地产开发项目都具有独特的地理位置特点,
从而形成地理位置的垄断。
此外,
由于房地产交易的

复杂、
使得房地产交易的大量信息是非公开的,
买卖双方存在着严重的信息不对称。
房地产市场是一种具有较强垄断竞争特点的市场。

对各项法律手续和程序的可操作性、合法性,风险的可控性进行评价。

繁琐,
【五】鲜明周期性
房地产市场具有鲜明的周期性。
因此,
当国民经济发展形势好的时候,
各种投资者纷纷看好房地产市场,
大量的房地产项目上马。
这时就蕴涵着一种巨
大的风险,即当大家都看好房地产市场的时候,最后投放市场的房地产项目就会远远超过市场的实际需要,
各方的经济利益都遭受损失。而当国民经济发展遇到困难时,各种投资者往往都会对未来形势持悲观态度,
这样,房地产市场就鲜明地体现出繁荣_衰退-萧条一复苏-繁荣这样的循环往复的周期。
有助于房地产经营者改进经营行为提高经营水平

 

是确定房屋实际新旧程度和估算陈旧贬值额的重要依据

形成一种市场严重供过于求的状态,最后
使得投放市场的房地产项目严重供不应求。
【六】很强的投机性
由于房地产市场供给调节的滞后性和慢性消化性,
特别是垄断竞争性、
鲜明周期性的特点,
使得房地产成为一种很好的投机对象。
如果能够预见
房地产市
从世界各国经济发展的历史来看,
到市场的变化,或者比别人更多地了解市场,
场的投机性仅次于金融市场的投机性。
直接融资才刚刚起步

日本房地产供求关系开始逐步改善

就可以进行房地产投机-低价购进房地产,
再高价转手。
【七】交易方式多样性
般的商品市场只有买卖一种方式,
房地产买卖是房地产所有权的交易,
而房地产市场却有买卖、租赁、抵押、典当、置换等多种交易方式。
房地产的流通过程和消费过程是分离的,先流通后消费。房地产的买卖具有多种实现方式,
可以是一次性付
清全部款项,
也可以是分期付款或者是按揭贷款。
实际上,
由于房地产交易费用的巨大,
一次性付清全部款项的买卖是特殊的,
普遍的是后两种。
房地产租赁是房地产使用权的交易,房地产的流通过程和消费过程是同时进行的。
房地产市场中的过度开发

的地价是递减的

房地产抵押是以房地产的所有权作为抵押物而进行的一种借贷行为。当抵押人顺利偿还借款时,
抵押行为结束;
而当抵押人无法按时归还借款时,
其余偿还给抵
抵押权人就有权依照抵押合同,
押人
将作为抵押物的房地产的所有权进行处置,
一般是将抵押的房地产进行拍卖,
在拍卖所得中扣除债务,
房地产典当是将房地产当给典当行,
从而获得资金的行为。
实际上,
房地产典当就是所有者使用典当行的资金不付利息,
而典当行使用所有者的
房屋不交房租的一种交换关系。
房地产置换实际上就是房地产的所有权和所有权交换。
【八】交易手续的复杂性
房地产的交易,从有交易动向到交易完成,需要双方相互寻找、现场考察、
讨价还价、
产权转移或登记等一系列
还要与政府多个部门
产权产籍资料查阅、
签订契约、
活动,持续时间长,并且涉及多方面的专业知识,还可能需要中介机构,
打交道。因此,完成一宗房地产交易,通常需要三个月以上。

会增加融资成本

如房地产评估机构、
金融机构、
律师事务所等的协助,
【九】受金融市场强烈的影响性
由于房地产开发与交易是耗资巨大的活动,
没有金融市场的强有力介入,
一旦金融市场出现某种波动,
是不可能大规模开展起来的,
房地产市场就会受到巨大的影响。
因此房地产市场与金融市场形成了密切的
但是,
【十】政府的干预性
房地产是国民经济的支柱产业,
联系。
金融市场是起伏性比较强的市场,
是国家重要的税收来源,
即使是市场经济成熟的发达国家,
而且房地产是普通人士购买的最大一宗商品,
往往耗尽了普通人一生的积蓄。
房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、

造成经济结构和社会结构的失衡

熟悉日本房地产融资的各种形式;

