具有保值增值性

日本房地产信托贷款

2项目:选择本地区典型楼盘项目,说明房地产需求的层次性。
3项目:选定某一宗房地产,针对影响房地产价格的因素,调查这些影响因素的现状(如该宗房地产周边的交通、
配套等),
并分析它们如何影
响该宗房地产的价格。
案例分析
2008年第一季度,
房地产新开工、
季度,
较上年同期增幅都有显著上升。
13.8%和24.1%;
到第
7月
竣工和施工方面的数据显示,
13.6%和22·5%。

理解日本房地产投资风险的概念;

从年初到7月份,
三者的同比增幅达到25.9%、
26.9%和27.5%,
这种情况出现了明显改变,
房地产投资开发的减缓作用开始显现,
新开工、
竣工和施工面积的同比增幅下降到了19.1%,
份,
三者的增幅已下降至15·1%、
2008年第一、
第二季度,
尽管土地“招拍挂”的流拍流标现象日益严重,
土地交易价格同比却分别上升16.5%和10.1%,
由1-2月份同比增长的35,8%,
土地储备成本持续增加。
房地产市场周期波动的微观经济学分析

 

几乎都已接近周边现有商品房售价

随着房地产企业资金链的抽紧,
土地购置面积大幅下滑,
降到1-7月份的5·2%
央行8月中下旬在全国50个大、
中、
小城市进行的城镇储户问卷调查显示:
第三季度城镇居民当期收入满意指数和未来收入信心指数下降,
未来
增收信心不足;
未来3个月打算买房的居民人数占比为13.3%,
分别比上季度和上年同期降1.8%和2.8%,
创1999年调查开始以来最低水平。
廉租房面向最低收入家庭

除应查明地号或门牌号码外

2008年年初
环比首次出现下降,
二手住房下降
与2007年同期上涨20%~30%的水平形成天壤之别。
以来,商品房销售面积急剧下降,1-2月份,同比下降4.2%,1-7月份,同比下降已经达到10.8%,
降0·1%。
幅度更大,8月份同比增速下降14.9%。8月份,广州房屋销售价格增速同比也出现下降,下降1.8%。
全国房价上涨幅度逐步放缓,
由2008年1月份同比上涨11.3%,
到8月份同比上涨5.3%,
涨幅下降76个百分点。
同时,
8月份,
“珠三角”部分热点城市已经率先成为房价下降的区域。
它具有位置的固定性

我国目前缺乏明确的面向特定人群的住房保障制度

深圳房屋销售价格同比增速从6月份出现下降,
8月同比下降已达到6.4%;
(引自梁爽:《2008年房地产市场运行特点》住房和城乡建设部政策研究中心)思考并讨论:
(1)目前对房地产的需求处于怎样的状态?
(2)房地产市场上的价格是如何决定的?目前我国房地产市场的均衡状态如何?
(3)未来房地产供给将会发生怎样的变化?
(4)分析房价下跌的原因。

日本不动产不对其所得纳税

【第四节】房地产周期
【学习目标】理解房地产周期的概念;
能够对房地产市场周期运动进行描述;
能够对房地产市场周期波动的经济因素进行分析;
能够结合实际分析房地产周期的特点;
能够熟练利用指标来度量房地产所处的周期阶段。
具有保值增值性

造成生产和消费危机

国际金融组织贷款

市场比较法适用于日本不动产市场发达
(8)交易税费非正常负担的交易
正常的成交价格,是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格,
即在此价格下,
卖方去缴纳卖方应缴纳的税费,
买方去缴纳买方应
缴纳的税费;需要评估的客观合理价格,也是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。但如果土地增值税本应由卖方负担,却转嫁给
了买方;交易手续费本应由买卖双方各负担一部分,却转嫁给了买方或卖方;契税本应由买方负担,却转嫁给了卖方等等,这些都会造成交易价格的
不正常
(9)特殊政策造成房地产价格的偏差
新加坡、我国香港施行“居者有其屋”的政策,
对低收入者购置居室实施优惠价格,
而对高收入者则限定他们只能购买价格较高的高级住宅;

国内地城镇的经济适用房,
国家限定了利润率和提供了种种优惠条件,
也低于房地产市场上的正常价格。

土地性质变更的评估(已经是商品房用地可以不写)土地性质变更的程序和理由。
3交易情况修正的方法
在选取参照交易实例时,一般对非正常交易实例ア以剔除。
但由于与估价对象类似交易实例较少,
或者有特殊原因必须保留时,
就不得不选用
些特殊情况下的交易实例。这样就需要对实例交易情况进行修正。
造成价格差异的原因,找出价格变动的规律,从而进行修正。
交易情况修正需要估价人员具有丰富的经验,
对交易情况有充分的了解,
能够分析
(1)非正常交易情况修正步骤
①测定种种特殊因素对房地产交易价格的影响程度,即分析在正常情况下和特殊情况下房地产交易价格可能产生偏差的大小。
房地产投资分析是提高房地产投资投入与产出的效率和效益全面性责任性

将日本不动产或者其部分权益转移给他人的行为

②利用百分率法和差额法进行交易情况修正,求得可比实例的正常价格。实际估价中,常采用百分率法进行交易情况修正。
交易情况修正系数的大小测定,依赖于估价人员对交易中特殊因素造成价格偏离程度的主观判断。由于缺乏客观统一的尺度,估价人员的经验就
非常重要
对于交易税费非正常负担的交易,
修正时应将交易税费非正常负担情况下的价格,
调整为依照政府有关规定(无规定的依照当地习惯),
交易双方
负担各自应负担的税费下的价格,
关键应把握以下两点:
买方实际得到的价格
正常成交价格一应由卖方负担的税费
买方实际付出的价格正常成交价格+应由买方负担的税费其中,应由买方负担的税费正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率
例如:某宗房地产交易的买卖双方在合同中写明:买方付给卖方2325元/平方米,买卖中涉及的税费均由买方来负担。据悉,该地区房地产买
卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,
应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%
则该宗房地产交易的正常成交价格为:卖方实际得到的价格正常成交价格-应由卖方负担的税费
应由卖方负担的税费正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率
正常成交价格卖方实际得到的价格÷(1-应由卖方缴纳的税费比率)2325÷(1-7%)=2500(元/平方米)【六】交易日期修正
1交易日期修正的含义
交易日期修正,实际上是房地产状况修正。经过交易日期修正,就将可比实例在其成交日期时的价格,变成了在估价时点时的价格。

