具有保值增值性

日本房地产信托贷款

2项目:选择本地区典型楼盘项目,说明房地产需求的层次性。
3项目:选定某一宗房地产,针对影响房地产价格的因素,调查这些影响因素的现状(如该宗房地产周边的交通、
配套等),
并分析它们如何影
响该宗房地产的价格。
案例分析
2008年第一季度,
房地产新开工、
季度,
较上年同期增幅都有显著上升。
13.8%和24.1%;
到第
7月
竣工和施工方面的数据显示,
13.6%和22·5%。

理解日本房地产投资风险的概念;

从年初到7月份,
三者的同比增幅达到25.9%、
26.9%和27.5%,
这种情况出现了明显改变,
房地产投资开发的减缓作用开始显现,
新开工、
竣工和施工面积的同比增幅下降到了19.1%,
份,
三者的增幅已下降至15·1%、
2008年第一、
第二季度,
尽管土地“招拍挂”的流拍流标现象日益严重,
土地交易价格同比却分别上升16.5%和10.1%,
由1-2月份同比增长的35,8%,
土地储备成本持续增加。
房地产市场周期波动的微观经济学分析

 

几乎都已接近周边现有商品房售价

随着房地产企业资金链的抽紧,
土地购置面积大幅下滑,
降到1-7月份的5·2%
央行8月中下旬在全国50个大、
中、
小城市进行的城镇储户问卷调查显示:
第三季度城镇居民当期收入满意指数和未来收入信心指数下降,
未来
增收信心不足;
未来3个月打算买房的居民人数占比为13.3%,
分别比上季度和上年同期降1.8%和2.8%,
创1999年调查开始以来最低水平。
廉租房面向最低收入家庭

除应查明地号或门牌号码外

2008年年初
环比首次出现下降,
二手住房下降
与2007年同期上涨20%~30%的水平形成天壤之别。
以来,商品房销售面积急剧下降,1-2月份,同比下降4.2%,1-7月份,同比下降已经达到10.8%,
降0·1%。
幅度更大,8月份同比增速下降14.9%。8月份,广州房屋销售价格增速同比也出现下降,下降1.8%。
全国房价上涨幅度逐步放缓,
由2008年1月份同比上涨11.3%,
到8月份同比上涨5.3%,
涨幅下降76个百分点。
同时,
8月份,
“珠三角”部分热点城市已经率先成为房价下降的区域。
它具有位置的固定性

我国目前缺乏明确的面向特定人群的住房保障制度

深圳房屋销售价格同比增速从6月份出现下降,
8月同比下降已达到6.4%;
(引自梁爽:《2008年房地产市场运行特点》住房和城乡建设部政策研究中心)思考并讨论:
(1)目前对房地产的需求处于怎样的状态?
(2)房地产市场上的价格是如何决定的?目前我国房地产市场的均衡状态如何?
(3)未来房地产供给将会发生怎样的变化?
(4)分析房价下跌的原因。

日本不动产不对其所得纳税

【第四节】房地产周期
【学习目标】理解房地产周期的概念;
能够对房地产市场周期运动进行描述;
能够对房地产市场周期波动的经济因素进行分析;
能够结合实际分析房地产周期的特点;
能够熟练利用指标来度量房地产所处的周期阶段。
具有保值增值性

日本房地产泡沫和过度开发的联系

日本房地产其他融资方式

【一】市场比较法的概念
市场比较法(MarketComparisonApproach,
或SalesComparisonApproach)是将估价对象与
以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
估价时点所在时期有过交易的类似房地产进行比较
对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,
采用比较法求得的房地产价格,
档次、
又称比准价格。
市场比较法的关键是选择类似房地产。
类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内,
并在用途、
规模、
建筑结构等方面与估价对象相同
或相近的房地产。【二】市场比较法的适用条件和适用范围
1.市场比较法的适用条件
市场比较法依赖于房地产市场所提供的市场资料和交易实例,
是以发育健全的房地产市场为基本条件的。
选取的交易实例应数量充足,
一般要求
各种因素对价格的影响易
理想的交易实例资料有10个以上,其中最基本、与待估房地产状况最接近的实例要有3~4个。
量化。也就是说,市场比较法对交易实例资料的数量和质量有较高的要求。
房地产业在国民经济中的重要地位需要宏观调控

  • 项目周边环境(根据个案特性描述,没有的可以不写)治安情况。
  • 由机构投资者和个人投资者认购
  • 用法律形式规范主要的日本不动产交易方式

当地日本不动产市场的信心

交易实例资料应完整、
准确,
2.市场比较法的适用范围
市场比较法适用于房地产市场发达、
活跃和完善的地区,
该地区应有大量的市场交易的房地产类型,
如普通住宅、
商铺、
写字楼、
厂房、
空地等。
这些地区由于房地产数量众多,
交易频繁,
可搜集到充足的交易实例资料,
在房地产市场发育尚不够充分的地方;
从而使市场比较法具有使用基础。
项目附近地区
下述情况一般不宜采用市场比较法:
在没有或较少有房地产交易的地方(可能由于某种原因导致在较长
段时间内没有发生房地产交易);某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产(如古建筑)。另外,对于那些像教堂、寺庙以及公用建筑等难以成
为交易对象的房地产,市场比较法也难以适用。总之,只有在同一地区或同一供求范围内的类似地区中,与估价对象房地产相类似的房地产交易较多
时,市场比较法才是有效的方法,否则不宜采用。
房地产投资分析是提高房地产投资投入与产出的效率和效益全面性责任性在某个区域进行大规模日本不动产开发

