理解日本房地产交易的概念

交易实例的搜集

【二】风险识别的方法
在房地产开发过程中,
因此,风险识别必须采用一些科学的方法,
头脑风暴法、情景分析法等
德尔菲法也叫专家调查法,
许多风险具有较强的隐蔽性,
各种风险往往交织在一起,
引起风险的原因更是错综复杂,
这就给风险识别带来了一定的困
难。
法、
而不能凭主观臆断进行猜测。
风险识别的方法很多,
目前对建设工程项目风险识别常用的有:
德尔菲
它起源于20世纪40年代末期,
最初由美国兰德公司(RandCorporation)首先使用,
很快就在世界上盛行起来。

  • 近期或规划中是否有地铁
  • 此时投资日本不动产
  • 该政策对日本不动产业的影响怎样?

周边3000米范围内的社区配套现在此
法的应用已遍及经济、社会、工程技术等各领域。用德尔菲法进行项目业主风险预测和识别的过程,是由项目风险小组选定与该项目有关的领域和专
家,并与这些专家建立直接的函询联系,通过函询收集专家意见,然后加以综合整理,再匿名反馈给各位专家,再次征询意见。这样反复经过四至五
轮,逐步使专家的意见趋向一致,作为最后预测和识别的根据。在运用此法时,要求在选定的专家之间相互匿名,对各种反应进行统计处理并连同反

我国在20世纪70年代引入此法,
馈意见征询几轮意见。
理论联系实际的方法

 

开发商筹措资金的来源一般有自有资金

较满意的结果。
经过数轮征询后,
专家们的意见就会相对收敛,
趋向一致。
已有不少项目组采用,
并取得了比
头脑风暴法,
是以专家的创造性思维来获取未来信息的一种直观预测和识别方法。
此法是由美国人奥斯本于1939年首创的,
从20世纪50年代起就
得到了广泛应用。头脑风暴法一般是以“宏观智能结构”为基础,通过专家会议,发挥专家的创造性思维来获取未来信息。该法要求主持专家会议的
人在会议开始时的发言,能激起专家们的思维”灵感”,促使专家们感到急需回答会议提出的问题,通过专家之间的信息交流和相互启发,从而诱发
专家们产生”思维共振”,互相补充并产生”组合效应”,以获取更多的未来信息,使预测和识别的结果更准确。我国20世纪70年代末引入头脑风暴法,
很快就受到有关方面的重视和采用
情景分析法,
是由美国pierrWark于1972年提出的。
熟悉日本不动产融资的各种形式
在投资日本房地产时
它是根据发展趋势的多样性,
通过对系统内外相关问题的系统分析,
设计出多种可能的未来
前景,然后用类似于撰写电影剧本的手法,对系统发展态势作出自始至终的情景和画面的描述。当一个项目持续的时间较长时,往往要考虑各种技术
经济和社会因素的影响,对这种项目进行风险预测和识别,此时就可用情景分析法来预测和识别其关键风险因素及其影响程度。情景分析法对以下情
况是特别有用的:提醒决策者注意某种措施或政策可能引起的风险或危机性的后果:建议需要进行监视的风险范围;研究某些关键性因素对未来过程
的影响;提醒人们注意某种技术的发展会给人们带来哪些风险。情景分析法是一种适用于对可变因素较多的项目进行风险预测和识别的系统技术,它
在假定关键影响因素有可能发生的基础上,构造出多重情景,提出多种未来的可能结果,以便采取适当措施防患于未然。情景分析法从20世纪70年代
中期以来,在国外得到了广泛应用,形成了一些具体的方法,如目标展开法、空隙填补法、未来分析法等。一些大型跨国公司在对一些大项目进行风
险识别时,都陆续采用了情景分析法。但因其操作过程比较复杂,目前此法在我国的具体应用还不多见。
房地产泡沫的成因

 

开发商只有不断地开发新的项目

仅仅采用一种风险识别方法是远远不够的,
都必须包含风险调查法。
对于建设工程项目风险识别来说,
一般都应综合采用两种或多种风险识别方法,
才能取得较为满意的
结果。
不论采用何种风险识别方法组合,
而且,
风险就是指对预期的偏离程度。
尽管这种偏离是随机的,
但我们可以事先确定各种偏离出现的可能性,
并估计这种偏离程度。
偏离的程度越大,
风险也就越大。
具体而言,
投资风险就是指未来各种可能的收益与预期收益之间的偏离程度。
度量投资风险的指标有方差、
所谓方差,
标准差、
变异系数、
β系数。
我们只学习方差和标准差。
就是指各种状况下的投资收益与预期收益均值的差的平方和的平均值。
标准差则是方差的算术平方根。
用公式表示就是:
方差:
σ2
2ni-1(xi-x)2n
其风险就越大。
就必须用其他的风险度量来衡量。

近期全球资本市场都出现了一定程度的动荡

标准差:
Σni-1(xi-x)2n对同一种投资方案,
方差或标准差越大,
但是,
同一类型的两种投资方案,
如果它们的预期投资
σ
收益不同,
就很难用方差或标准差来比较它们相互之间的风险大小。
是指某种不利事件发生的可能性。
这时,
实际上会把高于期望值的部分也视作对期望值的偏
离而引起误解,这是需要注意的。从理论上来说,运用损失概率或者低于预期值的概率来测定风险更符合逻辑,不过,这种测定方法的结果并不会影
响最终结论。在实践中,一般也是运用标准差或偏离期望值的程度来测定风险就可以了,而不一定要用损失概率。在某些情况下,如当收入不易确定
前面所说的风险,
通过测定偏离期望值的程度来衡量风险,
也可以用损失概率来衡量。
房地产业是国民经济的支柱性产业

价值的保值增值性

土地使用权出租的程序

各种房地产纠纷、
官司层出不穷就是明证。
所以,
投资者需比较全面地掌握各种信息。
知识训练题
简述房地产投资的概念
简述房地产投资的特征。
简述房地产投资的优缺点。
2
要素,
技能训练题
讨论:
项目:
将房地产、股票、债券、黄金、外汇、艺术品、期货等投资品的收益与风险进行排序,并说出各自的优缺点。
实地考察你周围的居住房地产项目、写字楼项目、商业项目、工业项目各一个,并作好相关信息记录,同时分析讨论是否符合投资
写出分析报告
分析:
进入2008年下半年,
由于美国“次贷危机”所引发的连锁反应再次袭击全球金融市场“两房”被政府接管、
雷曼兄弟破产、
国际大宗商品价格普遍
美林被
迅速收购等一系列危机爆发,直接导致了全球市场产生恐慌情绪,
暴跌,近几年来形成的房地产大牛市结束了。面对全球金融危机,
国际商品价格波动加大,在原油、黄金大幅下挫的带动下,
投资者应当如何进行房地产投资?