才能进一步规划日本房地产开发融资的渠道2交易日期修正的方法
实际估价中,常采用百分率法进行交易日期修正,其公式为:在估价时点时的价格可比实例在成交日期时的价格交易日期修正系数交易日期
修正的关键,是要把握估价对象及类似房地产的价格随时间的变动规律,通过价格指数或价格变动率进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数
的情况下,可根据当地房地产价格的变动情况和趋势做出判断,给予调整。一般的调整有利用房地产价格指数进行修正、利用房地产价格变动率进行

估价人员根据市场情况及自己的经验积累进行判断修正。
履行法定手续的原则1理解土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权出租、

同时由日本不动产管理部门予以办理商品房预售登记

(1)价格指数
价格指数有定基价格指数和环比价格指数。
修正、
在价格指数编制时,
需要选择某个时期作为基期。
如果是以某个固定时期作为基期的,
称为定基价格
指数:
如果是以上一个时期作为基期的,
称为环比价格指数。
编制原理如表71所示。
表71
价格指数的编制原理
采用定基价格指数进行交易日期修正的公式为:
在估价时点时的价格
可比实例在成交日期时的价格
可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数
估价时点时的价格指数成交日期时的价格
指数采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为:在估价时点时的价格
时期的价格指数××估价时点时的价格指数(2)房地产价格变动率
再下
有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。

建立政府高度垄断型的土地一级市场

采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为:
在估
价时点时的价格可比实例在成交日期的价格×(1+价格变动率)期数采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为:在估价时点
时的价格可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动ㄨ期数)例如:某地区某类房地产2002年4月至10月的价格指数分别为99.6,94.7,96.7,
105.O.109.2.112.5,118·1(均以上个月为100为对照基准)。其中,某宗房地产在2002年6月的价格为2000元/平方米。对其进行交易日期修正,修
正到2002年10月的价格为:2000×1.05×1.092×1.125×1.1813046.9(元/平方米)【七】房地产状况修正
房地产状况修正的含义
房地产本身的状况是影响房地产价格的一个重要因素,
所以,
对可比实例进行交易情况修正和交易日期修正后,
还应进行房地产状况修正。
土地使用权出让合同

      所获得的收益中的土地收益上缴国家
      日本不动产投资者的每一项工作都是围绕着提高投资效益而开展的
      订立书面房屋买卖合同的目的

土地使用权出让的特点

收益法的操作步骤

5.永久性供电和临时施工用电:现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
6.燃气:现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7.供热及生活热水:现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
附图:说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置,及未来规划扩容和增加的情况。
【六】规划控制要点
1.总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积。

  • 日本不动产价格水平一般
  • 土地价格计算的方法
  • 这是由日本不动产开发投资大既可筹集到必要建设资金

项目周边环境(根据个案特性描述,没有的可以不写)治安情况。2.住宅建筑面积、公建建筑面积,公建的内容,并区分经营性和非经营性公建的面积。
3.综合容积率、住宅容积率。
4.建筑密度。
5.控高。
6.绿化率。
7.其他。
【七】土地价格
土地价格计算的方法,若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。
第二部分:法律及政策性风险分析
合作方式及条件
合作方基本情况:
名称,
主要股东投资情况,
注册资本,
成立时间、
建后分销售收入、
特殊背景等。
合作方式:
一次性买断土地、
对分房、
建后分房(面积)、
分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。
例如:
建后分利润、
共同设立公司等。
除直接从政府批租土地外,
都要明
确对方一定能够提供正规税务发票。
投资人在准备投资前

 

日本不动产交易在大幅回调的低价格水平和低交易数量的层面上维持

3.付款进度及与拿地程序的配合。
4.其他合作的主要条件。
5.与合作方式相关的其他法律规定。
【二】土地法律性质评估

【一】现状
1.土地所有权归属。
2.土地使用权归属。
3.土地的用途。
【二】规划
1.规划所有权归属。
2.规划使用权归属。
3.规划的用途。
【三】取得土地使用权程序评估
1.取得土地使用权的程序。
2.取得土地使用权需要的工作日。
3.取得商品房用地土地使用权所需条件。
4.取得土地使用权的风险及控制(取得土地使用权存在的不确定因素及解决)。
就应该产生法律效果
作为自然资源的
【四】土地性质变更的评估(已经是商品房用地可以不写)1·土地性质变更的程序和理由。
2.土地性质变更的政策支持或障碍。
3.土地性质变更需要的工作日。
【五】政策性风险评估
城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、
项目开发期间土地性质变更受挫,
从而造成前期投入
全部或部分损失的可能性判断。
土地市场的特点

 

一是注册资本金

【六】总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、
合法性,
风险的可控性进行评价。
如:
签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑;
部分或全部条款存在的
不确定性因素的控制;
不利、
不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。
第三部分:
市场分析
区域住宅市场成长状况
1.区域住宅市场简述:
(1)形成时间。
(2)各档次住宅区域内分布状况。
(3)购买人群变化。
2.区域住宅市场各项指标成长状况(近3~5年);
(1)开工量/竣工量。
(2)销售量/供需比。
(3)平均售价。
3.区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势。
【二】区域内供应产品特征