土地二级市场
但是,
一般至少从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。
在现实评估中,
寻找类似交易案例是非常困难的。
为了消除比较修正过程中出现的各种误差,
较好
地得到估价结果,
(4)正常性
这是指交易案例必须是正常交易,而不是非正常情况下的交易,如破产拍卖、协议出让等。
(5)可修正性
这是指交易案例资料可以通过对有关因素的修正而与待估房地产价格有可比性。如对一些非正常交易进行情况修正、
对交易日期进行时间因素修

(6)合法性
合法性具有两个方面的含义:
第一,
所选取的交易案例必须是在法律允许范围之内,
否则在交易价格上会有很大的差异,
如违章建筑物、
建筑物高度限制等,
没有土
又如
地使用证的房地产等。第二,交易案例与待估房地产的适应法律背景基本上相似,
政府的住宅政策、优惠措施等。

规划控制要点土地法律性质评估规划
如规划条件中的土地用途、
容积率限制、
从以上内容中可以看出,
市场比较法原理简单,
但在运用市场比较法评估时,
首先需要搜集、
分析和选择交易实例,
同时还需要进行交易情况
交易日期、房地产状况等诸多比较修正,所有这些数据都不能套用固定的模式和形式化的数学公式,
较法与其他估价方法相比较最突出的特点。
需要依靠广博的知识和丰富的经验,
这是市场比
【二】交易实例的搜集
搜集大量的房地产市场交易实例资料,
是运用市场比较法评估房地产价格的基础和前提条件。
只有拥有了大量的真实、
可靠的交易实例,
才能把
这样才能保证在采用市场比较法估价时有
握正常的市场价格行情,才能评估出客观合理的价格。
足够多的交易实例可供选用。
履行法定手续的原则1理解土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权出租、

商品房竣工面积等指标

作为一个专业估价人员,
应注意在平时搜集和积累,
1收集交易实例的途径
在活跃的房地产市场中,交易实例的搜集通常有以下几种途径:
(1)查阅政府有关部门的房地产交易登记等资料,如房地产产权转让时成交价格的资料,
交易登记资料,
近期政府出让土地使用权的地价资料,
政府确定公布的基准地价、
标定地价和房屋重置价格资料等。
(2)(3)查阅报刊上有关房地产出售、出租广告、信息等资料。
参加房地产交易会,了解房地产价格行情,搜集价格信息,
索取有关资料。

(4)(5)(6)向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解有关房地产交易的情况。
假装成房地产购买者,与房地产出售者如开发商、代理商等洽谈,取得真实的房地产价格资料。

增幅比日本房地产及其住宅投资分别高54.1个和51.0个百分点同行之间相互提供。估价人员、估价机构如能组成类似学会、协会、联合会之类的组织,可以约定相互交换所搜集的交易实例和经手的估价
案例资料
(7)其他途径信息搜集。
交易实例的搜集内容
搜集交易实例时,应针对性搜集如下内容:
(1)交易双方的基本情况及交易目的
交易双方的基本情况包括交易双方的名称、
交易目的包括转让、
(2)交易实例房地产状况
房地产状况包括权益状况、实物状况、环境状况等,如坐落位置、面积、用途、、交通、土地容积率、建筑物剩余使用年限、周围环境景观等。
简单的度量与预警

在无类似日本不动产的价格变动率或指数

(3)成交价格及付款方式
房地产价格有房地产总价格、房屋总价格、土地总价格及相应单价,同时还应注意价格类型,如土地拍卖价格、招标价格、协议价格;货种及货
性质、
法人代表、
住址等基本情况以及交易双方有无利害关系等,
以便进一步判断交易是否属正常交
易。
抵押、
入股等。
币单位,
如美元、港币、
日元等。
(4)成交日期
以确定交易实例的可比性进行日期修正。
(5)付款方式
付款方式包括一次性付款、分期付款、抵押贷款的方式及比例等。

