日本房地产泡沫的成因

日本房地产信托基金收入要求股票和股东的要求

剩余使用年限是否受到限制、
在我国,
是否完整等,
尤其要注意所评估的是通过有偿出让方式获得的土地使用权,

是土地使用权的批租年限,
其年限如何
以及已使用年限、
如评估对象是否已设定了租赁权、抵押权和典权、地役权等,
明确估价目的
估价目的可具体分为买卖、
交换、
租赁、
入股、
抵押、
典当、
保险、
课税、
征用、拆迁补偿、
投资决策、
清产核资、
区域规划、
分析等。不同的

评估目的对于估价方法的选择和估价结果是有一定影响的,因此,必须明确评估目的。
买卖价格、租赁价格、入股价格、抵押价格、征用价格、课税价格等。
明确了评估目的,
也就相应地确定了所要评估的价格类型,
明确估价时点
房地产价格受多种因素影响,
是不断变化的。
对于同一宗房地产来说,
在不同的时点上,
其价格可能有较大的差别。
我们通常所说的某宗房地产
的价格,都是指该房地产在某个特定时点上的时价,
因此,必须明确估价时点。估价时点一般以年、月、
我们所要评估的也正是这种时价。非时价的评估不仅是毫无意义的行为,而且也是无法进行的。
日来表示,其详略程度一般是由房地产市场的稳定程度及评估的价格种类所决定的。
改革开放后中国房地产业的发展历程理解房地产过度开发、

  • 周边3000米范围内的社区配套
  • 由于中国的日本房地产业对中国经济增长的贡献占有相当的比重
  • 中国正在经历资产价格大幅上涨的时期以房价收入比来度量

应形成工业用地或者其他建设用地条件

明确评估前提
由于特殊情况的需要,以及评估对象与其他事物之间所存在的关系,在评估上还要明确评估的前提条件。主要包括如下四种:
(1)独立估价
独立估价发生在估价对象为土地与建筑物合一的”房地产”上,根据某种需要或特定条件,有时单独就该房地产的土地部分进行评估,
而不考虑
就是将土地当成空地,
建筑物的存在,这种情形称为独立估价。
往往进行独立估价
简单地说,
视为无建筑物存在的情形下进行评估。
在地上建筑物预定拆迁的条件下,
(2)部分估价
部分估价是指估价对象房地产是由土地及建筑物构成的综合体,
在该土地与建筑物为一整体的既定条件下,
仅就其中的土地或建筑物进行价格评
或土地对建筑物
估。它与独立估价的区别是,独立估价不考虑地上建筑物存在对地价的影响,而部分估价则考虑地上建筑物存在对地价的实际影响,
价格的实际影响。由房地产价格的均衡法则、适合法则等可以判定,土地或建筑物的部分估价额将受到既定状态的影响而发生变化。
日本不动产投资地段
(3)合并估价或分割估价
以房地产的合并或分割为前提所进行的评估,
称为合并或分割估价。
例如,
以购买邻地并与自有土地合并使用为前提,
对邻地进行买卖价格评估.
即为合并估价。
(4)变更估价
变更估价是以改变房地产的利用状态为前提所进行的评估,
也可称为变更利用状态估价。
它主要包括如下几种情形:
(1)以房地产改变原来的用
途为前提所进行的估价,如学生宿舍将改造为宾馆、政府机关办公楼将改造成供出租的写字楼等.②以房地产重新进行装修改造为前提所进行的估价。
房地产市场基础知识购房者共同参与进行的

后续资金无以为继

③以拆除建筑物为前提对土地进行的估价。对于上述需要确定的种种估价事项,一般都是由委托人提出的,或根据委托人的意向由估价人员整理出来。
【二】拟定估价作业计划
明确了估价的基本事项,
就可以基本把握住整个估价任务。
为了保证估价工作高效享、
有秩序地展开,
应预先拟定出合理的作业计划,
其主要内
容包括如下几个方面:
(1)(2)(3)初选估价方法或评估的技术路线,以便于以后的工作有目的地进行。购房者共同参与进行的

购房者共同参与进行的

确定投入人员。这是估价作业计划的关键内容,应根据评估任务量的大小、性质及难易程度确定,
制定评估作业日期及进度安排。评估作业日期一般是按委托人的要求确定的。
在确定时应充分考虑估价人员的专长。

(4)评估作业所需经费预算。一般而言,制定估价作业计划多采用线条图或网络计划技术,
【三】实地勘察
估价人员必须亲临现场,实地查明有关情况。实地勘察的内容主要包括如下几方面:
以保证计划的合理与优化。
对象房地产的位置及其周围环境
除应查明地号或门牌号码外,
还应对照地籍图判明对象房地产的边界及其与邻地和道路的关系,
另外,
这样才能准确地把握估价对象的位
通风及周围土地利用程度等,
实地勘察时,
置、形状和土地面积等。
有利于房地产经营者制定合理的经营决策