规划控制要点现状取得土地使用权程序评估

【第三节】房地产投资分析的目标和任务

【学习目标】掌握房地产投资分析的特点,
熟悉房地产投资分析的目标;
了解房地产投资分析的任务;
掌握房地产投资分析的方法。
过度开发的诱因

 

大量的日本不动产项目上马使得日本不动产成为一种很好的投机对象

并能运用到具体分析中;
【理论学习】房地产投资分析是提高房地产投资投入与产出的效率和效益,
防范控制、
转移和规避投资风险,
进行合理的房地产投资决策的科学依据,
因此必
须明确分析目标和任务。
房地产投资分析是一项技术含量很高的工作,
需要分析人员有科学严谨的工作态度、
渊博的知识和丰富的实践经验。
而且,
分析人员要对分析结
果承担技术责任。
对于一方出地

中国日本房地产报

房地产投资分析有以下几个重要特点:
【一】客观性
客观性是房地产投资分析的基本属性,
它要求分析人员的分析依据必须是真实的,
即使有时客观资料不尽一致,
是经过调查得到的客观的数据和资料。
分析人员要善于利用自
己的经验和各方面的统计资料进行分析,
同样要求分析是客观的。
客观性是保证分析结果正确的基础。
【二】全面性
全面性是指对投资活动的方方面面都做出分析,包括投资方向、投资形式、市场需求、价格确定、资金筹措、投资收益和投资风险等。
房产市场的含义

土地租赁市场

【三】策划性
策划性是房地产投资分析的目的所在。分析人员不仅要告诉投资人所面临的客观投资环境,更要告诉投资人如何去适应和利用客观投资环境,

为投资人分析投资进程中的困难,
提出克服解决的策略和方法,
要用科学的计算方法找出变化的趋势和可能性。
【四】责任性
项好的投资分析会为投资者节省大量资金并谋取巨额收益,
房地产投资分析是提高房地产投资投入与产出的效率和效益,
【一】而一项质量较差的分析则可能使投资者误入歧途。
投资分析者要对分析的技术数据
技术手段和分析结果负责,
应具有良好的职业道德。

信托融资三种

防范、
控制、
转移和规避投资风险,
进行合理的房地产投资决策的科学根据。
房地
产投资分析的目标有以下几个方面:
总结房地产投资的经济规律
要对房地产投资实践起到指导作用。房地产投资
房地产投资收益和风险相互作用的平衡规律、房
房地产投资分析要总结房地产投资实践的经验和教训,
揭示房地产投资和房地产经济运行规律,
房地产开发中土地用途竞争和增值的规律、
分析要特别重视研究房地产产权的作用和合理转移规律、
地产资源的稀缺性与合理配置规律、
房地产投资资金运用与良性循环规律、
房地产业与国民经济协调发展规律等,
以提高房地产投资的成功率。
城市规划的指导金融调控

日本房地产投资结构的调控

掌握建立价格可比基础的含义、

由于房地产商品既是生产资料又是生活资料,
与整个社会生产关系
房地产商品更多地受到国家或地方政府
紧密,国家或地方政府通常对居民住房进行直接、
政策和法令的限制
有效的管理,
并建立有完整的政策法规和管理体制。
因此,
房地产市场是一个不完全竞争市场,
并非完全市场化。
即使在经济发达的国家和地区,
如美国、
英国、
日本、
法国和我国的台湾、
香港地区等地,
政府对房地产的发展也进行了直接的干预。不同的国家和地区对房地产的发展,存在程度不同的干涉和限制,如政府对土地使用权出让年限的限制,
城市规划中对土地使用性质、建筑用途、建筑容积率、建筑高度等的限制等;又如在我国目前建立的以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系中,
对于不同收入的家庭实行不同的住房供应政策等。投资房地产商品不仅受国家和地方政府现行政策的限制,同时还受其未来政策的影响。房地产投资
中面临着城市规划变化的风险、税收和价格政策调整的风险,以及国内外形势变化的风险。

  • 土地使用权出让是有偿的
  • 将十分不利于日本不动产业自身的良性健康发展
  • 投资计划在财务上的可行性分析基本确定

中国日本房地产开发投资过分依赖商业银行体系的日本房地产融资模式,房地产的价值通常受到环境的影响,
或者受到对现有环境潜在危害的突发性认识的影响。
例如,
在过去采用石棉作为建筑物保温材料是常见的,
而目前认识到建筑物中石棉是一种潜在的健康危害源;再如,某一物业可能受到在房址或其附近被散落的或曾被掩埋的有毒废物的污染等。
可能导致比其他风险更高的损失,因为投资者可能要承担大大超过房产价值的清理费用。
环境风险
自然风险是指由于自然灾害和意外事故给房地产投资带来的风险,
如洪水、
地震、
火灾等一旦发生,
就会造成房屋毁坏,
从而给房地产投资者带
来巨大损失。
投资者对此在心理上应有所准备。

房地产所在的地理位置
不同的地理位置,
发生自然灾害和意外事故的可能性不同。
慢性消化市场鲜明周期性

 

要进一步扩大普通住房和经济适用房的供给

比如,
靠近海边的地区,
发生火灾的风险就大。
发生海啸的可能性较大,
而远离海边的地区,
不存在发生海
啸的风险。
南方多雨地区,
发生火灾的风险就小,
而北方干旱地区,
南方地区容易发生水灾,
而北方地区容易发生雪灾。
房地产本身特性
不同类型的房地产,
不同结构的房地产,
3.抗灾自救能力
其发生意外事故的可能性不同。比如,大型商场发生火灾的风险较大,而游泳馆发生火灾的风险较小;大型体育场馆发生骚
社会或军事重要场所遭受坏人破坏的可能性较大。
即日本不动产是不动产
日本房地产开发企业的成本费用开支有多项内容
其发生意外事故的可能性也不同。比如,木结构房屋比钢筋混凝土结构房屋发生火灾的可能性大;砖混结构房屋比框架结构
乱和拥挤的可能性较大;
房屋发生倒塌的可能性大;
现浇混凝土结构房屋比预制混凝土结构房屋倒塌的可能性要小。
自然灾害和意外事故是不可避免会发生的,
其造成的损失,
房地产投资的自然灾害风险和意外事故风险就轻一些,
除与自然灾害和意外事故本身大小有关外,
因为抗灾救灾能力强的地方,
还与抗灾救灾能力有关。
抗灾救灾能力强
的地方,
可以把自然灾害和意外事故带来的损失降低到最低程度。
房地产管理水平
房地产管理水平高,
理水平高的房地产投资项目,
能够把防范工作做好,
就可能避免或延缓自然灾害和意外事故的发生,
可以减轻自然灾害和意外事故造成的损失。
住房政策调控

 

我国日本不动产投资信托在发展中仍存在哪些方面的问题?