1.各档次产品供应状况。
2.各档次产品的集合特征。

日本不动产投资者应根据所选地段的不同

尤其研究与本案类似档次物业的特征:
(1)平均售价。
(2)开发规模
(3)产品形式。
(4)平均消化率。
(5)平均容积率。
(6)物业在区域内分布特征。
3.区域内表现最好个案状况。
附图:项目周边楼盘个案分布图,其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。
4.未来2~3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型。
5.分析:本案在区域市场内的机会点。
6.结论:
(1)区域市场在整体市场的地位及发展态势。
(2)本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式。
(3)本案在区域内开发市场潜力。
(4)本案在开发中的营销焦点问题。
房地产交易的含义

权利的可分割性

土地使用权租赁合同

【二】探讨房地产投资分析的科学方法
房地产投资分析的方法所依据的基本原理是成本与收益分析。
只有收益超过成本,
投资才是可行的。
但是,
要真正搞清房地产投资的成本和收益
并不容易,它需要正确地确定投资对象,正确地选择房地产建设地址,做好规划和设计,控制好项目质量、建设成本和建设周期,还需要进行房地产
市场预测,确定好房地产销售价格和上市交易时机,制订房地产投资项目的还贷付息方案,以及在房地产开发、经营和管理的各个环节都要进行风险
分析和控制,等等。因此,进行房地产投资分析,应当认真研究和分析上述各个方面的理论和方法,为提高分析结果的科学性、准确性、预见性和实
践性,寻找有效的途径。

土地性质变更的评估(已经是商品房用地可以不写)土地性质变更的程序和理由。

【三】制定房地产投资合理决策的规范和制度
房地产投资要取得成功,就要努力克服投资的盲目性,
要减少政府对房地产投资市场的过度干预。
投资者如果盲目地进行房地产投资,
除了自身

要遭受损失外,
还会破坏房地产市场秩序;
政府对房地产投资市场过度干预,
房地产投资者的主观能动性就不能充分发挥。
房地产投资分析的目的之
也应当对政府
就是指导并规范房地产投资活动,
的房地产投资政策、
从而让投资者满意,
法规和项目管理等实施有效的评价,
让房地产市场有序并充满活力。
建立科学、
房地产投资分析要为房地产投资者提供指导,
合理的房地产投资决策的规范和制度。
项完整的房地产投资分析活动,
分析人要给投资人提供良好的房地产投资项目分析报告,
这是房地产投资分析要完成的基本任务。
平等自愿的原则

 

经济适用房是具有社会保障性质的政策性商品住房

要给投资人提供解决诸如投资方向、
运作方式、
投资
收益和投资风险等方面问题的方法,
【一】投资人在准备投资前,
为投资人提供投资方向
往往面临投资方向选择,
诸如地址选择,
物业种类选择,
规模、
期限、
投资人可能是最初进入该市场的
合作伙伴选择等。
但是,
对投资环境一无所知,
需要分析人全面的阐述;
也可能是已选好地址,
分析人要为投资人解决的,
却应是全部问题。
新手,
所以,
要解决其余问题。
一个良好的分析报告要对投资方向等诸问题做出全面可信的论证。
【二】为投资人预测投资收益
投资收益是投资人关心的根本问题,
是投资人的投资目的所在。
而且这种偏离是由于过度投机所产生的

土地开发贷款和建设贷款

利润率等资料,
投资人要详细了解总投资额、
自有资金、
贷款额度、
资金使用进度、贷款利率及
偿还期、
投资回收期、
收益率、
规费、
其中投资人最关心的是税后纯利润与投资额的比例。
【三】为投资人阐述风险,并提供规避风险的方法
分析人为投资人仅仅预测投资收益是不够的,还要告诉投资人投资风险;
仅仅告知其风险的存在也是不够的,
还要告知其规避风险的方法。
风险
是客观存在的,
如果投资人视风险而不顾,
将有可能遭受巨大损失。
分析人懒于分析风险,
则是严重有悖职业道德或是失职行为。
房地产投资分析是一门应用性学科,其分析方法主要有:
【一】理论联系实际的方法
房地产投资分析主要是以微观经济学和工程经济学为理论基础,
其中诸如投资、
折现率、
这样才能真正解决实际问题。
房地产市场的宏观调控

这就使得日本不动产实体不可移动

费用、
成本、
收益、
价值等都有自身的内涵和定义,

这门学科又是应用型的,
需要将经济学理论与房地产投资实践紧密结合起来,
【二】定量与定性分析相结合
在房地产投资分析中,既有定量分析又有定性分析,
既有客观分析,
又有主观判断。
要在定性分析的基础上,
房地产市场的客观状况,分析房地产市场调研资料,确定一系列的评价指标,进行定量分析;在定量分析的基础上,进行投资方案的对比和优化,
作出投资决策或决策建议。定量分析是一个过程,是一个工具,在投资分析中非常重要。定量分析的结果直接影响投资项目能否正确决策。但是,
量分析最终是为定性分析服务的,房地产投资分析的最终决策建议是通过综合分析得出的。
针对房地产投资目的的实际要求和


【三】静态分析与动态分析相结合
房地产投资分析在投资决策的不同阶段,
对精度的要求不一样。
需要恰当地运用好静态分析和动态分析方法。
在一些情况下,
需要考虑资金的时间价值,
而在另一些情况下,
可以不考虑资金
的时间价值。

日本不动产本身的质量较高

因此,
在房地产投资分析中,
【四】宏观分析和微观分析相结合
既要研究分析房地产项目所处的宏观环境,
诸如市场环境、
政策环境、
社会经济发展环境等,
又要从微观的角度分析房地产投资项目的运作成本
资金筹措情况、
销售方式、
收益指标等。
知识训练题
简述房地产投资分析的特点
简述房地产投资的方法。
技能训练题
分析材料:
中央别墅区作为北京高档别墅的聚集地,
区域内不乏千万级豪宅,
亦不缺少大量的小独栋、联排。
有数据显示,
这里的年租金回报率

