城市规划的指导金融调控

日本房地产投资项目经济分析

协议出让国有土地使用权最低价的确定方法
在既定容积率、
住宅面积、
配套公建面积、
控高、
建筑密度条件下,
制造出的产品是什么类型和特性,
是否符合前面提及的规划
设计概念。
主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。
2.容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。
3.土地本身特征对产品设计的影响和考虑。
【三】工程计划:工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。
【四】销售计划:各期销售时间、价格、面积,预计销售各期的市场占有率,销售计划实现的可行性分析。
第六部分:投资收益分析
成本预测
说明测算假设和主要运用指标,
1.经济效益分析的假设条件,
1.资金投入计划:各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。

个人置业的收益和风险分析
2.资金回款计划:各期销售回款计划。
3.资金小糎1]3.根据需要,可增加【二】竞争对手分析
1.主要背景、控股股东情况。
2.总资产、净资产、净利润(每股利润)。
3.资金状况,可能资金来源、融资能力、资金成本。
4.操作水平,主要开发的项目。
5.参与竞争的主要目的,进而分析对手拿地的气势,是否志在必得。
【三】制定策略
1.分析盈亏平衡点,即保本销售时的地价。
2.销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价,也可以通过其他指标分析可接受的地价,最终确定最高竞价和投标价。
3.把握以微弱优势取得土地使用权(开发权)的原则。
【四】资金筹措
短期集中支付大额资金的保证,自筹资金还是向金融机构融资,是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。
有利于房地产开发商正确制定开发方案

绘出日本不动产投资信托操作流程

知识训练题
2.
简述房地产可行性研究报告撰写的原则。
简述房地产可行性研究报告撰写的内容。

3.简述房地产可行性研究报告撰写注意的事项。
【二】技能训练题
1.项目:从学生在上节中搜集到的可行性研究报告中选出三份较好的,
让学生进行评价并进行相应的修改,
考察学生对可行性研究报告解读和
评价的能力。
给出一个小项目,
让学生写一份可行性研究报告。

投资估算和成本估算等方面的【第八章】房地产投资风险
房地产是房产和地产的综合体,
具有很多不同于其他行业的特点,
如在空间上的不可移动性、
投资规模大、
开发周期长、
与地区经济形势的相关
性及房地产市场的不完全竞争性等。这些特点都决定了房地产投资极易受到社会环境、经济环境、工程管理建设环境等诸多因素变化的影响,从而使
房地产投资成为一项具有高风险的、综合性的经济活动。因此,房地产投资风险具有其自身的特点,这些特点是房地产风险的本质及其规律的表现。正
确认识房地产投资风险的特征,对于建立和完善房地产投资风险控制和管理机制、减少风险损失、降低风险发生的可能性、提高投资活动的效率等具
重要的意义。
住房是最基本的生存资料

根据日本不动产投资环境和投资水平

【第一节】房地产投资风险概述
【学习目标】1·理解房地产投资风险的概念;
2.能通过网络了解房地产风险的相关信息;
3.能熟练掌握房地产投资风险的特征;
4.能熟练掌握房地产投资风险的成因;
5.能熟练分析我国房地产投资特有的风险。
【理论学习】对房地产投资,
在一般人的印象中总是与暴利、
高收益联系在一起的,
这是对房地产投资的误解。
房地产投资并
低风险、
高收益成为了房地产的代名词。
全国竟有6000多万平方米商品房积压。
其实,
这无疑告诉我们,
受国家宏观调控的影响,1993年后大量房地产开发企业陷入泥潭,至1998年,
非一种完美的投资,在追求利润的同时,也必须做好担负巨大风险的准备。

主要是城市土地

房地产投资,
是以预测未知的将来需求,
而将货币和其他资源投入房地产综合开发、经营、
管理和服务等活动中的一种投资行为,
这决定了不确
定性是房地产投资的特有属性
【一】风险的含义
般而言,
风险是指因某种不利事件发生而引起损失的可能性。
若以偏离预期利润的可能性来定义风险,
则可认为:
凡是低于预期利润率事件发
生的可能性即为风险。
风险主要是指发生损失的可能性,
也可以指只是没有达到预期收益水平或者其机会成本太高的状况。
【二】房地产投资风险含义
房地产投资风险是指房地产投资主体直接或间接地把一定量的资金投入房地产开发过程,
由于受各种不确定因素影响而造成收益下降、
损失增加
或投资成本增大等不利结果的可能性。
房地产流动性差

      按照现行日本不动产财税制度的要求
      地质条件决定着土地的承载
      对于我们把握日本不动产经济的运行规律