部门纠正日本不动产公司的违法建设行为

(6)交易情况
如交易税费的负担方式、有无隐价瞒价情况以及有无债务清偿、有无人为抬价或亲友间交易,以及有无合并土地的买卖等特殊交易情况。
交易实例及其内容的真实性、可行性,是提高估价准确性的可靠保证。因此,应注意查询每个交易实例的每项内容,确认其准确性并输入计算机,
建立资料库,
以便于估价时查找、
调用。
【三】可比实例的选取
可比实例应符合下列基本要求:
与估价对象类似的房地产
(1)与估价对象房地产的用途应相同
主要是指房地产的具体利用方式,可按大类和小类划分。
大类用途如商店、
办公楼(写字楼)、
酒楼、
旅馆、
住宅、
工业厂房、
仓库等;
小类是在
大类用途的基础上再细分,
例如住宅可细分为普通住宅、
高档公寓、
豪华别墅等。
金融风险不断堆积

      投资估算和成本估算等方面的
      日本不动产风险的客观性是指日本不动产风险的存在是客观存在的
      促进企业遵循国家产业政策的导向

而一项质量较差的分析则可能使投资者误入歧途

日本房地产项目融资基础知识实践和理论都证明,

同时,住宅建设和消费的发展,还会带动家电、家具和家用装饰品及其产业的发展。尤其值得注意的是,房地产业与金融业所具有的共生共荣的互动
关系,更使得房地产业的发展可以借助金融活动的超强渗透力而对经济整体起到全方位的影响。实践已经证明,每当经济复苏、经济建设高潮来临之
时,最先的投资热点总是在房地产业;当经济衰退,市场不景气时,最先受冲击的也是房地产业。国家统计局公布的数据显示,2007年房地产业增加
值占我国国内生产总值(GDP)比重超过5%。根据发达市场经济国家的经验,房地产业的增加值占国民生产总值的比重可以达到10%左右。正是由于这
种重要地位和作用,决定了房地产业的发展,直接影响社会总供给与总需求的总量平衡和结构平衡,对整个国民经济的发展至关重要。所以,对房地
产业的宏观调控,
就成为政府对整个国民经济实施宏观调控的重要组成部分。

投资时机风险【二】市场经济条件下发展房地产市场需要宏观调控
宏观调控是政府的基本职能之一,它是社会主义市场经济的内在要求。
土地和房屋是重要的社会资源,
特别是作为房屋等建筑物基础的土地是
种稀缺资源,不可再生。土地资源的合理配置,是关系到整个国民经济可持续发展的重大战略问题。所以,世界各国政府对房地产经济的调控和干预
都相对较强。我国上世纪90年代初,房地产业一度出现发展过热的问题,主要原因在于对房地产的源头--土地供应控制不力所造成的。事实证明,
在社会主义市场经济条件下,政府对房地产经济的宏观调控是十分必要的。
而一项质量较差的分析则可能使投资者误入歧途

 

标记出宗地区域位置

【三】房地产业持续稳定健康发展需要宏观调控
同其他产业相比,房地产业具有自身特点:①房地产是不动产,
位置固定不能移动,
一旦形成建筑物就难以调整,
所以必须由政府出面进行合
理规划和控制;②房地产投资具有投资量大、周期长的特点,从投入到产出一般要二三年的时间,投资决策正确与否,要经受较长时间的考验,因此
对房地产投资的调控显得格外重要;③房地产是价值量巨大、使用年限特别长的超耐用品,对整个社会总供给量和总需求量的总量平衡及结构平衡关
系极大,因此对房地产投资必须实施有效控制;④房地产交易是一种产权交易,要依法通过产权转让来完成,如产权的界定、分割、组合、重组、转
移等都要靠法律来确认和保护,因而更需要用法律手段规范其运行。制定这样的融资结构上述特点决定了政府对房地产业的宏观调控,
较之其他产业的宏观调控更为重要。
只有针对这些特点采取相应的对策措施,
才能引导房地产业健
康发展
【四】住房是最基本的生存资料,
房地产消费的社会保障性需要宏观调控
是人们的栖息场所。
但是住房的价值量大,
是价格昂贵的超耐用品,
市场手段不育
解决这一问题。据全国城市社会经济调查总队对10个城市的3000户家庭的生活意向调查,城镇居民把住房看成是世纪之交第四个关注的热点问题,关
注率高达65.4%。住房问题关系到居民的基本生活和整个社会的安定。房地产开发的利润往往与产品的档次成正比,房地产开发商在商言利,每个开
发商都会开发追逐利润高的高档商品房。这就需要政府参与其中,实施宏观调控,保障中低收入家庭的住房问题。即使在发达国家亦如此,如美国的
低收入者按市场价格买不起住房,
《住宅法》规定,低收入者及退休老人租住符合政府规定要求的住房,只需支付家庭收入25%的租金,超过部分由政府付给租房主;日本则运用财政
和金融手段,创造了独特的住宅金融公库模式,向普通居民提供长期低息的住宅资金。中国是社会主义国家,在为中低收入家庭提供住房保障方面更
是义不容辞。经济适用房就是我国政府为了解决城市中低收入家庭的买房难题而提供的一种公共福利。2004年4月13日,我国出台第一部《经济适用住
房管理办法》,确保经济适用住房的各项优惠政策落实到中低收入家庭。据建设部统计,截止2006年底,我国经济适用房竣工面积累计超过13亿平方
米,实现了约1650万户中低收入家庭的安居梦想
政府政策应具有的共同特征是:
系统、
前瞻性和引导性。
静态分析与动态分析相结合