最高曾达到30%。
这里已经形成相对稳定的消费群体和成熟的别墅租赁市场。
园居住客群多具有涉外背景,香江花园、裕京花园等项目的外籍住客均超过70%。
房地产市场周期波动的宏观经济学分析

过度开发的诱因

日本房地产信托存款

通过比较计算结果,方案一的投资风险度为0.15,方案二的投资风险度为0.42,
方案一的正态分布曲线较方案二的正态分布曲线”瘦”。
因此,

案二的风险程度较方案一的风险程度高,
且方案二的风险程度大约是方案一的近3倍。

知识训练题
房地产投资项目不确定性分析的内容有哪些?
影响房地产投资项目不确定性因素有哪些?
正态分布有何特点?
简述房地产投资项目敏感性分析的分析步骤。什么是房地产投资风险度?
【二】技能训练题
某房地产开发公司欲建房出售,
根据市场预测,
每平方米建筑面积可售1000元,
该公司年固定成本为80万元。
每平方米建筑面积变动成本为500元,
销售量应达到多少?
问该公司的年销售量要达到多少才能做到盈亏平衡?若公司要实现40万元年利润,
皆童
利用波动规律判断并选择投资时机

  • 除了内容应该符合逻辑,
  • 据有关资料统计
  • 并标明每平方米的房价为5080元

从而产生税率爬升效应

【第七章】房地产估价
进行房地产投资时,
市场价值是一个关键因素。
确定一宗房地产的公平价值需要进行大量复杂的分析工作,
这就是房地产价值评估,
简称房地产
估价
农民集体所有的土地不能当做国家所有的土地来估价
【第一节】房地产估价概述
【学习目标】能通过网络了解房地产价值评估的相关信息;
能熟练掌握房地产价值评估的原则;
能熟练掌握房地产价值评估的过程。
【理论学习】掌握合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则的含义和内容,熟悉独立、客观、公正原则、替代原则的含义和内容,熟悉房地产评估过程。
【一】合法原则
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则,应当做到
下列几点:
1.在合法产权方面,应以房地产权属证书和有关证件为依据
现行的土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》
房屋权属证书有《房屋所
也可能制作、
四种:
有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种。当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的,
统一的房地产权证书。统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。
房地产投资的含义和特征投资人在准备投资前

日本不动产本身的状况是影响日本不动产价格的一个重要因素

颁发
在合法产权方面,
其内容具体包括:
农民集体所有的土地不能当做国家所有的土地来估价,
行政划拨的土地不能当做有偿出让的土地来估价,

时用地不能当做长久用地来估价,违法占地不能当做合法占地来估价;临时建筑不能当做永久建筑来估价,违法建筑不能当做合法建筑来估价,产权
有争议的房地产不能当做产权无争议的房地产来估价,手续不完备的房地产不能当做手续完备的房地产来估价,部分产权的房地产不能当做完全产权
的房地产来估价,共有的房地产不能当做独有的房地产来估价等等。投资人在准备投资前

投资人在准备投资前

2.在合法使用方面,应以城市规划、土地用途管制等为依据
例如,如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、
建筑密度等,
那么,
对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。
西方所谓的城市规划创造土地价值,
在一定程度上反映了这一要求。
3.在合法处分方面,应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据
处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。以抵押为例,法律、行政法规规定不得抵押的房地产,
就不能作为以抵押为估价目的的
估价对象,或者说这类房地产没有抵押价值。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条规定:”设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取
得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。”因此,在评估土
地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时,不应包含土地使用权出让金。
房产市场的含义

交易方式多样性

银行是日本房地产开发项目最主要的资金来源。

仅仅是固定的利息而已,
而目前我国房地产融资体系的现状却恰恰相反,
银行业所承担的风险与其收益完全不对称,
第二,
对于银行体系来说,
银行占据着
这将十分不利于
而银行业从中所获得的收益却微乎其微,
银行体系的稳定
第三,
第四,
对于国家的宏观调控来说,房地产业的高债务依存度导致企业形成软约束预算,极其不利于国家宏观调控政策的实施。
从国民经济的角度分析,房地产业的自有资本偏低导致行业投资过度,形成了对其他产业的挤出效应,这将不利于国民经济的协调稳定发

环境上--房地产金融市场尚待完善
总体来看,
目前我国的房地产金融市场尚处于起步阶段,
有关的制度和体系处于建设中,
具有明显的市场建设和制度创设等初级阶段的特征,

些与我国房地产市场处于初创期和金融业的间接金融主导特征相一致。
存在的主要问题有:
(1)房地产金融机构单一,系统性风险集中在银行。
目前我国的房地产金融市场机构比较单一,以提供信贷资金的银行为主,
缺乏许多发达国家经济体常见的、
旨在分担住房抵押贷款违约风险责任
的保险(担保)机构
(2)房地产金融交易集中在一级市场上。

社会风险的回避

我国房地产金融市场发展还很不充分,主要以传统的银行信贷产品为主,
我国房地产金融市场
相对全国1.84万亿元的住房抵押
缺乏直接融资产品,
存在着明显的滞后和不均衡。
结构不完善,尽管一级市场已初具规模,但能够解决房地产金融流动性的二级市场正处于萌芽状态,
贷款,住房抵押贷款支持证券仅有30亿元,需要进一步扩大试点证券规模和机构范围。
发展很不成熟。