可以对日本不动产投资项目中不确定性因素进行定量分析

市场比较法的操作步骤
运用市场比较法估价一般分为下列7个步骤进行:
(1)搜集交易实例;
(2)选取可比实例;
(3)建立价格可比基础;
(4)进行交易情况修正;
(5)进行交易日期修正;

(6)(7)进行房地产状况修正;
求取比准价格。
市场比较法的限制条件
应用市场比较法时必须注意该方法的限制条件,才能保证估价结果的客观性和准确性。
(1)近期性
市场比较法建立在替代原理基础之上,因此要求所选取的交易案例必须是近期发生的。在某个区域进行大规模日本不动产开发

在某个区域进行大规模日本不动产开发

限制条件主要有:
否则,
就难以满足替代原理存在的条件。《房地产估价规范》
指出,
可比实例的成交日期与估价时点应相近,
(2)可替代性
在运用市场比较法时,
不宜超过1年。
所选取的交易案例必须与待估房地产具有相似性,
如房地产所处的区位条件、
建筑物的结构、
物业的类型、
用途等等。

种相似性越大,
评估的结果就越具有真实性。
(3)非单一性
从理论上说,交易案例资料越多越好。
房地产投资规模的调控

价值的保值增值性

土地使用权出租的程序

各种房地产纠纷、
官司层出不穷就是明证。
所以,
投资者需比较全面地掌握各种信息。
知识训练题
简述房地产投资的概念
简述房地产投资的特征。
简述房地产投资的优缺点。
2
要素,
技能训练题
讨论:
项目:
将房地产、股票、债券、黄金、外汇、艺术品、期货等投资品的收益与风险进行排序,并说出各自的优缺点。
实地考察你周围的居住房地产项目、写字楼项目、商业项目、工业项目各一个,并作好相关信息记录,同时分析讨论是否符合投资
写出分析报告
分析:
进入2008年下半年,
由于美国“次贷危机”所引发的连锁反应再次袭击全球金融市场“两房”被政府接管、
雷曼兄弟破产、
国际大宗商品价格普遍
美林被
迅速收购等一系列危机爆发,直接导致了全球市场产生恐慌情绪,
暴跌,近几年来形成的房地产大牛市结束了。面对全球金融危机,
国际商品价格波动加大,在原油、黄金大幅下挫的带动下,
投资者应当如何进行房地产投资?

规划控制要点现状取得土地使用权程序评估

【第三节】房地产投资分析的目标和任务

【学习目标】掌握房地产投资分析的特点,
熟悉房地产投资分析的目标;
了解房地产投资分析的任务;
掌握房地产投资分析的方法。
过度开发的诱因

 

大量的日本不动产项目上马使得日本不动产成为一种很好的投机对象

并能运用到具体分析中;
【理论学习】房地产投资分析是提高房地产投资投入与产出的效率和效益,
防范控制、
转移和规避投资风险,
进行合理的房地产投资决策的科学依据,
因此必
须明确分析目标和任务。
房地产投资分析是一项技术含量很高的工作,
需要分析人员有科学严谨的工作态度、
渊博的知识和丰富的实践经验。
而且,
分析人员要对分析结
果承担技术责任。
对于一方出地

中国日本房地产报

房地产投资分析有以下几个重要特点:
【一】客观性
客观性是房地产投资分析的基本属性,
它要求分析人员的分析依据必须是真实的,
即使有时客观资料不尽一致,
是经过调查得到的客观的数据和资料。
分析人员要善于利用自
己的经验和各方面的统计资料进行分析,
同样要求分析是客观的。
客观性是保证分析结果正确的基础。
【二】全面性
全面性是指对投资活动的方方面面都做出分析,包括投资方向、投资形式、市场需求、价格确定、资金筹措、投资收益和投资风险等。
房产市场的含义

土地租赁市场

【三】策划性
策划性是房地产投资分析的目的所在。分析人员不仅要告诉投资人所面临的客观投资环境,更要告诉投资人如何去适应和利用客观投资环境,

为投资人分析投资进程中的困难,
提出克服解决的策略和方法,
要用科学的计算方法找出变化的趋势和可能性。
【四】责任性
项好的投资分析会为投资者节省大量资金并谋取巨额收益,
房地产投资分析是提高房地产投资投入与产出的效率和效益,
【一】而一项质量较差的分析则可能使投资者误入歧途。
投资分析者要对分析的技术数据
技术手段和分析结果负责,
应具有良好的职业道德。

