理论联系实际的方法

项目开发中的融资结构的含义是:

【第二节】土地交易
【学习目标】1理解土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权出租、
土地使用权抵押的概念;
熟悉土地使用权出让的特点并能在实践中应用;
掌握土地使用权出让的方式和程序并能具体操作;
熟悉土地使用权转让的条件;
掌握土地使用权出租和抵押的条件与程序并能具体操作;
熟悉土地使用权出让方式;
能看懂土地使用权出让、转让、出租、抵押合同。

日本房地产投资风险较大,为了判断项目在经济上是否可行,【理论学习】我国实行土地社会主义公有制,城市市区的土地属于国家所有。土地交易必须遵守国家有关规定,采用合法的出让方式,使用正确的交易流程
土地使用权出让是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,再由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为,又称“批租”,

于房地产一级市场
【一】土地使用权出让的特点
只有国有土地才能出让,集体土地的出让必须先经过征用,使得土地的所有权变成国有后,再经过出让程序供房地产项目的投资开发。
政府的干预性

 

建设贷款的还款资金来源

《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用权出让的最高年限为:住宅居住用地70年,工业用地50年,教育科技文
土地使用权出让是国家行为
土地使用权出让是有期限的

化体育卫生50年,
商业旅游娱乐40年,
综合其他用地50年。
期满可申请续期使用,
转让或抵押年限不得超过出让合同确定的有效年限。
土地使用权出让是有偿的
土地使用权的使用者必须向国家缴纳土地出让金,并且土地使用者享有的权利范围不包括地下之物。由于日本房地产业关联度广【二】土地使用权出让方式和程序
使用权出让的方式主要有协议、招标、拍卖、挂牌出让等。2002年5月,国土资源部颁布了第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,
规定凡经营性用地,
必须以招标、
拍卖或者挂牌方式出让。
协议出让
协议出让是协议出让土地的出让方和受让方通过协商方式有偿出让土地使用权的方式。《城市房地产管理法》规定,
协议出让土地使用权的出让金
不得低于按国家规定所确定的最低价,《协议出让国有土地使用权最低价的确定方法》规定了最低价的确定方法。
房地产投资分析基础知识

    1. 土地使用权出让的最高年限为
    1. 如果开发商不会利用银行信贷资金
    1. 别墅和第二套以上商品房的住房贷款首付款

利用外资等融资方式

协议出让的主要程序是:
申请受让土地者持有效证明文件向政府土地管理部门提出申请,
土地所有者向预期受让者提供出让土地地块的有关资料
签订合同并由
和文件,受让者在规定时间提供土地开发建设方案、
土地使用者支付定金,受让方在支付全部出让金后,
出让金额以及付款方式等文件;出让方在规定时间给予答复,
向土地管理机关办理土地使用权登记,并领取土地使用证。
双方协商达成协议、
招标出让
招标出让是指在规定的期限内,
符合条件的单位或个人以书面投标的形式,
对拟出让的土地进行投标报价;
招标人根据事先约定的条件,
对投标
报价书进行评标,并择优选择投标人中标的过程。土地招标出让的程序包括以下几个阶段:首先,土地出让方发布招标通告,并对拟进行投标竞争的
报价人进行资格审查,审查合格之后发放招标文件,投标人根据招标文件进行投标报价测算;然后,投标人缴纳投标保证金并进行投标,招标人要在
规定的时间组织专家进行开标、评标和定标,在选择最优投标人的基础上双方进行谈判签约;最后,中标人缴纳土地出让金并领取土地使用权证书。
而不是日本不动产

就是日本不动产投资者何时入市投资的问题

拍卖
拍卖出让土地使用权,
即潜在的土地受让人对该拍卖土地进行叫价竞投,
价高者得。
拍卖的特点是:
在土地交易中引进竞争机制,
公开进行竞价.
排除主观和人为的因素
拍卖的主要程序是:
土地的拍卖方对拟进行拍卖的地块进行公告,
-编号的应价牌;
首先,
双方签订合同;
并选择拍卖方式,
竞拍者领取有统
然后,
举行拍卖,
在确定中标人之后,
最后,
中标人交付定金,
办理使用权登记,
并领取土地使用权证书。
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