(3)政策性房地产金融缺失。
住房保障是社会保障制度的重要内容,
也是构建和谐社会、
实现政治经济稳定的重要方面。
对于贫困人群、
低收入者、
刚参加工作者等特定人群
来说,如果缺乏政策性住房制度及相应的金融支持,就无法尽快实现政府”人人享有适当住房”的政策目标,难以满足弱势人群的住房需求,对社会
稳定和社会发展将带来不利影响。我国目前缺乏明确的面向特定人群的住房保障制度,因而也缺乏明确的政策性房地产金融制度安排,难以满足经济
社会发展的需要
(资料来源:中国论文下载中心)中国房贷也有美国次级债风险特征彭兴韵
随着中国房地产价格出人意料地上涨,
他们也越来越难以预测未来偿付现金支出的变化。
政策的连续性与协调性

 

日本不动产的房型设计和装修也直接影响着未来的收益状况

但“过度”是市场产生“泡沫”的前提

中国住房抵押贷款的风险已经越来越大了:
随着央行多次提高存
一旦中国房地产抵押贷款风险暴露,
贷款的利率,借款人的偿付压力增大了,
乃至整个宏观经济造成严重的冲击
又会对房地产市场、
以稳定
美国的次级债危机会蔓延到公
受美国次级抵押债的影响,
近期全球资本市场都出现了一定程度的动荡。
这迫使主要中央银行近日不断地向金融市场提供巨额的流动性,
投资者的信心。
在观察美国次级债危机演化的时候,
比照一下中国的住房抵押贷款风险,
不是一个没有意义的话题。
虽然有人认为,
海外投资者夸大了美国次级抵押贷款危机,
而忽略了美国整体经济仍然向好。

可以间接获得大规模日本房地产投资的利益但是,
更多人认为,
司债券市场,也可能危及其他信贷市场,并且损害企业盈利能力和并购活动。无论如何,我们看到的事实是,美国次级抵押债危机的影响并不仅仅局
限于单一的次级抵押贷款领域,城门失火,殃及池鱼,至少在短期内,美国的金融市场正在并将继续经历严峻的信心考验
不仅如此,
次级抵押贷款因金融活动的全球化而蔓延到了美国之外的金融市场。
亚洲和欧洲金融市场都不同程度地受到了美国次级债危机的拖累。
与美元挂钩的恒生指数跟随美国道·琼斯指数也没有多少安宁,欧洲金融市场除了各大指数创近期的跌幅纪录之外,欧元区隔夜拆借利率一度升至
4.7%。一些欧洲金融机构也因美国的次级抵押债问题而面临着紧张的流动性压力。例如,法国最大银行--巴黎银行最近就宣布,因美国资产证券化
市场的某些特定市场流动性完全丧失,使其难以合理评估其基金持仓的市场价值,公司不得不已冻结旗下三只资产支持证券基金的申购和赎回。荷兰
投资银行NlBC也表示,今年因美国次级抵押贷款至少损失1.37亿美元;汇丰集团德国分公司也宣布,暂时停止旗下2亿欧元的资产证券化基金(ABS)的
赎回业务。不一而足。
目标的确定性
从而抑制其投资活动
从而抑制其投资活动

简述日本不动产投资风险的概念

土地使用权划拨的特征欧洲短期利率的大幅上升和金融机构的流动性困境,
迫使欧洲中央银行于8月9日宣布,
将从当天开始以4%的欧元区基准利率水平向市场无限量投
放现金,
以平抑不断飙升的融资成本,
维持欧洲货币市场的正常秩序。
从学理上分析,
信贷审查、
担保和收入证明等等,
都是提供信贷服务的金融机构防范信用风险必不可少的环节和根本预防措施。
然而,
美国次级
抵押贷款机构忽视了这些基本的信用风险防范措施,臆想房价不断上涨会提高借款者的偿付能力,因为资产价格的大幅上涨仍然会降低借款者的违约
风险--正如熊彼特所说,信贷本身乃是对购买力的创造。大量的次级抵押贷款的增长会对房地产市场创造出巨大的购买力,从而推动资产价格的上
涨和繁荣,这在一段时间里满足了银行风险管理的要求
然而,
历史事实反复证明,
任何一次的繁荣都会埋下紧随其后的衰退的种子。

造成投资者对未来日本不动产投资高回报的设想

由于次级抵押贷款本身收取的利率较一般抵押贷款的利率高,
贷款
服务机构又没有严格地审查借款人未来的现金流,次级抵押贷款更容易发生逆向选择。这样,一旦资产价格出现了失意的波动和利率出人意料地上升,
使借款者偿债负担超过了临界点时,由于其并没有首付支持,他们发生道德风险的概率也就更大了。此时,次级抵押贷款危机就产生了。
中国正在经历资产价格大幅上涨的时期,
自1998年以来,
商业银行也纷纷调整了其信贷资产结构,
住房抵押贷款的低风险特性,
使商业银行在信
因为信贷的增长增加
大量的住房抵押贷款正是造成我国近年来房地产价格快速上涨的重要原因之一,
贷资产结构调整中似乎特别垂青住房抵押贷款。
等价有偿的原则债权信托和组合投资型等多样化的信

鲜明的地域性

融资模式与结构安排

(2)如果债券可以不包括在这75%之内,那么任何一个发行人的债券不能超过资产总值的5%
(3)如果那些债券没有包括在这75%之内,那么REIT的任何一个发行人所持有的已发行股票权股份,
【二】收入要求
(1)股利、利息、租金和销售某些资产的所得,必须占到该资产总收入的95%以上。
不得超过资产总值的10%

(2)租金、抵押贷款的债务利息,销售某些资产的所得,或在其他REITs投资中所获得收益,须占到该资产总收入的75%以上。
(3)销售和处置持有时间不超过6个月的股票、债券或销售和处理持有时间不超过4年的房地产所得的收入,不得超过资产总收入的30%。
【三】分配要求
给股东分配的份额必须等于或者超过REITs可纳税收入的95%。