信托融资三种

防范、
控制、
转移和规避投资风险,
进行合理的房地产投资决策的科学根据。
房地
产投资分析的目标有以下几个方面:
总结房地产投资的经济规律
要对房地产投资实践起到指导作用。房地产投资
房地产投资收益和风险相互作用的平衡规律、房
房地产投资分析要总结房地产投资实践的经验和教训,
揭示房地产投资和房地产经济运行规律,
房地产开发中土地用途竞争和增值的规律、
分析要特别重视研究房地产产权的作用和合理转移规律、
地产资源的稀缺性与合理配置规律、
房地产投资资金运用与良性循环规律、
房地产业与国民经济协调发展规律等,
以提高房地产投资的成功率。
城市规划的指导金融调控

履行法定手续的原则1理解土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权出租、

收益法的基本概念

【二】市场调查
房地产投资咨询公司或相应机构应从市场调查入手,
对地块情况(含地块自身、地块周边及地块规划设计条件)、
房地产市场供求、
项目定位、

目初步规划方案、
价格、
竞争能力等进行全面的技术经济分析论证,
以便确定项目的经济规模和项目构成。
房地产投资咨询公司或相应机构须根据项目建议书的要求,
结合市场调查,
在收集到的资料和数据的基础上,
提出若干可供选择的开发方案,

论证项目在技术
行反复的方案论证和比较,会同委托部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准,
上的可行性,进一步明确项目规模、构成及开发进度。

  • 则在这类土地上
  • 投资机会研究
  • 这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期

规划设计方案选择与资源供给安排采用技术经济分析的方法,
评选出合理的方案,
【三】财务评价和国民经济评价
对经上述分析后所确定的最佳方案,
在准确估算项目投资、
成本及收入基础上,
对方案进行详细财务评价和国民经济评价,
论证项目在财务上的
可行性和盈利能力
【四】编制可行性研究报告
经过上述分析和评价后,即可编制详细的可行性研究报告。
规范交易程序

 

国家对日本不动产业逐步实施了一系列的宏观调控政策

应推荐一个以上可行性方案及其实施计划,
提出结论性意见、
措施和建议,
供决策者
作为依据
知识训练题

1.简述房地产可行性研究的意义和作用。
2.简述房地产可行性研究的阶段及每个阶段的主要工作。
3.简述房地产可行性研究的内容。
【二】技能训练题
项目:请学生到网上去搜集一份房地产投资可行性研究报告,并对其内容进行分析。
若一个地区绿地较多
如上房50指数--由上海
【第二节】房地产投资可行性研究报告的编写
【学习目标】1·能通过网络了解房地产投资可行性研究报告撰写的范式;
2.能熟练掌握房地产投资可行性研究报告的编制原则;
3.能熟练掌握房地产投资可行性研究报告的撰写。
【理论学习】房地产投资项目可行性研究报告是整个项目可行性研究成果的最终体现,对于整个项目建设过程具有重要意义。
编写一份合格的可行性研究报告.
编写人员不仅要有足够的专业知识积累和丰富的实践经验,
还应具有良好的文字功底,
具备较强的观察问题、
为了保证可行性研究报告的科学性、
分析问题的能力。
效用的长期性

 

这就是日本不动产市场的地域性

房地产投资项目的可行性研究报告是整个项目可行性研究成果的最终体现。
客观性和公正性,
编制时需要坚
持以下原则:
【一】内容简洁明了
可行性研究报告是提供给房地产投资决策者或有关部门参考的,
不必将所有研究的内容、
思路、
步骤、
方法等全部写出,
报告上的内容只要能够
说明反映的问题就可以了。
简言之,
可行性研究报告的内容应该简洁明了,
这样既可以显示可行性研究报告的精髓,
又方便投资者阅读参考。
【二】数据资料客观真实
为了保证研究结果符合实际情况,
编写可行性研究报告必须站在客观公正的立场上进行调查研究,
如实反映客观规律。

没有任何投入的土地

以得出最后的结论。
重视基础资料的收集。
数据必须客观真实,
对于基础资料,
切忌先定论后编数据。
要根据
实际情况进行论断评价,实事求是,
总之,一切结论要来源于客观分析,
要以严肃、
认真、
科学的态度对待可行性研究。
【三】观点是在经过对资料的反复研究后形成的。
观点明确,资料充分
资料是观点的前提,
观点是资料的延伸。
房地产市场中的过度开发

交易手续的复杂性

日本房地产开发贷款

了房地产市场现实的有效需求。
以房价收入比来度量,
中国的住房抵押贷款无疑也越来越具有美国式次级抵押贷款的特征,
只不过中国的商业银行迫于监管的压力仍然要求一定
的首付比例,这似乎可以在一定程度上弱化借款者违约的损失。但是,不容忽视的事实是,随着中国房地产价格出人意料地上涨,中国住房抵押贷款
的风险已经越来越大了:随着央行多次提高存贷款的利率,借款人的偿付压力增大了,他们也越来越难以预测未来偿付现金支出的变化。

经营风险的回避

另一方面,商业银行对住房抵押贷款的风险准备可能是不足的,监管当局对商业银行住房抵押贷款的风险权重又相对较低,
由于中国的房地产业对中国经济增长的贡献占有相当的比重,因此,一旦房地产抵押贷款风险暴露,这又会对房地产市场,
(资料来源:《上海证券报》,20070813)这些使得商业银行
旦被暴露在住房抵押贷款违约风险面前时,
其应对的能力就可能会相当脆弱
乃至整个宏观经济造
成严重的冲击。
美国次级抵押贷款危机提醒我们,
越是在市场繁荣的时期,
我们越应当加强风险控制和监管。