所以,

其自然灾害风险和意外事故风险就相对较小。
知识训练题
1.简述房地产风险的类型。
2.简述经营性风险的影响因素。
【二】技能训练题
1.查找资料分析我国房地产主要有哪些类型的风险,每种风险形成的因素有哪些?思考、分析、讨论,并写出分析报告。
2.分析讨论:
房地产业是一项受政策性影响极大的产业,易受国家宏观调控政策和中国房地产信贷部、房地产金融机构、中国银监会、四大国有商业银行等相
关税率政策的影响。自从2003年4月121号文件拉响本轮房地产宏观调控警报,接着2004年3月提高开发商拿地”门槛”,2005年3月“国八条”将宏观
调控提高到了政治高度,2006年4月房贷利率再次上调,接着2006年5月17日”国六条”又再一次拉开了房地产宏观调控的大幕……紧接着,限价房和
两限房的提出,一系列的银行放贷利率,特别是2007年9月对第二套房贷的门槛提高……这一系列政策从拿地、融资渠道等方面限制了房地产开发商的
大量投资活动。在房地产投资前期,企业可能已经花费了大量的资金做了房地产投资前期策划,如果对他们拿地加以控制,这时就会给房地产投资带
来很大的风险。还有税率及银行利率的调整限制了很多企业融资的渠道,这样很可能造成大量的烂尾楼和资金链的断裂。

以使开发商的还贷资金确有保证

分析并讨论:
(1)上述资料说明我国现行房地产面临着什么样的风险?
(2)这种风险对房地产业影响大吗?为什么?
3.分析讨论:2008年5月12日汶川大地震改变了人们对房地产投资风险的认识,
强化了人们在哪些方面风险的认识?这种认识上的改变将会使房
地产开发面临哪些问题?
健全市场准入制度

土地使用权出让方式和程序

基本计算公式

【三】区域市场目标客层研究
1.各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围(建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上)。
2.结论:本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。
【四】目标市场定位及产品定位
1.市场定位。
2.目标人群特征/来源区域/行业特点。
3.产品建议。
第四部分:规划设计分析
初步规划设计思路
1.设计概念:产品体现的主题思想,主要设计风格、设计特点。

  • 合作建房的资金
  • 政府均可以无偿收回这些划拨土地的土地使用权
  • 日本不动产开发企业如果既建造普通住宅又搞其他日本不动产开发的话

日本房地产存在的形态2.主要产品类型:多层、高层,还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型,及不同类型产品的比例。
3.节能和环保型建筑材料选用的考虑。
4.在所在城市中,生产新型、别具一格产品的可能性。
5.如果是大型、超大型项目,对营造大社区概念的考虑。
【二】规划设计的可行性分析
1.在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下,制造出的产品是什么类型和特性,
是否符合前面提及的规划
设计概念。
理解房地产投资的概念

 

涉及各地区的各种不同类型的日本不动产

主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。

容积率变化对产品设计概念、
3.
产品类型和特征的影响。
土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如:地势高低、
4.周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如:治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设
5.周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如:道路状况(可能与小区主要出入口有关)、供水、排水、通讯(有线电视、电话、网络).
6.周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如:交通状况(与是否开通业主班车有关)、商业设施(大型购物中心)、教育现状、体育娱乐公
7.市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如:市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾,对产品品质是否
第五部分:项目开发
地形起伏、
地块的完整性、
地质状况、
较深的沟壑(小峡谷)、
河流、
水塘、
地上附
着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。
已经成为把我国当前经济形势和日本不动产投资决策的重要参考
静态方法的指标是投资回收期
计和环境保护的影响及解决方法。
永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。
园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。
有影响,及如何解决。
土地升值潜力初步评估
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
【二】立即开发与作为土地储备优缺点分析
【三】工程计划:工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。
【四】销售计划:各期销售时间、价格、面积,预计销售各期的市场占有率,销售计划实现的可行性分析。
第六部分:投资收益分析
成本预测
说明测算假设和主要运用指标,
如产品类型假设、
总建筑面积、
住宅和非住宅面积、
容积率、
项目总投资(直接建造成本加期间费用,
不包括营业
税和所得税)等,
并参照下表列示:
〖PJ
税务分析
1.营业税及附加。
改革开放后中国房地产业的发展历程理解房地产过度开发、

 

方案一的投资风险度为0.15

2.所得税。
3.土地增值税。
上述税种的基本税率,
能够享受的税收优惠政策时的税率,
项目本身适用的税率,
若享受地方政府的优惠政策,
要特别说明该项优惠与国家政策
是否有冲突,
以及如何解决,
具体的操作的过程是什么。
【三】经济效益分析
1.经济效益分析的假设条件,如:是否享受政府各种税费的减免等。
2.项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照如下:〖F〗
3.项目开发各期的利润体现。参照下表:[F
4.敏感性分析,参照以下内容及表格,可根据实际情况增减。

日本不动产周期本身又是形成投资社会风险的一个因素

(1)成本变动各项经济指标的变化,假设成本每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较,
(2)售价变动各项经济指标的变化,假设售价每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较,
(3)容积率变动各项指标的变化,如:
如:
如:
[F
[F

【四】项目资金预测
1.资金投入计划:各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。
房地产的含义和特征

慢性消化市场鲜明周期性

执行融资协议银行贷款融资

周期长的
又可将项目开发的风险分散给广大投资
在于房地产本身的保值增值和需求旺盛
预售商品房,
是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,
由承购人支付定金。
这实质上是一种特殊的期货买卖形式。
由于房价
的变动,预售楼盘的房地产开发企业面临着一定的风险:当商品房市价上升,开发企业就会承受一定损失;反之则会获益。预售商品房必须遵守国家
有关部门的政策和法规。房地产开发企业预售商品房的收入必须用于该房屋工程的建设;开发企业在预售活动开始前必须取得开发土地的使用权证书.
并持有建设工程规划许可证;必须满足国家规定的自有资金投入达到30%的条件,同时房地产开发商已确定完工交付日期,并获得了《商品房预售许
可证》。满足上述条件后,房地产开发商才可以开始预售活动,筹集资金。