市场竞争风险的回避

【四】股票和股东的要求
(1)在REITs中,股份必须是可以转让的,并且持有人不得少于100人。
(2)在一个课税年度的后半年,5个或者5个以下的个人可以拥有不超过50%的REITs股份。
以美国为例,美国的REITs通常是以基金的形式出现的。在成立阶段,其主要运作流程为:
评估资金
基金发起人为满足自身需求,
进行REITs基金募集的筹划,
主要工作包括:
预估所需资金数量,
确认选择REITs基金为筹资工具,
并考虑投资标的
的收益性能否达到必要的报酬等
接洽承销商
发起人与承销商讨论投资与募集事宜,
包括投资细节、
募款细节和承销方式等内容。
公平合理的原则

 

同一类型的两种投资方案

要避免只有资料而没有观点的数据罗列

接洽律师及会计师
与有资格的律师及会计师讨论基金申请发行的相关法律、
会计问题,
选定律师事务所及会计师事务所,
为成立全过程工作并拟订申请文件。
此时,
投资计划在财务上的可行性分析基本确定。
接洽不动产顾问公司
若基金未来的经营管理由房地产顾问公司担任,
则需要洽定对象并签订REITs管理顾问契约,
确定其权利义务关系。
申请募集
当所有文件备齐后即可以向SEC申请募集。
在申请成功后,
要决定保管机构并签订REITs
知识训练题
简述房地产信托的概念。
简述房地产投资信托的特征。
简述房地产投资信托设立条件。
描述房地产投资信托实现形式。
绘出房地产投资信托操作流程。

一直是资金投向的热点领域技能训练题
利用互联网全面了解美国房地产投资信托,
案例分析:
【二】并写出分析报告。
据有关资料统计,
截至2005年12月31日,
我国信托市场共发行房地产投资信托121只,
募集资金规模157.27亿元,
绝对额大幅增加了35.1亿元,

别较去年同期增长11%和28.73%.2005年,国内房地产投资信托市场继续呈现快速发展的态势,不仅信托品种及规模迅速扩大,而且信托产品结构也
呈多元化态势。
确定市场分析的目的和目标
对我国日本不动产业产生的影响
对我国日本不动产业产生的影响

在日本不动产的开发建设中

外资对我国日本不动产业发展有什么影响?托品种;在单个信托产品规模、期限和收益方面,也出现了募集资金从1000万元到10亿元不等、期限和收益多样化的信托产品局面。
目前,
房地产投资信托产品已初步形成了资金贷款型、
股权投资型、
受益权转让型、
置业购买、
债权信托和组合投资型等多样化的信
在房地产投资信托产品中,
信托资金的运营方式主要包括贷款、
股权投资、
股权证券化、
权益转让和混合型(上述方式的结合)几种。

中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例

贷款类信托
贷款类的
产品是指信托公司通过质押资金使用方的公司财产或股权为基本贷款担保方式发行房地产信托产品后,
将募集的资金提供房地产公司使用。

房地产投资信托,其募集金额占全部房地产投资信托金额的762%,贷款利率基本围绕银行同期贷款利率上下浮动,约为年息4%~8%。
第三季度末,以贷款类为主的房地产融资笔数是41笔,占同期市场房地产投资信托总笔数的6212%;其贷款类资金的规模为46.75亿元,
贷款类资金总规模的64·36%。
为投资人预测投资收益先是楼花价格紧追现房价日本不动产泡沫形成

日本房地产的含义和特征

转让活动的限制

【一】土地的自然属性
体现了房地产的完整实物形态。
土地资源的稀缺性
土地是非人力所创造的自然资源,
土地资源就越稀缺。
只能开发和再开发,
不能再生。
随着人类社会的发展,
特别是房地产业的不断发展,
对土地的开发和利用率越
高,
土地效用的永续性
土地不可再生性
土地资源的不可移动性
土地的使用价值一般不会减少或丧失,
会随着时间的延续产生新的使用价值,
可以永续利用,
并随着人类劳动的连续投入而不断发挥它的性能。

详细可行性研究

土地是自然的产物,
是不可再生资源,
土地资源的利用只有科学合理,
才能供人类永续利用。
土地是真正的不动产,
【二】它具有位置的固定性,
即不可能移动,
不能随着土地产权的流动而改变其空间的位置。
土地的经济属性
土地所有权的垄断性
土地所有权是指土地所有人在法律规定范围内占有、
使用和处理其土地,
并从土地上获得合法收益的权利,
它受国家法律保护。
效用的长期性

 

加强产权管理

由于土地是一种
有限的稀缺资源,在一定的历史发展阶段,人类可以将其当作社会财富加以垄断,形成一定历史发展阶段上的土地所有权,即地产权。土地一旦与人
的劳动相结合,就是创造财富的源泉。所以有人说,土地是财富之“母”,劳动是财富之“父”。垄断了土地,就垄断了创造财富的重要源泉。
土地的可改良性
人类可以通过对土地投入一定的物化劳动和活劳动,
改变土地的物理性质、
化学结构、
地形外貌等,
如不能生长农作物的盐碱性土壤通过物理和
化学处理后可以改变为可耕土壤;
通信、通暖气、通天燃气或煤气,
松弱的土质经过物理和化学手段等合理处理可以提高地基的承载力;经过“七通一平”(通水、通电、通路、通邮、平整土地),土地可为房地产开发及建筑施工提供建筑场地,为建筑工程的正式开工创造条件。因而,土地具有可改

良性
土地利用的多方向性
块土地的用途是多种多样的,
可以作为农田,
也可以建住宅或建写字楼,
或者建商场。
因依法处分抵押日本不动产而取得土地使用权和土地建筑物