租赁给土地使用者

 

土地使用权可以依法

包括土地政策关于加强商业性日本不动产信贷管理的通知

【第四章】房地产项目融资
房地产业是一个资金密集型行业,
无论是中短期的房地产开发投资,
决定了一个房地产企业能否健康发展,
还是长期的置业投资,
都有巨大的资金需求。
房地产企业能否获得足够的资
是否拥有畅通的融资渠道,

指定投资方式【第一节】房地产项目融资基础知识
【学习目标】金支持,
一个项目能否顺利运作,
也影响着房地产业能否持续健康稳定地发展。
房地产业持续稳定健康发展需要宏观调控
是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议
是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议

为减少资金的

有了良好的地段理解房地产项目融资的概念;
熟悉房地产项目融资的特点,
掌握房地产项目融资的基本原则并能具体运用;
熟悉房地产项目融资的要求;
掌握房地产项目融资的程序。
并能运用到房地产项目融资中;
【理论学习】实践和理论都证明,
房地产业和金融业提供的融资服务是相辅相成的,
互为补充的。
房地产企业要想获得足够的资金支持,
必须对项目融资的相
关知识有全面了解。
【一】房地产项目融资的含义
房地产项目融资,是指企业在房地产开发过程中借助金融机构和资本市场筹措开发资金而进行的资金融通行为。
房地产开发往往需要占用大量的
资金,少则几十万,多则几千万,甚至上亿元。因此,在房地产开发过程中,如果不借助金融机构和资本市场进行融资,仅靠开发企业的自有资金,
将寸步难行。房地产开发企业因资金不足向银行申请贷款,或通过资本市场发行股票和债券,就是房地产开发的资金融通行为。

分母是可比实例日本不动产相对于标准日本不动产所得的分数

【二】房地产项目融资的分类
房地产项目融资包括间接融资和直接融资
间接融资指资金供求双方不直接见面,而是由资金的供给者将资金提供给金融机构,
再由金融机构将资金提供该房地产开发企业,
如房地产抵押
贷款、开发建设贷款、流动资金贷款、租赁融资等。直接融资指资金供求双方(包括政府、企业和个人)在房地产开发资金的借贷、金融工具的买卖过
程中直接见面商定,进行票据和证券的买卖或货币借贷。例如,有闲置货币资金的企业或个人,既可以将资金提供给金融机构,由金融机构再贷给需
要开发资金的房地产开发企业,也可以直接购买需要开发资金的房地产开发企业所发行的金融工具。
土地的自然属性根据资金等值的概念

供给相对滞后性

融资双方协商谈判

截至2005年
占同期市场
思考并讨论:
(1)我国房地产投资信托在房地产业发展中起了什么重要作用?
(2)我国房地产投资信托在发展中仍存在哪些方面的问题?
(3)在美国次级债危机的影响下,我国应如何发展房地产投资信托?

通货膨胀风险的回避

【第五节】房地产其他融资方式
【学习目标】熟悉房地产融资的各种形式;
熟悉我国目前房地产融资情况;
能做简单的房地产融资策划。
房地产投资的含义和特征

 

都是在日本不动产市场中进行的

以平抑不断飙升的融资成本

【理论学习】房地产的融资形式除了上面的主要五种,还有企业自有资金、杠杆租赁融资、预售楼盘、合作开发、利用外资等融资方式。
房地产开发企业进行项目开发时,必须拥有一定数额的自有资金(现金和现金等价物),这笔资金实质上是项目融资的基础。
适量资金,可以提高项目的承受风险的能力,
资金实力的前提下,才会考虑发放项目贷款。
险提供了资金保障。
房地产开发企业投入
银行只有在确信房地产开发企业具备雄厚
因为充足的自有资金可以为不同性质的风
同时也使提供项目贷款的金融机构获得一定程度的安全保障。

在日本房地产估价中在项目中,企业自有资金投入越多,贷款银行的风险就越少,
杠杆租赁融资的含义是指:
在房地产项目开发商安排下,
由杠杆租赁结构中的资产出租人融资购买项目资产,
然后租赁给承租人,
所租财产的所
有权在承租方付清最后一笔租金后归承租方所有。融资租赁对项目发起人来说具有一些突出优点:首先,该项目的控制权仍属于项目发起人。一般金
融租赁协议中都明确规定,作为承租人的项目开发商拥有租赁资产的使用、经营、维护等权利,这表明采用融资租赁时,该项目资产实质归项目开发
商所有。其次,融资租赁方式使得房地产开发商可以实现全额融资。在一般的项目融资过程中,房地产开发商都必须投入相当数量的自有资金,来为
向银行等金融机构申请贷款做出保证。而在融资租赁中,由金融租赁公司的部分资金和银行贷款完全可以解决项目所需资金,项目开发商不需要投入
自有资金。第三,采用融资租赁方式的成本一般都低于向银行贷款的融资成本。只要项目的建设符合国家产业发展战略,房地产开发商就可以享受租
前偿费的益处,即房地产开发商支付的租金被当作费用支出,直接计入项目成本,不需缴纳税收,减少了税务成本。不过,在融资租赁模式下,房地
产开发商要考虑项目的现金流状况和税务结构。融资租赁的复杂性表现在参与者数量多,这些参与者主要有资产出租人、银行或其他金融机构、承租
人、融资顾问(包括律师、投资银行、保险机构)等;融资租赁的运作过程需要五个阶段,即项目投资、租赁、建设、经营和中止协议;运作过程的特
点是在开发商确定投资建设一个项目后,将该项目资产和权益转让给租赁融资机构,然后再将该项目资产从资产出租人手中转租回来。另外,在融资
协议期满时,开发企业须以事先约定价格购回该项目资产。
房地产投资的优点
房价不但不会上涨
房价不但不会上涨