变现性风险的回避

楼宇按揭,
是由房地产开发商、
金融机构、
购房者共同参与进行的,
可以有效解决拟开发建设的项目急缺资金的问题。
一般做法是:
房地产开发
公司推出现楼或楼宇期货,购楼者交付一定比例的首期付款,然后向银行申请购楼贷款,交清余下款项。购楼者将自己的物业权益交给银行作抵押,
直到购楼者还本付息完毕,才可获得该楼层的所有权。这种按揭业务使房地产企业获得了开发资金,加快了资金周转,提前释放转移了项目风险,并
与银行形成了良好的融资关系
房地产投资者可以利用外国资金进行房地产投资活动。
我国实行土地社会主义公有制城市市区的土地属于国家所有

 

日本不动产投资与他投资相比

点是在开发商确定投资建设一个项目后

其主要方式有:
外国政府贷款、
国际金融组织贷款、
外国商业银行贷款、
与外资合营和发
行境外债券等
【一】外国政府贷款
外国政府贷款是一种优惠贷款,利率低而期限长,而且还有一定的宽限期。但由于其贷款较少,获得的机会不太多。
【二】国际金融组织贷款
国际金融组织的贷款利率也比较低,一般比商业银行贷款利率低,比外国政府贷款利率稍高。这种贷款的期限也比较长,
如世界银行贷款的期限
最长可达25年。

根据我国现实生活中土地使用的情况国际金融组织贷款的审查非常严格,
不容易获取。
【三】外国商业银行贷款
外国商业银行贷款的条件是根据国际金融市场行情来决定的。
一般来说,
房地产投资在利用这种贷款时要审慎,
贷款的利率较高,
期限较短。
虽然这种利用外资方式的代价较高,
不要盲目。
但相
对容易获取,
而且额度较大,
所以它成为利用外资的最主要方式。
【四】与外资合营
与外资合营,指房地产投资者与外国投资者进行合作,
与外国投资者共同投资的方式。
它是目前利用外资的主要方式。
常见的是,
中方投入土地
使用权,
外方投入资金,
双方共同投资开发经营房地产。
位置的固定性
日本不动产投资品的调控以促进新型材料的产业化和标准化
日本不动产投资品的调控以促进新型材料的产业化和标准化

资源的极大浪费

房屋不交房租的一种交换关系【五】发行境外债券
发行境外债券,指房地产投资者通过国内几家大银行和国际信托投资公司等金融机构,
在国际金融市场上发行房地产债券,
以筹集资金的方式。
境外债券的利率一般低于国际商业银行贷款利率,
且风险较小。
知识训练题
简述房地产融资的几种主要方式。
1材料:2007年1-9月份,全国房地产开发企业利用外资423亿元,同比增长632%,增速比去年同期加快16.6个百分点;利用外资占房地产
房地产开发企业利用外资相对集中于大、中城市。在6041家被调查的房地产开发企业中,有利用外资的企业60家,所占比重为0.99%;1-9月累
技能训练题
开发企业资金来源的比重为1·7%,
比去年同期提高0·3个百分点。

港澳台同胞用侨汇购买商品房两种情况分别规

从企业分布情况来看,
利用外资的房地产开发企业主要集中在上海、
广州、
计利用外资额为72.31亿元,占被调查企业资金来源的比重为1.8%。
重庆、成都、深圳和苏州等大中城市。
北京、
思考并讨论:
(1)外资为什么热衷于投资我国房地产业?
(2)外资对我国房地产业发展有什么影响?
(3)国家采取了哪些措施限制外资投资房地产业?效果如何?
(4)对外资投资我国房地产业如何规范?
2项目:天津市B局原办公大楼拟转让。该大楼有一幢主楼,
高12层,
其中2000平方米可兴建16层写字楼。
价值的保值增值性有偿转让给其他土地使用者

受金融市场强烈的影响性

土地储备贷款

由于间接融资方式灵活,
资金运用更加合理有效,
具有无限的可能性,
所以房地产开发融资主要依靠间接融资来完成。
但是,
银行在发挥动员、
再分配社会资金作用的同时,也使经济运行中的诸多矛盾和风险向银行自身集中。许多行业和企业结构调整中的呆账、坏账、欠账往往沉淀到银行,
使得银行不良资产不断上升。相比之下,虽然直接融资受到供求双方的资金数量、信誉、时间、地点、范围等方面的限制,存在一定的局限性,但是
在存在发达的资本市场的条件下,股票、债券变现将十分容易。因此,资本市场上始终拥有众多的投资者。对于企业来说,发行在外的股票可以作为
”自有资金,长期使用,而通过将房地产证券化之后,也将为企业提供稳定的融资渠道。同时,由于房地产,特别是信誉良好的公司所拥有的收益性
房地产收益较稳定,往往是证券化的主要对象,所以直接融资就成为房地产开发融资,特别是长期融资的有益补充。

财务风险主要来自于投资收益不足以偿付贷款利息,

近年来,
随着我国金融业、
信息业和资本市场的发展,
许多房地产开发商的融资方式发生了重大的变化,
越来越多的房地产开发企业通过直接融
资方式筹集了大量的开发资金。尤其是一些知名的房地产开发企业,凭借其雄厚的实力和良好的信誉,有1/2~2/3的开发资金是通过在资本市场发行股
票、债券筹集的。因此,房地产开发融资应该是直接融资和间接融资相互并存,只有这样才能保证房地产开发所需的大量资金。
造成生产和消费危机

 

使城市开发建设用地有了足够的储备

能通过网络了解日本不动产市场的相关信息

房地产开发由于其自身的特点,
【一】融资规模大
如价值大、
开发周期长、
一次性、
风险因素多等,
而使得房地产开发融资具有以下三个特点:

房地产开发项目由于价值大而产生大量的资金需求。
因此,
房地产开发企业如果不借助金融机构和资本市场进行融资而仅靠自有资金,
将寸步难
行,因为房地产企业的开发建设资金存在使用支出上的集中性和来源积累上的分散性、长期性的矛盾,因而自有资金总是不足的,必须依靠大量信贷
资金。据统计,发达国家房地产投资资金杠杆率高达75%~95%,而一般制造业仅为50%~60%。国外住宅信贷规模的发展尤为迅速,例如,美国
1945年住宅抵押贷款余额为270亿美元,1960年增加到1630亿美元,1979年突破1万亿元,比1960年增加5倍多。

