而一项质量较差的分析则可能使投资者误入歧途

日本房地产项目融资基础知识实践和理论都证明,

同时,住宅建设和消费的发展,还会带动家电、家具和家用装饰品及其产业的发展。尤其值得注意的是,房地产业与金融业所具有的共生共荣的互动
关系,更使得房地产业的发展可以借助金融活动的超强渗透力而对经济整体起到全方位的影响。实践已经证明,每当经济复苏、经济建设高潮来临之
时,最先的投资热点总是在房地产业;当经济衰退,市场不景气时,最先受冲击的也是房地产业。国家统计局公布的数据显示,2007年房地产业增加
值占我国国内生产总值(GDP)比重超过5%。根据发达市场经济国家的经验,房地产业的增加值占国民生产总值的比重可以达到10%左右。正是由于这
种重要地位和作用,决定了房地产业的发展,直接影响社会总供给与总需求的总量平衡和结构平衡,对整个国民经济的发展至关重要。所以,对房地
产业的宏观调控,
就成为政府对整个国民经济实施宏观调控的重要组成部分。

投资时机风险【二】市场经济条件下发展房地产市场需要宏观调控
宏观调控是政府的基本职能之一,它是社会主义市场经济的内在要求。
土地和房屋是重要的社会资源,
特别是作为房屋等建筑物基础的土地是
种稀缺资源,不可再生。土地资源的合理配置,是关系到整个国民经济可持续发展的重大战略问题。所以,世界各国政府对房地产经济的调控和干预
都相对较强。我国上世纪90年代初,房地产业一度出现发展过热的问题,主要原因在于对房地产的源头--土地供应控制不力所造成的。事实证明,
在社会主义市场经济条件下,政府对房地产经济的宏观调控是十分必要的。
而一项质量较差的分析则可能使投资者误入歧途

 

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【三】房地产业持续稳定健康发展需要宏观调控
同其他产业相比,房地产业具有自身特点:①房地产是不动产,
位置固定不能移动,
一旦形成建筑物就难以调整,
所以必须由政府出面进行合
理规划和控制;②房地产投资具有投资量大、周期长的特点,从投入到产出一般要二三年的时间,投资决策正确与否,要经受较长时间的考验,因此
对房地产投资的调控显得格外重要;③房地产是价值量巨大、使用年限特别长的超耐用品,对整个社会总供给量和总需求量的总量平衡及结构平衡关
系极大,因此对房地产投资必须实施有效控制;④房地产交易是一种产权交易,要依法通过产权转让来完成,如产权的界定、分割、组合、重组、转
移等都要靠法律来确认和保护,因而更需要用法律手段规范其运行。制定这样的融资结构上述特点决定了政府对房地产业的宏观调控,
较之其他产业的宏观调控更为重要。
只有针对这些特点采取相应的对策措施,
才能引导房地产业健
康发展
【四】住房是最基本的生存资料,
房地产消费的社会保障性需要宏观调控
是人们的栖息场所。
但是住房的价值量大,
是价格昂贵的超耐用品,
市场手段不育
解决这一问题。据全国城市社会经济调查总队对10个城市的3000户家庭的生活意向调查,城镇居民把住房看成是世纪之交第四个关注的热点问题,关
注率高达65.4%。住房问题关系到居民的基本生活和整个社会的安定。房地产开发的利润往往与产品的档次成正比,房地产开发商在商言利,每个开
发商都会开发追逐利润高的高档商品房。这就需要政府参与其中,实施宏观调控,保障中低收入家庭的住房问题。即使在发达国家亦如此,如美国的
低收入者按市场价格买不起住房,
《住宅法》规定,低收入者及退休老人租住符合政府规定要求的住房,只需支付家庭收入25%的租金,超过部分由政府付给租房主;日本则运用财政
和金融手段,创造了独特的住宅金融公库模式,向普通居民提供长期低息的住宅资金。中国是社会主义国家,在为中低收入家庭提供住房保障方面更
是义不容辞。经济适用房就是我国政府为了解决城市中低收入家庭的买房难题而提供的一种公共福利。2004年4月13日,我国出台第一部《经济适用住
房管理办法》,确保经济适用住房的各项优惠政策落实到中低收入家庭。据建设部统计,截止2006年底,我国经济适用房竣工面积累计超过13亿平方
米,实现了约1650万户中低收入家庭的安居梦想
政府政策应具有的共同特征是:
系统、
前瞻性和引导性。
静态分析与动态分析相结合

    1. 才能更好地降低房地
    1. 日本不动产项目的建设
    1. 主管部门可以自主支配和有偿使用的资金

一般通过计算债务资金的综合利率来判

政府干预房地产市场的政策也不例外。
公平、
对干预其发展的政策也具有相应的特殊原则
效率、
连续、
协调、
但由于房地产特殊的
位置固定性、
价值昂贵性和耐久性,
【一】目标的确定性
政府干预房地产市场的政策必须有明确的目标,
实际受益者是否与目标受益者相吻合、
1.使存量房地产资源得到最有效的使用
在任何时候,都有一个房地产存量来满足当前的生产生活需要。
户型设计是日本不动产建筑设计的重点

在上海浦东新区和深圳等地

政策的预评价首先要考察这些目标的必要性和可行性;
政策的后评价则要分析这些目标的实现程
度、
是否有负面作用等。
这些目标通常包括:
如果只关注新建商品房的入住情况,
忽视存量房地产的空置问题,
或对两者的重
视程度不匹配,
就很难使存量房地产资源发挥最大的效用。
2.引导新建项目的位置选择
在选择新建项目位置时,要考虑当前不同类型物业的短缺情况、
就业机会和物业需求的未来变化、
当前的基础设施状况和城市总体规划的要求,
以避免或减少新建项目空置。
另外,
还要保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间,
以及满足特殊群体的需要。
有利于房地产经营者正确判断自己在市场上的地位