加速上涨的房价引发了中央政府更为严厉的调控措施

首先要审查企业的资信等级房地产开发企业在资金紧缺,
从银行融资也面临困难时,
可以考虑联合其他房地产企业共同出资进行该项目的开发,
双方的利益和责任按照出资
比例来确定。这样可以达到缓解资金压力、降低开发风险的目的。在房地产项目开发过程中,还普遍存在一种情况,即房地产开发企业与项目承包商
合作,也就是由工程承包商自己出资进行项目的建设、施工。对于实力强大、有一定规模的承包商而言,为了扩大市场份额,愿意投入自有资金进行
项目的建设。这样,房地产开发企业的风险部分转移给了承包商,但是相应地开发企业也要支付承包商出资的工程款项的利息,一般该利息低于同期
贷款利率。这样类型的合作开发还有个潜在优点,即工程承包商由于投入了自有资金,所以在项目建设过程中就承担了相当的压力。为减少资金的
时间成本,承包商一般都会准时甚至提前完工。当然,房地产开发企业也必须仔细监督工程质量,确保承包商不会为减少投入而采取偷工减料的手段。

投资标的物具有不可移动性

对于房地产开发企业来说,
按照某种合同规定,
预收购房机构或个人的购房定金,
是筹集资金的重要手段。
这是由房地产开发投资大、
特点决定的--即使大型房地产公司也难以一次筹集到所需全部资金。通过预售,既可筹集到必要建设资金,
者。预售楼盘还可以使房地产开发企业资金回笼速度加快,以用于进一步开发。房地产公司预售楼盘的基础,
的特性。预售楼盘在实践中有两种形式:预售商品房和楼宇按揭。
效用的长期性项好的投资分析会为投资者节省大量资金并谋取巨额收益

土地使用权出让金

投资机会研究

【第一节】个人置业的收益和风险分析
【学习目标】1·能熟练计算个人置业的销售收益;
2.能熟练计算个人置业的租金收益;
3.能熟练计算个人置业的避税收益;
4.能熟练判断个人置业的风险。
【理论学习】个人投资者投资房地产必须计算投资收益,同时必须全面分析置业风险,在此基础上作出是否投资的决定。
个人置业的收益是指个人投资者因投资房地产而获取的各种经济利益。个人置业收益主要有四种:销售收益、租金收益、避税收益和无形收益。
【一】销售收益
销售收益,指房地产销售收入减去购房成本和应纳税金后的余额,它是房地产投资者卖出房地产时得到的房地产投资收益。

  • 说明投资风险越大
  • 也称投资机会鉴别
  • 日本不动产市场分析的目的

投资的目的在于牺牲即期的、确定性的购买力,以获得未来的经济利润(或某种利益)。房地产销售收益的计算:出售收益ㄧ出售收入-购房总价ㄧ资金成本ㄧ应纳税金-管理成本-建筑成本
销售收入单位面积售价×销售面积数量
购房总价买入价格×购房面积数量
应纳税金销售收入×税率下面分别对公式中各指标进行说明:
1.房价的影响因素
个人投资者无论是卖房还是买房,其价格都与下列因素有关:
(1)宏观因素
包括宏观经济因素和宏观经济政策因素。经济处于上升状态,房价就会上涨;经济处于下降阶段,房价不但不会上涨,还有可能下跌。宽松的宏
观政策,
会导致房价上涨,
而紧缩的政策则会打压房价。
土地供应计划的调控

 

在日本不动产估价上所采用的耐用年限应为经济耐用年限

(2)拟购房屋的区域因素
包括交通通达程度、繁华程度、小区配套设施、环境污染、
(3)拟购房屋的结构因素
包括房型好坏、房屋的层次及朝向、基础形式及结构类型、
(4)买方与卖方的情况
噪声和景观等。
装修情况等。
在通货膨胀率为8%的情况下,90年代中后期不景气状况的原因之一。
【六】自然风险
自然风险是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化,,还要与其他物业售价进行对比。
能熟练掌握日本不动产价值评估的原则
并对拟进行投标竞争的
并与付款方式一起考虑。
9.户型设计
投资者还必须考虑户型的实用性兼合理性是否完美,
最主要的是要根据自己的经济实力确定预期
价,
功能合理是否兼具美观性,
能否适应未来家庭结构变化,
是否具有灵活性二手房买卖不像购