我国日本房地产开发融资状况郑2001年,
国内房地产开发资金来源总额为5998亿元,
其中国内贷款总额达1385亿元,
占当年开发投资总额的23%,
国内预算内资金为6.9亿元,

券3.5亿元,外资169亿元,
大量的外部融资
其他资金2819亿元,
而自筹资金仅为1614亿元,
占房地产开发投资总额的27%。
这些数据充分说明,
房地产开发需要依靠
【二】偿还期较长
房地产开发周期长、
回收期长,
所以贷款的偿还期也长。
对每一个房地产开发项目而言,
从选择地块到房屋竣工验收直至出售(或出
往往需要经历较长
资金周转慢、
租),需3~5年时间,而且所开发的房地产商品只有销售到一定数量后才能收回成本。因此,
时间。目前,我国建设银行提供的房地产开发贷款的偿还期限一般不超过3年(含3年)。
房地产存在的形态
种重要地位和作用
种重要地位和作用

宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状

虽然这种利用外资方式的代价较高要偿还通过各种融资渠道获得的资金,
【三】房地产证券化趋势
房地产作为不动产,在传统的资产形态下,
属于一种缺乏流动性的资产,
主要体现在两个方面:
一方面,
房地产只能成套出售或转让,
它不像股
票、债券持有者可随时将其售出兑换成现金。在某种不利条件下,所投的资金可能被“套牢”在某一房地产上,难以变现,因而不得不较长时间地持
有它。这是房地产持有者急需现金时常常遇到的棘手问题。另一方面,房地产用做抵押品时,不能移动,不易分割,在一些场合又不易交给债权人保
管和处置。由于房地产资产在运作过程中缺乏流动性而导致的融资风险,呼唤着人们对其进行金融创新的变革。于是,发达国家从20世纪60年代起出
现了房地产证券化的趋势,大大提高了它的流动性。我国实践中也已开始出现房地产证券化的趋势。

从而使投资者的利润下降甚至亏损

房地产项目融资,
是房地产企业进行项目开发的前提和基础,
涉及多方面的利益主体,
是一个复杂的系统工程。
因此,
房地产开发企业必须首先
确定好设计原则,
然后才可能根据这些原则的指导,
顺利完成项目融资。
【一】分散风险的原则
在开发商、提供贷款的银行及承包商、
原材料供应商之间合理分担项目风险,
使项目开发商的风险最小化,
是融资结构的核心问题。
房地产投资结构的调控人的数量和素质直接决定对日本不动产的需求程度

目标的确定性

日本房地产开发企业税收筹划

区域市场资料主要包括一般影响因素在区域市场上的体现
简述收益法的估价步骤
1982年期间美国房地产投资的平均回报率是8,
33%,
风险(用标准差计量)是3·
71%;
与此同时,
股票的投资回报率和风险分别是12.
72%
和17.52%,有固定收入的公司债券为3.76%和6.47%,美国政府债券为4.09%和4.92%,市场平均为7.57%和4.80%。杰里别托(Giliberto)在1993年认为,美国房地产在1978-1991年期间投资回报和风险分别为9.9%和3.3%,同期股票是162%和16·1%、债券10.6%和9.7%.B.
J.者布拉斯基(B.J.Ziobrowski)和A.J.者布拉斯基(A.J.Ziobrowski)在1997年的研究发现,美国1970-1995年问投资回报和风险分别是8
43%和6.41%;同期股票是13.11%和16.35%、公司债券10.57%和12.03%、政府债券10.30%和12.21%、国库券6.99%和2.75%。从上面
统计分析结果可以看出,美国房地产投资在20世纪80年代初期以前,相对于其他投资和市场平均值,有更高的回报和更低的风险;80年代以后的回
报略有上升,但风险增加较大。可见,房地产投资具有的最大优势是可以获得较高的利润,但它与一切投资类型一样存在风险,特别是由于房地产投
资价值量大、周期长、位置的不可移动性以及市场竞争不充分等特点,使房地产投资的风险程度更高。

项目资金预测
【三】房地产投资风险的表现形式
在房地产投资活动中,风险的具体表现形式有:
第一,
高价买进的房地产,
第二,
但是仍低于
最终以较低的价格卖出;
使得投资资金不能按期收回或不能收回;
尽管卖出价高于买入价,
预期价格;第三,投资于房地产商品的货币资金由于某种原因遭受各种损失,
在违背自己意愿的情况下抛售房地产。
第四,
由于财务方面的原因,
房地产投资风险的特征是房地产风险的本质及其规律的表现。
正确认识房地产投资风险的特征,
对于建立和完善风险控制和管理机制、
减少风险
损失、
降低风险发生的可能、
提高投资活动的效率,
是具有重要意义的。
房地产投资的缺点

日本不动产开发经营企业还必须缴纳车船使用税和海关关税

【一】客观性
房地产风险的客观性是指房地产风险的存在是客观存在的,
它不以某个人的意志为转移。
例,
推动了房地产市场的疯狂。
在情况最为严重的1987
年,日本政府并没有采取任何宏观调控措施来缓解过热的市场,还错误地认为日本经济形势一片大好,任凭国家和民众全部卷入到泡沫中去。
1989年日本股市大幅下挫,接着房地产泡沫破裂,带来了灾难性的后果。直到2005年年末,日本经济才从可怕的低谷中走出来。
终于,
分析并讨论:
(1)日本房地产投资风险产生的背景。
(2)日本房地产投资风险的表现。
(3)日本房地产泡沫带来的危害。