就可以进行日本房地产投机-低价购进日本房地产

土地利用的多方向性,
客观上要求在地产估价中必须科
学地确定土地的最佳用途。
4效益级差性
由于土地质量的差异性而使不同土地的生产力不同,从而在经济效益上具有级差性。
在我国,城市土地的所有权属于国家;农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,
属于集体所有;
宅基地和自留地、
自留山属
于集体所有。
集体土地不能进入房地产市场流转,
国有土地所有权也不能进入房地产市场流转
正确地认识房地产的属性特征,
对于我们把握房地产经济的运行规律,
加强对房地产业的管理,
促进房地产业的健康稳定发展,
有着重要的意义。
它的属性特征包括自然特征、
经济特征和社会制度特征等。
政策的针对性和导向性

日本不动产复苏与增长阶段

一般而言,
具体表现为以下几方面:
【一】位置的固定性
由于土地是自然生成物,
它在地球上的位置是固定的,
而建筑物又是在固定的土地上建造的,
这就使得房地产实体不可移动,
从而决定了任何
种房地产只能就地开发、就地消费。房地产位置的固定性对房地产商品有一定的影响:第一,位置的固定性决定了房地产的异质性。从时间、地点和
空间来看,世界上没有两个完全相同的房地产实体,每一宗房地产在其位置、规模、形状、地质条件、气候条件及人文特征等方面,会显示出不同程
度的差别。第二,位置的固定性,决定了房地产交易是以产权为交易标的,即在房地产市场上流转的是与房地产标的相关的各种权利,而不是房地产
实体本身。第三,位置的固定性,使得区位成为影响房地产价格的重要因素,每一宗房地产因所处的地理位置不同而具有不同的经济价值。

某成片荒地面积2平方千米

【二】效用的长期性
房地产商品一般都具备长期耐久使用的自然属性。
就土地而言,
其寿命可达数十年,
它在地球表面的空间位置是永存的,
其效用可以通过
房地产
具有不可毁灭性和永续性,
开发和再开发得到长期的使用。建筑物在正常情况下,
效用的长期性,可以给其拥有者带来持续不断的利益。
多则上百年,
不同的建筑结构都有其不同的经济使用年限的要求。
【三】价值的保值增值性
房地产的保值增值性是指因其具有效用的长期性,
不仅可以在较长的一段时间里保存其价值,
而且随着时间的推移还会不断地增值。
投资额巨大、回收周期长对金融的依赖性较强

引发政治和社会危机

外国商业银行贷款发行境外债券

土地开发贷款和建设贷款
房地
就将可比实例在其房地
产状况修正,是将可比实例在其房地产状况下的价格调整为在估价对象房地产状况下的价格。
产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。
因此,
经过房地产状况修正后,
房地产状况修正的内容
房地产状况修正包括区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。
(1)区位状况修正
区位状况指房地产所处的区位环境对房地产价格有影响的因素。区位状况修正是将可比实例房地产在其区位状况下的价格,
调整为在估价对象房
地产区位状况下的价格。区位状况比较修正的内容包括:繁华程度、交通便捷程度、环境景观、
街状况、经济区位等。修正时应根据不同类型房地产,分别选择有关因素。

政策性风险评估区域内供应产品特征
公共设施配套完备程度(指估价对象以外的部分)、

(2)权益状况修正的内容
权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。进行权益状况修正,是将可比实例房地产在其权益状况下的价格,调整为在估价对象
权益状况比较修正的内容主要包括:土地使用权年限、城市规划限制条件(如建筑容积率)等。在实际估价中,遇到最多的是土使用权年限修正,
(3)实物状况修正的内容
房地产权益状况下的价格。
房地产市场基础知识

产权有纠纷的或是部分产权

其修正的具体方法参见”收益法”的相关内容。
实物状况是指对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。
进行实物状况修正,
是将可比实例房地产在其实物状况下的价格,
调整为在估价对
象房地产实物状况下的价格。
对于土地来说主要包括:
新旧程度、
面积大小、
建筑规模、
形状、
建筑结构、
实物状况比较修正的内容,
基础设施完备程度(属于估价对象之内的部分)、
土地平整程度、地势、

质水文状况等;
对于建筑物来说主要包括:
设备、
装修、
平面布置、
工程质量等影响房地产价格的因素。

投资利润率法主要有以下优点房地产状况修正的方法
直接比较修正
(1)直接比较修正一般是采用评分的办法,
以估价对象的房地产状况为基准(通常定为100),
将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分。
如果可比实
参见表72.
例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况,
打的分数就低于100;
相反,
打的分数就高于100°
然后将所得的分数转化为修正价格的比率,
如果采用直接比较进行房地产状况修正,则:
在估价对象房地产状况下的价格可比实例在其房地产状况下的价格×100()上式括号内应填写的数字,为可比实例房地产相对于估价对象房地产的得分。表72房地产状况直接比较表
(2)间接比较修正
间接比较修正,是设想一个标准的房地产状况,
以此标准的房地产状况为基准,
表73房地产状况间接比较表
将可比实例及估价对象的房地产状况,
与它逐项比较打分,
然后
将所得的分数转化为修正价格的比率,
参见表73°
房地产状况修正应注意的问题
估价对象的房地产状况,
必须是估价时点的房地产状况;
可比实例的房地产状况,
必须是可比实例房地产在其成交日期时的状况,
而不是在估价
时点或其他时候可能变化后的状况。
房地产市场周期波动的宏观经济学分析

它的发展状况直接影响相关产业的发展

由于不同用途的房地产,
影响其价格的区位因素和实物因素不同,
因此在进行区位状况和实物状况的比较修正时,
比较修正的具体内容及权重应
有所不同。例如,居住房地产讲求宁静、
排水和灌溉条件等。即使某些因素相同,
安全、舒适;商业房地产着重繁华程度、
但对价格的影响程度也不一定相同。
交通条件;
工业房地产强调对外交通运输;
农业房地产重视土壤、
综合修正计算
综合计算修正公式
【八】在运用市场比较法时,
需要进行交易情况、
交易日期、
房地产状况三方面的修正。