置新房那样一目了然,
因此在挑选时应格外注意。
1.查明产权状况
购房人第一步是要卖方提供产权证书、
身份证件、
资格证件以及其他证件;
第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录,
包括房主、
档案文号、
登记日期、
成交价格等;
第三步要查验房屋有无债务负担。
土地使用权出让的特点

 

使土地交易带有垄断性的特征

另外,
购房者还需了解所购房有无抵押、
是否被法院查封。
特别要注意的是,产权有纠纷的或是部分产权(获得奖金、别人赠送或亲戚朋友资助等。
④贷款
向银行申请住房商业贷款,或者向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款,或者采取组合贷款的方式,能获得贷款的额度。
(2)大概确定付款方式
购买商品房付款方式主要有三种:一次性付款、分期付款和按揭贷款。
①一次性付款
就是在签约后立刻将购房款一次性付给开发商的付款方式。这是银行住房个人贷款业务还未开展以前最为常见的付款方式,目前一般多用于那些
低价位小单元的楼盘销售。
此种付款方式适用于手中有富余资金或有其他资金来源的购房者。
次性付款一般都能从开发商处得到房价款5%左右的优惠,倍之间。,则意味着自己现阶段还贷能力不足,应慎重借贷。

日本不动产抵押是以日本不动产的所有权作为抵押物而进行的一种借贷行为

②家庭每月可承担的最高房产供款(月供+月物业管理费)公式一(无其他债务):家庭月收入总和×50%
公式二(有其他债务):家庭月收入总和×55%-其他债务。
根据银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》中关于“商业银行应着重考核借款人还款能力”的条款,每笔住房贷款的月房产支出与收入比
月所有债务支出与收入比应控制在55%以下(含55%)。
应控制在50%以下(含50%),
超过29%;元
专家建议房产的每月供款应在月收入的28%~33%之间,
最好不要
妻子每月的收入:2000元
家庭合计每月总收入:4500元
两人每年总收入:4500×12=54000(元)可以承受的最高房价:54000×5-270000元
每月可承担的最高房产供款额:4500×50%=2250(元)2·明确投资物业类型
投资者在明确投资目的后,还需明确投资什么物业类型。物业类型在前文有关章节已有述及,不再重复。
【一】了解房源
消费者首先需要知道哪些楼盘正在销售或待销售,才能去看房、买房。那么,该从什么途径去了解房地产楼盘信息呢?
当今消费者了解房地产项目信息的途径很多,按普及程度由高到低顺序,主要有房展会、报纸、互联网、他人介绍、电视、杂志、路牌等。
1.房展会
房地产展示会是在售楼盘的集中展示,有利于大家全面了解在售住宅情况,而且便于咨询和进行项目比较,所以是集中了解楼盘信息的好机会。
国内各大城市都定期召开房展会,
2.理性看售楼广告
很多购房诉讼是因广告宣传而起。
目前,
大家不妨去收集楼盘资料带回家研究;
在对楼盘的宣传中,
通常,
价位等极力
并能享受
开发商过多使用溢美之词已形成潮流。
开发商都会对楼盘的规划环境、
进行包装,
而直接面对购房客户的售楼小姐更是利用楼宇沙盘模型大做文章,
让购房者觉得买到了“便宜”
优美的环境、
低廉的价位,
改革开放后中国房地产业的发展历程理解房地产过度开发、

日本房地产投资分析的目标和任务

国际金融组织贷款

【二】过度开发的诱因
过度开发的诱因主要有三个,即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为,以及开发资金的易得性。
开发商在进行开发决策时,会对市场上的需求状况进行预测。他们在预测时,总是在很大程度上依赖于目前市场上的销售和价格情况。
即使当前
市场上的热销和价格上涨只是暂时的现象,他们也很容易会认为这种繁荣景象能够长久持续下去,于是造成对未来需求过分乐观的估计。研究表明,
对未来需求预测的偏差程度基本上与目前市场价格增长速度呈正相关,即目前市场价格增速越快,对未来估计中过分乐观的程度就会越大。这时,开
发商往往会加大投资,大批项目上马,待到竣工时,市场形势已经不如预期的那样喜人,就容易产生房屋积压、空置率上升的过度开发现象。

日本房地产投资风险的种类开发商只要一看到市场机会就会迫不及待地去投资开发,忽略了市场机会是
但是每个开发商都想抢先得到市场机会,而不会进行内部协调,于是一哄而
开发商之间的博弈和非理性行为也会加剧这种市场过度开发的情况。
只需少量开发商的介入就能满足。
有限的,
上,
即使估计到了市场的有限性,
生怕自己被拉下了。
长期以来,
我国房地产业净资产收益率远高于其他行业,
导致房地产开发过度。
银行一直视房地产开发贷款为优质贷款。
住房政策调控

 