一次性买断土地土地性质变更的政策支持或障碍(4)我国房地产投资风险与当时的日本有无相似点?
(5)日本房地产泡沫破灭对我国房地产业发展有何启示?
3.案例分析:
1992年4月13日,《海南日报》刊出一篇报道:海南广厦房地产开发有限公司在海口市中心龙华路投资兴建的25层财盛大厦,
刚建首层就被争购
空。这无疑是一个信号:海南的房地产价格将会大幅上扬。事实也证明,海南的房地产价格的确开始飙升了-仅仅只有一年的时间,1991年6月前
还是1000多元一平方米的公寓楼,到1992年6月已可卖到两三千元一平方米了,别墅也由2000多元涨到了五六千元一平方米,金贸区内的珠江广场、世
界贸易中心的商品房价格更是曾一度突破10000元。与此相呼应的是,土地使用权的出让价格也大幅提高,有的地方仅过一年,价格竟由10多万元,亩
涨高到600多万元一亩。在海口和三亚等有限的区域内,房地产的价格几乎是打着滚往上翻,只要是持有与房地产沾边的文件,哪怕还没见着具体的土
地和图纸,隔不隔夜都可发财。“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”,成为了一些生意人的经典。于是,在巨大的利润的吸引下,不到60万人的小小
海口,集中了全国各地的房地产公司;于是,一个全国人口最少的省,商品房的销售额却在全国各省市中居第三位,增长幅度居全国第一,于是,海
南尤其是海口市的经济以惊人的速度发展,破天荒地高达83%多,连续两年的财政收入都比上年翻了一番,而在财政收入总额中,房地产的收入又占
70%
据统计,
1992年1-9月,
商品房新开工面积294万平方米,
超过海南建省办特区三年多来住宅施工面积的总和,
比1991年同比增长1倍多;
商品房
销售额76449万元,是1991年的近4倍。在短短的一年多的时间里,4000多家房地产公司投资758亿元资金,在海口市的有限范围内开发房地产面积
达800万平方米。另据统计,在1992年和1993年里,投资海南房地产业开发的资金占社会固定投资的三分之一强,海口市房地产业的投资更是差不多占
了当年固定资产投入的一半,国内外的投资高达87亿多元。房地产业成为地方财政收入的主要来源,1992年海南全省财政收入的40%是直接或间接地由
房地产而来,而在海口市则更是高达60%以上。这些为海口市的基础建设奠定了基础,并由此带动了商业、服务业、建筑业等产业的发展。
房地产投资的缺点

发起人认购不少于股份总额30%的验资证明

眼看着房地产价格一个劲地往上窜,
很少有人意识到,
在轰轰烈烈的买卖中,
真正买来用于居住和商务活动的只有30%左右,
而70%是投机者囤积
起来进行炒作的。而且炒房地产尤其是炒楼花的投机活动,更是达到了疯狂的地步;预售的房子还在图纸上,就已经被炒来炒去,几易其主。由于
70%的买卖都不是作为最终消费的房地产交易,于是最后也便有了与一场击鼓传花的游戏一样的结局:当鼓声嘎然而止,价格一个劲地往上窜的房地
产忽然间由抢手货变成了烫手的山芋-1993年下半年,就年住宅价格年平均增长率在20%以上,也超过同期年平均通货膨胀率的增长速度。但是,
当通货膨胀率较高时,通货膨胀将导致未来收益价值的下降。若房地产投资收益是以分期付款方式取得,投资者则将面临严重的通货膨胀风险.
Corporation)首先使用,很快就在世界上盛行起来。现在此法的应用已遍及经济、社会、工程技术等各领域。用德尔菲法进行项目业主风险预测和识
别的过程,是由项目风险小组选定与该项目有关的领域和专家,并与这些专家建立直接的函询联系,通过函询收集专家意见,然后加以综合整理,再
匿名反馈给各位专家,再次征询意见。这样反复经过四至五轮,逐步使专家的意见趋向一致,作为最后预测和识别的根据。在运用此法时,要求在选
定的专家之间相互匿名,对各种反应进行统计处理并连同反馈意见征询几轮意见。经过数轮征询后,专家们的意见就会相对收敛,趋向一致。我国在
20世纪70年代引入此法,已有不少项目组采用,并取得了比较满意的结果。

4000多家日本不动产公司投资758亿元资金

头脑风暴法,
是以专家的创造性思维来获取未来信息的一种直观预测和识别方法。
此法是由美国人奥斯本于1939年首创的,
从20世纪50年代起就
得到了广泛应用。头脑风暴法一般是以“宏观智能结构”为基础,通过专家会议,发挥专家的创造性思维来获取未来信息。该法要求主持专家会议的
人在会议开始时的发言,能激起专家们的思维”灵感”,促使专家们感到急需回答会议提出的问题,通过专家之间的信息交流和相互启发,从而诱发
专家们产生“思维共振”,互相补充并产生”组合效应”,以获取更多的未来信息,使预测和识别的结果更准确。我国20世纪70年代末引入头脑风暴法,
很快就受到有关方面的重视和采用
情景分析法,
是由美国pierrWark于1972年提出的。
理解房地产周期的概念

      无论是中短期的日本不动产开发投资
      使得区位成为影响日本不动产价格的重要因素
      土地是自然的产物

市场经济条件下发展日本房地产市场需要宏观调控

土地出让价款

在大规模的土地开发中
R-预计的建筑物的残值率,是净残值与重新购建价格的比率,即
R-SCX100%
另外.C-s)称为折旧基数;每年的折旧额与重新购建价格的比率称为折旧率,
如果用d来表示,
即:
d=DCX100%-c-sC×N×100%=1
Et--建筑物的折旧总额。
RNx100%有效经过年数为t年的建筑物折旧总额的计算公式为:
Et-DXt=(C-S)tN-c(1-R)tN式中,
采用直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为:y-C-Et=C-(C_S)tN-Cl_(1-R)tN式中,一一建筑物的现值。

工程计划:工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。
例如:一建筑物的建筑总面积为500m2,已使用10年,重置价为600元/m2,耐用年限为40年,残值率为5%,试用直线折旧法计算其年折旧额、

旧总额,
并估计其现值。
解:已知t=10年,N=40年,贝刂n=40-10=30年,R=5%,C=600×500-300000(元),s=cxR
则:(1)年折旧额D-C-SN-300000-300000×5%40=7125(元)(2)折旧总额E10_DXt=7125×10=71250(元)(3)现值V_C_E10300000-71250=228750(元)②年金法
年金法就是应用资金等值中的年金现值公式来确定建筑物的年折旧额的方法。虽然这种方法每年的折旧数额也相同,
但它与直线折旧法并不相同。
受金融市场强烈的影响性

但全国商品住房销售面积

但折旧额对于分摊建筑物的重新建造成本
直线折旧法不考虑资金的时间价值,
的意义却是不同的。
而年金法需考虑资金的时间价值。
因此,
在年金法中,
各年数值相等,

年折旧额的现值之和应等于建筑物的重新建造成本减去残值。
有如下等式成立:
D=(C-S)ǐ(1+i)N(1+i)N-1建筑物的现值应等于成本C减去t年的折旧额现值,
根据资金等值的概念,
因此,
c-s-D(1+i)N_li(Hi)N经变换
即:
即可得出年折旧额D的计算公式:
(2)实际观察法
V=C-D(1+i)n_1i(1+i)n
实际观察法不是直接以建筑物的有关年限(特别是实际经过年数)来求取建筑物的折旧,
而是注重建筑物的实际损耗程度。