    1. 才能更好地降低房地
    1. 日本不动产项目的建设
    1. 主管部门可以自主支配和有偿使用的资金

一般通过计算债务资金的综合利率来判

政府干预房地产市场的政策也不例外。
公平、
对干预其发展的政策也具有相应的特殊原则
效率、
连续、
协调、
但由于房地产特殊的
位置固定性、
价值昂贵性和耐久性,
【一】目标的确定性
政府干预房地产市场的政策必须有明确的目标,
实际受益者是否与目标受益者相吻合、
1.使存量房地产资源得到最有效的使用
在任何时候,都有一个房地产存量来满足当前的生产生活需要。
户型设计是日本不动产建筑设计的重点

在上海浦东新区和深圳等地

政策的预评价首先要考察这些目标的必要性和可行性;
政策的后评价则要分析这些目标的实现程
度、
是否有负面作用等。
这些目标通常包括:
如果只关注新建商品房的入住情况,
忽视存量房地产的空置问题,
或对两者的重
视程度不匹配,
就很难使存量房地产资源发挥最大的效用。
2.引导新建项目的位置选择
在选择新建项目位置时,要考虑当前不同类型物业的短缺情况、
就业机会和物业需求的未来变化、
当前的基础设施状况和城市总体规划的要求,
以避免或减少新建项目空置。
另外,
还要保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间,
以及满足特殊群体的需要。
有利于房地产经营者正确判断自己在市场上的地位

协商一致的原则

建筑物的折旧

会、经济和技术等方面情况进行全面、
研究建设项目的技术先进性和适用性、
供可靠、
科学的依据。
开展可行性研究的根本目的是为了实现项目决策的科学化、
我国曾经在一段较长时期中,
民主化,
许多项目未经审慎的可行性研究就草率上马,
减少甚至避免投资决策的失误,
提高项目开发建设的经济、
社会和环境效益。
没有重视项目的可行性研究,
结果造成建设项目经济效益低下和社会
资源的极大浪费。1980年后,我国研究了西方国家在投资决策上充分进行可行性研究的经验,
的形式规定了建设项目可行性研究的地位。

  • 土地使用权的出租
  • 大多数日本不动产投资项目都需要维持房产的维护和管理
  • 当日本不动产市场上出现供过于求的状态时

日本房地产业是资金密集型产业,经过反复酝酿,
逐步完善了我国基本建设程序,
以法令
目前指导我国进行可行性研究的主要文献有联合国工业发展组织在1978年、
1980年分别编写的《工业可行性研究手册》
和《工业项目评价手册》
1983年,国家计委颁发了《关于颁发建设项目进行可行性研究的试行管理办法的通知》,对我国进行可行性研究的原则、编制程序、编制内容、
审查等作了详细规定。1993年4月,国家计委和建设部联合颁发了《关于建设项目评价工作的若干规定》和《建设项目经济评价方法与参数》,要
求各个投资主体、各种投资来源、各样筹资方式兴办的大中型和限额以上的建设项目,原则上应按建设项目经济评价方法和相应的参数,进行财务评
价和国民经济评价。
土地的自然属性

 