拟购房屋的结构因素

一旦房地产业发展较快,
需求旺盛,
房价大幅
上涨,
银行就会优先向房地产业放贷,
【一】经济学上对“泡沫”的定义,普遍被接受的是美国著名经济学家查尔斯·p·金德伯格的观点。他认为,泡沫就是“一种资产或一系列资产价格在
连续过程中的陡然上涨,初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,从而吸引新的买者。这些人一般是以买卖资产牟利的投机者,而
房地产泡沫定义
对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。日本房地产债券有长期债券随着价格的上涨,
常常是预期的逆转和价格的暴跌,
最后以金融危机告终。
房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨,
这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,
从而不
泡沫过度膨胀的
根据他的观点,
断吸引新的买者。随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加,
后果是预期的逆转、
房地产的价格远远高于与之对应的实体价格,
由此导致房地产泡沫。
政府的干预性

    1. 双方共同投资开发经营日本不动产在国际金融市场上发行日本不动产债券
    1. 占日本不动产开发投资总额的27%
    1. 投资收益分析

要在城镇地籍调查的基础上

高空置率和价格的暴跌,
即泡沫破裂。
泡沫的本质是不可持续性。
【二】房地产泡沫的成因
过度投机
方面,
土地交易制度不健全,
行业管理不完善,
这在一定程度上助长了投机活动,
产生大量投机性泡沫。
土地是房地产行业的基础,
土地资源
的稀缺性使得土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当大量投机使土地需求增加时,土地价格急剧上涨,由于土地的稀缺性,市场无法在短
时间内增大供给量,又使需求与供给之间的差距进一步拉大。在这种情况下,有限的土地价格飞涨,严重脱离了其真实价值而产生地价泡沫,进而可
能导致整个房地产业泡沫的形成。另一方面,房地产投资的过度增长使得房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度,就容易造成市场供给
与市场需求的严重不平衡,房屋空置率高,也会导致房地产价格急剧下跌,泡沫破灭。
海口市日本不动产业的投资更是差不多占

中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例

消费者及投资者对未来价格的预期
随着人口的增加和城市的发展,
土地价格存在着潜在升值的趋势,
因此,
房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。
对房地产未来价格的非
理性预期,造成投资者对未来房地产投资高回报的设想,过多的货币资本投入到有限的土地买卖中,
升;在泡沫破灭时,房地产价格下跌,消费者预期价格还要下跌,房地产商纷纷抛售其持有的房产,
需求量减少,这样就加剧了价格的下跌。
土地使用权出让方式和程序

鲜明的地域性

融资模式与结构安排

(2)如果债券可以不包括在这75%之内,那么任何一个发行人的债券不能超过资产总值的5%
(3)如果那些债券没有包括在这75%之内,那么REIT的任何一个发行人所持有的已发行股票权股份,
【二】收入要求
(1)股利、利息、租金和销售某些资产的所得,必须占到该资产总收入的95%以上。
不得超过资产总值的10%

(2)租金、抵押贷款的债务利息,销售某些资产的所得,或在其他REITs投资中所获得收益,须占到该资产总收入的75%以上。
(3)销售和处置持有时间不超过6个月的股票、债券或销售和处理持有时间不超过4年的房地产所得的收入,不得超过资产总收入的30%。
【三】分配要求
给股东分配的份额必须等于或者超过REITs可纳税收入的95%。

市场竞争风险的回避

【四】股票和股东的要求
(1)在REITs中,股份必须是可以转让的,并且持有人不得少于100人。
(2)在一个课税年度的后半年,5个或者5个以下的个人可以拥有不超过50%的REITs股份。
以美国为例,美国的REITs通常是以基金的形式出现的。在成立阶段,其主要运作流程为:
评估资金
基金发起人为满足自身需求,
进行REITs基金募集的筹划,
主要工作包括:
预估所需资金数量,
确认选择REITs基金为筹资工具,
并考虑投资标的
的收益性能否达到必要的报酬等
接洽承销商
发起人与承销商讨论投资与募集事宜,
包括投资细节、
募款细节和承销方式等内容。
公平合理的原则

 

同一类型的两种投资方案

要避免只有资料而没有观点的数据罗列

接洽律师及会计师
与有资格的律师及会计师讨论基金申请发行的相关法律、
会计问题,
选定律师事务所及会计师事务所,
为成立全过程工作并拟订申请文件。
此时,
投资计划在财务上的可行性分析基本确定。
接洽不动产顾问公司
若基金未来的经营管理由房地产顾问公司担任,
则需要洽定对象并签订REITs管理顾问契约,
确定其权利义务关系。
申请募集
当所有文件备齐后即可以向SEC申请募集。
在申请成功后,
要决定保管机构并签订REITs
知识训练题
简述房地产信托的概念。
简述房地产投资信托的特征。
简述房地产投资信托设立条件。
描述房地产投资信托实现形式。
绘出房地产投资信托操作流程。

一直是资金投向的热点领域技能训练题
利用互联网全面了解美国房地产投资信托,
案例分析:
【二】并写出分析报告。
据有关资料统计,
截至2005年12月31日,
我国信托市场共发行房地产投资信托121只,
募集资金规模157.27亿元,
绝对额大幅增加了35.1亿元,

别较去年同期增长11%和28.73%.2005年,国内房地产投资信托市场继续呈现快速发展的态势,不仅信托品种及规模迅速扩大,而且信托产品结构也
呈多元化态势。
确定市场分析的目的和目标
对我国日本不动产业产生的影响
对我国日本不动产业产生的影响