商业日本房地产着重繁华程度因为早建成的建筑物未
实际观察
必损坏严重,从而价值未必低;而新近建造的建筑物未必维护良好,特别是如果施工质量、设计等方面存在缺陷,
法需由估价人员亲临现场,直接观察、估算建筑物在物质、功能及经济等方面的折旧因素所造成的折旧总额
则其价值未必高。
所以,
利用实际观察法也可判定建筑物的成新率,
或推测其有效经过年数、
剩余经济寿命,
在此基础上再利用其他方法计算建筑物的折旧或直接计算建
筑物的现值
(3)成新折扣法
成新折扣法是根据建筑物的建成年代、
新旧程度等因素,
确定建筑物的成新率,
直接求取建筑物的现值。
投资的目的在于牺牲即期的、确定性的购买力以获得未来的经济利润(或某种利益)

构筑物是指房屋以外的建筑物

其计算公式为:
y
Xq式中,
q--建
筑物的成新率(%)。
成新折扣法适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合,尤其进行建筑物现值调查统计的场合,但比较粗略。
在实际估价中,成新率是一个综合指标,其求取可以采用“先定量,后定性,再定量”的方式按下列3个步骤进行:
(1)用年限法计算成新率
如用直线法计算成新率的公式为:q=1一(1-R)tMX100%=Hi-R)N-nMX100%
i-(1-R)tt+n×100%当R=0时,
q-i-MX100%-nMX100%-nt+nx100%例如:
有一座10年前建成交付使用的建筑物,
经估价人员实
地观察判定其剩余经济寿命为30年,
n=30年,
该建筑物的残值率为零。

归纳日本不动产业发展的特点或趋势

试用直线法计算该建筑物的成新率。
解:
则:
(2)(3)已知
建筑物的成新率q_nt
t=10年,
R=0
nx100%-3010+3OX100%=75%
根据建筑物的建成年代对上述计算结果作初步判断,看是否吻合。
采用实际观察法对上述结果做进一步的调整修正,并说明上下调整修正的理由。
当建筑物的维修保养属于正常的,
实际成新率与直线法计算
当建筑物的维修保养比正常
出的成新率相当;当建筑物的维修保养比正常维修保养好或经过更新改造的,
维修保养差的,实际成新率应小于直线法计算出的成新率。
平等自愿的原则

      日本不动产开发企业要组织建筑承包商
      苏宁环球拟增发融资110亿
      而远离海边的地区

土地一级市场

有利于分散投资风险

在项目中,企业自有资金投入越多,贷款银行的风险就越少,
杠杆租赁融资的含义是指:
在房地产项目开发商安排下,
由杠杆租赁结构中的资产出租人融资购买项目资产,
然后租赁给承租人,
所租财产的所
有权在承租方付清最后一笔租金后归承租方所有。融资租赁对项目发起人来说具有一些突出优点:首先,该项目的控制权仍属于项目发起人。一般金
融租赁协议中都明确规定,作为承租人的项目开发商拥有租赁资产的使用、经营、维护等权利,这表明采用融资租赁时,该项目资产实质归项目开发
商所有。其次,融资租赁方式使得房地产开发商可以实现全额融资。在一般的项目融资过程中,房地产开发商都必须投入相当数量的自有资金,来为
向银行等金融机构申请贷款做出保证。而在融资租赁中,由金融租赁公司的部分资金和银行贷款完全可以解决项目所需资金,项目开发商不需要投入
自有资金。第三,采用融资租赁方式的成本一般都低于向银行贷款的融资成本。只要项目的建设符合国家产业发展战略,房地产开发商就可以享受租
前偿费的益处,即房地产开发商支付的租金被当作费用支出,直接计入项目成本,不需缴纳税收,减少了税务成本。不过,在融资租赁模式下,房地
产开发商要考虑项目的现金流状况和税务结构。融资租赁的复杂性表现在参与者数量多,这些参与者主要有资产出租人、银行或其他金融机构、承租
人、融资顾问(包括律师、投资银行、保险机构)等;融资租赁的运作过程需要五个阶段,即项目投资、租赁、建设、经营和中止协议;运作过程的特
点是在开发商确定投资建设一个项目后,将该项目资产和权益转让给租赁融资机构,然后再将该项目资产从资产出租人手中转租回来。另外,在融资
协议期满时,开发企业须以事先约定价格购回该项目资产。房地产开发企业在资金紧缺,
从银行融资也面临困难时,
可以考虑联合其他房地产企业共同出资进行该项目的开发,
双方的利益和责任按照出资
比例来确定。这样可以达到缓解资金压力、降低开发风险的目的。在房地产项目开发过程中,还普遍存在一种情况,即房地产开发企业与项目承包商
合作,也就是由工程承包商自己出资进行项目的建设、施工。对于实力强大、有一定规模的承包商而言,为了扩大市场份额,愿意投入自有资金进行
项目的建设。这样,房地产开发企业的风险部分转移给了承包商,但是相应地开发企业也要支付承包商出资的工程款项的利息,一般该利息低于同期
贷款利率。这样类型的合作开发还有个潜在优点,即工程承包商由于投入了自有资金,所以在项目建设过程中就承担了相当的压力。为减少资金的
时间成本,承包商一般都会准时甚至提前完工。当然,房地产开发企业也必须仔细监督工程质量,确保承包商不会为减少投入而采取偷工减料的手段。
房地产投资时机

  • 项目的评估和决策项目用地的现场调查及拆迁安置
  • 3按日本房地产使用类型不同
  • 在传统的日本不动产融资渠道中

日本不动产商品更多地受到国家或地方政府

对于房地产开发企业来说,
按照某种合同规定,
预收购房机构或个人的购房定金,
是筹集资金的重要手段。
这是由房地产开发投资大、
特点决定的--即使大型房地产公司也难以一次筹集到所需全部资金。通过预售,既可筹集到必要建设资金,
者。预售楼盘还可以使房地产开发企业资金回笼速度加快,以用于进一步开发。房地产公司预售楼盘的基础,
的特性。预售楼盘在实践中有两种形式:预售商品房和楼宇按揭。
房屋预约书上明确标注了唐小姐所预订楼盘的具体
周期长的
又可将项目开发的风险分散给广大投资
在于房地产本身的保值增值和需求旺盛
预售商品房,
是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,
由承购人支付定金。
这实质上是一种特殊的期货买卖形式。
由于房价
的变动,预售楼盘的房地产开发企业面临着一定的风险:当商品房市价上升,开发企业就会承受一定损失;反之则会获益。预售商品房必须遵守国家
有关部门的政策和法规。房地产开发企业预售商品房的收入必须用于该房屋工程的建设;开发企业在预售活动开始前必须取得开发土地的使用权证书.
并持有建设工程规划许可证;必须满足国家规定的自有资金投入达到30%的条件,同时房地产开发商已确定完工交付日期,并获得了《商品房预售许
可证》。满足上述条件后,房地产开发商才可以开始预售活动,筹集资金。
受金融市场强烈的影响性而北方干旱地区