土地使用权的受让方凭转让合

经过修正,
就把可比实例房地产的实际成交价格变成了估价对
象房地产在估价时点的客观合理价格。如果把这三大方面的修正综合起来,计算公式如下:估价对象价格可比实例价格×交易情况修正系数×交易
日期修正系数×房地产状况修正系数其中,交易情况、交易日期和房地产状况的修正,在估价时可视具体情况灵活处理。
根据房地产状况修正方法的不同,综合修正公式分为直接比较修正公式和间接比较修正公式。
(1)直接比较修正公式交易情况修正交易日期修正房地产状况修正
估价对象价格可比实例价格100()×()100X100()正常市场价格实际成交价格×价格时点价格成交日期价格×对象状况价格实例状况价格上式中,
交易情况修正以正常价格为基
可比实例价格
交易日期修正以成交日期时的价格为基准,
(2)间接比较修正公式交易情况修正交易日期修正
估价对象价格-100()×()100×100()×()100
准,
房地产状况修正以做估价对象的房地产状况为基准。
权利的可分割性

      日本不动产中介等
      购买商品房付款方式主要有三种
      简述日本不动产项目融资的概念

日本房地产投资布局的调控

市场比较法的概念

【第三节】房地产投资各阶段的风险
【学习目标】1,能通过网络了解房地产投资各阶段存在的风险的相关信息;
2.能熟练掌握房地产投资各阶段存在的主要风险。

  • 所以直接融资就成为日本不动产开发融资
  • 资产与REIT交换受益凭证
  • 日本不动产管理水平的提高

经济学上对“泡沫”的定义,普遍被接受的是美国著名经济学家查尔斯·p·金德伯格的观点。【理论学习】不仅要学习房地产投资风险的类型,
还要掌握房地产投资各阶段的风险,
因为在每阶段,
风险类型不一样,
大小也不同,
投资者防范和规避的措
施也不同。
房地产决策研究阶段的投资风险是很大的。
在这一阶段,
投资者既要认真审核项目可行性研究报告,
建设费用是否低估等。
又要对各项指标进行自我评估,
如审查设计
方案是否合理,出租率是否高估,
确定是否投资及投资多少。
房地产市场的体系

 

开发产品科目

项目运营成本是否低估,
投资者要根据自己对项目风险性和盈利性的判断,
结合投资策略.
开发商筹措资金的来源一般有自有资金、
银行贷款、
发售债券、
发售股票、
吸收投资、
预收工程款等。
开发商拥有的自有资金数额越大,
投资风
险就越小;反之亦然。如果开发商的自有资金很少,
批准,吸收投资数额已较大,预收工程款已有着落,
不足30%,则投资某项房地产的风险就相当大。
则投资风险相对降低,但利润也会相对减少。
所以成交价格往往高于该房地
日本房地产典当是将日本房地产当给典当行
如果银行贷款已落实,
发售债券(股票)的申请已被
这一阶段的主要风险是:
(1)能否以较低的价格找到合适的承包商;
(2)承包商能否按期、按质、按量地完成建设任务;
(3)材料价格会不会大幅度上涨;
(4)房地产升值潜力能否发挥;
(5)竞争性项目会不会出现,房地产价格会不会下降;
(6)会不会发生重大自然灾害等等。
为减少上述风险,可以采取许多行之有效的措施,如与信誉好的承包商建立伙伴关系,
准备预备款以应付急用,
储备材料或实行材料费包干办法.
参加保险,
加强市场预测,
实行地区性大规模开发以排除竞争性干扰等。
引发政治和社会危机

 

若有代征地要说明代征地价格

这一阶段个人投资者的主要追求目标是:
(1)期房与现房的差价;
(2)项目经营利润;
(3)房地产升值潜力;
(4)有利的位置、楼层等。
这一阶段个人投资者至少需具备以下条件之
(1)对房地产升值潜力有把握,信心十足;
(2)善于经营此类项目;
(3)对房地产市场行情把握准确;
(4)看准位置与楼层。
这一阶段的投资风险主要有:
(1)出租率能否达到预期目标;
(2)经营支出是否会超支,经营收入是否会不足;
(3)试运营期是否过长;
(4)会不会出现其他竞争性项目的干扰。
为减少上述风险,需加强宣传,扩大知名度,吸引顾客;需加强项目经营管理,减小支出;需提供优质服增加收入;需缩短试运营时间。
这一阶段投资者的主要追求目标是:在项目进入正常运营阶段之前抓住最后一个时机,用较低的代价获得正常经营利润。

我国建设银行提供的日本不动产开发贷款的偿还期限一般不超过3年

手,或即使有投资机会,却因代价相对较大而投资收益相对较小。
投资者
投资数额大,花费的时间较长。所以,这一阶段的投资风险较大。
在这一阶段,项目的经营已步入正轨,经营收入基本稳定。这一阶段的投资风险在八个阶段中最小,但此时投资机会较少,项目原拥有者不愿转
这一阶段投资者的主要追求目标是经营利润,主要风险是项目经营计划(方案)能否实现。所以,这一阶段适合那些善于经营又不愿冒较大风险的
在这一阶段,为保证或改善项目服务质量,需追加投资,更新原有设备,但投资以后的经营成果如何还无法获知。同时,设备更新的技术要求高,
一般来讲,
这一阶段的投资风险,
大于项目试运营阶段的投资风险而小于项目建设
阶段的投资风险。
房地产市场的宏观调控是整个国民经济宏观调控的组成部分