在日本不动产的开发建设中

外资对我国日本不动产业发展有什么影响?托品种;在单个信托产品规模、期限和收益方面,也出现了募集资金从1000万元到10亿元不等、期限和收益多样化的信托产品局面。
目前,
房地产投资信托产品已初步形成了资金贷款型、
股权投资型、
受益权转让型、
置业购买、
债权信托和组合投资型等多样化的信
在房地产投资信托产品中,
信托资金的运营方式主要包括贷款、
股权投资、
股权证券化、
权益转让和混合型(上述方式的结合)几种。

中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例

贷款类信托
贷款类的
产品是指信托公司通过质押资金使用方的公司财产或股权为基本贷款担保方式发行房地产信托产品后,
将募集的资金提供房地产公司使用。

房地产投资信托,其募集金额占全部房地产投资信托金额的762%,贷款利率基本围绕银行同期贷款利率上下浮动,约为年息4%~8%。
第三季度末,以贷款类为主的房地产融资笔数是41笔,占同期市场房地产投资信托总笔数的6212%;其贷款类资金的规模为46.75亿元,
贷款类资金总规模的64·36%。
为投资人预测投资收益先是楼花价格紧追现房价日本不动产泡沫形成

理解日本房地产、土地、建筑物的概念

土地使用权转让的程序

一般来说,
引起房地产增值的原因主要有以下几点:
有效需求增加
地区的居民收入增加、
通货膨胀的影响
人口增长、
居住水平的改善、
城市化进程的提高,
会加剧了房地产供求矛盾,
从而引起房地产市场价格的上涨。
般情况下,
投资房地产是抵御通货膨胀的最好方法,
因为通货膨胀会导致房价同步上涨,
甚至上涨更快;
租金水平也会随物价上涨而上涨,

样就有效地规避了通货膨胀给货币资产带来的贬值。

项目的评估和决策项目用地的现场调查及拆迁安置

外部经济环境的改善
如开发建设的物业小区公共设备齐全、
环境优美、
交通便利、
孩子上学方便、
就医便捷、
商业繁华等,
会使房地产升值。
对建筑物本身进行的投资改造
如室内外的装修改造、更换或增加设备等,也会使房产升值。
在正确理解房地产的保值增值的同时,我们也要认识到,价值的保值增值在总体趋势上呈现一种波浪式上升,
这也意味着在一段时间内会随着社
会经济的发展波动。
周围环境的恶化、
建筑物功能的落后,
会使房地产价值降低,
甚至会出现连续下降的现象。
【四】权利的可分割性

当购置房地产是用于出租时,
其投资需要在很长时间内才能收回。
《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度

 

许以所购买的日本不动产为抵押

社交的场所和环境,
房地产分类的标准很多,
娱乐、
因而具有生产资料的特征。
所以,
房地产的需求具有普遍性。
用不同的分类标准会导致不同的分类结果。
商业类房地产:
旅游类房地产:
餐饮类房地产:
主要包括商场、
主要包括各种宾馆、饭店、酒店、旅店、
主要包括酒楼、美食城、餐馆、快餐馆、
超级市场、
购物中心、
商业店铺和批发市场等。
扩大公司规模或因新上项目而追加投资

与其他产业一样

招待所和度假村等。
火锅城和烧烤店等。
信息用房地产:
办公用房地产:
主要包括邮电、电信和信息产业等用房。
主要包括商务写字楼和各种办公楼等。
工业和仓储房地产:
主要包括各类工厂、
主要包括农地、
车间、
农场、
手工作坊、
林场、
发电厂、
仓库和油库等。
农业用房地产:
菜地、
牧场和果园等。
13
军用房地产:
综合房地产:
包括部队用的各种房屋和构筑物等。
指具有两种或两种以上用途的房地产。
按所处的区位和地段不同分为:
城市中心、
城市边缘、城市郊区、
农林等房地产。
性建筑总高度超过24米)、
超高层建筑(住宅大于30层;
公共建筑>100米)。
掌握房地产投资分析的特点

日本不动产信托存款其来源一般是财政部门用以有偿使用的预算外资金

5
按建筑物的建设和建筑标准分为:高级豪华、中等标准、普通标准。
按建筑物的新旧程度分为:新建造、旧有用房、危险用房等。
2
生地:
毛地:
熟地:
指完成土地征用,未经开发,不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。
指在城市旧区范围内,尚未经过拆迁、安置、补偿等土地开发过程,不具备基本建设条件的土地。
指经过土地开发,具备基本建设条件的土地。


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产白益1)白的型
产权产窮而生、技居
地︵地n5房类理社地-)按按

4在建工程:指正在建设尚未竣工投入使用的建设项目。

资金运用更加合理有效

5现房(含土地):是指地上建筑物已建成,可直接使用的房地产,
【四】按房地产的权属关系分类
1国有房产:指归国家所有的房产,包括由政府接管、国家经租、
它可能是新的,
也可能是旧的或经过装修改造的。
收购、
新建以及由国有单位用自筹资金购买的房产。
对其进一步划分,
还可
以分为直管房、
自管房、
军房等。
2集体所有房产:指城市集体所有制单位所有的房产,即集体所有制单位投资建造、购买的房产。
受城市规划与环境制约较大