若基金未来的经营管理由日本不动产顾问公司担任

为了引导房地产业健康发展,
的要求,
1994年标准定额研究所与建设部房地产行业根据《关于建设项目经济评价工作的若干规
建设部批准《房地产开发项目经济评价方法》在全国
借鉴国内外投资项目经济分析的理论
减少房地产开发的盲目性,
定》
房地产开发项目中试行。《房地产开发项目经济评价方法》是在我国房地产开展项目经济评价工作现状的基础上,
和实践,按照现行房地产财税制度的要求,通过对房地产开发经营的特点进行深入分析研究,建立的房地产开发项目经济评价指标体系和报表体系。
土地出让部门将准备进行出让的土地
日本房地产中介服务机构
它规范了房地产开发项目经济评价中使用的概念、术语和科目,明确了房地产开发项目的市场调查与预测、项目策划、投资估算和成本估算等方面的
内容,引入了房地产开发产品成本和经营成本的新概念,实现了开发产品成本向经营成本的合理转化,解决了在这一领域中长期存在的决策欠科学的
问题
组织有关部门成立课题组,
开展《房地产开发项目经济评价方法》的研究。
同年,
对投资项目进行可行性研究,
不仅如此,
其主要作用在于从技术、
经济多方面为投资决策提供科学依据,
从而提高项目决策的成功率,
促进投资决策的科学
化。
可行性研究在投资项目的管理方面,
也发挥着许多作用。

【一】作为项目投资决策及有关部门批准投资的依据
房地产项目的开发建设,
特别是较大规模的项目,
投入资金额度非常大,
不能只凭经验或感觉进行决策。
按房地产开发经营内容分类

 

投资的利润范围扩大

要通过投资决策前的可行性研究.
明确该房地产项目的市场定位与营销战略、项目选址与建设条件、建筑规模与功能标准、建设方案、
分析等,以此作为房地产项目投资决策的依据。国家规定,凡是没有经过可行性研究的房地产项目,
计划
资金筹措、成本收益测算及风险分析、
不能批准设计任务书,不能进行设计,
经济效益
不能列入
【二】作为筹集建设资金的依据
银行等金融机构都会把可行性研究报告作为建设项目申请贷款的先决条件。

所以不能享受免予征收土地增值税的优惠

它们会在对可行性研究报告进行全面、
细致的分析评估后,
才确定是
否给予贷款。
【三】作为开发商与有关部门签订协议、合同的依据
项目所需的建筑材料、协作条件以及供电、供水、供热、
有关技术引进和建筑设备进口,
【四】作为编制下阶段规划的依据
在可行性研究报告中,对项目的规模、
通讯、
交通等,
我国规
都需要与有关部门协作,
才能据以同国外厂商正式签约。
而一项质量较差的分析则可能使投资者误入歧途

日本房地产投资的含义和特征

房产转让是房屋产权的变更和转移,房产转让必须符合法律法规,遵循合法的交易流程,签订房屋买卖合同日本房地产过户

技能训练题
当前房地产市场具有五大特点

国家统计局一份研究报告指出,当前房地产市场具有以下五大特点:
长期以来,我国房地产的一个焦点问题就是中小面积住宅和保障性住房严重缺乏。去年1-5月,
今年以来,房地产开发投资格局的重要变化和特点是中小面积住房和保障性住房投资较快增长。
房地产结构趋向改善,
保障性住房增加
90平方米以下住房和经济适用房投资仅为920.8亿
元和207.6亿元,
分别占房地产开发投资的12·8%和2.9%。
今年1-5月,
90平方米以下住房投资1712.6亿元,
比上年同期增长860%,增幅比房地产及其住宅投资分别高54.1个和51.0个百分点;规模相当于140平方米以上住宅投资的1.5倍,占房地产开发投资
的18.0%,比上年同期提高5.2个百分点。同期经济适用房投资256.1亿元,比上年同期增长23.4%,规模占房地产开发投资的2·7%。其中,北京和广东
经济适用房投资比上年同期分别增长116.4%和138.6%,增幅比全国分别高93.0个和115.2个百分点;天津和江苏经济适用房投资分别达26.6亿元和43.T
亿元,在房地产开发投资中的比重为12.8%和4·0%,比全国高10,1个和1.3个百分点。

