效用的长期性

土地使用权出租的条件

投资者投资时,
必须考虑通货膨胀因素的影响。
在一定程度上,
房地产能较好规避通
货膨胀风险:一是从长期看,地价具有增值的趋势;二是房产作为实业具有相当的抗通货膨胀功能,即原材料等价格上升了,其价格可以随之上升;
三是房地产是不动产,一旦租户或公司破产,通常首先赔偿所租借的不动产投资者的损失,投资者可以及时收回房屋重新出租获取租金,避免像股票
投资者那样的毁灭性损失;四是房地产多用途性,可以寻找新兴的景气的行业与公司租用这些物业,取代不景气的交不起租金的行业和企业。

项目周边环境(根据个案特性描述,没有的可以不写)治安情况。

价值升值
某些类型的房地产,
特别是土地,
升值非常快。
从美国的历史看,
总的来说,
在20世纪70年代的大部分时间和80年代的一部分时间,
房地产投资
是一项相当有利的投资。房地产投资是很少的几项投资收益率可以持续超过通货膨胀率的投资之一。当每年通货膨胀率维持在10%~15%时,大部分房
地产投资的收益率保持在15%~20%之间,有的甚至更高。虽然后来伴随着通货膨胀率慢慢回落到正常水平,美国大部分地区的房地产市场泡沫破裂,
但是部分地区的房地产市场价格仍然保持在高位,并且保持了一定的增长速度。其他类型的房地产,如公寓,同样在价值上有着升值的过程。因此,
对一项房地产的估价,不仅应当包括对来自资产的现金流收入的折现,还应该估计到资产价值的升值。在很多例子中,房地产升值对房地产回报率的
影响要大大高于年度净现金流的影响。
所谓土地三级市场

 

按照合同约定进行投资开发

房地产投资具有易于融资性
是良好的抵押品,
这使得投资房地产比较容易取得银行贷款。
从发放贷款角度看,
房地产是最佳抵
较长的期限.
由于房地产具有保值和增值性,
且不可移动,
押品之一。这是因为它具有以下特点:有形化、有用性、固定性和价值稳定。所以,有房地产做担保,
贷出较大额度的资金(与其他类型投资相比),这为房地产投资提供了有效的财务收益杠杆支撑。
发放贷款的人愿意以低的利息、
现金流和税收
在美国,
投资于房地产的投资者取得的现金流或税后收入,
不仅依赖于某项资产的价值,
还依赖于折旧和税收,
那种有着较大额度折旧额的资产
可以抵消投资者的部分应税收入。房地产一般来说是会随着时间的推移而毁损,折旧则为资产所有者提供了一个补偿这部分毁损价值的津贴。折旧费
用可以作为一项现金流出,在纳税之前从收入中扣除,从而减少了资产所有者的税收支付。因此,折旧费用被视为,项税盾taxshelter)。但是折旧
费用是有一定限额的,而且只有收入达到一定水平的投资者才可以享受这项优惠。
资源配置浪费

日本房地产固定在某个区域范围内

使用财务杠杆(leverage)房地产投资的魅力还来源于高财务杠杆率的使用。
财务杠杆意味着通过借入资金来使收入最大化。
由于房地产是一种实物资产,
因此投资者被准

许以所购买的房地产为抵押,借入其购买成本的75%~90%的款项。所以,如果投资的总收入高于借款的成本,则这种杠杆投资的资产净收益将会高于
没有使用杠杆的同类投资。我们来看一个例子:投资者A计划进行一项房地产投资,其成本为100万元。他有两种选择,使用财务杠杆(以年利率10%
借入90万元),或者不使用财务杠杆。若投资的息税前收入(EBIT)假定为13万元,适用税率为28%(按美国税法)。在上述两种选择下,他的财务状况如
表11所示。表11房地产投资财务杠杆使用例表单位:元
显然在使用财务杠杆时,投资者收益率大大高于没有使用财务杠杆时的情形
房地产投资除获得增值收益外,还可以获得多重收益如房地产租金收益、房地产销售收益等。运用房地产抵押贷款进行负债经营,还可以获得这
【二】房地产投资的缺点
房地产作为不动产,其最大缺点是流动性较差。它不像其他金融产品,可随时变现或较容易变现,一般出售或出租都需有一定的时间,甚至有时
可以获得多重非经济收益
些非经济性收益如名声、
社会地位等。
定量与定性分析相结合

投资者如果盲目地进行日本不动产投资

流动性差
为了达到快速变现,可能要损失收益甚至亏损才行。所以,
这种风险,一般考虑把房地产投资作为投资组合的一部分,
房地产作为固定资产投资,一般是长期投资项目,家庭必须没有现金压力才行。
而非全部,另外就是在急需资金时,可把房地产抵押进行贷款。
为了减少
投资金额比较大
房地产投资额的起点都比较大,
对开发商来说,
动辄上亿元;
对一般家庭来说,
也要几十万元或百万元。

就在不断地耗损

但是,
随着房地产市场的发展、
各种房
地产投资手段的推出,
也为普通家庭的房地产投资提供了选择余地。
3政策风险
房地产投资是一项政策性很强的经济活动,
如土地政策、
城市规划、
房地产税收、
租金管制等的变化,
都可能给房地产投资带来一定的风险。

着国家体制转型、
政策完善、
法治健全,
以上风险可相应减少
4道德风险
国内房地产市场的不成熟,
这些道德风险在现阶段特别明显,
也使少数开发商有了违规欺骗的机会,
如房屋的质量、
合同的不公正、
产权的不完善等,
都可能给房地产投资带来损
失。
慢性消化市场鲜明周期性