理解日本房地产交易的概念

交易实例的搜集

【二】风险识别的方法
在房地产开发过程中,
因此,风险识别必须采用一些科学的方法,
头脑风暴法、情景分析法等
德尔菲法也叫专家调查法,
许多风险具有较强的隐蔽性,
各种风险往往交织在一起,
引起风险的原因更是错综复杂,
这就给风险识别带来了一定的困
难。
法、
而不能凭主观臆断进行猜测。
风险识别的方法很多,
目前对建设工程项目风险识别常用的有:
德尔菲
它起源于20世纪40年代末期,
最初由美国兰德公司(RandCorporation)首先使用,
很快就在世界上盛行起来。

  • 近期或规划中是否有地铁
  • 此时投资日本不动产
  • 该政策对日本不动产业的影响怎样?

周边3000米范围内的社区配套现在此
法的应用已遍及经济、社会、工程技术等各领域。用德尔菲法进行项目业主风险预测和识别的过程,是由项目风险小组选定与该项目有关的领域和专
家,并与这些专家建立直接的函询联系,通过函询收集专家意见,然后加以综合整理,再匿名反馈给各位专家,再次征询意见。这样反复经过四至五
轮,逐步使专家的意见趋向一致,作为最后预测和识别的根据。在运用此法时,要求在选定的专家之间相互匿名,对各种反应进行统计处理并连同反

我国在20世纪70年代引入此法,
馈意见征询几轮意见。
理论联系实际的方法

 

开发商筹措资金的来源一般有自有资金

较满意的结果。
经过数轮征询后,
专家们的意见就会相对收敛,
趋向一致。
已有不少项目组采用,
并取得了比
头脑风暴法,
是以专家的创造性思维来获取未来信息的一种直观预测和识别方法。
此法是由美国人奥斯本于1939年首创的,
从20世纪50年代起就
得到了广泛应用。头脑风暴法一般是以“宏观智能结构”为基础,通过专家会议,发挥专家的创造性思维来获取未来信息。该法要求主持专家会议的
人在会议开始时的发言,能激起专家们的思维”灵感”,促使专家们感到急需回答会议提出的问题,通过专家之间的信息交流和相互启发,从而诱发
专家们产生”思维共振”,互相补充并产生”组合效应”,以获取更多的未来信息,使预测和识别的结果更准确。我国20世纪70年代末引入头脑风暴法,
很快就受到有关方面的重视和采用
情景分析法,
是由美国pierrWark于1972年提出的。
熟悉日本不动产融资的各种形式
在投资日本房地产时
它是根据发展趋势的多样性,
通过对系统内外相关问题的系统分析,
设计出多种可能的未来
前景,然后用类似于撰写电影剧本的手法,对系统发展态势作出自始至终的情景和画面的描述。当一个项目持续的时间较长时,往往要考虑各种技术
经济和社会因素的影响,对这种项目进行风险预测和识别,此时就可用情景分析法来预测和识别其关键风险因素及其影响程度。情景分析法对以下情
况是特别有用的:提醒决策者注意某种措施或政策可能引起的风险或危机性的后果:建议需要进行监视的风险范围;研究某些关键性因素对未来过程
的影响;提醒人们注意某种技术的发展会给人们带来哪些风险。情景分析法是一种适用于对可变因素较多的项目进行风险预测和识别的系统技术,它
在假定关键影响因素有可能发生的基础上,构造出多重情景,提出多种未来的可能结果,以便采取适当措施防患于未然。情景分析法从20世纪70年代
中期以来,在国外得到了广泛应用,形成了一些具体的方法,如目标展开法、空隙填补法、未来分析法等。一些大型跨国公司在对一些大项目进行风
险识别时,都陆续采用了情景分析法。但因其操作过程比较复杂,目前此法在我国的具体应用还不多见。
房地产泡沫的成因

 

开发商只有不断地开发新的项目

仅仅采用一种风险识别方法是远远不够的,
都必须包含风险调查法。
对于建设工程项目风险识别来说,
一般都应综合采用两种或多种风险识别方法,
才能取得较为满意的
结果。
不论采用何种风险识别方法组合,
而且,
风险就是指对预期的偏离程度。
尽管这种偏离是随机的,
但我们可以事先确定各种偏离出现的可能性,
并估计这种偏离程度。
偏离的程度越大,
风险也就越大。
具体而言,
投资风险就是指未来各种可能的收益与预期收益之间的偏离程度。
度量投资风险的指标有方差、
所谓方差,
标准差、
变异系数、
β系数。
我们只学习方差和标准差。
就是指各种状况下的投资收益与预期收益均值的差的平方和的平均值。
标准差则是方差的算术平方根。
用公式表示就是:
方差:
σ2
2ni-1(xi-x)2n
其风险就越大。
就必须用其他的风险度量来衡量。

近期全球资本市场都出现了一定程度的动荡

标准差:
Σni-1(xi-x)2n对同一种投资方案,
方差或标准差越大,
但是,
同一类型的两种投资方案,
如果它们的预期投资
σ
收益不同,
就很难用方差或标准差来比较它们相互之间的风险大小。
是指某种不利事件发生的可能性。
这时,
实际上会把高于期望值的部分也视作对期望值的偏
离而引起误解,这是需要注意的。从理论上来说,运用损失概率或者低于预期值的概率来测定风险更符合逻辑,不过,这种测定方法的结果并不会影
响最终结论。在实践中,一般也是运用标准差或偏离期望值的程度来测定风险就可以了,而不一定要用损失概率。在某些情况下,如当收入不易确定
前面所说的风险,
通过测定偏离期望值的程度来衡量风险,
也可以用损失概率来衡量。
房地产业是国民经济的支柱性产业