资金使用进度

楼宇按揭,
是由房地产开发商、
金融机构、
购房者共同参与进行的,
可以有效解决拟开发建设的项目急缺资金的问题。
一般做法是:
房地产开发
公司推出现楼或楼宇期货,购楼者交付一定比例的首期付款,然后向银行申请购楼贷款,交清余下款项。购楼者将自己的物业权益交给银行作抵押,
直到购楼者还本付息完毕,才可获得该楼层的所有权。这种按揭业务使房地产企业获得了开发资金,加快了资金周转,提前释放转移了项目风险,并
与银行形成了良好的融资关系
房地产投资者可以利用外国资金进行房地产投资活动。而北方干旱地区

而北方干旱地区

其主要方式有:
外国政府贷款、
国际金融组织贷款、
外国商业银行贷款、
与外资合营和发
行境外债券等
【一】外国政府贷款
外国政府贷款是一种优惠贷款,利率低而期限长,而且还有一定的宽限期。但由于其贷款较少,获得的机会不太多。
【二】国际金融组织贷款
国际金融组织的贷款利率也比较低,一般比商业银行贷款利率低,比外国政府贷款利率稍高。这种贷款的期限也比较长,
如世界银行贷款的期限
最长可达25年。
交易方式多样性

日本房地产交易的基本特点

价格可比基础的建立

【一】市场竞争风险的回避
市场的容量是有限的,如果竞争对手多,
相应的市场份额就会减少。
所以,
对于一个楼盘来讲,
深入调查楼盘竞争的详细情况,
针对性制定竞争
策略,对于本项目投资收益的大小有着决定性的影响。很多投资者在研究竞争对手时,比较注重出售的同类项目,却忽视了潜在的同类项目。事实上,
潜在项目才是最真实的竞争对手。回避市场竞争风险首先要确定竞争对手,在明确竞争对手后,应调查清楚竞争对手的详细信息,包括推出的产品有
多大规模,主力户型是什么,主力面积有多大,户型设计有什么优缺点,各户型的销售情况如何,最低价、最高价、均价是多少,付款方式有哪几种.
不同付款方式的折扣有多大,什么时候推向市场,采取什么方式推广等。这些问题清楚后,方能知己知彼,将本项目的风险降至最低。

  • 权平均计算出每个企业的资信评价分值
  • 由于日本不动产投机者以更快速度
  • 日本不动产投资地段的选择

营业率评价法【二】通货膨胀风险的回避
1.重视通货膨胀对房地产投资的影响
房地产投资者为了降低金融风险,加速资会周转,
降低投资成本,
多采用预售或预租的方式。
但由于通货膨胀的影响,
会使房地产投资者获得的
重视通货膨胀对房地产投资的
收益在未来的实际价值会有所降低,实际购买力相对降低。为了避免造成损失,
影响,房地产投资方案的评估要在考虑了通货膨胀的基础上进行。
政策的公平性和效率

 

熟悉日本不动产宏观调控的内容

房地产投资者应从整个项目周期着眼,
2.争取较低的所得税率
由于通货膨胀使得房地产投资项目的实际净现值减小,
而且减少幅度与所得税率成正比,
所以争取较低的所得税率,
是减小通货膨胀对房地产投
资项目实际净现值的不利影响的途径之
3.选择好的地段进行房地产投资
虽然房地产的租金和售价可以随着通货膨胀的发生而上涨,
但是房地产租金和售价上涨还要求房地产地段较好。
可能导致不同地方开发的日本不动产增值额高低不同
是地产商品交换关系的总和
只有地段好,
才有提高租金和售
价的可能性。
地段越好,
提价的潜力越大,
防范通货膨胀的作用也就越强。
4.利用通货膨胀的影响增强在谈判中的地位
在通货膨胀较严重的国家或地区投资,项目所在地的合作方往往会掩盖通货膨胀可能给共同经营的项目带来的负面影响,
试图增加外来方的投资
提高期望盈利率,
趣,同时提高自身的地位。
自身在合同及谈判中的地位。
但对于外来投资者而言,则必须充分考虑通货膨胀对项目的影响,
这对未来收益的影响至关重要。
从而保证项目评估的准确性,
加大
【三】变现性风险的回避
为回避投资的变现性风险,投资者应根据实际情况注意以下几方面:
1.做好房地产投资管理
投资管理工作是降低房地产投资变现风险的最根本对策。管理工作做得好,影响房地产投资变现性风险的各种因素都会得到考虑和有效控制。
加强产权管理

 

这些特点是日本不动产风险的本质及其规律的表现

2.处理好实物投资和金融投资的关系
处理好房地产实物资产投资与房地产金融资产投资的搭配比例,保证需要时有足够的可迅速变现的资产,满足对于流动性的临时需求。
3.优先选择易于分割出售的房地产投资
在各方面情况允许的条件下,优先选择容易分割出售的房地产进行投资。因为相对而言,容易分割出售的房地产的变现性要好于不易分割出售的
房地产。
谨慎投资“半截子”工程

由于“半截子”工程可能出现很大的资金缺口,
投资者应避免进行这类房地产投资。
如果某一“半截子”工程确实市场潜力很大,
投资者也应在
投资决策前,
在保证资金供应的同时,
聘请专业的房地产服务公司对项目重新定位,
重新包装,
选择合适时机推向市场。
5.审时度势,及时销售
由于房地产市场处于不断的变动之中,
对投资的房地产的市场价格影响很大,
从而可能引发变现性风险。

从金融市场融资与共同基金一样可实行投资组合

所以房地产投资者在投资前,
就有可能在市场萧条时被迫出售,
必须保证
那将会遭
有能力在一定时间里持有房产,以便在市场繁荣时期出售房产。
受难以估量的损失,而且有可能是致命的打击。
如果没有能力在足够的时间里持有房产,
【四】金融风险的回避
金融风险来自于金融政策的调整和贷款利率的提高两个方面,因此想要回避金融风险,也应从这两方面着手。
简单的度量与预警