健全市场准入制度

熟悉日本房地产投资项目确定性分析的内容;

一旦中国日本不动产抵押贷款风险暴露
随着我国经济发展以及整体经济环境的不断改

善,房地产投资的经济风险将有所降低。首先,经济的发展使人们收入增加,实际购买能力提高,其特点表现在中国加入WT0后,经济实力将有一个
跃,普通居民改善居住环境的要求将十分迫切,再加上境外人员和机构的大量涌入,这一切都使我国房地产业拥有一个更加优越的经济环境。同时,
存贷款利率下调以及按揭贷款形式的多样化、期限的放宽,也降低了融资成本。

日本房地产股票的含义
【二】技术风险增加
房地产投资技术风险主要表现在开发商对房屋户型设计、
智能科技含量的掌握上。
随着我国房地产市场化深入,
功能要求、
能够及时掌握先进行业科技,
房地产开发将面临多

元化的消费群体。它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力,
时满足更加苛刻和消费者需求变化
同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技的要求,
【三】政策风险大
房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为。
房地产投资分析基础知识

只要是持有与日本不动产沾边的文件

我国把房地产当作支柱产业,
国民经济对房地产业依赖大,
长期以来,
因而房地产业的政策风险很大。
因此房地产
也就成了宏观调控的重点。
同时由于国家对房地产政策干预较多,
【四】房地产投资风险地域性差异减小
房地产投资风险地域性差异的缩小,主要是指我国当前房地产业发展中出现的东部调整、
中部升温、
西部启动。
理由有:
第一,
前几年我国出现
的房地产开发热,主要集中在东部沿海地区,楼盘积居空置也主要集中于东部沿海地区。而与东部沿海地区相比,中西部地区房地产市场发展较为滞
后,商品房屋空置率也相对较低,因此消化调整的时间比东部短。第二,由于实行西部大开发战略以及经济发展的“雁群效应”而导致的中西部赶超
现象,已初露端倪。中西部地区的投资回报率并不低于东部地区,甚至部分行业要比东部高。因此,中西部与东部地区经济差距的缩小,将会引起房
地产发展差距的缩小。第三,随着住宅业作为新经济增长点政策的出台以及我国正式加入世贸组织,我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异,
逐步实行全方面多层次开放政策,从而逐步降低房地产投资的地域性风险。

可比实例的日本房地产状况【五】投资风险信号日趋丰富
目前,中国每月经济景气分析报告的推出,
已经成为把我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考;
同时,
中房指数的推出,
帮助房地产投
资者直接了解当前房地产发展形势;各地房地产交易中心的建立,减少了房地产的私下交易,也提高了房地产市场信号的真实性、准确性,使房地产
投资风险的预测和控制逐步趋于可行。业内专家学者的精辟分析与预测,也为房地产开发提供了多渠道的科学判断依据。这些都为投资者投资房地产
市场奠定了良好的基础。
深化土地使用制度改革加强土地市场管理

都必须通过土地的

知识训练题
简述房地产投资风险的概念
2.
简述房地产投资风险的特征。
技能训练题
项目:
利用互联网查找相关资料,
结合我国宏观经济发展情况及我国房地产业发展现状,
分析我国目前房地产业风险的特征,
并写出调研报
案例分析:
1985年,
日本签署了“广场协议”,
房价也不可遏制地持续走高。可是,进入上世纪90年代以后,
日本长期处于萧条期,经济增长始终徘徊于衰退与复苏之间,
日元大幅升值,
房地产市场也随之急剧升温。

日本不动产商品具有异质性特点

在此后6年内,
日本6大城市的商业地价狂涨3倍多,
需求旺盛.
投机盛行,
此后10年,
日本房市突然降温,接着就出现了全国性的大暴跌,
被经济学界称为”失去的10年”
整个经济也受到了重创
在日本房地产泡沫形成期间,
人们相信土地价格只升不降的神话,
争相购置房产地契,
以至于土地价格高出美国3倍有余。
日本总理府1987年的调
查显示,超过半数以上的受访者认为“只有土地是安心并且有利的”。与此相应,人们相信利率不变,企业从银行贷款非常容易。当时的情况是,借
款方不考虑一旦利率升高还不起本息怎么办,贷款方也忘记了升息的风险,只是一味地贷款给房地产公司,并且天真地认为,如果这些企业出现暂时

资金困难,只需将手中的房子出售就可以解决问题。这种情况没有引起日本政府足够的警惕,反而采取了不恰当的金融和财政政策,推动了房地产市
场的疯狂。在情况最为严重的1987年,日本政府并没有采取任何宏观调控措施来缓解过热的市场,还错误地认为日本经济形势一片大好,任凭国家和
民众全部卷入到泡沫中去。终于,1989年日本股市大幅下挫,接着房地产泡沫破裂,带来了灾难性的后果。直到2005年年末,日本经济才从可怕的低
谷中走出来。
宏观分析和微观分析相结合

      利用所学的指标判断本地区日本不动产是否存在泡沫
      而其他融资渠道
      日本不动产的需求具有普遍性