区域市场目标客层研究

2住宅价格增速回落,部分城市通过打折等办法销售住宅
当前,我国住宅价格继续较高位运行,但增速有所回落。今年5月,
新建住宅价格比上年同期增长10·2%,
增幅为去年10月以来月度最低,
比今年1
月和4月分别低2.0个和0.6个百分点。其中,对全国具有重要影响的北京虽然比上年同期增长157%,属增长较快的城市之一,但增幅比今年1季度和
今年4月分别回落1.2个和0.4个百分点;上海比上年同期增长9.6%,不仅低于今年1季度,也低于今年5月全国平均水平。特别是广州和深圳,均比上年
同期增长1.3%,增幅比今年1季度明显回落,比今年5月全国平均水平低8.9个百分点,比今年5月最高的乌鲁木齐低21.5个百分点。
理解房地产、土地、建筑物的概念

 

愿意投入自有资金进行

最近我国部分城市通过打折等办法促销住宅,
也是住宅价格增速下降的重要因素。
房地产银行贷款增速放慢,
资金链出现困难
由于国家实行趋紧的金融政策等因素,
今年以来,
房地产银行贷款增速下降,
资金供给出现紧张。
今年1-5月,
房地产开发投资本年资金来源比
上年同期增长24.3%,增幅比上年同期低1.9个百分点,比今年1季度和1-4月分别低5·2个和1.6个百分点。其中银行贷款比上年同期增长20.6%,增幅
比今年1季度低14.2个百分点,比今年1-5月本年资金来源低3.7个百分点;个人按揭贷款比上年同期增长7.9%,增幅比今年1-5月本年资金来源低
16.4个百分点;特别是利用外资虽由1-4月的下降转为增长,但比上年同期仅增长10.8%,增幅比今年1-5月本年资金来源低13.8个百分点。
原有的发展规划和投资计划发生调整性削减

日本房地产开发项目经济评价方法

我国楼市资金缺口达数千亿元。
7%,
据有关机构估算,
由于资金紧张等原因,
房地产土地购置和开发速度放缓。
今年1-5月,
房地产本年购置土地面
积比上年同期增长13
6。7个百分点。
增幅比今年1季度低16.0个百分点;
完成开发土地面积比上年同期增长4.3%,
增幅比上年同期和今年1季度分别低6.9个和
居民持币观望现象浓重
在提高居民购买第二套住房贷款首付比例和多次提高银行贷款利息政策作用下,
房地产需求明显减弱,
房地产需求被大大抑制。
规范交易程序

权利状态与产权产籍档案记载是否一致等

2007年1-5月,
商品房及住宅销售面积
增幅比
比上年同期分别增长16.6%和16.9%,增幅比同期房屋及住宅竣工面积分别高5.0个和4.9个百分点;
同期房屋竣工及住宅竣工面积分别高18.9个和19·7个百分点。
2007年比上年同期分别增长23.2%和24·7%,
而到今年1-5月,
房屋及住宅竣工面积增速虽然降低,
仍比上年同期分别增长18
2%和18.7%,
商品房及住宅销售面积却逆转上年20%以上的增长
速度并持续今年前几个月的下降局面,比上年同期分别下降7.2%和6.5%,降幅比今年1季度分别高58个和6.2个百分点。其中,北京、上海、江苏、
浙江和广东等省商品房销售面积比上年同期分别下降46.2%、16.5%、17.2%、16.2%和23.4%,住宅销售面积比上年同期分别下降48.8%、22.3%、16.5%、
16.3%和23.0%。商品房及住宅销售额也由上年1-5月分别增长28.5%和29.8%,到今年1-2月转为比上年同期分别下降4·1%和0.7%。今年1-3月虽经过
短暂低位增长,但到今年1-5月又转为比上年同期分别下降2.8%和0.4%.
由于预期房价可能进一步回落,消费者持币观望现象浓重。

土地市场在日本不动产市场体系中占据基础地位

5房地产景气和企业家信心指数大幅下降
今年1季度,房地产景气指数为132.2,比上年同期和第4季度分别低6.6个和8
1个百分点,
比今年1季度整个企业景气指数低4.0个百分点。

房地产业企业家信心指数为131.1,
比去年1季度低6.2个百分点,
比去年第三和第四季度分别低15.5个和6.8个百分点,
比今年1季度整个企业家信
心指数低9.5个百分点,
比今年1季度采矿业企业家信心指数低40.9个百分点。
(引自《中国信息报》,20080912)思考并讨论:
当前我国房地产市场呈现这五大特点的原因是什么?
为投资人阐述风险并提供规避风险的方法